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Dumo78
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 déc. 2006 : 22:31:14
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Bonsoir,
Avis aux experts :
En résumant :
2005 : vote d'un bgt de 60k€ pour ravallement en AG
2006: on achète un appartement ds la copro (216/1000), travaux 'payés'
2006 : travaux: ravallement... C'est très beau
Oct 2006 : lettre avec appel de fonds "messieurs les copros, c'est beau, et çà dépasse de 28% dit le syndic, merci de payer !"
Oct 2006: nous, lettre en A/R au syndic "pas d'accord alors ! On vient d'acheter, peut-être a-t-on loupé un épisode, mais pas de vote de ce dépassement à notre connaissance ? Merci de nous transmettre des éléments justifiant ce dépassement !"
Nov 2006 : le syndic nous envoie un bref tableau Excel, et provoque une AG extraordinaire, à la demande de plusieurs copros
30 Nov : fin des travaux et... coïncidence, l'AG a lieu ... Et c'est là qu'on rigole :
* Le syndic : "Donc çà dépasse, il faut payer"
* Pas de production des justifs
* Discussion, le syndic fait très rapidement cadeau de ses honos, et çà calme les autres...
* Tous les autres copros votent pour ce dépassement !!! sauf nous (210/1000)...
End of the show...
Comment attaquer maintenant ?J
Nous prévoyons d'envoyer demain une LR au CS pour demander expressément les justificatifs, rappeler notre position (peut-être faire basculer des copros dans notre camp), en rappelant la disposition* « Est responsable le syndic qui a engagé des dépenses qui excèdent le montant des travaux votés par l’assemblée générale sans lui demander son accord préalable, la sanction étant alors la prise en charge par le syndic du coût de dépassement (Cour d’Appel de Paris, 2e chambre B, 21 juin 1991 : loyers et copr. 1991, communiqué N°400 »)
Si rien ne bouge, comme on peut le penser, quelles sont nos chances de ne pas payer ce que l'on n'a pas demandé ?
Merci, Maître !
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Le peuple n'a pas toujours besoin d'Opium pour se satisfaire |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 00:49:09
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Qu'a fait votre CS ??? Il serait aussi très fautif de ne pas avoir suivi l'affaire.
Une AGE se commande par le CS ou par un minimum de copro. Pas par certains copro.....
petite question : avez-vous acheté l'appart avec le ravalement déjà réglé par le vendeur? que disait l'état daté que vous avez reçu avant de passer chez le Notaire? |
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Dumo78
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 23:23:23
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Bonsoir Insacorh,
En fait, le CS est inexistant, passif & frileux de toute démarche. Le syndic est charmeur et les a tous embobinnés. C'est le syndic qui a prévoqué l'AGE, suite à notre courrier.
Nous avons acheté, le 13 juin 2006, 'travaux payés' mais non exécutés (en fait 'provisionnés', lors d'une AG du 23 juin 2005.
Nous ne disposons pas encore de l'acte authetique, mais la promesse signée le 09 mars 2006 mentionne bien, au chapitre 'déclarations du vendeurs / Apurement des charge / travaux relatifs aux parties communes' :
"- Les travaux exécutés et non encore payés à ce jour seront à la charge du vendeur
- Les travaux décidés à cce jour mais non encore exécutés seront à la charge du vendeur
- Les travaux qui pourraient être décidés ultérieurement seront à la charge de l'acquéreur"
Par ailleurs le CR d'AG du 30 nov précise bien que le vote concerne le dépassement de budget relatif à des travaux exécutés (réception du chantier le 18 déc 2006).
Nous avons transmis par LR/AR au CS une demande de tout justificatif, et lui demandant de faire suivre aux autres copropriétaires, en rappelant que si avant 2 mois les autres pouvaient revenir sur leur vote, cela signifierait le début d'une procédure... Avec le débout du syndic à terme... Ainsi que l'inscription du changement de syndic à l'ODJ de la prochaine AG.
Mais ils sont tous frileux et préfèrent payer que de faire un procès...
Bref, si je comprends bien, ce dépassement, relatif à des travaux votés antérieurement à notre acquisition, ne nous est pas imputable.
Je vais voir avec mon notaire, si nous devons payer et nous faire rembourser par le vendeur, ou si nous devons demander via notre notaire de rediriger la facture directement du syndic au vendeur.
Non ? |
Le peuple n'a pas toujours besoin d'Opium pour se satisfaire |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 00:37:50
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Un premier point au sujet de cette situation désagréable :
Les copropriétaires ayant approuvé la compte du chantier lors de l'assemblée générale et ratifié ainsi le dépassement ne peuvent pas "revenir sur leur vote " au sens propre du terme.
Le délai de deux mois ne concerne que vous, en qualité d'opposant.
Sur le fond de l'affaire : le principal problème concerne l'information insuffisante des copropriétaires. Celà serait^encore critiquable même s'il s'avérait que le dépassement est parfaitement justifié par des raisons techniques.
Le crédit a été ouvert en 2005. Sur quelles bases ? Une estimation ? Un devis précis ? Votre vendeur vous a bien transmis des indications à ce sujet et même les documents annexés à la convocation de 2005 ?
Avez vous utilisé la faculté que vous aviez d'aller consulter les mémoires au cabinet du syndic avant l'AGE ?
Un écart aussi important peut toujours être, sinon justifié, du moins analysé.
Du point de vue juridique : l'acquéreur est tenu par la décision de l'assemblée à laquelle il a participé et qui a décidé de ratifier a posteriori un excès de pouvoir du syndic. Il peut bien entendu contester la décision ainsi prise mais l'issue d'une telle contestation dépend des éléments du dossier. Si par exemple il y a eu des travaux supplémentaires engagés irrégulièrement, mais justifiés techniquement, la contestation ne peut aboutir. L'assemblée a décidé souverainement et en connaissance de cause.
Reste l'abandon par le syndic de ses honoraires !!! Cette réaction laisse apparaître l'existence d'une erreur de sa part.
On ne peut pas en dire plus, je crois, en l'état.
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Dumo78
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 21:15:16
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Bonsoir,
Certesles engagements sont sans doute justifiables (garde-corps dont le chgt intégral aurait été demandé par la mairie... mais dont le modèle a été décidé par le syndic - qui fait vraiment ce qu'il veut !), mais en tout état de cause, nous nous faisons chaque jour une idée plus précise du personne, car
* Nous n'avons jamais eu accès aux factures dont il fait état pour justifier du dépassement
* Nous n'avons pas non plus vu la demande expresse de l'architecte de la ville
Et depuis que nous échangeons, le terme précis de la promesse signée à l'agence, et citée dans mon précédent message, est parfaitement adéquat à ce qui nous concerne, à savoir des travaux décidés antérieurement à notre acquisition !
Ce dépassement ayant pour source une décision en AG de juin 2005, soit 1 an avant notre achat, il concerne notre vendeur !
Mon notaire me répond que je ne peux pas demander au syndic d'adresser directement cet appel de fond à notre vendeur, puisque 'la vente ne lui est pas opposable, il refusera' (je n'ai pas la traduction exacte !)
Il me conseille de régler le dépassement, et me demande copie de l'appel de fond qu'il souhaite adresser au notaire du vendeur.
J'ai beau lui faire confiance, le doute m'habite...
Aussi je me retourne vers ce forum, car je ne désire pas attendre, et je souhaite continuer à harceller ce syndic... Je ne veux pas payer ce que je n'ai pas commandé... J'ai les plus grands doutes en ce qui concerne la récupération des sommes si je paye...
Alors je propose
* Me rendre au cabinet du syndic pour consulter les factures, et tous les éléments
* Recontacter le CS pour redemander l'inscription du chgt de syndic à l'odj de la proch AG
...
Mais je ne sais pas trop comment faire avec le précédent propriétaire, sans avoir l'acte authentique (signature du 13 juin... C'est pour quand à votre avis ?)
Puis-je me rendre au cabinet du notaire du vendeur (un sacré aussi celui-là...), pour consilter l'acte... ??
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