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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 28 nov. 2006 : 00:28:01
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On évoque souvent dans le Forum la faute lourde du syndic et la facilité d'établissement d'un état daté ou d'une opposition à paiement de prix lors de la vene du lot (quelques minutes).
Un arrêt du 25 octobre 2006 de la Cour de cassation présente sur ces points un bon exemple. On dira que la situation était complexe (liquidation des biens d'une SCI). Mais on verra surtout que pour une créance de l'ordre de 1 000 000 francs de 1998, il y a là une assez jolie collection de bourdes qui pourrait bien conduire le syndicat à passer la créance par profits et pertes 
http://www.jpm-copro.com/Cass%2025-10-2006-1.htm
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 01:06:13
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Instructif JPM !
Un cas d'ecole et surtout les bevues que doit savoir eviter un syndic.
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mfld
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1154 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 14:15:29
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J'ai rectifié le fin du cimmentaire pour tenir compte de la loi n° 2005-845 du 26/07/2005 entrée en application le 1er janvier 2006. Elle a profondément modifié le régiem des procédures collectives en donnant un délai de trois mois au liquidateur (liquidation de biens) pour entreprendre la cession des biens du débiteur. De plus elle permet, sous certaines conditions, la vente amiable des biens immobiliers. De m^me il fau savoir que la réforme de la saisie immobilière prévoit également la possibilité assez large de vente amiable, alors qu'elle n'était possible qu'exceptionnellement sous l'ancien régime.
On peut ainsi espérer une vente plus rapide des lots, ce qui évitera l'accumulation des charges postérieures au jugement.
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 02:03:50
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Citation :
une assez jolie collection de bourdes qui pourrait bien conduire le syndicat à passer la créance par profits et pertes
Pas d'accord avec vous, personnellement je pense qu'il convient d'engager la responsabilité du syndic qui a commis cette collection de fautes professionnelles et à qui il convient de les réparer au titre de l'art.1383 du code civil.
Avec un rejet de la Cour de Cassation, il n'y a aucun problème pour rapporter la preuve de la faute prof. du syndic.
Pour pouvoir engager cette responsabilité, il faut impérativement changer de syndic car aucun syndic ne s'est jamais lui-même poursuivi.
Cordialement.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 09:35:14
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A propos de mon observation :
Citation :
une assez jolie collection de bourdes qui pourrait bien conduire le syndicat à passer la créance par profits et pertes
Dantes écrit : " Pas d'accord avec vous, personnellement je pense qu'il convient d'engager la responsabilité du syndic qui a commis cette collection de fautes professionnelles et à qui il convient de les réparer au titre de l'art.1383 du code civil. "
Pensez vous, Dantès, que si j'ai parlé de " Gestion calamiteuse d'un recouvrement ", c'est pour vanter les qualités du syndic .?
Dans le cadre strict du pourvoi en cassation les questions de responsabilité ne sont pas évoquées. Je m'en tiens aux conséquences pratiques de la cassation : le syndicat ne va sans doute pas toucher un centime et va devoir passer effectivement la créance dans le compte approprié du nouveau plan comptable.
Un autre motif de mon silence sur les responsabilités est que je n'ai pas encore récupéré l'arrêt d'appel dans lequel on trouve habituellement plus de précisions sur les faits.
Pour le défaut d'incription de l'hypothèque légale, la responsabilité de l'avocat est souvent en cause. Si un syndic peu compétent omet l'inscription, l'avocat doit y suppléer.
Quant à l'opposition ? Je prétends pour ma part que dans une affaire complexe comme celle là, l'opposition doit être préparée en même temps que l'état daté pour l'excellente raison que la ventilation de la créance est effectuée de la même manière dans les deux documents, ce qui est logique. La déclaration de créance, dans le cas d'une procédure collective, doit également être présentée de manière identique.
Une question intéressante : un étudiant peut-il sortir d'un BTS de l'immobilier, voir d'une formation supérieure encore, sans avoir pinaillé les dispositions du statut à ce sujet, ni réalisé en " travaux pratiques " deux ou trois états datés un peu tordus ?
Mais pourquoi l'article 1383 du Code civil ? le mandat social du syndic est un contrat !
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 21:52:52
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Si une ventilation suffisait à résoudre les problèmes ce serait le rêve.
Citation :
Pour le défaut d'inscription de l'hypothèque légale, la responsabilité de l'avocat est souvent en cause. Si un syndic peu compétent omet l'inscription, l'avocat doit y suppléer.
En opposition totale avec votre conception du mandat. Le code civil ne fait pas état de mandataire "peu compétent".
Cette notion n'existe pas dans les textes civils où il y aurait plusieurs qualités de mandataires, par exemple
- les opérationnels
- les suffisants
- les mitigés
- les insuffisants
- les peu compétents
Donc 5 tarifs différents et chacun saurait à quoi s'en tenir lors de l'élection de son syndic.
Revenons à la réalité, à partir du moment où un professionnel s'affirme syndic, il doit être opérationnel, qu'il vienne de finir ses études ou non.
Le syndicat n'a pas de lien contractuel avec l'avocat.
Toutes les décisions sont votées en AG, le syndicat n'a que quelques heures annuelle d'existence (législatives), c'est au syndic d'exécuter le reste du temps, il est payé pour cela et sait à quoi il s'engage.
Tout retard d'exécution engage la seule responsabilité du syndic.
C'est le syndic qui saisi l'avocat, il doit surveiller qu'il exécute son travail surtout quand de telles sommes sont en jeu.
Eventuellement et à titre personnel, il se retournera contre l'avocat à condition qu'il démontre qui lui a donné les ordres de réaliser telles décisions en temps voulu et que la carence vient de lui.
Mais le syndicat n'a que faire d'explications qui consiste à rejeter sa faute sur des tiers.
Le syndic a obligation d'hypothèque même si cela n'est pas voté, ca cela fait partie du recouvrement, seule la vente doit être votée par l'AG.
S'il ne la fait pas, il engage sa responsabilité quasi délictuelle, même en ayant eu quitus, car bien entendu les copropriétaires ne sont pas juristes et à aucun moment sur les PV il n'a rendu compte, en temps voulu, en mentionnant la non possibilité de réaliser cette hypothèque et les raisons précises de cet état de fait.
Citation :
le mandat social du syndic est un contrat !
Le mandat de syndic est un mandat régi par les dispositions du code civil (Art. 1984 à 2010) et par la loi de 1965 et décret de 1967.
Qu'il existe un contrat écrit n'a rien à voir, cela reste un mandat.
Et seul l'art. 1383 permet de réparer le préjudice existant du mandant dès lors que le lien de causalité est établi avec la faute professionnelle, ce qui est le cas en l'espèce.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 23:28:20
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Désolé, Dantès, mais Citation :
Le syndicat n'a pas de lien contractuel avec l'avocat.
C'est aussi calamiteux que le recouvrement décrit dans l'arrêt.
Dans la plus modeste affaire devant un tribunal d'instance, le syndicat est l'unique client de l'avocat. Celui ci est directement responsable envers le syndicat. Il n'existe aucun lien de droit entre l'avocat du syndicat et le syndic Dupont, qui n'est pas personnellement partie au procès, et qui sera peut être remplacé dans trois mois par le syndic Dubois, sans qu'il y ait besoin d'une reprise d'instance. Il suffira d'indiquer le changement de syndic pour le changement de nom et d'adresse.
et Citation :
le syndicat n'a que quelques heures annuelle d'existence
est aussi calamiteux 
Je pense d'ailleurs que vous avez voulu parler de l'assemblée des copropriétaires. Elle est tout aussi permanente ! Il suffit de sonner le rassemblément pour qu'elle se réunisse et prenne des décisions. Après le clôture de la réunion, l'assemblée reste toujours disponible, ce qui prouve sa permanence.
La responsabilité du syndic à l'égard du syndicat est une responsabilité contractuelle, réserve faite, le cas échéant, du cas où le syndicat a été de plus victime d'un délit. On tombe alors dans la combinaison responsabilité pénale et constitution de partie civile.
C'est à l'égard des copropriétaires, voire des locataires, que la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic peut être engagée. C'est la position actuelle de la jurisprudence qui écarte l'existe d'un lien juridique contractuel entre le syndic et les copropriétaires et les tiers.
Prenez n'importe quel bouquin, vous y retrouverez ces indications. Au hasard le Code de la copropriété de Lafond et Stemmer sous article L 18 " Cette responsabilité est donc considérée comme étant d'ordre contractuel " et la justification par l'application des règles du mandat.
J'ai précisé qu'il y a faute pour le syndic à n'avoir pas inscrit l'hypothèque légale.
Il y a faute de l'avocat à n'avoir pas sonné l'alarme en constatant cette omission. Une seule réserve sur ce point : quand l'avocat ouvre le dossier et constate l'omission, il est parfois trop tard pour prendre hypothèque utilement. On ne peut alors en faire reproche à l'avocat.
Enfin, dans l'espèce en question, l'omission de ventilation correcte de la créance est la seule faute commise pour ce est de l'opposition. Seule faute, ... mais déterminante.
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Edité par - JPM le 30 nov. 2006 23:31:50 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:30:10
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Merci JPM de mettre sur certains i les points qui conviennent !! ..
Laissez moi le plaisir d'enfoncer quelques clous !
Je ne reviens pas sur le syndicat qui ne serait pas client de l'avocat, .... ou de l'EDF, ou de l'entreprise chargée du ravalement de façade ......
C'est effectivement calamiteux d'en être là ....
Je passe sur le syndic et sa responsabilité contractuelle.
Mais c'est encore plus calamiteux de penser que le syndicat n'aurait que quelques heures dexistence !!
Voila qui m'en bouche un coin qu'on puisse encore penser ça en 2006 !!
C'est comme pour dire qu'Eurotunnel, qui certes ne vaut pas grand chose en €€€ .., n'existe que lors de ses AG ou de ses CA !!
Bien entendu, pour ceux qui n'auraient pas suivi, le Syndicat de copropriétaires, entité juridique regroupant les copropriétaires dans un même immeuble, existe 24 h/ 24, 365 jours par an, sans aucune interruption de sa naissance jusqu'à sa mort éventuelle, sa dissolution ...
De même l'Assemblée générale des copropriétaires de ce syndicat, son instance décisionnelle, existe 24 h/24 365 jours par ans, sans aucune discontinuité.
Car il ne faut pas confondre cette assemblée des copropriétaires, qui est permanente, avec sa réunion formalisée pour décider, dite ici par simplification AG, réunion de l'assemblée générale qui peut intervenir à tout moment.
Dantes : le législatif en France, comme en copropriété, ne l'est pas en pointillé ! L'assemblée Nationale existe 24 h sur 24 h quand bien même les députés ne siègent que durant les sessions prévues.
Ils ne sont pas des intermitants du spectacle (quoi que ...) ... pas plus que les copropriétaires ne seraient "décideurs" que durant les réunions formalisées de cette assemblée.
Comme quoi, comme le conseille JPM, il faut ouvrir quelques ouvrages pour balayer quelques mauvaises croyances ... 
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Edité par - gédehem le 01 déc. 2006 11:40:24 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 21:39:45
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Restons dans le cas précis évoqué et ne nous perdons pas dans des considérations (trop) générales.
Le syndicat est une personnalité morale qui ne prend des décisions que convoqué en AG sur un ordre du jour précis - j'avais précisé (législatives) qui n'a pas été repris dans la citation, d'où citation sortie de son contexte et enfoncement des clous.
Le syndicat décide de faire vendre tel lot, les détails de l'avocat, il n'est pas compétent. Il ne fait que légiférer et non exécuter.
Il a donné mandat à son représentant légal pour exécuter cette action qui doit être menée avec diligence et l'hypothèque devrait avoir eu lieu dès le constat des impayés sans attendre une AG.
Le syndic répond seul des instructions qu'il a donné à l'avocat et se doit de prévenir le syndicat de tout problème pouvant entraver cette action et porter préjudice au syndicat.
En cas de problème, il devra changer d'avocat et rendre compte.
Il est trop facile de rejeter la responsabilité sur les avocats après des années d'immobilisme alors que le syndicat va découvrir des années plus tard la triste réalité après la cour de cassation.
L'avocat représente le syndicat devant les juridictions et agit en son nom. Il se noue alors entre l'avocat et le syndicat un mandat ad litem.
Mais pas de contrat écrit comme dans le cas d'un syndic, ce qui ne l'empêche pas le cas échéant de répondre de ses propres fautes et non des actions tardives et inconsidérées du syndic qui tendent à ramener toutes les fautes sur les avocats.
Effectivement les art. 1382 et 1383 du code civil ne sont fondés que sur une faute professionnelle extérieure au contrat, si le syndic a outrepassé ses fonctions ce qui n'est pas le cas en l'espèce car le recouvrement par tous les moyens est une obligation contractuelle et qu'elle a bien été violée.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 23:45:22
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Dantèe vous aggravez votre cas car vous ajoutez à des indications juridiques erronées, un rappel partiellement erroné des faits de la cause.
Pour la vente : la SCI copropriétaire avait été mise en liquidation judiciaire. C'est dans le cadre normal de la réalisation des biens du débiteur en faillite que la vente a eu lieu.
Le syndic a fait opposition. OK, mais son opposition est juridiquement irrégulière car elle ne ventile pas la créance par années civiles (et non par exercices, s'ils ne sont pas calendaires ) et d'autre part le syndic ne justifie pas l'exigibilité des créances successives. Sur ce point sa responsabilité civile professionnelle est très certainement engagée, mais la Cour de cassation n'était pas saisie de ce point. D'ailleurs, c'est l'arrêt qui va justifier la mise en cause de la responsabilité du syndic (réserve faite de la décision de la Cour d'appel de renvoi dont on conçoit mal qu'elle puisse juger le contraire).
Quant à l'avocat ? il a pris le dossier du syndicat, et perçu des provisions sur honoraires. Pas besoin de contrat écrit pour établir un lien juridique entre le syndicat et son avocat. Vous n'avez pas de contrat écrit avec votre médecin (serait-il traitant ou référent . Pourtant sa responsabilité pourrrait être engagée à votre égard s'il vous a laissé pendant deux mois avec une appendicite qui pouvait être repérés par n'importe quel interne
Le rôle de l'avocat n'est pas de se borner à exécuter les instructions de son client. Plus encore qu'un autre il est tenu à l'obligation de conseil (comme le notaire) et il est de jurisprudence constante que la qualité de professionnel immobilier du représentant légal et mandataire social du syndicat n'exonère ni un avocat ni un notaire de l'obligation de signaler la nécessité impérative de faire un acte conservatoire. L'avocat ou le notaire doit se réserver la preuve qu'il a bien signalé l'acte à faire et se faire donner décharge écrite si le syndic refuse de signer les documents nécessaires.
Enfin : dans une affaire aussi importante, le conseil syndical doit avoir des rapports périodiques directs avec l'avocat, en présence du syndic de préférence. La plupart des conseils syndicaux sont défaillants sur ce point.
Et un détail : c'est à l'avoué qu'on donne un mandat ad litem, car il représente le plaideur (postulation) alors que l'avocat l'assiste.
Le régime a changé. Il n'y a plus d'avoué devant le TGI. Certains avocats postulent. D'autres ne postulent pas et c'est un confrère qui postule à leur côté. Il y a encore des avoués devant les Cours d'appel.
Une personne physique ne peut donner mandat ad litem qu'à un professionnel du droit pouvant postuler, car ' Nul en France ne plaide par procureur ". Vous ne pouvez pas vous camoufler derrière un mandataire lambda pour agir en justice.
Mais une personne morale peut demander la désignation d'un mandataire ad litem lorsqu'il y a possibilité de contrariété d'intérêt entre elle et son représentant légal. C'est le cas pour les syndicats de copropriétaires et le statut en traite.
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