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jean-jacques
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 18 nov. 2006 : 11:48:11
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Bonjour,
Beaucoup de sujets sont traités concernant les terrasses.
Il semble apparaître que la majorité des toitures terrasses sont "Terrasse partie commune à usage exlusif privatif"
Néanmoins, il existe des terrasses privatives pour lesquelles le plancher et l'étanchéité sont parties communes.
Mes questions sont:
- Comment reconnaître qu'une terrasse est privative ou partie commune à usage exclusif ?
Est-ce l'Etat Descriptif de Division qui fait foi ? Un intitulé dans le lot : "Appartement et Terrasse" est-il suffisant pour en déduire que la terrasse est privative ?
- Qu'elles différences cela donne t-il que la terrasse soit privative ou partie commune à usage exclusif ?
Mis à part les questions d'Harmonie extérieure, avoir une terrasse privative ne donne t-il pas plus de liberté d'aménager la terrasse pour son propriétaire ? (je pense notamment lorsque la terrasse est entourée de 3 murs de 4m de haut,et qu'il n'y a donc pas de question d'harmonie extérieure).
Le propriétaire d'une terrasse privative peut-il changer le dallage de cette terrasse sans demander l'accord de la copropriété en AG ?
Merci pour vos réponses
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 15:38:02
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Voyez ce que dit votre règlement de copropriété à ce sujet, c’est lui qui définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
En ce qui concerne les travaux de dallage d’une terrasse à jouissance privative et exclusive, ceux-ci sont à la charge exclusive du copropriétaire qui a la jouissance privative et exclusive de cette terrasse, mais attendu que ce dallage repose sur une partie commune, il faut l’accord de l’accord de l’assemblée générale pour faire ces travaux.
Voyez ce lien :
Droit de jouissance :
Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin).
Un droit de jouissance privatif n'équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser.
Il n'est pas possible, par exemple, d'édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml
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Edité par - ETASPAK le 18 nov. 2006 15:39:01 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 16:14:55
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Quand une terrasse est déclarée privative sans autre précision dans le règlement de copropriété, la portée de la qualification est limitée au revêtement accessible et au volume d'espace résiduel (hors parties communes comme cheminées et autes). Le seul effet palpable est que le copropriétaire peut réaliser quelques installations plus facilement.
Le syndicat reste donc en charge de l'exécution des travaux d'entretien du gros oeuvre (dalle et étanchéité).
Une clause du RC peut prévoir que les travaux d'étanchéité demeureront à la charge du copropriétaire mais le syndicat conserve la maîtrise des travaux. On peut en conclure que le gros oeuvre est inaliénable, ce qui n'a rien d'étonnant.
Sur le tout : Caass 18/12/1996 Loyers et copropriété mars 1997 n° 90
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jean-jacques
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 17:30:34
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Merci pour vos réponses.
Le dallage en question date des années 1970, il est posé directement sur l'étanchéité et pour refaire cette étanchéité il faudra soit casser le dallage, soit (le plus simple) refaire l'étanchéité sur le dallage existant et poser des dalles sur plot.
La copropriété ne veut pas refaire l'étanchéité, mais je souhaite changer le dallage (plus joli) en mettant des dalles sur plot. Je n'obère pas ainsi la possibilité de refaire l'étanchéité plus tard, au contraire, j'en réduis le coût.
Seulement comme dans apparemment beaucoup de copropriété, cette terrasse suscite des jalousies (alors qu'il n'y a qu'une personne qui a vu sur cette terrasse et qui est d'accord pour les travaux). Et je ne suis pas sur d'obtenir une majorité.
C'est pour cela que je me posais la question si je pouvais mettre des dalles sur plot sans autorisation particulière (autre que celle du syndic)puisque le dallage m'appartient.
Dans le RC, il est indiqué pour les parties privatives, que le sol peut être changé en ayant simplement prévenu le syndic au préalable.
Le syndic est d'accord, mais je me méfie des copropriétaires jaloux.
Pour cela, il faut que ma terrasse soit privative (et non partie commune)
Dans le RC (dont on voit bien qu'il s'agit d'un texte emprunté à d'autres copropriétés mais pas toujours adapté à la réalité de celle-ci), il est fait référence au cas de terrasses et balcons en partie commune. Par contre, il n'y a que dans l'EDD que la terrasse est indiquée comme lot privatif avec l'appartement.
Est-ce suffisant pour dire que la terrasse est partie privative ?
Cordialement |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 17:54:57
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Votre syndic à raison, c’est une terrasse à jouissance privative et exclusive qui vous appartient puisqu‘elle est rattachée à votre appartement par un même et unique numéro de lot, comme le précise l’état descriptif de division de votre copropriété ainsi que votre acte de propriété.
Voyez ce lien :
L'état descriptif de division : c'est une pièce essentielle, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante ; il comporte une liste des lots avec pour chacun son numéro (sous lequel il est enregistré au Fichier immobilier), une description qui - c'est très important - induit l'usage auquel il est destiné, et les " tantièmes " (millièmes, dix millièmes, cent millièmes ou toute autre subdivision imaginable) de copropriété ; ces derniers fixent la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot.
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=7
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 18:43:57
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Pour Etaspak qui écrit : Citation :
L'état descriptif de division : c'est une pièce essentielle, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante ; il comporte une liste des lots avec pour chacun son numéro (sous lequel il est enregistré au Fichier immobilier), une description ...
L'état descriptif prévu par le régime de la publicité foncière peut être distinct du règlement de copropriété mais ne correspond pas à la description que vous faîte. Il se limite au tableau dont le modèle figure dans les textes, sans la moindre description des lots sauf la qualification ( appartement, garage, chambre, etc...). On considère que cet EDD n'a pas de valeur contractuelle.
Mais, comme vous l'indiquez, il existe bien, dans le règlement de copropriété, dont il ne peut être séparé, un autre état descriptif qui comporte une description du genre " appartement de 4 pièces ,soit entrée, salon, salle à manger, etc... ". Cet EDD, que l'on trouve dans les règlements de copropriété les plus anciens, est doté d'une valeur contractuelle.
Il est bien ennuyeux de devoir donner le même nom aux deux états, et bien curieux de constater que l'on ne parle jamais du second qui est souvent le plus important par les renseignements qu'il comporte.
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jean-jacques
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 19:59:24
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En ce qui concerne mon EDD, il existe un tableau :
n° de lot: 2 - Etage : 1 - Nature du lot: Appartement et Terrasse - Quote part PC/1000 : 205 - Charges escaliers et ascenseurs : 260
Il y a également une description par lot :
Lot numéro deux (2) : Un appartement avec terrasse privative couvrant l'ensemble des parties privatives du premier étage.
Ce qui est par contre curieux c'est qu'un article donne la définition des parties communes :
3/ les parties communes générales comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative :
- ....
- les terrasses (accessibles ou non accessibles) même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Cela semble contradictoire avec l'article suivant qui donne la définition des parties privatives :
1/ Les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l'EDD ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot et, comme tels, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive.
L'ambiguité du texte donne t-il une priorité de statut à cette terrasse comme privative ou comme partie commune à usage exclusif ?
Ce qui m'intéresse, bien sur, c'est de pouvoir mettre ces dalles sur plot sans être obligé de passer par une AG, compte tenu que je ne change rien à l'harmonie extérieure (la terrasse est entourée de 3 murs de 4m de haut, et le mur du batiment avec un seul copropriétaire qui a vu sur celle-ci et qui est d'accord) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 21:57:13
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Vous précisez :
Les parties communes générales comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative :
Les terrasses (accessibles ou non accessibles) même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Dans un appartement vous avez des murs porteurs qui sont également des parties communes :
Les murs porteurs (accessibles ou non accessibles) même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Votre terrasse à l'usage exclusif d'un copropriétaire est une partie commune, au même titre que le mur porteur de votre appartement.
Pour faire des travaux sur un mur porteur, vous devez avoir l’autorisation de l’assemblée générale.
Au même titre que le changement de dallage de votre terrasse, vous devez avoir l’autorisation de l’assemblée générale.
En ce qui concerne la possibilité de mettre des dalles sur plot sur votre terrasse sans toucher à sa structure, vous n’avez pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale comme vous le précise votre syndic.
Au même titre que de changer le revêtement de votre mur porteur dans votre appartement sans toucher à sa structure, vous n’avez également pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:24:10
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Jean-Jacques, il n'y a aucune ambiguité ou contradiction dans votre RDC/EDD.
Relisez le post de JPM.
Il faut bien comprendre que la dalle, constituant le plancher de votre apparte partie privative, se prolonge pour former "terrasse".
Il y a continuité. La totalité de cette dalle, et de son étanchéité y compris sous votre apparte, est indistinctement "partie commune".
Comprenez cette donnée, que les copropriétaires ont souvent du mal à comprendre : le lot "logement" privatif dont vous êtes propriétaire se résume en fait à avoir la propriété sur un volume d'air, volume d'air compris entre des dalles-plancher-plafond et des murs porteurs qui sont "parties communes" (je fais abstraction des cloisons internes séparatives, qui sont privatives).
Il faut en être persuadé : la propriété en copropriété se résume à un droit de propriété et d'usage privatif d'un volume compris entre des parties communes.
Relisez JPM : le droit de propriété privatif sur la terrasse se limite au libre usage d'un volume d'air virtuel dont la base est la surface de la terrasse, ses limites les limites de la terrasse, la hauteur au droit de la continuité du faitage ou au droit de la dalle-plafond de votre apparte.
Ce qui veut dire que dans ce "volume" virtuel vous faites ce que vous voulez (presque !), et que le changement du revetement "de confort marchand" de votre terrasse est de même niveau que le changement de votre moquette du séjour ou du carrelage de la SdeBains..
D'où l'entretien de la dalle terrasse, sans doute dalle-toiture pour la partie du bâtiment en dessous, qui est à charge du syndicat, s'agissant d'entetenir une partie commune, qui plus est ici sans doute "toiture de l'immeuble" .. |
Edité par - gédehem le 18 nov. 2006 23:28:25 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:26:30
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etaspak,
Je me permets de reposer ma question car vous n'étiez pas sur les forum lorsque les discussions sur les terrasses étaient nombreuses.
comment interpréteriez-vous ceci qui est dans mon RC :
les propriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites etc..provenant de leur fait direct ou indirect. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leur frais.
Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seont à la charge de la collectivité.
Mais,... mon immeuble a 100 ans ces jours !
pour Jean-Jacques, je comprends que c'est votre "espace" qui vous est privatif, la terrasse en tant que mur-dalle est à partager  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:44:24
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Pardon de répondre pour Etaspak ...
La chose est simple : Le titulaire d'un droit sur ces balcons/terrasses, droit de propriété ou droit de jouissance exclusif peu importe, le titulaire de ce droit sera tenu pour responsable des dommages, fuites, etc ... dont ils seraient à l'origine, directement (vous cognez dessus à la masse) ou indirectement (vous mettez des jardinières de 600 Kg là où on ne peut pas mettre plus de 300 Kg).
Reste que la clause du RDC est en réalité de peu d'effet, lorsque vous utilisez "normalement" votre balcon, votre terrasse pour ce qu'ils sont fait.
Il reviendra au syndicat d'apporter la preuve que les fuites constatées ne sont pas dues à un défaut d'étanchéité de la dalle (à supposée qu'elle le soit et que l'étanchéité soit entretenue par le syndicat) et que c'est par votre faute directe ou indirecte que l'étancheité a été déteriorée, ce qui engage votre responsabilité (couverte par assurance RC)
Cette clause n'est en réalité et très généralement que de peu d'effet.
Reste qu'il vous faut entretenir, c'est à dire donner un coup de balai, déboucher les "pissettes" et faire en sorte de ne rien faire qui déteriore ce que le syndicat a fait.
Notez enfin qu'une étanchéité terrasse toiture doit être refaite tous les 10 ans. |
Edité par - gédehem le 18 nov. 2006 23:46:48 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 00:16:52
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merci Gédéhem Me voici encore avec un problème de toiture-terrasse. 3 versions différentes de 3 professionnels   |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 00:36:24
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lnsacorh, comme vous le précisez :
« Mais,... mon immeuble a 100 ans ces jours ! » cela ne fait aucun doute possible, il s’agit d’une vétusté normale et de ce fait :
« Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité. »
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miklounet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 00:44:08
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Eh, gégé ! J'ai changé de pseudo, coucou me voici !
*** Modérateur***
************* Suppression d'une allégation injurieuse à l'égard d'un intervenant *********
Il faut dire que le modérateur d'Universimmo (on peut se poser beaucoup de question à son sujet ?) n'a même pas relevé qu'en tant que membre pilier dudit forum vous puissiez vous opposer à une question qui a été confirmé par Universimmo. Dommage, il ne faut jamais réagir dans la précipitation Monsieur le modérateur !
Rappel des faits:
Question de Dominique76:
Un gardien (catégorie B) peut il ne pas occuper son logement de fonction ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=46543
Réponse d'UNIVERSIMMO:
Notre réponse :
Dès lors que le gardien ou la gardienne n'ont pas d'astreinte de nuit, il ou elle peuvent parfaitement ne pas dormir dans le logement de fonction qui leur est attribué !
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=432
et la réponse assurément privée de base légale de gédehem:
Miklok, vous êtes certain de donner la bonne réponse ??
et
Dominique, ne vous embarquez pas sur la réponse fausse donnée par Miklok, qui n'en est pas une première sur ce site.
Voilà pourquoi après avoir été censuré par des propos proportionnés à votre personnalité fuyarde, je tenais à vous préciser que je suis conseiller prud'hommal!
A bientôt, peut-être !
miklok75
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Edité par - JPM le 19 nov. 2006 10:35:48 |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 11:23:14
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C'est un plaisir de vous retrouver Cher Ami!
Vos informations et vos compétences seront très utiles aux coprporiétaires.
A bientôt |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 13:44:41
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QUE VIENT FAIRE MIKOULET DANS CETTE DISCUSSION ? Ca commence bien
ETASPAK,
Nos terrasses iraient très bien mais suite à un tremblement de terre que l'on situe en 2001 - mais nous en avons souvent des petits jusqu'à ce jour - nous avons estimé qu'une fissure près d'une cheminée était la cause de l'inondation chez le voisin du dessous.
Depuis la terrasse a donc été refaite ENTIEREMENT à nos frais et depuis donc c'est la terrasse voisine qui inonde ailleurs une autre partie de l'appartement d'en dessous. ceci est apparu dans les 6 mois de fin de réparation de la première.
Certains professionnels ont la gâchette facile surtout sur la Cöte et mettent cela sur le compte de la vétusté, moi je maintiens qu'il y a un coupable et je vais insister sur le "débouché des "pissettes" comme le dit si bien Gédéhem. Je suis sûre que le cours de la pente a été changé.
Citation :
Notez enfin qu'une étanchéité terrasse toiture doit être refaite tous les 10 ans.
gédéhem,
je pense que vous parlez pour des toits plats galvanisés et cailloutés pour certains. Mais pas pour des terrasses-balcons qui se retrouvent toitures aussi. Sinon toutes les villes du Sud seraient dans un perpetuel chantier  |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 16:19:24
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lnsacorh,
J’ai du mal à comprendre comment suite à un tremblement de terre, vous avez du refaire entièrement la réfection complète de votre terrasse privative, uniquement à vos frais.
Qu’en est-il des autres terrasses suite à ce tremblement de terre ?
Pourquoi votre assurance ou celle de la copropriété ne sont pas intervenues ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 17:36:57
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Insacorh :
"gédéhem,
je pense que vous parlez pour des toits plats galvanisés et cailloutés pour certains. Mais pas pour des terrasses-balcons qui se retrouvent toitures aussi. Sinon toutes les villes du Sud seraient dans un perpetuel chantier "
Je parle pour tous les toits-terrasses ou balcons, qui en principe et par nature sont plats ....., toits-terrases marchands ou non, qui, constituant la toiture de tout ou partie de l'immeuble, doivent en assurer "le couvert", et autant que faire ce peut de façon étanche afin qu'on ne soit pas obligé de s'y promener en dessous avec un parapluie lorsqu'il pleut ...
Pour l'étancheité, vous avez différente techniques, du bitume au film platic, étanchéité dont Marie de Medicis est je crois une grande spécialiste et vous/nous en dira plus ... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 21:24:39
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Oui bien sûr j'attendais cette réponse. Il s'avère tout de même que refaire l'étanchéité tous les 10 ans, je rêve ! |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 21:32:02
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Etaspak,
pour répondre à votre interrogation : C'est la terrasse des voisins dernier étage qui a été refaite. Les autres (2) seraient aussi volontiers partants pour en avoir une neuve ..aussi. Donc nous y sommes très vigilants. Nous rentrons dans les gros travaux - electricité, ascenseurs, toiture pour bientôt, sans oublié les évacuations ou tuyaux qui lâchent régulièrement depuis 3 ans par-ci par-là - Chacun tire pour avoir son bien-être en premier. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 22:11:00
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Ben ... refaire l'étancheité d'une toiture-terrasse, c'est comme le ravalement de façade : tous les 10 ans, ne serait-ce que pour faire éventuellement ljouer la décenale sur les produits ou matériaux utilisés et surtout pour que l'assurance immeuble vous couvre : Si cela fait 15 ans que vous n'avez rien fait et qu'il y a des fuites dans la dalle-terrasse, je ne vous dis pas la tete de l'assurance et sa résistance pour "défaut d'entretien" !!!
Notez enfin qu'il est parfois pertinent d'avoir un contrat d'entretien pour les toitures terrasses, au moins avec ts les 2 ans un ratissage du gravier et un traitement histoire d'enlever les mousses... |
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Terrasse : Privative ou partie commune ?
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