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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 23 nov. 2006 : 06:34:10
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La Cour de Cassation rappelle qu'on ne peut pas mettre d'entraves à la concurrence entre mandats non exclusifs.
En l'occurence, une clause interdisant de traiter avec une agence autre que celle qui a fait visiter le bien.
Je le signale, cet arrêt me parait important.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 16 mai 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20477
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;
Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne la société Abondance Immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Abondance Immobilière à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 21:40:18
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LeNabot,
C'est bien de balancer des articles de presse des arrêts de la cour de cassation, etc...
Mais serait-il mieux de les commenter ?
Par exemple dans cet exemple, je sais lire mais je ne vois pas sur quoi la cour d'appel a été déjugée.
Expliquez donc votre interprétation de l'arrêt.
Vous êtes comme les gamins qui sonnent aux portes et qui détalent.
Commentez et ne vous contentez pas de pondre en copier/coller.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:06:30
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Par exemple dans cet exemple, je sais lire mais je ne vois pas sur quoi la cour d'appel a été déjugée.
Alors ça veut dire simplement que vous ne savez pas lire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:35:10
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Si vous me le permettez Lenabot,
Ce type de jugement ne devrait bientôt plus avoir beaucoup de raison d'être.
En effet, vous n'avez pas manqué de lire les infos si utiles d'UI relatives aux modifications en cours dans le comportement des agences au niveau "local".
Dans le cas ou vous l'auriez "loupé", il est intéressant de le lire. Citation :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=462
ACTUS
Vendre par agence immobilière : les nouveaux avantages du mandat exclusif
Le 31/10/2006
...
Une nouvelle donne avec les MLS à la française : SIA et FFIP
Après avoir longtemps tourné le dos à cette approche, essayant chacun de développer les échanges à l'intérieur de son organisation, les grands syndicats professionnels, réseaux de franchise, groupes immobiliers et autres réseaux coopératifs ont fini par se grouper dans la mise en oeuvre de fichiers communs locaux d'exclusivités, aiguillonnés par des initiatives locales susceptibles de faire tâche d'huile et notamment celle d'un professionnel américain d'origine française décidé à importer le concept des fichiers locaux U.S. et co-fondateur de la société Imminence, implantée en région PACA.
Pas exactement dans un seul système mais - maladie bien française qui rend rétif à l'union - dans deux systèmes actuellement concurrents, même s'ils sont voués à terme à fusionner :
- les "SIA" (nom emprunté aux québécois), suscités par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), premier syndicat professionnel d'agents immobiliers avec près de 10.000 adhérents sur 25.000 agences pour toute la France, en partenariat avec Imminence qui en est l'opérateur ;
- le FFIP (Fichier français immobilier des professionnels), né de l'initiative des réseaux ORPI, Century 21, Laforêt et Guy Hoquet, ainsi que du deuxième syndicat d'agents immobiliers, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et du premier syndicat d'administrateurs de biens, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) ; ont adhéré par la suite les réseaux ERA, CIMM Immobilier, défenseur acharné depuis plusieurs années du mandat exclusif, et Imogroup,
ainsi que plusieurs groupes immobiliers comme Avis, Solvimmo, puis plus récemment Keops (groupe Caisses d'Epargne et désormais ICADE).
Nés d'une gestation (presque) commune dans les années 2001 à 2003, les deux systèmes se déclarent également ouverts dans les associations pour la mise en oeuvre des fichiers locaux à toutes les appartenances syndicales ou de réseaux, mais force est de constater la prépondérance très forte de la FNAIM sur le réseau des SIA, au point même qu'en certains endroits l'appartenance à la FNAIM reste obligatoire en contradiction avec les injonctions des instances fédérales de cette organisation, traditionnellement dominatrice...
Les associations locales du FFIP sont apparemment plus éclectiques puisque toutes les appartenances y sont admises, y compris les "indépendants" et même les "FNAIM", soit parce qu'aucun SIA local n'est développé à ce stade, soit parce que deux initiatives concurrentes coexistent sur le même "bassin d'activité" et qu'il est préférable d'en être simultanément...
Car en octobre 2006 l'opération est incontestablement un succès : parti un peu plus tard, le FFIP, avec 131 associations locales sur 53 départements, regroupant 1.300 agences, talonne les SIA qui alignent 56 associations départementales et 1641 agences, chacun mettant en ligne à peu près le même nombre de mandats exclusifs, soit quelques 10.000 mandats.
Cela peut paraître peu sur les 200 à 250.000 biens à vendre dans toute la France mais vu la résistance des vendeurs à consentir une exclusivité, ce n'est déjà pas si mal... Il se dit dans chacun des deux réseaux que les agences voient rapidement leur taux de mandats exclusifs passer de 10 à 20 voire 30% suivant la qualité de l'argumentation qui est développée aux clients, avec à la clé une augmentation quasi-mécanique du chiffre d'affaires de 30 à 60% !
...
Alors, si tel que prévu cette pratique se développe... Pa ni ploblem  |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:38:40
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| Vous commencez à radoter, LeNabot, ça fait au moins 12 fois que vous nous servez cet arrêt. |
jcm |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 23:09:59
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Une "petite" précision qui a son importance tout de même
Cet arrêt à précédemment fait l'objet d'une citation de la part d'UI dans une discussion ou LeNabot participait.
Que ce dernier n'en fasse pas état, rien ne l'y obligeait après tout. Il a du retrouver cet arrêt tout seul "comme un grand"
http://www.universimmo.com/forum/post.asp?method=Reply&TOPIC_ID=40756&FORUM_ID=59
Je rappelle simplement ce que précisait UI sur ce point entre les deux agences et le vendeur Citation :
universimmo Enregistré - 03 Jul 2006 : 10:55:03
--------------------------------------------------------------------------------
Pour justifier la présence du sujet dans la rubrique "Divers lois, décrets et jurisprudences", mentionnons une info que nous avons mis en ligne sur notre site professionnel :
"Une nouvelle précision a été apportée par la Cour de cassation quant à l’application du principe, désormais constant, selon lequel lorsque le mandant a confié à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue : cette fois (1), elle se prononce sur un motif retenu par la Cour d’appel de Colmar pour accorder une indemnité à un agent immobilier qui détenait un bon de visite et qui a vu pourtant ses clients traiter avec un de ses confrères : elle déclarait dans sa décision que le fait que les redevables de la commission aient choisi l’intermédiaire demandant la rémunération la moins onéreuse constituait une manœuvre pour évincer la première agence, ce qui ouvrait à celle-ci un droit à indemnité. La Cour de cassation a censuré la décision en rappelant que la rémunération des agents immobiliers est "librement négociée", et qu’en l’espèce, la première agence avait été recontactée par les parties pour savoir si elle aussi acceptait de revoir à la baisse son taux de rémunération, mais elle avait "librement" refusé…
"Notes & liens Utiles :
(1) Cass. 1ère Ch. civ., 16 mai 2006, n°04-20477
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X05X01X00204X077
Pardonnez-moi, mais le : "et qu’en l’espèce, la première agence avait été recontactée par les parties pour savoir si elle aussi acceptait de revoir à la baisse son taux de rémunération, mais elle avait "librement" refusé… " m'apparaît non dénué d'importance dans l'arrêt rendu.
Mais, je ne suis pas juriste |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 07:53:12
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous commencez à radoter, LeNabot, ça fait au moins 12 fois que vous nous servez cet arrêt.
Que cet arrêt ne vous plaise pas, je le comprends. Quant au radotage, je vous renvoie aux petits imprimés dont vous nous arrosez à longueur d'année, imprimés dont l'analyse fait ressortir également bon nombre de clauses qui ont été condamnées par la jurisprudence, je vous le rappelle. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 07:58:17
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Pardonnez-moi, mais le : "et qu’en l’espèce, la première agence avait été recontactée par les parties pour savoir si elle aussi acceptait de revoir à la baisse son taux de rémunération, mais elle avait "librement" refusé… " m'apparaît non dénué d'importance dans l'arrêt rendu.
Mais, je ne suis pas juriste
Ce qui tend à prouver que la baisse 'librement refusée" a comme conséquence que l'AI ne réalise pas la transaction, et que la sanction normale dirait-on, est qu'il n'existe aucune droit dans ce cas à la commission. Il faut parfois assumer les conséquences de ses choix. Non ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:04:23
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Contairement à ce que vous prétendez, cet arrêt me convient parfaitement, puisqu'il signe la mort du mandat simple. Or je ne travaille qu'en exclu.
Quant aux imprimés, j'ai ouvert une seule fois un sujet, concernant une fiche descriptive. Le reste du temps c'était le plus souvent après que quelqu'un ait cité Tissot : pour faire jouer la concurrence que vous aimez tant, vous devriez être satisfait.
Quant à la jurisprudence, elle peut évoluer. C'est ce qu'on appelle "revirement..." |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:14:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Or je ne travaille qu'en exclu.
Permettez moi d'en douter quand même à travers votre défense acharnée du mandat de recherche que l'on met par dessus un mandat de vente non exclusif. Je crois que nos débats la dessus ont laissé suffisamment de traces ici pour en déduire de votre part une défense d'intérêts purement corporatistes. Quoiqu'il en soit et même si vous prétendez ne travailler qu'au mandat exclusif, il est bon parfois de rappeller que lorqu'un AI accepte de travailler en mandat "non exclusif", il faut aussi qu'il accepte de ne pas conclure la transaction parce que ses tarifs sont trop chers. En dehors de tout contexte de fraude, j'entends bien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 nov. 2006 08:14:45 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:52:51
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Eh bien venez voir si vous voulez.
Quant au mandat de recherche nous en avons assez débattu. |
jcm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 11:20:21
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Une bonne lecture de l'arrêt semble votre rendre votre discussion sans objet, d'autant qu'un agent immobilier a le droit de ne travailler qu'avec mandat exclusif (c'est don problème) et que l'arrêt ne me semble pas condamner pleinement le mandat simple.
On y trouve : " Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ; ".
Traiter directement : c'est traiter avec un acquéreur qui n'est pas pas entré en contact avec le vendeur par le biais d'un autre agente immobilier ". Or dans le cas présent l'acquéreur est venu par le truchement d'un autre agent immobilier doté aussi d'un mandat simple. Le débat aurait pu alors se porter sur les effets juridiques du bon de visite.
Mais la Cour d'appel a fait clairement allusion à une pratique frauduleuse connue : évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux.
Affecter, c'est faire semblant et donc frauder.
Mais la Cour d'appel ne pouvait se contenter d'évoquer la fraude possible. Il aurait fallu la caractériser dans l'espèce traitée. Et il n'est pas même certain que l'argument avait été avancé par l'agent immobilier lésé.
La Cour de cassation se contente de constater que la Cour d'appel s'st prononcé sur le fondement d'une supputation d'ordre général.
Tout celà montre qu'entre les abus de certains agents immobiliers et ceux de certains vendeurs et acquéreurs, on ne sait de quel côté penche la balance.
Il est bien certain que la pratique systématique du mandat exclusif apporte une grande clarté aux relations juridiques. Les vendeurs sont libres aussi de préférer distribuer des mandats simples.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 11:59:37
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Citation :
Initialement entré par JPM
Une bonne lecture de l'arrêt semble votre rendre votre discussion sans objet,
Disons que oui, car il y a eu cassation d'un arrêt d'une Cour d'Appel.
Comme vous le disiez très justement il y a ces passages importants.
que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière,
....
l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux.
C'est bien le passage en rouge (qui est une violation de la loi Hoguet) qui a provoqué la censure de la Cour de Cassation. Et la conclusion est que les parties sont libres de choisir l'AI le moins coûteux, et le message est très clair.
PS : le terme "affectant" n'a pas d'importance particulière, la Cour de Cassation relevant que les commissions sont librement négociées. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 nov. 2006 12:02:31 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 12:17:12
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Vote PS me laisse pantois.
Vous interprétez comme d'habitude comme ça vous arrange. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 12:21:04
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vote PS me laisse pantois.
Vous interprétez comme d'habitude comme ça vous arrange.
Si cela vous laisse pantois, vous avez le loisir de demander des explications aux magistrats qui ont dit ceci :
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 14:30:57
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Dans un arrêt de la Cour de cassation, chaque mot à sa valeur. Celà n'interdit pas de contester la valeur qui lui est donnée par la Cour mais celà interdit de lui donner une valeur manifestement inexacte.
Pour " directement " : celà signifie sans nul doute qu'il n'y a pas d'intermédiaire. Si la mandat signé comporte une clause disant que si le vendeur traite directement avec un acquéreur qui, dans un premier temps, a été présenté par l'agent immobilier (preuve par le bon de visite), celui-ci a droit à sa commission, ou plus exactement, dans ce cas à une indemnisation qui est généralement équivalente.
Pour " affectant " : le sens commun est donné par tout dictionnaire. Affecter c'est feindre, simuler.
Je ne vois pas en quoi " qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux " serait une violation de la loi Hoguet 
Au final c'est " La Cour de Cassation rappelle qu'on ne peut pas mettre d'entraves à la concurrence entre mandats non exclusifs. " qui pose problème. Que le vendeur recherche un agent immobilier dont le taux de commission est le plus modeste, c'est parfaitement normal. Mais il est bien certain qu'après avoir signé un mandat non exclusif à Dupont (6 %) puis un autre à Durand (5 %) il est lié aux deux agents immobiliers.
Si l'arrêt a statué comme elle l'a fait, c'est apparemment parce que la clause d'interdiction ne visait que la vente directe.
La concurrence a ses bons aspects, ses mauvais aussi 
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 15:40:03
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Attention à ne pas tout mélanger.
Cela, c’est la position de l’arrêt de Colmar, puisque le texte est contenu dans un « attendu » qui y fait référence.
Citation :
l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux.
La cour d’appel de Colmar a considéré que l’acquéreur présenté par l’agence immobilière n’autorisait pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci. (je comprends : c'est interdit avec l'autre AI). Le rouge c’est toujours la pensée de la cour d’appel de Colmar. L’ensemble est censuré car contraire au principe de libre concurrence dans le contexte de mandats non exclusifs. La position de la cour d’appel de Colmar est une violation de la loi, c’est la Cour de Cassation qui l’affirme. Ce n’est pas une condamnation du mandat simple.
Je dis ceci pour recentrer le débat et pour ne faire pas dire à la Cour de Cassation quelque chose qu’elle n’a pas dite.
Les situations de fraude, c’est autre chose. Et c’est l’AI qui a la charge de l’administration de la preuve de cette fraude.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 nov. 2006 16:40:58 |
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La Cour de Cassation et le mandat non exclusif.
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