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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 12 déc. 2006 : 19:29:12
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Bonjour,
Nous venons de signer un compromis de vente pour l'achat d'un terrain constructible issu d'une division de terres agricoles en 4 parcelles dont seulement 2 sont actuellement constructibles, la notre et celle d'à coté. Les 2 autres qui se trouvent au dos de ces 2 parcelles seront desservies par un chemin communal qui longe notre terrain.
Lors de la signature du compromis, le propiétaire nous informe de la création de servitude mitoyenne entre notre terrain et celui d'à coté (encore à la vente pour l'instant) pour tous réseaux afin de desservir les 2 parcelles non constructibles, ainsi rédigé par le notaire :
"Il sera créé dans l'acte authentique de vente une servitude de passage pour tous réseaux à cheval sur la limite nord-ouest du terrain vendu, pour la desserte du surplus de terrain restant la propriété du vendeur. Les canalisations seront enterrées à 80cm de profondeur".
Sur le coup nous n'avons pas pris conscience des impacts mais maintenant nous nous inquiétons car à l'emplacement de cette future canalisation nous avions le projet de construire un mur de clôture. Et puis nous savons à quelle profondeur va se trouver ce raccordement, mais absolument pas sur quelle superficie il va empièter sur notre terrain...
Notre soucis est de savoir si on peut "cadrer" la création de cette servitude avant la signature de l'acte définitif, afin de devoir subir le moins de désagrément possible. Peut-on, par exemple, demander à ce que les éventuels regards ne soient pas installés sur notre terrain mais sur la parcelle d'à coté ?
Bref, nous avons besoin de vos conseils pour savoir quels sont nos recours à l'heure actuelle pour limiter les dégâts !
Je vous remercie par avance de vos réponses éclairées.
PS : dernière précision, le vendeur prend également en charge la viabilisation de notre terrain.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 12 déc. 2006 20:41:05 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 20:47:53
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Oui, il faut absolument ne pas accepter que la servitude soit créée ainsi, exactement pour la raison que vous donnez.
Les réseaux devront être posés à 50cm à l'intérieur d'une des 2 parcelles.
On peut aussi partager la gène en enterrant les réseaux d'évacuations (EP et EU) sur l'une et les réseaux d'adduction sur l'autre (Eau, Téléphone, Electricité, Gaz).
Prévenez le notaire et le vendeur que ce texte ne vous convient pas et qu'il faut le modifier avant que vous ne signiiez la vente. N'hésitez pas à apportez la solution que je propose.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 13 déc. 2006 14:40:47 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 21:10:06
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La suggestion de Laurent est tout à fait bonne (comme d'hab).
La servitude de tréfonds (c'est son nom lorsqu'il s'agit de faire passer des réseaux enterrés) n'est pas très exigeante car elle ne grève pas l'usage de la surface de votre terrain, comme cela serait le cas pour une servitude de passage.
Les difficultés que vous pouvez rencontrer avec ce type de servitude viendraient si vous aviez besoin de coustruire au dessus de la servitude. Il faudrait alors prévoir de permettre une réparation des réseaux.
Pour l'implantation de la servitude, le plus mauvais endroit, c'est sur la limite de propriété car cela va créer deux servitudes (une pour vous et une pour votre voisin) et créer des problèmes d'accès à la servitude si un mur de cloture est édifié (le mur étant au dessus des réseaux).
Donc, pour confirmer ce qu'à écrit Laurent, il faut que le vendeur choisisse l'une des deux parcelles pour y implanter la servitude, et à une distance suffisante de la limite de propriété.
Vu que vous êtes le premier à acheter, essayez de convaincre le vendeur qu'il peut réaliser cette servitude sur la parcelle encore en vente.
Ajout: Vu qu'il y aura forcément une servitude sur la parcelle voisine , d'après ce que propose le vendeur, il n'y a pas de raison d'en créer 2. |
Edité par - larocaille le 12 déc. 2006 21:14:58 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 21:44:05
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Autre solution si vos projets de construction sont compatibles avec la servitude:
Vous prenez la totalité de la servitude sur votre parcelle sur une largeur de 50cm.
En échange vous demandez:
- Une réduction sur le prix de vente équivalente au terrain occupé par la servitude.
- L'engagement formel que le vendeur procédera au passages des réseaux avant une date que vous fixez (en fonction de la date à laquelle vous prévoyez de construire le mur de cloture).
- Le respect d'un mini cahier des charges pour l'utilisation de la servitude: Conduite d'assainissement sur-dimensionnée pour permettre une réparation par tubage et des fourreaux pour tous les autres réseaux. Cela devrait vous éviter de boulverser vos plantations pendant les 30ans à venir. |
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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 13:16:03
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Je vous remercie beaucoup pour vos réponses si rapides !
Concernant une éventuelle réduction sur le prix, est-ce négociable vu que le montant est indiqué sur le compromis ?
Si un accord est trouvé avec le propriétaire, sous quelle forme ce "rectificatif" devra t-il être rédigé ? Sous seing privé ??
En fait, nous voulons avoir la maximum d'infos car le notaire est le cousin du vendeur et nous ne voulons pas nous faire rouler une seconde fois.
Encore merci, vous nous êtes vraiment d'une grande aide ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 14:11:06
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Je viens de relire votre post initial.
Les deux parcelles non constructibles ont un accès via un chemin communal. On peut donc se demander pourquoi une servitude vous est imposée. C'est vraisemblablement pour viabiliser ces parcelles à moindre coût.
Dans le compromis, il est spécifié qu'une servitude sera créée. Vous ne pouvez donc pas invoquer le fait qu'on vous impose quelque chose qui n'était pas prévu.
Le compromis est un accord bilatéral entre les parties qui permet d'arrêter le marché. Cependant l'acte de vente peut être différent si des éléments de l'accord sont modifiés. La seule chose qu'on pourrait vous imposer, c'est de respecter le compromis. Mais vu que le compromis prévoit qu'une servitude sera créée, vous pouvez discuter le contenu de cette servitude ou la manière dont elle sera rendue.
Au niveau de la servitude, elle-même:
Une servitude mitoyenne n'a d'intérêt que si les fonds mitoyens y ont intérêt (Ex: création d'un chemin commun par servitude réciproque). Dans votre cas, il s'agit de désservir un fonds tiers, et là, personne n'a intérêt à cette situation, y compris le fonds tiers qui devra recueillir l'assentiment des deux fonds servants pour pouvoir intervenir sur la servitude.
Il n'y a pas de demi-servitude. Donc si on vous dit "cela ne gène pas, c'est entre les deux parcelles", vous saurez quoi répondre.
Un dernier moyen pour que le notaire vous comprenne bien (compte tenu des liens notaire/vendeur):
Laissez sous-entendre que si les choses ne vous semblaient pas claires, vous feriez appel à votre propre notaire (dans ce cas les deux notaires se partagent les honoraires). Vous voyez ce que je veux dire.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 14:15:06
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deux choses évidentes, ou presque :
*prenez votre propre notaire, surtout si le notaire du vendeur lui est lié.
*si vous prenez toute la servitude, vous acceptez une gêne supérieure qui augmente la valeur du terrain voisin... Vous pouvez donc aisément négocier la baisse de prix. La forme d'accord de ce principe doit être "au moins" la même que celle du compromis de vente : si compromis SSP, idem pour cet avenant... Mettez votre notaire dans le coup le plus vite possible : quelques euros de plus d'acte notarié pour des milliers d'euros économisés en cas de pépin pour une servitude mal rédigée, c'est très rentable, plus que le livret A en tous cas !!!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 19:45:11
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Encore merci pour tous vos conseils !
Dès demain, je contacte le notaire et lui laisse sous-entendre que nous envisageons de prendre notre propre notaire. Cela devrait l'interpeler car il est très apparemment "susceptible" sur ce sujet !
Je vous tiendrais informé de la suite des évènements. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 20:06:54
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Mais, Nath2612, pourquoi "envisager de" ?
De manière générale, il me semble toujours préférable d'avoir son propre notaire...et dans votre cas ça me semble incontournable ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 17:04:26
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En fait, nous voulons essayer de négocier le retrait de cette servitude avec le vendeur et éviter de braquer le notaire, tout ça dans notre intérêt bien sûr !
Si nous prenons notre propre notaire maintenant, le risque est de devoir conserver cette servitude vu que sa création est indiquée sur le compromis...
Mais si le vendeur refuse toute négo, nous prendrons un notaire pour défendre au mieux nos intérêts. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 17:14:21
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| compris |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 18:01:18
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Voici les dernière nouvelles.
En définitive, j'ai contacté le vendeur qui a gentiment proposé de déplacer la servitude sur la parcelle d'à côté quand je lui ai exposé nos "incertitudes" !
Cette modification sera bien entendu apportée au compromis !! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 18:50:43
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| et ben voilà, bravo...et à bientot pour de nouvelles aventures |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Nath2612
Contributeur débutant
14 réponses |
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problème de création de servitude
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