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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 12 déc. 2006 : 16:23:05
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bonjour, je suis syndic bénévol depuis peu et j'ai un soucis, dans l'immeuble un local commercial au rez de chaussé, et 2 etages, 1 appartement par étage, donc 3 lots
Il y a un compteur d'eau principal, c'est celui ci qui est relevé pour la facture d'eau, ce compteur est situé dans le local commerciale je n'y ai pas accès. ensuite il y a un compteur individuel par appartement (1er et 2 étage, ces compteur si situe dans les appartement) parcontre pas de compteur pour le local commercial.
Je voudrais repercuté les factures d'eau le plus justement possible en théorie c'est facile (local commerciale = compteur principal- Appt 1 - Appt 2) seulement en pratique c'est autre chose
je recois la facture d'eau 2 mois après la relève du compteur, je ne peu donc pas faire le relevé des compteurs individuel en même temps et c'est bien là mon problème.
J'aurais bien une solution relevé les compteur individuel au moment de la reception de la facture mais j'aurais toujours une différence même minime hors pour le moment le syndic étant récent il n'y a pas de compte de syndic, et il est hors de question que j'avance de l'argent ... d'autant plus que je suis totalement bénévole...
une autre solution serait de répartir la facture au fonction des tantiemes mais cette solution n'est pas juste le local commerciale est un Bar, il consomme par conséquent énormément d'eau comparé aux appartement :/
Please help, légalement comment doit on procédé??
Merci
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 18:07:39
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R2ponse à Chazam - 12/12/2006 : 16:23:05
Légalement je ne sais pas... mais pratiquement je peux, je ne peux que te conseiller, de suivre la facture du concessionnaire en fonction de ta formule (relevé général moins les compteurs des autres copropriétaires).
Cela semble la meilleure solution, mais relis ton RC, il y a peut-être d'autres indications!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 11:56:19
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en copropriété vous ne pouvez pas appliquer 2 règles différentes pour l'application d'une catégorie de dépenses.
soit la pose de compteur a été votée en AG ET tous les lots sont équipés de compteur individuel : régularisation suivant consommation personnelle et la différence est à répartir en charges communes générales
soit c'est une répartition en charges communes générales , donc chacun avec ses millièmes.........qu'il y ait un commerce ou pas!
si vous êtes syndic bénévole, vous avez, je suppose, ouvert un compte bancaire au nom du syndicat, voté un budge prévisionnel, appelé les provisions trimestrielles................bref appliquer les règles de fonctionnement légales du statut de la copropriété |
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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 13:36:36
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| justement la copropriété est récente j'en suis le premier Syndic Bénévol, on m'avait assuré que ce serait simple, pas grand chose à faire... lors de la premiere AG là ou on a décidé que je serait représentant du syndic, on était 2 ... les 2 autres copropriétaires s'étaient fait excusé, le copropriétaire qui était présent n'était autres que celui qui a vendu les lots à tous le monde, c'était lui qui avait fait rédigé le réglement de copro etc... mais je n'ai eu aucune info de sa part... il n'y a eu aucun vote de budget ce jour là ni rien d'autre, en gros c'est le brin, y'avait rien de fait, tout est à faire y compris l'ouverture du compte, ducoup il n'y a pas un seul centime de réserve ... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 15:01:50
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| l'ouverture du compte bancaire du syndicat des copropriétaires est la 1ère chose à faire pour un syndic bénévole: quelle est la date d e votre nomination? |
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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 15:08:17
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| Fevrier de cette année, mais mon pb principal sur ce point est que je veu faire ca bien, donc avec l'accord de tous le monde et pour ouvrir le compte il faut des fonds et malheureusement j'ai un copro qui est vraiment c** et sans fdr je peu rien faire a un point que je me demande si je vais pas tout simplement démissioner |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 15:58:56
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Réponse à Chazam - 13/12/2006 : 15:08:17
Avant de t'affoler, assieds-toi , respires, et réfléchis!
Si tu en as "assez" du glorieux sacerdoce de syndic bénévole, attends la prochaine AG pour tirer ta révérence. C'est plus "classe" et cela fait moins "rat qui quite le navire"...
Quant aux fonds, tu en as : tes propres charges , tu fais un chèque au nom de ta résidence, tu vas dans une banque ouvrir un compte au nom de ta résidence (once again!), et tu y déposes ton chèque. Profites-en pour demander un chèque aux autres copropriétaires.
Mais tu vas surement être obligé de convoquer une AG, ne serait-ce que pour voter un budget, qui te donnera "force de loi" pour appeler les charges de copropriété, et ainsi remplir le compte bancaire de ta résidence!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 16:18:39
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| Chazam: avez vous au moin lu....et relu les textes réglementant la copropriété ??? |
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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 21:22:27
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le réglement de copro n'est pas très clair sur ce point, puisqu'il mentionne la présence de compteur d'eau au rez de chaussé alors qu'il n'y en a pas ... mais qu'il y en à aux étages, parcontre il disent que pour ceux qui ont des compteur que le calcul se fait au prorata de la consomation, donc je reviens à mon pb de départ...
en attendant et ca se fera qu'en accord avec les copropriétaires j'ai trouvé un compromis, celui se ferait de la sorte :
j'ai fait une moyenne des consommations par jour sur les compteurs que j'ai pu relevé j'ai ramené ce nmbre au nombre de jour rapport à la facture afin de coller a la réalité de la facture recu, et ensuite j'en ai déduit la consomation du troisieme lot sans compteurs, a vu de nez les chiffres ont l'air de correspondre à la réalité
Pour répondre a SNP, bien sûr je ne compte pas m'enfuir comme un voleur, et ce qui me décourage ce n'est pas cette facture d'eau mais un tout, puisque je rencotre des difficulté à percevoir un réglement pour une réparation de canalisation d'eau usé (commune à l'immeuble et la cave se remplissait de merde... donc pas le temps de voté la réparation ...), un copropriétaire ne veu pas payé parce que soit disant l'assurance aurait dù payé la réparation chose totalement fausse, et par ailleur prouvé, contrat d'assurance à l'appuie, c'est principalement pour cela, surtout que j'ai pris le syndic par défaut puisque personne ne voulait le prendre.. et donc pour continuer sur le compte bancaire, j'attendais effectivement l'AG avec tous les copropriétaire afin qu'un budget soit voté, qu'on ouvre un compte proprement et que tous le monde soit d'accord, ce qui est difficile, car le proprio mauvais payeur ne vient même pas au réunions qu'il fixe quand il veu des explications(sur le theme de la facture à payer de réparation en urgence)
Tout pourrait aller bien puisque les autres copro sont très arrangeant et comprennent que c'est pas facile à gérer et prendre des décision surtout que je leur demande toujours leur avis avant de faire qqc, mais il y a le mauvais payeur enfin ca c'est un autre sujet ... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 00:34:22
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Tiens, j'ai déjà vu cette question quelque part, mais où ? |
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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 20:16:34
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| chazam: je parlais de la loi de 65 et du décret de 67.... |
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Chazam
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 21:44:02
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| qu'est ce que cette loi et ce décret ? :/ |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 21:53:54
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Chazam : Dans votre affaire, il est évident que cette histoire de facture d'eau n'est qu'une goutte d'eau, si je puis dire, dans l'immense désert qu'est votre copropriété !
je serais comme Nefer : il faut absolument que vous jetiez, non pas un oeil, mais les 2 sur L.65 et D.67. Il n'y en a pas pour longtemps à les lire, 2 heures tout au plus, en prenant quelques notes !
Ensuite, vous irez très rapidement oubrir un compte à la banque la plus proche (La poste, c'est parfait !!).
Enfin, vous convoquerez comme il convient une AG, avec à l'ODJ le vote d'un budget prévisionnel que vous devrez préparer.
Ce n'est que sur la base de ce budget prévisionnel que vous pourrez appeler des provisions (voir L.art.14-1) qui alimenterons le compte, fonds provisionnel qui va vous permettre de régler les 1ère factures.
C'est ce vote d'un budget qui vous permettrait de contraireun copropriétaires à payer. Pour le moment, vous n'en avez aucun moyen.
Pour la répartition, un seul mode est possible, comme il vous a été dit plus haut. Il semble que chaque apparte ait un compteur.
Il faut donc procéder au relevé des compteurs (n'étant pas accessibles il faudra procéder par déclarations).
Vous pouvez en faire le cumul, le delta "total compteurs" / total compteur général étant la consommation du commerce (du moins si le commerce ne pompe qu'à partir de ce général.)
Mais la bonne règle voudrait qu'il ai son propre compteur divisionnaire.
Si ce système n'est pas possible, c'est l'application impérative des tantièmes généraux faute d'avoir des compteurs individuels pour tous..
Il n'y a pas grand chose à faire peut être, encore faut-il que ce pas grand chose soit fait et dans les règles : vous dormirez plus tranquille  |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2006 22:01:34 |
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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 09:48:06
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Bonjour,
J'ai eu le même soucis dans ma copropriété. Si je me permettre de vous donner un conseil, faîtes voter l'individualisation des compteurs d'eau à la prochaine AG (selon les modalités de l'article 81 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000).
Actuellement tout se passe pour le mieux parce que vous êtes en personne de bonne foi, mais en cas de conflit, vous aurez les plus grandes difficultés à faire votre répartition de charges.
En l'absence de compteurs individuels, c'est les modalités prévues par votre règlement de copro qui font foi. Si jamais ce règlement n'est pas très clair, pour avez une 1ère source de conflit potentiel. En passant, je suppose que vous n'avez pas fait la mise à jour de celui-ci (échéance reportée au 13/12/2008) comme le prévoit la loi SRU.
Concernant votre répartition de charges actuelles, ne vous tracassez pas trop. Vous faites des appels pour provisions sur charges selon les modalités votées lors de votre dernière AG (par exemple 500 euros par trimestre répartis en fonction des tantièmes). Vous ferez la répartition réelle lors de la prochaine AG. Votre rôle peut le limiter à recevoir ces appels de provisions sur charges, à payer les factures d'eau au fil du temps, et à ne relever les compteurs qu'une seule fois par an avant la nouvelle AG. Vous répartirez ensuite la consommation d'eau au prorata de la consommation réelle le jour de la nouvelle AG (si vous relevez les compteurs uniquement le jour de l'AG, ça me semble être tout à fait équitable).
Bon courage. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 10:29:33
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Citation :
Initialement entré par canneton
Bonjour,
J'ai eu le même soucis dans ma copropriété. Si je me permettre de vous donner un conseil, faîtes voter l'individualisation des compteurs d'eau à la prochaine AG (selon les modalités de l'article 81 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000).
Actuellement tout se passe pour le mieux parce que vous êtes en personne de bonne foi, mais en cas de conflit, vous aurez les plus grandes difficultés à faire votre répartition de charges.
En l'absence de compteurs individuels, c'est les modalités prévues par votre règlement de copro qui font foi. Si jamais ce règlement n'est pas très clair, pour avez une 1ère source de conflit potentiel. En passant, je suppose que vous n'avez pas fait la mise à jour de celui-ci (échéance reportée au 13/12/2008) comme le prévoit la loi SRU.
Concernant votre répartition de charges actuelles, ne vous tracassez pas trop. Vous faites des appels pour provisions sur charges selon les modalités votées lors de votre dernière AG (par exemple 500 euros par trimestre répartis en fonction des tantièmes). Vous ferez la répartition réelle lors de la prochaine AG. Votre rôle peut le limiter à recevoir ces appels de provisions sur charges, à payer les factures d'eau au fil du temps, et à ne relever les compteurs qu'une seule fois par an avant la nouvelle AG. Vous répartirez ensuite la consommation d'eau au prorata de la consommation réelle le jour de la nouvelle AG (si vous relevez les compteurs uniquement le jour de l'AG, ça me semble être tout à fait équitable).
Bon courage.
canneton: je suppose que vous n'avez pas lu les posts précédents........
pas de buget prévisionnel.............. |
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facture d'eau, comment procédé?
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