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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 02 juil. 2003 : 13:54:47
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J'ai lu quelque part que :
"Le syndic doit adresser le procès-verbal à tous les copropriétaires sous forme de recommandé AR. Cependant, seuls les opposants (ceux qui ont voté contre une décision) ou les défaillants (ceux qui n'étaient pas présents à l'assemblée) sont susceptibles d'exercer un recours dans le cadre de l'art. 42."
Question : Que se passe t'il pour les copropriétaires présents à l'assemblée, mais qui ont choisi de s'abstenir de voter ? Dois t'on leur adresser le PV en recommandée avec AR, comme aux absents ou opposants ? Ont t'il la possibilité d'excercer un recours ?
Merci pour vos réponses,
Elsasser
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 15:36:30
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En la matière, les dispositions de l'art. 42 de la loi de 1965 sont entendues de manière relativement stricte.
Le membre du syndicat qui s'abstient, n'est ni un opposant (vote contre), ni un défaillant (absent).
Sur le fondement de l'art. 42, celui qui s'abstient n'est pas recevable à contester la décision.
Je vous épargne les solutions marginales lorsque l'abstentionniste a préalablement émis des réserves sur la validité de la résolution proprosée ou lorsqu'il quitte la séance.
Quant à la notification des décisions de l'assemblée, elle a pour objet essentiel de servir de point de départ du délai de deux mois (sauf application des dispositions de l'art. 21, al. 8 de la loi de 1965) prévu pour contester ces décisions.
Rigoureusement, il n'est pas nécessaire que les membres du syndicat qui ont voté dans le sens de la décision reçoivent notification de ces décisions, pas plus que les abstentionnistes.
Cependant le syndic devra être prudent lorsque des réserves auront été émises.
De même, lorsque le règlement de copropriété prévoit que la notification devra être faite à tous les membres du syndicat, il devra être déféré à cette exigence.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 19:27:41
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Antoine,
Dans votre message ci-dessus, vous évoquez une subtilité d'un copropriétaire qui s'abstiendrait sur un vote d'une délibaration pour laquelle il aurait émis des réserves par ailleurs.
Pourriez-vous développer svp.
Cordialement.
Cyril  |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 21:18:40
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En fait, dans notre cas, il s'agissait d'une assemblée réuni par un administrateur judiciaire pour la désignation d'un nouveau syndic. Je me suis présenté comme syndic bénévole d'une petite copropriété de 5 lots(j'ai d'ailleurs le seul candidat).
3 des copropriétaires ont voté pour moi et un copropriétaire s'est abstenu.
Le problème,parce qu'il y a toujours un problème chez nous, c'est que l'administrateur judiciaire a convoqué dans un premier temps l'assemblée dans les délais, mais pas au bon endroit (notre réglement stipule que l'assemblée doit se dérouler dans notre ville). Notre procédurier l'a fait remarqué à l'administrateur judiciaire, qui a donc reconvoqué une assemblée au bon endroit, mais à omis de modifier la date, de sorte que il manquait 3 jours à la convocation (le réglement de copropriété fixe le délai à 20 jours).
L'assemblée a eu lieu, j'ai été élu syndic bénévole. Notre procédurier s'est abstenu de voter, mais a tout de même demandé à émettre une réserve au procès verbal, concernant le non respect du délai.
La question que je me pose, c'est de savoir si notre procédurier peut contesté ma désignation en tant que syndic ?
Un autre point qui me titille, c'est que notre administrateur judicaire ne m'a toujours pas envoyé le PV de l'assemblée, or le 12 juillet, cela fera 2 mois, que j'ai été élu. Cela peut t'il poser des problèmes, en sachant que notre procédurier s'y entant pour les mettre en évidence.
Merci de votre aide,
Elsasser
DSK |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 23:45:24
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Ce n'est pas son abstention au vote qu'il faut prendre en compte, mais le non respect du délai pour la convocation et dans ce cas votre monsieur X peut agir en nullité d'assemblée.
Vou pouvez mettre l'administrateur devant ses responsabilités, car il n'a pas respecté le délai et le syndicat des copropriétaires pourrait lui demander le remboursement des frias occasionnés par cette procédure.
Il serait préferrable de reconvoquer une assemblée en bonne et due forme aux frais de l'administrateur puisqu'il est responsable de cette "erreur".
J'espère que vous êtes "fin juriste" pour vous lancer dans cette fonction de syndic bénévole, var la moindre erreur sera utilisé par votre monsieur X.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 01:04:13
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Je puis bien volontiers accéder à la demande de Clemouel.
Le cas de figure que j'évoquais était celui d'une décision pour laquelle, tout en s'abstenant, le copropriétaire en question s'est retrouvé néanmoins admis à faire valoir des réserves sur la décision.
La situation peut paraître étrange.
En effet, d'une part, elle n'est guère logique. La cohérence commanderait que le copropriétaire qui émet des réserve émette également un vote négatif.
D'autre part, et surtout, les dispositions de l'art. 17, in fine, du décret de 1967 prévoient que "Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires (...) opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations".
Ainsi, l'admission d'un copropriétaire au titre des réserves est liée à la qualité d'opposant de celui-ci.
Toujours est-il que la situation décrite plus haut a pu se présenter.
Il résulte d'une certaine jurisprudence des juges du fond que, dans ce cas, bien qu'abstentionniste, le copropriétaire qui a pu émettre des réserves était admis a invoquer la nullité de la délibération.
Ces magistrats ont ainsi préféré faire prévaloir l'opposition substantielle (manifestée par les réserves émises) sur le défaut d'opposition formelle (celui-ci résultant de l'abstention qui se caractérise par sa neutralité).
Une telle jurisprudence est susceptible d'être réactivée.
En conséquence, dans une telle situation, le syndic serait inspiré, par prudence, de notifier également à ce copropriétaire, afin que le délai de deux mois prévu pour la contestation de la décision puisse courir.
Toutefois, à la lecture du dernier message d'Elsasser, il semblerait que l'irrégularité frappe la convocation elle-même.
Dans ce cas, les dispositions de l'article 42 n'ont pas vocation à s'appliquer et tout copropriétaire peut demander l'annulation de l'assemblée.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 00:53:52
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Merci Antoine.
A vous lire finalement pour résumé, un absentéiste ayant formulé des réserves au sens de l'art. 17 du décret s'apparente à un opposant.
Il me semblait pourtant qu'il y avait encore une subtilité à ce sujet qu'un juriste spécialisé en copro m'avait évoqué et dont j'avoue ne plus me souvenir.
Quelqu'un aurait-il une idée ?
Cordialement.
Cyril |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 01:56:35
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Clemouel,
Je n'ai pas dû être clair, le cas que j'évoquais n'était pas celui d'un absent, mais celui d'un abstentionniste qui, pour une raison ou une autre, aurait été admis à faire valoir des réserves.
En outre, je vous précise que ce cas de figure, ainsi que la solution qui a pu être donnée, sont marginaux.
Sur l'autre cas marginal que vous évoquez, peut-être s'agit-il de celui du copropriétaire qui déclare ne pas prendre part au vote.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 19:10:41
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Oups ! Effectivement Antoine, dans mon dernier message, il fallait lire abstentionniste et non absentéiste.
Je ne devais pas être très frais intellectuellement cette nuit là.
Selon vous, quelle serait la subtilité alors pour un copropriétaire qui ne prendrait pas part au vote ?
Merci encore de m'avoir rectifié.
Cordialement.
Cyril |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 02:18:19
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Cyril,
L'ordonnancement juridique de la copropriété évoque au moins à deux reprises le cas des copropriétaires qui ne prennent pas part au vote.
L'art. 17, al. 2 du décret 1967 dispose que le procès-verbal précise le nom des copropriétaires (...) qui n'ont pas pris part au vote.
L'art. 24, al. 2 de la loi de 1965 dispose que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut êre prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
En d'autres termes, les autres membres du syndicat ne prennent pas part au vote sur de telles décisions. Ils ne le peuvent pas.
Ceci étant, la généralité des termes de l'art. 17 du décret ne permettent pas de cantonner les copropriétaires qui ne prennent pas part au vote à la seule hypothèse envisagée par l'art. 24 de la loi.
En dehors de ce cas, un copropriétaire, pourtant admis à voter, peut volontairement souhaiter ne pas prendre part au vote.
Ce copropriétaire, sans être absent, sans s'opposer ou s'abstenir estime ne pas vouloir participer au vote.
La difficulté principale est de déterminer sa situation au regard des dispositions de l'art. 42 de la loi, relatives à la contestation des décisions.
En effet, s'agissant de l'application des dispositions de l'art. 24, al. 1 de la loi, sa situation est identique à celle de l'abstentionniste (il ne s'est pas exprimé).
Sur le terrain de l'art. 42 de la loi, un arrêt assez ancien rendu par la C. de Lyon en 1981 a assimilé le cas de celui qui ne prend part au vote à celui de l'opposant ou du défaillant.
Cette jurisprudence doit être mise en parallèle avec certaines autres décisions ou arrêts, un peu anciens également, qui ont assimilé au copropropriétaire défaillant le copropriétaire qui s'était absenté au cours de l'assemblée, ou celui qui était parti avant la fin de l'assemblée, dans la mesure où l'absence provisoire, ou le départ anticipé, avaient pu être établis de manière certaine. En pratique, ces incidents de séance devront être portés au procès verbal.
Dans de telles hypothèses, le syndic serait bien inspiré de notifier également aux intéressés les décisions adoptées.
Il s'agit néanmoins de situations marginales qu'il convient de ne pas encourager.
En effet, non seulement le calcul des majorités se complique, mais la configuration juridique devient aussi plus incertaine.
Assimiler la situation du copropriétaire qui déclare ne pas prendre part au vote à celle du copropriétaire absent est curieux. A moins d'admettre que, à côté d'une absence physique, existerait une absence intellectuelle. En outre, au gré des différentes résolutions, on a affaire à un copropriétaire à éclipses.
Enfin, tout ceci est amusant, mais pas fondamental.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 22:22:02
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Merci beaucoup Antoine de ces précisions.
Cordialement.
Cyril |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 22:28:02
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Bonjour,
Je suis admiratif devant la science d'Antoine mais avoue ne pas avoir eu la patience de lire un développement aussi complet pour un sujet aussi byzantin.
Cordialement
P.F. Barde |
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