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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 16 nov. 2006 : 17:21:33
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Foncia envisage de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée genérale prochaine un vote dont l'objet serait un emprunt du syndicat des copropriétaires pour financer des travaux d'amelioration de la résidence ( portail sécurisé)...... le HIC est que ces travaux ont été votés en AG du 30 janvier 2006, ils sont commencés, aucun emprunt n'avait été envisagé, ni voté à cette AG.
Le mobile,de FONCIA pour cette proposition est que 2 coproprios ont demandé à beneficier de l'article 33 et que rien de légal ne peut leur être opposé à ce jour car ils ont respecté la procédure et le syndic cherche à les contrer de cette façon.
Pourriez vous me confirmer que faire voter une décision d'emprunt à postériori est illégal....et me donner une référence de texte.
Par avance - merci 
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 17:26:41
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Citation :
Pourriez vous me confirmer que faire voter une décision d'emprunt à postériori est illégal....et me donner une référence de texte.
Par avance - merci
non ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 18:12:30
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La décision d'emprunt peut paraître tardive mais surement pas illégale.
et par vraiment tardive d'ailleurs car le législateur n'a pas cru devoir préciser le délai dans lequel un copropriétaire opposant à des travaux d'amélioration devait se manifester. Il peut donc se manifester après l'assemblée générale ce qui est tout à fait anormal. Un copropriétaire opposant devrait faire connaître sa demande d'étalement décennal avant l'assemblée générale pour que celle-ci, précisément, puisse prendre les décisions nécessaires.
vous dîtes que les demandeurs ont respecté la procédure ! Quelle procédure ? Une seule chose est certaine c'est que la demande d'étalement formulée après le début des travaux est irrecevable et qu'on pourrait sans doute autant de la demande formulée après un premier apple de fonds.
Quant à l'emprunt pour financer cet étalement, il est expréssément prévu par l'article 33 de la loi.
Il faut ajouter que pour apprécier la recevabilité de la demande d'étalement il faut connaître la nature des travaux dits " d'amélioration ". Ceux qui sont imposés par des obligation légales ou réglementaires ne permettent pas l'étalement.
Votre syndic en l'espèce, n'a aucun autre mobile que de remplir ses obligations. Par contre il a peut être loupé le coche sur un cas d'irrecevabilité de la demande.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:38:38
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Le bénéfice du paiement différé n'est applicable que pour les travaux d'amélioration votés à l'article 26, ce qui n'est pas le cas des travaux de clôture de la résidence votés à l'article 25n.
Le bénéfice du paiement différé est reservé à ceux qui se sont opposés à la décision, aux abstentionnistes et aux absents.
L'hypothèque légale peut être inscrite pour sureté de la dette.
Une A.G. peut décider de faire un emprunt dans l'intérêt du syndicat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 00:21:09
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Aux abstentionnistes ? L'affirmation péremptoire de MM. Lafond et Stemmer (Code de la copropriété) est un peu téméraire puisqu'ils se fondent sur une arrêt de 1962, donc antérieur à la loi de 1965
Il est vrai que la loi parle, pour les bénéficiaires, de ceux qui n'ont pas donné leur accord, au lieu de se référer à la classification habituelle : opposants, défaillants, abstentionnistes.
Il a été jugé qu'un défaillant ne peut pas demander l'étalement. Il doit contester la décision (Cass 26/05/1994 n° 91-13955)
On est dans le flou complet pour l'application de cet article alors qu'il est fort important
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 16:35:49
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Merci de vos réponses mais, j e crois que je ne me suis pas bien exprimé:
Historique.
le 30 janvier 2006, l'AG a voté en majorité assouplie de l'art 26 les travaux de fermeture de la Résidence.
Deux copropriétaires ont demandé à bénéficier de l'article 33 pour financer leur quote part de travaux, par courrier avant le 1er appel de fonds en mars 2006 sachant que le syndicat des coproprios n'avait pas eu recours à l'emprunt pour le financement de cette fermeture.
FONCIA n'a fait aucune réponse aux deux demandeurs, ni aux lettres simples, ni aux fax, ni aux lettres avec AR.
Le 15/10 FONCIA a adressé un courrier en AR aux deux personnes disant " que le formalisme requis" pour bénéficier de l'article 33 n'avait pas été respecté et donc refuse l'échelonnement.
ors, le 14/11/06 FONCIA a réçu les deux coproprios sans pouvoir donner un motif légal de refus d'accorder le bénefice de l'article 33 " ces 2 personnes l'embêtent...et qu'il a autre chose à faire que suivre un étalement de remboursement sur 10 ans " ( ce sont ses mots). Le formalisme requis était une expression au "bleuf" - 
FONCIA envisage donc de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG en janvier 2007 un vote pour emprunt "rétroactif" alors que tous les appels de fonds pour ces travaux votés en JV 2006 ont été faits et honorés, sauf par ces deux "demandeurs de l'article 33" et que les travaux sont en cours de réalisation....
Ma question est donc : un vote de cet nature est t'il légal et quelle est la réference réglementaire.
Merci de vos réponses...j'espère avoir été plus claire 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 17:22:23
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Si le syndic ne peut justifier que les demandes d'étalement ont été présentées tardivement, il faut admettre qu'elles sont recevables.
Dès lors le syndic est fondé à inscrire à l'ordre du jour la souscription d'un emprunt dont le montant sera limité au cumul des deux quotes-parts totales du coût des travaux. Celà est parfaitement confirme aux dispositions du statut.
Rétroactif, ici, ne veut rien dire. On peut toutefois noter qu'il y a leu de fixer la date de la première échéance de remboursement au syndicat. S'il y au plusieurs appels de fonds, le mieux est d'adopter la date de réception des travaux. Inutile de perdre du temps à barguigner sur quelques semaines.
Le syndic pourra également inscrire sur les lots des intéressés l'hypothèque du syndicat. Ils en supporteront les frais et, plus tard également, les frais de mainlevée. Ils devront également supporter les frais et intérêts de l'emprunt.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 17:39:14
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Je suis d'accord avec la réponse de J.P.M.
j'ajouterai qu'il n'est pas nécessaire d'attendre la fin des travaux on peut retenir la date d'exigibilité du dernier appel. |
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 18:08:26
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Merci de vos apports.
les deux corprios ont déjà fait un remboursement augmenté des intérêts civils pour l'année 2006 - Pour l'un d'entre eux le chèque a été encaissé mais pas pourl'autre ! ors ils sont dans le même cas et ont fait rigoureusement les mêmes démarches...
Quoiqu'il en soit, cette affaire ennuie le syndic qui ne sait comment contrer les deux coproprios...hormis le vote de l'emprunt en AG. de 2007.
Bonne réception
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vote d'emprunt pour travaux
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