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Je souhaiterais savoir si ceci est vrai, car un notaire me dit qu'on ne peut PAS apporter à une SCI un bien sur lequel un crédit est encore en cours:
si le bien a été acheté avant la création de la société (qu'il soit fini de payer ou qu'un crédit soit toujours à rembourser), l'appartement, la maison ou l'immeuble par exemple peut être apporté dans le capital de la SCI lors de sa création. Attention : le montant de l'apport dans ce cas, si le bien immobilier est en cours de remboursement sera, non pas la valeur de ce bien, mais celui du montant déjà remboursé. Ensuite, la SCI prendra en charge en son nom, les remboursements qui restent à régler).
Exemple simplifié : vous apportez dans le capital de la société, un appartement acheté 100.000 euros, et vous n'avez remboursé pour le moment, que 15.000 euros sur le montant total du crédit restant en cours.
Dans ces conditions, bien que vous apportez l'appartement entier à la société, votre part dans le capital sera de 15.000 euros et non pas 100.000 euros, puisque la société va prendre la suite des remboursements. A partir de l'instant où vous faites cet apport, la SCI en devient propriétaire et assume la suite de vos engagements.
En règle générale, est il intéressant d'apporter un bien sur lequel il y a encore un crédit? Peut il contribuer à un déficit foncier? Merci par avance pour vos réponses Sphinx
Un tel apport est qualifié d'apport "à titre onéreux", il s'agit donc d'une vente à hauteur de la valeur nette du bien apporté, c'est à dire sa valeur vénale diminuée de l'encours de l'emprunt. Cette valeur nette est taxée au droit de vente à 5.09% + frais et honoraires du notaire sur l'acte d'apport.
Par ailleurs : - le droit de préemption urbain est à purger, - vous générez une plus-value taxable si la valeur vénale d'apport est supérieure à la valeur historique.
Enfin, vous devez solliciter l'accord de votre banquier pour la mutation, et demander une modification des garanties (hypothèque ?)
En final = beaucoup de tracas et de frais pour un résultat peut-être aléatoire pour votre situation fiscale. C'est sans doute la raison pour laquelle votre notaire vous dissuade de le faire.
Merci pour votre réponse, Moulinsart, qui a le mérite de clarifier la situation. Vous semblez dire qu'un apport à titre onéreux n'est pas particulièrement intéressant.Sauf à voir éventuellement un impact fiscal.... Si le bien est totalement payé,s'agit il alors d'un apport à titre gratuit, passible de frais moindre? Peut être y a t-il un intérêt à apporter un bien a titre onéreux si cela entraine une augmentation du déficit foncier en augmentant le montant des intérêts d'emprunt de la sci?
Oui. C'est d'ailleur une stratégie patrimoniale vendue comme telle par les banques ou d'autres conseillers. Deux avantages : - on génére du cash - on génére de l'intérêt bancaire déductible
apport en SCI d'un bien existant avec un crédit en
Forum fermé
Posté - 20 déc. 2006 : 23:04:15
