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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 24 déc. 2006 : 14:26:16
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Lorsque vous présentez à l'acceptation de l'AG,ce qui est fait souvent à la demande du CS,l'ouverture d'un "compte réserve pour travaux" vous êtes toujours dans l'obligation de préciser les travaux succeptibles d'être necessaire dans les 3ans à venir
(si vous voulez avoir une chance que le vote soit positif)
Il est souhaitable que cette demande soit accompagnée d'une estimation des travaux: ensuite la répartition peut être fonction du type d'appartement de la copropriété.
En ce qui nous concerne nous avons 3 types d'appartement mais la différence de tantième entre chaque type est faible;il a donc été décidé que les appels de fonds seraient tous identiques.Tous les appartements ont donc la même somme en "réserve" capital + intérêts.
Le seul point où il faut être vigilant c'est qu'en cas de travaux la répartition des dépenses entre chaque type de logement doit être faite avant déduction de la somme en "réserve" en prenant pour base de départ le type ayant le moins de tantième
JPM,je n'ai jamais indiqué que l'ARC avait obtenu mais que c'était une association qui demandait depuis des lustres l'obligation de ce fonds et obligation "encadrée" et non assortie d'une possibilité de renonciation type compte séparé;ce qui serait certainement un plus pour beaucoup de copropàriété actuellement sans cette réserve mais aussi pour certains contribuables car.............
ce ne sont pas les communes qui sont gentilles mais nous.........les contribuables
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 14:55:51
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Felix1930, désolé de vous contredire mais l'explication que vous donnez d'une "provision spéciale pour travaux" ne me parait pas très juste !!
Le choix des travaux a réaliser et le choix de faire une provision pour travaux, sont deux décisions diffèrentes.
Il n'y a pas d'obligation de déterminer quels travaux seront réalisés avec la provision pour travaux voté. Il n'y a d'ailleurs pas obligation d'utiliser cette provisions, une fois celle ci arrivant à son terme.
Citation :
En ce qui nous concerne nous avons 3 types d'appartement mais la différence de tantième entre chaque type est faible;il a donc été décidé que les appels de fonds seraient tous identiques.Tous les appartements ont donc la même somme en "réserve" capital + intérêts.
Ici, cette décisions donne plus l'apparence de provision faites individuelement et géré par le syndic, qu'une réelle provision pour travaux faite collectivement par le syndicat.
La provision dont nous parlons doit s'établir de la même manière qu'une décision pour travaux.
L'AG décide ou non de réaliser tel ou tel travaux, ou de faire une provison pour travaux.
Et le syndic applique cette décision en effectuant les appels de charges selon la quote part de chaque copropriétaire. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 18:47:30
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yaume ci-dessous "commentaires" du code de la copropriété (Litec 2006)sur l'application de l'article 18 loi de 1965 -partie réserve pour travaux-
Application.Comment les choses vont elles se passer en pratique?
On conçoit difficilement que l'assemblée décide de constituer un fonds de réserve pour effectuer des travaux si elle n'en connaît pas le coût au moins approximatif.C'est en fonction de ce coût que seront fixés le montant des provisions,leur périodicité,etc. Le syndic devra donc joindre à la convocation un rapport d'architecte,ou des devis estimatifs.
Cela étant,il sera le plus souvent impossible de connaître,au moment ou la décision sera prise le coût définitif des travauxet de définir leurs modalités précises d'exécution,puisqu'ils ne doivent pas être effectués dans l'immédiat mais < dans les trois ans >.L'assemblée peut alors prendre une simple <décision de principe>(qui ne lie pas),quitte à définir ultérieurement la modalité d'exécution des travaux (choix de l'entreprise,époque d'exécution etc) ou même de ne pas prendre de décision du tout.
.....................................
Il paraît également nécessaire de décider de leur sort,pour le cas où,en définitive,les travaux ne seraient pas exécutés...à moins de laisser le soin de prendre cette décision à la nouvelle assemblée qui devra se réunir lorsque le problème de l'exécution des travaux deviendra d'actualité.
.Ceci,à mon point de vue,c'est le coté pratique du problème;si en AG vous ne donnez pas une indication des travaux importants d'entretien susceptibles d'être à réaliser avec une estimation du coût il y a très peu de "chance" pour que l'AG vote pour cette création,cette continuation voire une augmentation de la réserve
Pour nous la décision prise est un choix collectif et réaliste qui colle avec notre projet et la (peut être) particularité de la répartition des lots principaux et secondaires du bâtiment ;le syndic applique, sans aucun problème, la décision de l'AG (des AG) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 23:37:57
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J'ai une très grande considération pour M. Lafond mais je ne partage pas son avis sur : Citation :
On conçoit difficilement que l'assemblée décide de constituer un fonds de réserve pour effectuer des travaux si elle n'en connaît pas le coût au moins approximatif.C'est en fonction de ce coût que seront fixés le montant des provisions,leur périodicité,etc.
L'exemple qu'il propose peut exister. Mais dans la plupart des cas un fonds de prévoyance est constitué en fonction de la nécessité prochaine la plus vraisemblable. Un jour ou l'autre, la solution québécoise du fonds de prévoyance obligatoire, insaisissable et constament alimenté s'imposera.
Pour savoir comment est alimenté votre fonds, il faut lire la décision qui l'a créé !
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 10:22:00
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JPM, il y a longtemps que j'habite en copropriété;différents ensembles y compris par la taille,différents copropriétaires et de même pour les syndics mais dans la plus part des cas difficile,sinon impossible, de faire voter ce fameux fonds si les copropriétaires (qui ne sont pas dans tous les cas des moutons)n'ont pas un minimum de renseignements sur :
-les travaux qui seront à envisager
-l'estimation du coût de ces opérations
Un ensemble syndic/CS qui fonctionne normalement est capable de donner ces renseignements alors,.... pourquoi s'en priver.
Pour moi, la liste des travaux "prévisibles" dans les années à venir doit (devrait) figurer dans le compte rendu de gestion que le CS "doit" remettre,chaque année,aux copropriétaires et ce qu'il y ait un fonds de réserve travaux ou pas
Notre "fonds", qui nous a déjà permis de refaire l'étanchéité de la toiture terrasse de notre immeuble,est alimenté et géré suivant la décision de création AG du 21.11.1994 ;le CS a,dans ces dossiers (transmissibles car n'appartenant pas à un CS particulier mais au CS de la copro),sur tableau -type excel maintenant-le détail de toutes les opérations concernant ce fonds depuis l'origine |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 13:39:18
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Oui c'est vrai felix1930, vous avez raison sur la pratique, je me bornais juste à la théorie.
Mais il va falloir aussi cesser ici et là de vouloir attribuer toutes ces belles taches à cette unique CS, bon bénévol de surcroit, car plus je lis les postes sur ce forum plus je me rend compte que ce bon vieux CS fini par remplir les fonctions de nos bon chers syndics.
Ne serait ce pas au bon syndic prévenant d'indiquer en AG, que votre toiture commence à etre dans un piteux état, et qu'il serait bon d'envisager quelques travaux d'importance et de les prévoir de surcroit !!!
Sur l'obligation d'instaurer ce compte, je partage l'avis de JPM, à partir du momment ou cette réserve est obligatoirement placé sur un compte séparé dont les interets reviennent au syndicat, or on peut voir ici et là que c'est rarement le cas, d'ou souvent le refus de la part de nombreux coproprietaires d'adhérer à cette idée. |
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pepe
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 17:38:44
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bonjour à tous , merci pour vos réponses.
je vous propose un exemple:
dans les 4 années à venir nous devons prévoir
-travaux d'ascenseur 25.000 €,ma part 18000/100.000 soit 4.500 €
-travaux de terrasse 75.000 € , ma part 7.000/100.000 soit 5.250 €
-travaux de voirie 75.000 €, ma part 1500/100.000 soit 1125 €
Au total ma part pour les 3 travaux est de 10.875 €, soit par an , sur 4 an, 2718 € et comme nous avons 4 appelsde fonds par an 679 € par appel de fonds.
Si les travaux ne sont pas terminés à l'issue des 4 ans pas de problème
A l'inverse si les 3 travaux devaient être faits avant l'échéance des 4 ans, le total de ce qui resterait à verser deviendrait exigible à partir du moment ou la provision deviendrait insuffisante.
Est ce comme cela que vous voyez la gestion des avances de fonds pour travaux?
Même si en tant que Président de CS , je travaille avec mon syndic pour la préparation des travaux , la partie gestion des fonds lui incombe et cela m'étonnerait qu'il me rase gratis.
ps: cette exemple est une fiction qui j'espère ,sauf les travaux d'ascenseurs , ne sera pas à programmer dans les 4 ans.
bien amicalemement. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 19:18:39
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yaume, ne pas confondre le travail pour gérer (par le syndic)un compte séparé pour les charges annuelles où vous avez un nombre d'opérations plus ou moins importantes entrées>>= appels de fonds et sorties>> = paiement des factures et.....
ce compte travaux, qui doit obligatoirement être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, avec,en principe, entrée>>appels de fonds trimestriels et....sorties>>> néant sauf lorsque des travaux "compatibles" avec cette réserve sont votés
et sur le plan légal la question,voire l'obligation ou la possibilité, ne sont pas posées d'une façon identique
Intérêts si les gens raisonnent intérêts qui ne tombent pas dans leur escarcelle ils seraient souhaitable qu'ils examinent ce que cela leur rapporterait "personnellement" c'est à dire pas grand chose.
Pour nous(30 lots p.) fin 2006 (hors intérêts 2006) nous auront 52 545,00€ et nous avons eu: intérêts 2005=745,96€ soit 24,87€/lot (prévision : au choix en fonction de l'état des différents supports enrobé circulations et parkings 50000€ - façades 120000€ et l'accord actuel va jusqu'au 31.12.2008)
L'intérêt de cette réserve c'est de connaître exactement la somme dont la copropriété peut disposer immédiatement
Pour les travaux à prévoir syndic ou CS, je serais beaucoup plus nuancé que vous.En effet les membres du CS sont sur place,ils connaissent (doivent connaître)les problèmes classiques que tout immeuble connaîtra un jour (hors obligations législatives qui fleurissent en ce moment)donc les problèmes qui seront les leur même si le syndic,par son expérience (là je suis d'accord avec vous)doit,au minimum, les conseiller - encore que certains diront < le syndic veut faire faire des ravaux bien sur il "touche" des honoraires dessus>
pepe c'est exactement ça et,à mon point de vue,c'est là que le CS doit jouer un rôle important (je "parle" de copropriété de taille raisonnable car celles de 1000 logements????)car non seulement il doit connaître les travaux à "prévoir" mais aussi ceux susceptibles d'être repoussés 1,2 ou 3 ans dans le cas de dépenses "non prévisbles donc non prévues". C'est pour cela que je trouve un peu aberrant la règle (si règle juridique il y a,ce qui reste à prouver)stricte qui consisterait à appliquer le reboursement systématique aux copropriétaires des fonds disponibles sur cette réserve si les travaux ne sont pas votés,car s'ils sont votés,ils seront commandés(la période de validité d'une offre (devis) est génaralement de 120 jours)et un "planning" des appels de fonds mis en place
L'application de cette règle risque de repousser indéfiniment des travaux souhaitables mais non impératifs voire non obligatoires ou nécessaires (type ravalement des façades, sans incidents techniques et sans obligation côté mairie etc...)
J'irais même plus loin il (CS) doit bien connaître la situation financière de sa copropriété;je pense,car ce n'est pas notre cas,qu'une copropriété avec des impayés chroniques ne peut se gérer sur le plan travaux susceptibles d'être nécessaires comme une copropriété sans impayés
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Edité par - felix1930 le 28 déc. 2006 19:41:28 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:54:06
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Citation :
ce compte travaux, qui doit obligatoirement être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, avec,en principe, entrée>>appels de fonds trimestriels et....sorties>>> néant sauf lorsque des travaux "compatibles" avec cette réserve sont votés
Vous avez vu ca ou ? que cela etait obligatoire ???
Moi je l'ai vu nul part, et c'est bien le probleme, les syndics détourne toujours les lois à leurs profits !!!
Citation :
En effet les membres du CS sont sur place,ils connaissent (doivent connaître)les problèmes classiques que tout immeuble connaîtra un jour
Il me semble que dans ce cas du tout immeuble, un syndic est beaucoup plus à même de connaitre les travaux qu'un immeuble pourrait rencontrer dans sa vie, même si le CS est beaucoup plus proche de celui !!! Sans oublier que ce dernier n'est qu'un bénévol et non un professionnel, que celui qui a pour role d'assurer l'administration et la conservation de l'immeuble est à preuve du contraire, le syndic et non le CS.
Je suis bien d'accord de dire que dans la pratique c'est le CS qui se préoccupe de toutes ces questions, mais je ne peux admettre en même temps que cette pratique soit considéré comme normal !!!
Le role du syndic ne doit pas se borner à celui d'un banquier, ce qui est trop souvent le cas aujourd'hui !!!
Sur les travaux votés ou non , vous vous melangez, il n'y a pas une obligation de voter sur un devis, il n'y a d'ailleurs pas d'obligation !!!
Mais il y a possibilité d'attribuer tel réserve pour tel type de travaux, à partir du momment ou vous décidez en AG d'attribuer tel réserve à des travaux de réfection de toiture, les sommes appelé resteront bloquées pour la copropriété.
Cela dit, je trouve (personnelement) anormal cette "obligation" de déterminer les travaux pour lesquels est attribuer cette réserve, ainsi que la non obligation de cette réserve, car comment peut on imaginer qu'un immeuble ne puisse jamais avoir besoin de gros travaux d'entretien, et comment peut on accepter qu'un immeuble se dégrade pendant 10 ans sans que personne ne paie rien, et que les copropriétaires suivants paient ensuite tout l'entretien qui n'a pas été fait !!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 22:30:51
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yaume si ma mémoire ne me fait pas défaut votre copropriété n'a pas de compte réserve travaux : vrai ou faux.
Si vous me relisez vous pourrez constater que j'ai toujours indiqué que si vous n'indiquiez pas aux copriétaires pourquoi la création,la continuation voire l'augmentation de ce fonds de réserve vous n'aurez que rarement l'accord de l'AG(mais jamais que c'était une obligation)
Dans mon dernier post j'ai précisé pour nous < prévisions au choix enrobé ou façades > donc rien de bloqué et une estimation qui peut être un devis mais qui n'engage pas la copropriété.
Ne pas confondre "réserve pour travaux futurs" où rien n'est définitif avec des appels de fonds pour un" plan pluriannuel de travaux" où tout est décidé -travaux,montant etc-
Il est indiqué,en effet, nulle part que ce compte devait être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires mais cela est une obligation logique si:
-vous voulez bénéficier du montant déplafonné du livret A C.E ou Poste de 76500€ au titre d'association
-si vous voulez que les intérêts,des livrets précités, ne soient pas soumis à déclaration et donc imposables
-si vous voulez que votre argent n'attérise pas,à la CE par exemple, à un compte intitulé "professionnel" avec,en débit,commissions et agios
-si vous voulez pouvoir contrôler les différentes opérations faites,à l'aide du relevé dudit compte effectué au minimum à chaque versement ou retrait(copie du relevé que le syndic vous remettra)
et enfin,ce que j'aurais dû indiquer en 1er,l'article 35-1 D 1967 <L'assemblée générale décide,s'il y a lieu,du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits pas ce placement>
Nous sommes une copropriété comme une autre et nous avons eu suite à des rachats comme syndic f.... + un " crédit immobilier de...." en toile de fond ,disparu de notre ensemble tous les 2 car c'est l'AG qui décide même et surtout lorsqu'il convient de changer de syndic; car ce dernier n'est ni l'employé de la copro ni le patron c'est (ce n'est que)le mandataire |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 16:54:27
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Tous depend de quoi nous parlons !!!
Moi je parle de ce que la lois autorise !!!
Artcile 18 de la lois:
Citation :
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi
Citation :
Il est indiqué,en effet, nulle part que ce compte devait être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires mais cela est une obligation logique si:
....
Le probleme depend de de quelle logique vous faite reference ?
Si c'est celle du syndic, je doute que ce soit la meme que la votre !!!
Et c'est vrai vous avez mis le point sur l'article 35 foklorique !!!
Citation :
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement.
Que signifit ce s'il y a lieu ??? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 19:28:44
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yaume ce qui n'est pas défendu par la loi ou contraire celle-ci est,semble t-il, autorisé!!!
la logique est celle (doit être celle)de ceux qui sortent effectivement les fonds de leurs "bas de laine" donc pas celle du syndic.....et pourquoi voulez vous que systématiquement ce soit la volonté ou la façon de voir du syndic qui emporte la décision
le <s'il y a lieu> est comme beaucoup de "chose" malheureusement imprécises ,vagues voire contradictoires dans les textes relatifs à la copropriété |
Edité par - felix1930 le 29 déc. 2006 22:10:40 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 19:50:48
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Citation :
Initialement entré par felix1930
pourquoi voulez vous que systématiquement ce soit la volonté ou la façon de voir du syndic qui emporte la décision
Parcequ'il a la force de persuasion devant les moutons !!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 22:08:08
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donc au CS de faire son travail :
-afin d'être plus convaicant que le syndic (ces derniers n'étant quand même pas tous du mauvais côté de la barrière)
- afin de changer les moutons en copropriétaires conscients de leurs droits
jamais simple je vous l'accorde et..............bonnes fêtes quand même |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 22:33:40
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Le CS n'est qu'un(des) copropriétaire(s) comme un(les) autre(s) !!!
A votre avis qui a plus l'habitude des AG, le CS ou le syndic ?
Qui doit inscrire la question sur le placement des fonds récoltés ? le CS ou le syndic ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 00:02:46
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Pour " s'il y a lieu ", je ne comprends l'observation de Yaume.
Le dernier alinéa s'applique à l'ensemble des alinéas précédents. Or il y a la dedans des provisions qu'on ne peut envisager de placer.
Donc l'assemblée décide s'il y a lieu, et on pourrait ajouter " si bon lui semble ".
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 00:14:29
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S'agissant de dégat des eaux, certains frais de dépose et repose peuvent être pris en charge par l'assureur si la police comporte une clause relative aux " frais consécutifs " autrefois qualifiée de clause relative aux pertes indirectes.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 11:58:15
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yaume,les deux peuvent le faire, mais un membre du CS (ou le CS) s'il est en premier un copropriétaire et aussi une personne qui s'est porté volontaire (ou à minima a accepté)pour un poste qui consiste à contrôler la gestion du syndic mais aussi à donner son avis au syndic ou à l'AG sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même
le CS,comme chaque copropriétaire,doit avoir une motivation supplémentaire par rapport à un syndic car ce qu'il doit "défendre" c'est son bâtiment,ses finances
Malheureusement il y a,souvent, dans un copropriétaire deux façons différentes d'aborder les problèmes suivant qu'ils sont personnels -1)parties privatives- ou généraux -2)parties communes -(notamment si ces dernières ne le "touchent" pas spécialement)
pour le 1)il cherche,il trouve toujours,ou presque,la bonne démarche à accomplir pour demander et obtenir (si possible)satisfaction.
pour le 2)il s'en "fou" il y a un syndic payé pour ça
Certains copropriétaires devraient lire les raisons données par l'ARC dans le chapitre 1 du "manuel du conseil syndical" (j'ai l'édition 1997 qui est toujours valable sur la partie comportement des différents intervenants dans une copropriété)...à la question souvent posée < A quoi ça sert de payer un syndic si nous devons faire son travail > ils comprendraient,je pense,mieux pourquoi on ne peut tout attendre voire tout demander au syndic même avec le plus correct qui soit |
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