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fredo56
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38 réponses |
 Posté - 19 nov. 2006 : 15:15:16
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J'ai acheté un immeuble dans lequel un appart est loué à un "médecin non réglementé".
Le bail qui avait été signé en 1998 était de type "habitation et exercice de la profession de ... libéral. pour six ans (il s'agit d'un bailleur en nom propre).
En fait le locataire n'habite pas l'appart, qui n'a d'ailleurs pas de cuisine, ni de sde. juste wc et lavabo.
Le bail a été mal rédigé : il s'agissait d'un bail professionnel.
Que puis-je faire. Même le notaire n'a rien vu.
C'est en voulant réviser le loyer et en étudiant les modalités fixées par ce bail que je me suis rendu compte de l'erreur.
Merci pour vos conseils
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "Acheter un logement/une maison"
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Edité par - clemouel le 20 nov. 2006 22:51:32 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 16:12:10
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Pour la requalification d'un bail, voyez avec le médecin sur une base amiable. Si celui ci ne veut rien entendre, il vous faudra exercer une voie contentieuse au TI. Seul un magistrat pourra requalifier à défaut d'accord amiable. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 16:29:27
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si l'erreur d'établissement du bail est imputable au propriétaire, vous ne pourrez rien imposer au locataire.......d'autant qu'il semble que les lieux ne comporent pas les éléments d'habitabilité.
qu'est il indiqué dans l'EDD pour ce lot ???
car s'il s'agit d'un appartement il doit comporter les éléments concernant la notion de décence! |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 18:56:26
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Citation :
Initialement entré par nefer
si l'erreur d'établissement du bail est imputable au propriétaire, vous ne pourrez rien imposer au locataire.......d'autant qu'il semble que les lieux ne comporent pas les éléments d'habitabilité.
qu'est il indiqué dans l'EDD pour ce lot ???
car s'il s'agit d'un appartement il doit comporter les éléments concernant la notion de décence!
Tout à fait. L'état des lieux est correct et mentionne bien qu'il n'y a qu'un wc. Cet "appart" est un "local", comme un cabinet de médecin. Ce qui m'ennuie, c'est que ce n'est pas le bon bail. Le locataire ne paie pas son loyer.
Lorsque le locataire m'a demandé les quittances de loyer que l'ancien propriétaire ne lui avait pas donné, j'ai appris par le vendeur que ce locataire n'avait pas payé les 2 mois précédant la vente (ne nous l'a pas dit le jour de la vente mais m'a payé le prorata temporis du loyer soi-disant perçu !!!)
Bref problème, je ne sais pas vers quel professionnel me tourner (avocat ou notaire qui a rédigé l'acte) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:40:43
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| votre notaire (ou vous mêm)aurait du demander AVANT la signature de l'acte authentique, copie du bail, de tous les documents concernant le locataire, le relevé du compte locataire............pour savoir si tout était OK! |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 13:42:44
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C'est vrai j'aurai dû faire tout un tas de choses. Mais j'ai payé un cabinet d'investisseur 27700 € pour qu'il se charge de me trouver un immeuble de rapport : j'estime que c'était à lui d'effectuer ces démarches. De plus j'ai payé un notaire pour vérifier la régularité de la vente. Je ne suis pas un professionnel de l'immobilier et à l'époque je ne connaissais pas votre site ni la différence entre les baux. C'est en étant confronté au problème que j'ai lu de manière approdondie les documents. Cela me parait logique que les professionnels que j'ai payé se renseignent auparavant : comment calculer la rentabilité d'un appartement si le locataire en place ne paie pas ! Quant au bail je l'ai bien eu avant, mais je ne savais pas qu'il ne correspondait pas. Je vais voir un avocat mais je voulais avoir un avis des intervenants ou une expérience commune.
Bien sûr aujourd'hui je m'aperçois que je me suis fait avoir, alors que j'ai payé cher ce cabinet d'investisseur. Si j'ai fait appel à leurs services c'est bien parce que je n'y connaissais rien en investissement locatif, sinon j'aurais fait l'écononmie de leurs honoraires. |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 13:48:19
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Si je comprends bien votre locataire ne paie plus son loyer parce que son bail ne correspond pas à sa situation ?
- remarques : vous parlez d'un bail de six ans : c'est bien la durée d'un bail professionnel,
- ce bail de six ans à un professionnel est donc aujourd'hui échu.
Pourriez-vous préciser la nature exacte de votre souci :
- bail mal rédigé ?
- ou loyers impayés ? |
moulinsart |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 14:31:43
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En fait le locataire ne paie pas parce qu'il n'en a pas envie (il ne m'a pas expliqué). Je n'arrive pas le joindre ni au téléphone, ni pas SMS, ne répond pas à mes courriers.
Il y a une erreur dans le choix du type de bail. L'ancien proprio s'est trompé et a tout mélangé (un modèle de bail habitation au lieu d'un bail prof. pour une durée de six ans alors qu'il est une personne physique.)
C'est moi qui désire remettre aux "normes". Le locataire ne sait même pas si c'est normal ou pas. De toutes façon il veut partir, car son local est plein d'infiltrations que l'ancien proprio n'a pas voulu résoudre et nous nous récupérons le bébé. Nous sommes en train de faire jouer la décennale de l'entreprise qui avait effectué des travaux anti humidité, sans effet. Bref, cette acquisition se révèle compliquée, tordue. Nous avons été arnaqués et essayons de résoudre chaque pb l'un après l'autre. Ici en l'occurence c'est de savoir comment on peut modifier un bail qui a été signé (contractuel) mais qui n'est pas réglementaire avec en plus un locataire aux abonnés absents ... |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 14:54:50
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| difficile d'expliquer par écrit ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 15:49:36
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le bail se poursuit aux conditions initiales: c'est un contrat SAUF si les 2 parties sont d'accord pour le modifier.
Quel avantage aurait votre locataire à accepter une modification ??? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 17:08:28
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A vous lire j'ai le pressentiment que vous confondez bail professionnel et bail commercial.
Savez vous que le bail professionnel n'est pas vraiment soumis à une forme particulière. Rien n'empêche de retenir une formulation proche de celle du bail d'habitation. Seule la durée est encadrée = SIX ANS, que le bailleur soit personne physique ou non, et six ans c'est bien la durée retenue par le précédent propriétaire.
La formule n'est peut être qu'erronée dans votre esprit. |
moulinsart |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 08:20:17
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La formule est peut être bien erronnée dans mon esprit. Mais j'ai du mal a trouver une réponse claire. Quant au locataire, lui il ne se pose pas la question puisque je n'arrive pas à le contacter. La question aussi est de savoir quelle est la durée du préavis (j'ai lu quelque part que pour les baux professionnel il était de six mois !)
Le loyer n'est pas stipulé révisable (280 €/mois). Alors tant mieux s'il s'en va.
Bref merci pour votre intérêt. Je vous tiendrai informés de la suite. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 10:30:16
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| si vous voulez "récupérer" les lieux, il vaudrait mieux que votre locataire vous donne congé et que vous l'acceptiez................ |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 18:32:01
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| En effet c'est bien mon intention. Merci à vous |
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Rédaction erronée d'un bail
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