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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 15 nov. 2006 : 09:37:14
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Bonjour à tous camarades copropriétaires qui souffrent des abus des syndics,
Je vous signale un très bon dossier du magazine Capital qui recense les arnaques des syndics (et d'autres professions).
Ca fait plaisir de voir ce genre de malversations révélées au grand jour.
A photocopier et à distribuer à tous vos copros !
Bonne journée,
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albert.mautalent
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 09:51:37
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Un extrait de l'article...
"600 euros ? C’est, encore, ce qu’exige aujourd’hui la SCI xxxxxxxx, un syndic de copropriété installé dans les Yvelines, pour… quoi au juste ? La fourniture de deux «états datés», autrement dit de deux formulaires remplis en quelques minutes par le personnel. Mais qui sont indispensables pour pouvoir vendre son appartement. «Un pur scandale !», s’époumone Bruno Dhont, directeur de l’Arc (Association des responsables de copropriétés), qui traque les abus des gestionnaires d’immeubles."
Source : http://www.capital.fr/magazine/Default.asp?revue=CCA&numero=182&numarticle=60157 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 10:20:45
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Bonjour Sonia,
Merci pour cette information qui toutefois n'est pas une révélation.
Il ne suffit que les copropriétaires lisent cet article pour que toutes les anomalies constatées cessent à différents stades dans le domaine de
la COPROPRIETE.
On n'a pas inventé une vache à lait en France pour la conduire , de si tôt,
à l'abattoir.
Il va "couler de l'eau sous les ponts" avant d'arriver à réformer certains
points particuliers des textes qui ne nous sont pas favorables, et il coulera beaucoup d'encre tant qu'il n' y aura que des moutons et des boeufs dans ce domaine, tant convoité par un grand nombre de nos compatriotes.
De toutes manières la loi est une chose l'application qui en est faite en est une autre.
D'ailleurs,on s'en rend bien compte, notamment en matière de jurisprudence, depuis les tribunaux d'instance jusqu'à la Cour de cassation. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 14:17:44
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Pourquoi faut-il que le signalement, - tout à fait justifié -, d'un abus évident, soit souvent accompagné d'affirmations saugrenues ?
En l'espèce le coût d'un état daté est de 300 € (600 pour deux ). Ce montant est incontestablement excessif et il est bon de le signaler.
Mais ensuite : " La fourniture de deux «états datés», autrement dit de deux formulaires remplis en quelques minutes par le personnel. "  C'est absurde !
L'ARC elle même a signalé fort justement la complexité de la formule de l'état daté. Elle ajoute que le formulaire comporte également des demandes d'informations qui sont étrangères à l'état daté. Celà est vrai. L'ARC estime qu'il appartient au notaire de se procurer par lui même ces informations. Ce qui est inexact.
Le syndic seul peut fournir ces indications : assurance du syndicat, existence d'un prêt (dont on ne trouve même pas la trace dans l'état des dettes et créances), modification du règlement en cours de publication, injonctions administratives, état des procédures en cours (visé dans le texte), etc.
Merci à ceux qui pourront indiquer qui peut fournir ces précisions si ce n'est le syndic 
La durée moyenne (selon nature de l'immeuble) minimale d'établissement d'un état daté est d'une heure. Elle peut passer à deux voire exceptionnellement trois heures quand il y a des travaux et surtout un contentieux complexe relatif au peiement des charges.
Ceci étant le montant indiqué est excessif et il serai d'ailleurs souhaitable de prévoir deux montants distincts : un pour les états simples, un second pour les états complexes.
Pour de plus amples informations sur l'état daté :
http://jpm-copro.com/Etude%207-6-2.htm
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Edité par - JPM le 15 nov. 2006 14:21:03 |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 15:23:45
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le syndic seul peut fournir ces indications : assurance du syndicat, existence d'un prêt (dont on ne trouve même pas la trace dans l'état des dettes et créances), modification du règlement en cours de publication, injonctions administratives, état des procédures en cours (visé dans le texte), etc.
Merci à ceux qui pourront indiquer qui peut fournir ces précisions si ce n'est le syndic
A JPM, même en fournissant les explications le syndic noie le poisson.
Du verbe noyer et non noix de Grenoble
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Edité par - Rick2965 le 15 nov. 2006 15:27:14 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 15:32:37
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JPM, "dans" le V sur les honoraires de mutation (votre lien)vous indiquez < La charge est immédiatement portée au débit de son compte (le vendeur),ce qui permet de la faire figurer de manière tout à fait licite dans l'état daté >
Donc rien ne doit figurer dans la comptabilité du syndicat;cela répond partiellement à la question (sujet)que j'ai posée le 8 courant,même "rubrique" sur la comptabilisation de ces honoraires après la loi ENL (123 visites,1 réponse Joulia- ce n'est qu'un constat) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 16:52:31
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Je mettrais un gros bémol au post de JPM du moins lorsqu'il présente que :
..."..La durée moyenne (selon nature de l'immeuble) minimale d'établissement d'un état daté est d'une heure. Elle peut passer à deux voire exceptionnellement trois heures quand il y a des travaux et surtout un contentieux complexe relatif au peiement des charges."
La situation décrite ici est celle d'un cabinet de syndic indigne de ce nom, où c'est le foutoir, où personne ne tient à jour un suivi des copropriétés gérées, bref d'un prétendu syndic qui n'est qu'un vulgaire marchand de mauvais tapis de contrefaçon ....
Ou alors c'est un cumulard, qui en plus d'être un foutoir tient tout ça sur les petites fiches cartonnées, de celles qui faisaient le charme de l'administration française des années 50-60, ainsi que, il faut le dire, de certains cabinets médicaux où votre toubib tenait soigneusement à jour votre vieille fiche !
On en est plus là, ...... du moins c'est mon ordinateur qui me l'a dit ..
Un syndic qui tient ses fichiers de gestion à jour ne met pas 1 heure pour trouver ce qu'il faut mettre dans un état daté : en 10 minutes ce doit être plié !
Il faut le dire et le redire : un syndic qui n'a pas la structure, l'organisation pour gérer son parc doit aller planter des choux !
Au besoin il faut l'y pousser ...
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2006 16:53:54 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 18:07:03
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Pour Felix 1930 : Citation :
Donc rien ne doit figurer dans la comptabilité du syndicat
Les écritures passent évidemment dans la comptabilité du syndicat ! Où le compte du copropriétaire vendeur se trouverait-il sinon dans cette comptabilité ?
Dans mon système :
le syndic facture au syndicat (Dt charges copro à imputer + crédit syndic fournisseur)
le syndic(at) impute la charge au débit du vendeur par le crédit de charges copro à imputer
Il s'agit bien d'une charge de copropriété qui peut être reportée dans l'état daté.
Le syndic(at) paie le syndic par le débit du syndic fournisseur et le crédit de la banque.
Toutes ces écritures passent dans la comptabilité du syndicat.
Pour Gedehem : nous ne parlons pas des mêmes états datés  Je parle de ceux qui sont bien faits et vous parlez des torchons (malheureusement nombreux ).
Je signale à ce propos d'ailleurs qu'un principe applicable dans d'autres activités également et pour certains actes : la rémunération doit être distingue : 1) celle des prestations 2) celle de la responsabilité spécifique.
Le principe est identique pour les mandataires sociaux : fonction d'aministration et fonction de représentation. Dans les procédures collectives le mandataire social perd éventuellement la fonction d'administration mais conserve pour certains actes la fonction de représentation.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 21:14:44
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Certes, JPM, ... sauf qu'un syndic n'est pas un mandataire social ! 
Et pour l'état daté, je parle bien du seul "Etat daté" connu et non de torchons, qui sont torchons et non état daté ....
Parce que 98% des renseignement sont connus dans la minute, les 9 minutes restantes étant faites pour les 2% de renseignements qui restent à rechercher dans le fichier "mise à jour".
Un cabinet de syndic qui n'a pas cette capacité n'est pas cabinet de syndic mais cabinet "torchon", à l'image de son état daté torchon sur lequel il n'est pas fondé de demander des honoraires.
Reste tout de même le fond du problème, sur lequel nous sommes d'accord depuis longtemps : le bas niveau des honoraires "gestion courante" des syndics, n'en déplaise à de trop nombreux copropriétaires.
D'où la multiplication des honoraires "de gestion courante" pour un oui ou pour un non ....
Mais c'est un tout autre sujet sur lequel, je crois, nous n'avons pas l'ombre d'une divergence ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 23:46:23
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Gedehem : Citation :
sauf qu'un syndic n'est pas un mandataire social !
Tiens donc ! Bien sur que le syndic est un mandataire social
Ici " social " est lié au caractère collectif de l'institution administrée et représentée, sans qu'elle soit nécessairement une personne morale de nature commerciale.
On parle aussi de mandataire légal ou de mandataire institutionnel et toutes ces qualifications sont exactes.
Il faut, de nos jours, se faire à l'idée qu'il existe un droit des institutions collectives. Dans les textes, on en trouve un germe timide dans le projet de réforme du Code civil qui qualifie une décision d'assemblée d'acte juridique collectif. Une réforme de la classification traditionnelle et sacro-sainte des actes juridiques n'est pas un évènement courant. 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 10:34:32
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JPM, je ne vois pas le problème de la même façon que vous.
Pour moi,mais ce n'est que mon avis,après la loi ENL qui a officialisé les honoraires pour "état daté" mais uniquement à la charge d'une personne ce sont des honoraires "privatifs" au même titre que si ce vendeur demandait une copie du RC,les X euros de frais de photocopie ne passeraient pas par la comptabilité de la copropriété;ils seraient payés directement au syndic.
C'était (et c'est)l'objet du sujet dont lien ici>>>>http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=46372 resté,malheureusement sans suite, pour semble t-il, qq chose qui va maintenant se reproduire |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 11:32:08
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Je partage votre point de vue, Félix.
Contrairement à une idée reçue, cette disposition qui déroge à L.art.10 concerne expressément ce que j'appelle "prestation privative", devant figurer dans le contrat du syndic.
Car bien que syndic agit ici en qualité de mandataire du syndicat, il s'agit bien d'une prestation "privative" et non collective.
Ce détail est d'importance ! Le contrat du syndic devrait préciser distinctement :
- honoraires gestion courante (collectif)
- honoraires gestion particulière (collectif)
- honoraires prestations privatives. (privatif, comme son nom l'indique .. )
ces honoraires, tous ces honoraires, devant bien entendu être discutés dans le cadre de la négociation commerciale.
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Edité par - gédehem le 16 nov. 2006 11:38:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 14:16:26
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D'abord : chacun peut avoir un avis.
En l'état, comme celà est fréquent, les hautes autorités se sont bien gardées de fournir le mode d'emploi.
Mais il faut être logique :
Si l'on prend comme base de travail que le contrat de syndic n'est pas opposable aux copropriétaires, il est inutile de faire figurer un montant pour l'état daté dans le contrat.
J'ose espérer que vous ne retenez pas la solution farfelue figurant dans une récente réponse ministérielle : le syndic envoie un contrat spécifique à tous les copropriétaires et attend les réponses signées
Il est conforme aux règles de la publicité des prix que le coût soit tarifé et que le tarif soit porté à la connaissance des intéressés portentiels.
La solution est alors celle que je propose. Elle a le grand mérite d'être simple et de faire du coût une charge proprement dite.
Si l'on en reste à une prestation facturée directement au vendeur, il faut admettre que le barème adopté par l'assemblée est opposable aux copropriétaires. Personnellement, je l'admets, mais la jurisprudence n'est pas en ce sens.
Enfin je maintiens que le vrai problème n'est pas le mécanisme mais bien le coût.
Une autre réalité est que pendant trente ans les vendeurs ont payé les honoraires au syndic sans barguigner, et avec d'autant plus de facilité qu'ils étaient ensuite débités à l'acquéreur avec tous les autres frais de la vente.
Il existerait actuellement 3 ou 4 % de contestations lors de vente. Elles sont apparues avec l'augmentation très exagérée des montants réclamés, a fortiori avec les prétentions à l'encontre des acquéreurs.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 16:15:23
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En ce qui concerne la comptabilisation des honoraires pour rédaction de l'état daté, je suis d'accord avec la position de J.P.M., en effet le syndic agit dans le cadre de son mandat et non à titre personnel. Il s'agit donc bien de charges de copropriété qui au lieu d'être imputables aux tantièmes le sont à un coproriétaire.
Par compte pour les "prestations privatives", signalées par Gédéhem, elles ne devraient pas figurer dans la comptabilité du syndicat car le syndic n'agit pas dans le cadre de son mandat. Le syndic n'a pas à faire courir de risques d'impayés ou autres au syndicat.
C'est ainsi que si un syndic assure la gestion locative pour le compte d'un copropriétaires ces opérations ne doivent pas apparaître, dans la comptabilité du syndicat.
De même le syndic n'a pas à assurer de réparations privatives, même en réparation de dégats dont la responsabilité du syndicat est engagée, le syndicat ne doit que l'indemnisation le plus souvent couverte par l'assurance de la copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 16:37:43
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Je suis parfaitement d'accord avec JB 22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 20:59:23
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Avec tout de même une réserve sur le "De même le syndic n'a pas à assurer de réparations privatives".
Combien de syndics engagent des travaux dans le cadre de ce que j'ai appelé "traitements collectifs de travaux privatifs", qui sont hors cadre de compétence du syndicat, certes, mais qui n'en sont pas moins souvent réalisés ....
Il faut encore relever au passage que la dernière modif de L.art.10-1 a de fait créé un honoraire pour un tache privative, le fameux état daté ! Ce n'est pas là une tache collective "pour le syndicat".
Bon, c'est vrai, on peut dire aussi que le législateur s'est encore perdu sur un sujet dont il est ignorant ....
Mais sur le fond, ces honoraires privatifs ont plus ou moins toujours existé, sauf qu'ils étaient noyés dans la masse.
C'est justement l'identification, ou la dissociation dans le contrat de syndic, de ces taches privatives qui seront gage de transparence pour le syndicat. |
Edité par - gédehem le 16 nov. 2006 21:16:41 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:13:01
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De gédehem
"Combien de syndics engagent des travaux dans le cadre de ce que j'ai appelé "traitements collectifs de travaux privatifs", qui sont hors cadre de compétence du syndicat, certes, mais qui n'en sont pas moins souvent réalisés ...."
Ce n'est pas parce que certains syndics effectuent ce genre de travaux que cela rentre dans leurs attributions.
Il est admis que dans le cadre d'un ravalement, par exemple, il y ait "traitements collectifs" de parties privatives(volets, persiennes, portes fenêtres, balcons,..mais ces travaux doivent être supportés par chacun des copropriétaires, on considère que le ravallement forme un tout indissociable pour l'aspect extérieur de la copropriété. |
Edité par - JB22 le 16 nov. 2006 23:17:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:33:16
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Le traitement collectif de travaux privatifs est souvent prévu par le règlement de copropriété lui-même, notamment dans le cadre du ravalement. Les extérieurs privatifs sont traités en même temps que la façade et l'on fait masse financière de tous les travaux qui sont répartis au prorata de tantièmes. C'est une excellente solution. Il n'est pas interdit pour autant de métrer tous les extérieurs et de répartir en fonction des résultats. Comme le métré est très onéreux, les copropriétaires gagnent alors 1 € 20 et perdent 0,70 €.
Quand des scellements de garde corps posent des problèmes, la bonne solution est encore de les vérifier tous et de réparer ceux qui chancellent. C'est encore une opération collective de travaux privatifs.
On a de même les débarras de caves et autres opérations de même genre.
Pour l'état daté tâche privative ? Il faut constater
que l'établissement de l'état daté est une obligation du syndicat. Le syndic fait le travail es-qualitès pour le compte du syndicat. Il est donc normal qu'il soit rémunéré à ce titre par le syndicat, qui se fait rembourser par le vendeur.
que l'intérêt de l'état est triple :
1) pour le syndicat, quand il y a des charges du vendeur à récupérer. Ne pas oublier que l'état daté est la pierre angulaire de l'opposition à paiement du prix, qui, ell-même, met en jeu le privilège spécial. État daté loupé = privilège perdu
2) pour le vendeur, qui a besoin du certificat article 20, son quitus au sens fiscal du terme.
3) pour l'acquéreur puisqu'il comporte des indications qui lui sont spécifiquement destinées.
Il en est d'ailleurs de même de la note de renseignements complémentaires qui présente un intérêt pour les trois mêmes. Au sujet de cette note de renseignements, considérée comme inutile , ou pouvant être établie par le notaire sans problème , le silence s'établit quand on avance une opinion contraire assortie d'une liste non exhaustive des indications nécessairement fournis par le syndic.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 09:30:09
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Frais de mutation; une enquête récente de l'ARC >>>>>http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1006/abus873.htm
Même avec l'article 90 de la loi ENL il y aura toujours polémique sur ces honoraires avec,en plus maintenant, la comptabilisation de ceux-ci
Travaux privatifs traités par le syndic dans le cadre de son contrat.
Nous avons dans le contrat de notre syndic une ligne :
"Honoraires gestion des sinistres relatifs aux parties privatives"
Encore récemment dans le cadre d'une DDE réglée par l'assurance de la copropriété, suite à l'application de la convention CID COP, le bailleur du logement "lèsé" a demandé au syndic de s'occuper,en plus de la déclaration, des travaux privatifs
Vous allez me dire < cela ne concerne pas le syndic dans le cadre de son contrat > je suis d'accord sur le principe de cette réponse mais sur le plan pratique vous ne pouvez demander de supprimer toutes les clauses du contrat d'un syndic avec qui vous n'avez pas de problème majeur et qui,sur le plan local,est le meilleur ou le moins mauvais (au choix),uniquement sous ce prétexte
Lorsque cette nouvelle clause est apparue il y a 2/3 ans nous avons simplement fait rajouter :
<honoraires à la charge du copropriétaire bénéficiaire des remboursements des assurances >
Lors de la prochaine préparation de l'AG ,début janvier 2007, je vais suivre la suggestion de gédehem pour le contrat de syndic (1 an):
-honoraires gestion courante
-honoraires gestion particulière
-(en +)honoraires prestations privatives |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 10:51:42
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Felix 1930, ne vous tracassez sur le principe.
D'abord il faut rappeler qu'il n'y a pas généralisation de l'application de la convention CIDRE. Beaucoup de Mutuelles n'ont pas adhéré à cette convention.
D'autre part le seuil d'application peut être dépassé et la nature de certaines dégradations écarte aussi la convention.
Autant dire que pour nombre de dossiers c'est la multirisques du syndicat qui joue et la gestion de ces dossiers, y compris perception de l'indemnité, est assurée par le syndic. Dans le passé c'est l'assureur lui-même qui assurait la rémunération du syndic. Air Jordan pourra nous dire si cette pratique subsiste.
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 21:20:55
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Bonjour Sonia,
Merci pour cette information qui toutefois n'est pas une révélation.
Il ne suffit que les copropriétaires lisent cet article pour que toutes les anomalies constatées cessent à différents stades dans le domaine de
la COPROPRIETE.
Oui je suis d'accord avec vous mais plus il y aura des articles de ce type, meilleur ce sera. Il y a encore des copros qui restent persuadés que les syndics sont des saints !
Ce genre d'article permet au moins de leur ouvrir les yeux et qu'ils arrêtent de prendre tt ce qu'ils disent pr argent comptant.
Idem pr les autres professions de type artisans, souvent les rois de l'arnaque à quelques exceptions près (heureusement !).
Je vous parle en expérience vécue. Il faut vraiment se méfier. |
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Les syndics qui abusent : Dossier
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