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yon
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 18 déc. 2006 : 15:40:58
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Je reviens de nouveau vers vous :
Enfin , nous avons reçu le congé pour vente de l'appartement que nous louons,
Plusieurs questions :
- Pendant le période de préemption (pendant laquelle nous devons réfléchir à la proposition faite)sommes nous tenu de faire visiter tant que nous n'avons pas donné de réponse et de répondre aux appels de l'agence qui veut faire visiter.
- Avons-nous bien 2 mois pour y penser ?
- La proposition qui nous a été faite est de 198000€ frais d'agence inclus : il me semblait que le locataire en place n'avait pas payé des frais d'agence du fait du droit de préemption ou me trompes-je ?
Merci .
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 19:26:13
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Citation :
Pendant le période de préemption (pendant laquelle nous devons réfléchir à la proposition faite)sommes nous tenu de faire visiter tant que nous n'avons pas donné de réponse et de répondre aux appels de l'agence qui veut faire visiter.
puisque vous avez priorité, vous n'êtes pas tenu de laisser visiter. dites-leur que vous êtes intéressé et que vous ne voulez pas de défiler chez vous tant que vous n'avez pas donné réponse.
Citation :
Avons-nous bien 2 mois pour y penser ?
l'art 15.II de la loi de 89 précise bien:
Citation :
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Citation :
La proposition qui nous a été faite est de 198000€ frais d'agence inclus : il me semblait que le locataire en place n'avait pas payé des frais d'agence du fait du droit de préemption ou me trompes-je ?
effectivement, le locataire en place n'a pas à payer les honoraires de l'agence !
rajout: je suis persuadée d'avoir lu un arret quelque part mais du coup, j'ai un doute car en faisant des recherches, je tombe sur ces liens:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1573
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=4087
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=689
est-ce que quelqu'un a une réponse plus sûre ?
ca me turlupine cette histoire ... 
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Edité par - Joulia le 18 déc. 2006 19:49:11 |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 19:21:59
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Merci joulia.
Apparemment l'agence se fiche complétement de nos justifications puisqu'à nouveau ils nous ont laissé un message sur le portable pour qu'on les rappelle afin de fixer une date pour une visite!!
C'est vrai que mon mari avait dit que nous n'étions pas intéressé par téléphone quand on nous avait posé la question mais maintenent que nous avons notre congé pour vente on souhaiterait exercer notre droit de préemption et réfléchir .
C'est notre droit n'est-ce pas?
Notre réponse doit être écrite pour avoir de la valeur, je pense , non ?
Et puis mon mari ce n'est pas moi que je sache . |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:33:00
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Citation :
Et puis mon mari ce n'est pas moi que je sache
Euhh, si.... Lui et vous vous n'êtes que un et nommées 'LE LOCATAIRE' sans doute dans votre contrat de bail.
Ceci dit, vous avez parfaitement le droit d'avoir changé d'avis, et vous avez changé d'avis 
Evidemment qu'il faudra écrire votre acceptation, ça ressemble quand même bigrement a une proposition d'achat pour quelques centaines de milliers d'euros dans doute. On ne fait pas ça au téléphone....
En général, on se fend même d'un RAR (recommandé avec demande d'accusé réception, ca doit couter 6,50 euros) pour la nouvelle. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 20 déc. 2006 20:34:09 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:38:01
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| Au fait, si jamais vous acceptez l'offre, prenez votre notaire, ou un notaire, n'aceptez sutotu pas celui du vendeur comme notaire unique. En avoir deux ne vous coutera pas plus cher (a qqs centaines d'euros près), et facilitera grandement votre protection. |
Festina lente |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 18:48:52
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Non nous n'avons pas accepté l'offre et je ne pense pas que nous le ferons : le prix est exorbitant.
Toutefois, la loi nous dit que nous avons 2 mois pour donner notre réponse et j'entends bien utiliser celle-ci pour éviter d'être ennuyée encore par les visites pendant 2 mois.
Je voudrais être sûre que je peux refuser ces visites de ce fait là !
L'agence est extrêmement désagréable avec nous.
Comme je l'ai dit plus haut, ils m'ont laissé un message sur mon portable que j'ai consulté tard hier et dès ce matin ils ont réitérer cela en me disant qu'il leur fallait absolument un créneau sans quoi ils nous imposeraient le jour et l'heure !(chose qu'ils ont toujours fait car nos plages horaires de disponibilité n'arrangent jamais les futurs acquéreurs).Il me semble que c'est à eux de se plier et pas à nous.
Jusqu'à présent, vu qu'ils disaient le vendre en occupé on avait été obligé de s'y plier .
D'autant que nous leur avons bien précisé qu'en période de fêtes c'était très difficile : mon mari travaille 7j/7 de 9h30 à 19h30 et souhaiterais pouvoir se reposer en rentrant (commerce oblige).
Et sur ces fameux frais d'agence : on m'a encore dit que ce n'était pas normal ! quelqu'un en sait-il plus ?
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 12:47:06
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Voici quelques nouvelles :
L'agence a essayé de me contacter sur mon portable (celui-ci ayant été oublié chez un membre de ma famille,je n'ai pu le consulter qu'à Noël !)pour prendre un rendez vous pour les visites (de manière cordiale comme d'habitude !
J'avais stipulé à la collaboratrice que nous avions un droit de préemption (il s'en foute )et que nous étions occupé en cette période de fête et de reprendre contact avec nous en janvier .
Je vous le donne dans le mille : dès le 2 janvier coup de téléphone (sur le fixe cette fois ) pour les visites ( vendredi de 15h à 17h : 4 vistes en suivant): j'ai évidemment proposé plus tôt , je vais pas gâcher toute mon après midi de congé .
Et aujourd'hui lettre recommandé pour m'imposer les visites : je n'ai pas connaissance des détails car simplement l'avis de passage et la confirmation de la collaboratrice sur répondeur comme quoi le directeur me l'avait envoyé .
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 12:57:10
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Citation :
Initialement entré par Joulia
effectivement, le locataire en place n'a pas à payer les honoraires de l'agence !
rajout: je suis persuadée d'avoir lu un arret quelque part
Je confirme. Voir jurisprudence en fin de ce post.
D'autre part un prix excessif peut rendre un congé pour vente nul. Il y a une jurisprudence que je vais chercher.
C'est fait : consultable sur légifrance.
Citation :
Cour d'appel de Versailles
Audience publique du 26 novembre 2002
N° de pourvoi : 2001-4242
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
Pour ce qui est des visites tant que vous êtes dans la période où l'offre est valide, vous pouvez envoyer balader l'agence.
----------------------------------------------------------
Un locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à payer de commission à un agent immobilier dans le cadre d'un congé pour vente.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 16:11:25 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:11:09
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Merci LeNabot, je n'arrivai plus à remettre la main sur cet arrêt. Comme quoi ca a du bon de faire marcher ses méninges quelquefois 
pour le problème des visites pendant les 2 premiers mois:
faites une aimable  LRAR de réponse en les renvoyant à l'art 15 de la loi de 89, en stipulant bien que vous avez droit de préemption sur cet appartement, que vous vous réservez ce délai de 2 mois pour réfléchir à l'achat de cet appartement et que par conséquent, vous voulez y penser en toute sérénité et tranquilité
calculez bien votre coup : les 2 mois commencent le 1er jour du délai de préavis des 6 mois avant la fin du bail ... |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:28:26
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Merci pour vos réponses.
Le préavis a commencé le 30 décembre 2006 ( fin de bail le 30 juin 2007) .
J'ai fait la morte comme vous me l'avez dit et j'ai expliqué que pendant notre période de préemption nous étions en droit de refuser les visites mais visiblement cela n'a pas suffit puisqu'ils nous ont fait parvenir une lettre recommandée stipulant les horaires où nous devons nous soumettre aux visites( il m'avait déjà dit qu'il me les imposerait vu qu'il avait des difficultés à faire visiter : et pour cause car j'ai toujours décallé les rendez vous leurs horaires ne correspondant pas aux nôtes). Nous leur avions déjà donné nos jours de congé et s'y sont tenu .
Il profite bien de la loi qui leur laisse maximum 2h / 2 jours par semaine et c'est ce qu'il me rappelle (cf notre bail) : vendredi ca va être le défilé .
Ils disent que les visites ne sont pas incompatibles avec notre décision car au cas où ... !!
J'en ai profité pour faire venir le plombier qui doit finir de réparer une canalisation de la salle de bain qui a cédée et a donné un dégâts des eaux le week end de Noël et finir d'installer le robinet de la salle de bain qui était défaillant .
Ca va être sympa les visites ; les visiteurs seront prévenus comme ça du "bon état de l'appart".
Quand au frais d'agence , je ne pense pas que cela puisse rendre caduque le congé pour vente ?
De toute façon , nous avons trouvé une petite maison mais on souhaitait avoir la paix 2 mois pour faire nos démarches qui sont longues .Mais eux ne le savent pas encore .
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:50:12
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si vous voulez avoir la paix, faites le courrier en question, comme conseillé plus haut.
maintenant, si vous accédez à leur demande, aucune raison qu'ils arrêtent  |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 19:06:51
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Je vais récupérer ce fichu recommandé et leur répondre en fonction en leur rappelant nos droits au cas où ... Leur dire notre bonne volnté et éviter les abus .Et me mettre dans les règles si par hasard il attaquait (il a le bras long )et l'ASIL ne nous soutient pas .
C'est aussi pour cela que pour vendredi j'ai cédé car après 2 semaines d'appels intempestifs sur mon portable puis sur mon fixe, au boulot de mon mari et plusieures engueulades ...
C'est vraiment difficile moralement d'être harcelé ainsi .
Je vais voir ce qu'il en est cette semaine et voir si les visites se multiplient et là je mettrais le "oh la" !
Merci de votre soutien , je vous tiens au courant.
C'est toujours plus facile à dire qu'à faire .
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 15:18:44
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Alors voilà les conséquences de ne pas répondre aux appels de l'agence : lettre avec AR de mise en demeure
Je vous donne les détails :
Visite de votre appartement pour vente le 5 janvier : MISE EN DEMEURE
Vous voudrez bien excusez les termes de cette lettre que la situation me contraint à vous envoyer .
Comme vous le savez, votre appartement est en vente, et votre bail prévoit : " en cas de vente , le locataire laissera visiter ..2 jours ouvrables par semaine et pendant 2 heures par jour ..."
Mes collaborateurs et moi-même vous avons à diverses reprises téléphoné pour aménager ce droit du propriétaire , et essayer de trouver ensemble des moments qui vous dérangent le moins et qui soient compatibles avec les éxigences des éventuels acquéreurs.
Ces derniers temps, vous avanciez attendre le congé pour vente . Maintenant qu'il a été fait, vous refusez tout rendez-vous (c'est faux !!) permettant à mes collaborateurs de faire visiter; en indiquant que vous bénéficiez d'un droit de préemption et que vous réfléchissez à l'exercer ou pas . Une telle raison ne peut être retenue .
......
En conséquence, conformémentaux dispositions de votre bail, afin de sauvegarder les droits du propriétaire, et tout en regrettant d'en arriver là, nous vous mettons en demeure de laisser libre accès à votre appartement à ces heures
Faute de cet accès, vous nous contraindrez à engager à vos frais toute procédure destinée à protéger les intérêts de votre propriétaire .
Des réactions ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 15:35:20
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Citation :
Initialement entré par yon
Des réactions ?
Ben les mêmes que précédemment. Vous bénéficiez d'une offre de vente, vous êtes prioritaire, vous pouvez donc refuser les visites pendant que vous refléchissez.
Vous pouvez même accepter l'offre par LRAR (sous conditions suspensives d'obtention de prêt) en y indiquant comme réserves que le prix est excessif, que vous n'avez pas à payer les commissions de l'agence, il ne vous restera plus qu'à monter un dossier de prêt.
Vous pouvez même mettre en copie les deux arrêts, cela les fera peut être réfléchir. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 janv. 2007 15:35:41 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 03:34:20
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JE vous unee autre possibilité dans cet arret:
Vous ne pouvez bloquer les visites que si vous acceptez
Car sinon ce n'est plus etre prioritaire mais exclusif et vous causez un prejudice dnas la vente du logement
Techniquement meme si je ne trouve pas cela tres moral, je pense que vous devez accepter, avec offre de crédit pour rallonger, puis pipoter un refus de pret
C'est la seule solution selon mon humble avis
Il faut de 4 à 6 mois pour vendre un bien
Les agents ne sont pas tous clean de leur cote
A vous de voir la ligne et de rester dans vos principes |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 07:57:23
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Vous ne pouvez bloquer les visites que si vous acceptez
Car sinon ce n'est plus etre prioritaire mais exclusif et vous causez un prejudice dnas la vente du logement.
ARdL. Quand on émet une offre, ne serait-ce qu'une offre dans le cas d'un congé pour vente, il faut en accepter les conséquences, c'est à dire une obligation que l'on a contracté unilatéralement, et pendant la durée de validité de cette offre, le locataire est donc prioritaire pour acheter, et ceci ne saurait tolérer une concurrence. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:54:09
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Prioritaire veut dire en premier, cela suppose de manifester son interet
Ce n'est pas la même chose qu'une proposition exclusive.
Un camion de pompier est prioritaire au carrefour.
Vous n'attendez pas et ne laissez passer personne si vous ne voyez personne au feu!!
La justice tranchera sans doute pour le locataire par défaut, mais c'est defendable.
SI offre acceptée alors la c'est inattaquable.
Priorité: Définition
Droit de passer avant les autres
Primauté, importance préférentielle accordée à quelque chose
http://atilf.atilf.fr/dendien/scripts/fast.exe?mot=priorit%E9
Cela n'exclut pas les autres de passer!!
Alors que cela s'apprécie temporellement c'est un autre débat
Vous etes plus royalistes que le roi Le Nabot. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:57:10
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Dans l'absolu, pas forcement dans la pratique, je dirais meme que tant que l'offre n'est pas acceptée définitivement, on peut faire visiter.
Pour moi le parallele c'est la location
Je continue de faire visiter le bien tant que le bail n'est pas finalisé avec quelqu'un (caution en attente)
Après que la loi donne un autre sens au mot, tout est possbile!
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:59:08
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Vous etes plus royalistes que le roi Le Nabot.
ARdL. Une offre engage celui qui l'émet. Si la loi exige que le vendeur émette une offre d'une durée de deux mois dans le cadre d'un congé pour vente, le vendeur est engagé unilatéralement pendant deux mois. Il faudrait peut être que vous en ayez conscience. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 16:52:49
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Je suis d'accord mais en l'absence d'engagement réciproque, ne pas faire d'autres visites crée une préjudice celui de mettre plus de temps à vendre le bien.
Il y a engagement non définitif, vous l'admettez ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 22:44:18
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Il y a engagement non définitif, vous l'admettez ?
Il y a surtout une offre unilatérale qui engage de façon absolue le vendeur. Et cette obligation est édictée par la loi. C'est aussi simple que cela. Si le locataire n'exerce pas son droit de préemption, alors là, le vendeur sera libre d'engager les visites. Pas avant. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2007 22:44:43 |
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visite et droit de preemption
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