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eporedorix
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 22 déc. 2006 : 13:27:55
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Bonjour,
J'habite dans une résidence récente et je m'occupe, avec le conseil syndical, de fourrer le nez dans les petites affaires du syndic.
Nous trouvions déjà ce syndic trés peu nerveux sur nos diverses relances et demandes, et voila que nous en découvrons de plus en plus.
Pour faire simple, deux grands problèmes se posent :
1. Mandat de gestion : Lors d'un récent rendez-vous, le syndic n'a pas été en mesure de nous montrer leur mandat signé en bon et due forme par la présidence de l'assemblée ou a eu lieu leur nomination (Compte-rendu de l'election OK). La présidente de cette assemblée n'a aucun souvenir d'avoir signé ce document. Question : Dans ce cas s'il est confirmé, peut-on dénoncer toutes les décisions prises par le syndic durant la période (et notamment les contrats signés) ?
2. Signature de contrat : Nous venons d'apprendre qu'un avenant au contrat de ménage a été signé par le syndic le 15 Octobre pour une prolongation de deux ans, sans accord du conseil syndical, pour une somme d'au moins 24*400 €, donc largement au dessus du max autorisé sans accord obligatoire (800 €). De plus, nous avons des soupcons d'anti-datage de l'avenant, car un courrier mettant en concurrence ce prestataire a été envoyé début novembre, et les prestations supplémentaires ne correpondent à rien d'utile. Question: Peut-on dénoncer cet avenant au contrat ?
Pour la petite histoire, lors de la dernière assemblée, quitus n'a pas été donné au syndic, les comptes n'ont pas été approuvés, et leur (soi-disant) mandat se termine officiellement au 31 Décembre 2006.
Je ne cite pas (encore) le syndic, car je ne souhaite pas me faire censurer.
Merci pour vos réponses.
EPO
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 13:58:58
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Sur 1 : Si le contrat a été adopté en assemblée générale, le défaut de signature est regrettable mais celà ne permet pas de remettre en cause des actes de gestion.
Sur 2 : Il résulte de la jurisprudence que le syndic a pouvoir et qualité pour souscrire les contrats courants, ainsi que leurs avenants. Il n'a pas pas ce pouvoir pour des contrats de longue durée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Une question quand même : le coût du service demeure identique, abstraction faite d'une actualisation normale ?
Sur 3 : Pourquoi les comptes n'ont-ils pas été approuvés lors de la dernière assemblée. Sauf situation extraordinaire, il faut toujours approuver les comptes sauf à faire enregistrer des réserves sur des points partisuliers.
Et si le mandat vient réellement à expiration le 31 décembre, vous n'aurez plus de syndic le 1er janvier 2007. Le 2 il faudra voir à faire désigner sans délai un administrateur judiciaire provisoire.
Pourquoi le mandat n'a(t(il pas été renouvelé lors de l'assemblée dont vous parlez ?
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 15:38:50
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Contrat du syndic :
le double du contrat avait-il été joint à la convocation avant l'AG ?
si oui vérifier si celui soi disant signé par la présidente est le même, si c'est le cas, comme le dit JPM il n'y a pas de problème,
Contrat de nettoyage :
Il faut savoir que certains syndics ont des sociétés de nettoyage qui leur sont apparentées...et qu'il n'ont pas le droit de faire appel leurs services sans autorisation expresse de l'assemblée, il vous faudrait donc vérifier ce point (sites où vous pourrez consulter les Kbis et dirigeants des sociétés, il y en a plein sur le net, c'est très facile)
Je crois comprendre que les prestations signées sont supérieures aux précédentes et surtout au dessus du max autorisé sans accord du cs, je pense que vous pouvez donc dénoncer cet avenant comme n'étant pas dans les prérogatives du syndic, à condition d'avoir la preuve que le palier de 800 € a été décidé en AG précédentes.
Pour l'approbation des comptes je suis d'accord avec JPM.
D'une manière générale ne citez jamais votre syndic 
Pour éviter la désignation d'un administrateur provisoire si votre syndic ne se représnte pas, il faut mettre la candidature d'un autre à l'ordre du jour (à condition que la convocation d'AG ne soit pas encore arrivée).
Est-ce simplement votre exercice qui se termine le 31 décembre ?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:12:26
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1/ Il n'y a aucune obligation à ce que le contrat de syndic soit signé par le president de séance de l'AG !!!
Ce qui compte c'est le contrat qui a été joint à l'ordre du jour de cette AG, ainsi que la résolution inscrite sur le PV de cette AG lors du vote sur ce contrat.
2/Sur le contrat signé de 24*400, pour moi il n'y a pas de problème, ce qu'il faut prendre ici c'est la valeur de 400€ du devis et non la conséquence sur 24 mois, or ce montant de 400€ est en dessous du seuil voté de 800€ autorisé par l'AG.
Ce qui est regrettable, et repprochable ici, est la non consultation du CS sur ce point !!!
3/Cette non approbation des comptes ici, est TRES INQUIETANTE, sachant que l'approbation des comptes se vote à la majorité simple (Art. 24), cela signifit qu'un nombre important de copropriétaire sont en désaccord avec la gestion qui est faites de votre immeuble.
Ce syndic doit tout simplement être remplacé !!!
Il est maintenant en effet tres néfaste que ces comptes n'aient pas été approuvés avec des réserves, car cette non approbation est aujourdh'ui préjudiciable uniquement pour vous (les copropriétaires) !!!
Citation :
D'une manière générale ne citez jamais votre syndic
Je ne partage pas cette avis !!! |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:23:24
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Bonsoir.
Mais un syndic a-t-il le droit de s'engager pour une durée supérieure a celle de son mandat ? Je me souvient qu'une fois le miens m'avait dit que non et qu'il avait "perdu" un procès (ou contentieux) pour ce motif !
@ bientôt. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:27:31
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Citation :
Initialement entré par zen.christophe
Bonsoir.
Mais un syndic a-t-il le droit de s'engager pour une durée supérieure a celle de son mandat ? Je me souvient qu'une fois le miens m'avait dit que non et qu'il avait "perdu" un procès (ou contentieux) pour ce motif !
@ bientôt.
Pour moi, ce n'est pas le syndic qui s'engage, c'est le syndicat (dont la gestion est confié à un syndic, là est toute la nuance !!!) |
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omerta
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 13:15:26
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Quand est-ce qu’une réglementation va mettre les syndics à leurs place, leurs interdire et mettre fin au système "affairisme" avec "votre" immeuble ainsi que rétablire le syndicat de l'immeuble en tant que vrais propriétaire et décideurs ?
Avec ce système, les syndics menent le jeu à leurs guise, les CS sont de simples buffons au Syndics, juste pour justifier les tripotages et les interets du ... syndic
A quoi sa sert un Syndic ?
Nous rendre ridicules et buffons, nous traiter des torchons ... !?
En attendant, comment faire pour que ces syndic, forcenés de l’inculture et sans aucune déontologie répondent au moins au courrier qui leurs est addressé ?, d'une manière officielle, non pas avec des suppôtes sans aucune professionnalisme que des techniques de commérage, dénigrement, déblatération, médisance et autre ragots qu'elles prennent pour des lois de fait ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 15:59:26
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Le probleme est que lorsqu'un syndic rentre dans une copropriété, il est difficile de l'en faire sortir à moindre frais !!!
Car c'est lui qui à le pouvoir de démissionner sans aucune justification sans aucune obligation de son remplacement.
Aujourd'hui on arrive à deux cas opposé concernant le CS:
-un CS résigné qui bonnant malant, accepte la facon de fonctionner du syndic pour que les choses se passe à peu pres correctement, et là généralement on dit que le CS est à la botte du syndic
-un CS qui fait le boulot que le syndic ne fait pas.
C'est bien joli M. Sarkozy et consor de nous pondre des lois à tout bout de champs, mais si c'est pour qu'elle ne soit jamais appliqué, et qu'on ne tappe jamais sur les doigts de ceux qui devraient les appliquer !!! Ca ne pourra jamais marcher !!!
Il faut rappeler que les membres du CS ne sont que des bénévoles !!! qu'ils ont une vie eux aussi !!! Et qu'à preuve du contraire celui qui est payé pour s'occuper de l'immeuble, c'est le syndic et non le CS, alors pourquoi ce dernier s'en occupe toujours mieux que ce premier !!! |
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omerta
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 19:45:23
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Exactement. Les Syndics s'en fou.... royalement de plus en plus et rien à voir avec le metier d'administrateur de l'immeuble.
Je suis copros occupant de mon studio, dans le CS mais ils nous traitent comme si on étais tous que des affairistes de l'immo dont ils encouragent et tirent profit et avantages. Sinon ils font tout pour vous rendre la vie impossible et se vanger.
Il ne faut jamais s'addresser au syndic pour le moindre problème, ils ne font qu'à agiter, brouiller, échauffer les gens les uns contre les autres à leurs interets. Il faut s'adresser à la mairie, prefecture et ... aux ministres qui font les lois.
Car impossible de leurs faire lacher la proie.
Comment faire pour que ces syndics dites pro répond au moins au currier (par LRAR) qui leurs est adressé ???
Remarque: En general, notre syndic ne fait qu'a le ranger dans un tiroir et le sortire pour s'en servir ... justement contre vous.
Que peut-on faire en tant que coproprietaire ou CS pour contraindre un syndic à donner une réponse officielle au LRAR !!??
Je suis membre du CS et j'en ai marre des réponses évasives, orales approximatives et pas très claires des assistantes avec une déontologie et professionnalisme douteux, alors que décidément et désespérément l'immeuble reste dans le même état !!! |
Edité par - omerta le 15 janv. 2007 06:12:22 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 09:07:45
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Tout celà est du passé 
Il y a maintenant des syndics ... populaires 
Vous pouvez démonter les barricades 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 16:10:04
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Même si c'est du passé, une précision sur un post de yaume un peu plus haut :
"2/Sur le contrat signé de 24*400, pour moi il n'y a pas de problème, ce qu'il faut prendre ici c'est la valeur de 400€ du devis et non la conséquence sur 24 mois, or ce montant de 400€ est en dessous du seuil voté de 800€ autorisé par l'AG."
Sauf à faire 24 contrats de 400 €, chacun étant mensuel ( ), il s'agissait bien ici d'UN contrat de 2 ans, fut-il fractionné en 24 mensualités de 400 €.
Le syndic a bien passé contrat pour 2 ans pour un montant de 9.600 €, manifestement ici sans l'avis obligatoire du CS pour les dépenses supérieures à 800 €.
La possibilité pour le syndic de souscrire des contrats pour "le service du syndicat" ne le dispense pas de satisfaire aux obligations qui découlent soit de son contrat, soit, comme ici, de décisions d'AG.
Dans le cas contraire, à quoi serviraient les dispositions sur l'engagement de fonds prévues L.art.21 et les plafonds fixés par l'AG ? .... |
Edité par - gédehem le 15 janv. 2007 16:11:36 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 17:54:18
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d'accord avec l'analyse de gédehem,
sans entrée dans le détail de notre contrat "nettoyage" la partie prix est:
-montant forfaitaire annuel TTC XXXXXXXX
-le prix de base mensuel est déterminé en divisant par douze le prix de base annuel,quel que soit le nombre de jour du mois.Ce prix est ferme pour une année,il sera révisé au début de chaque année en fonction de l'application de la formule suivante:
c'est donc bien le montant total du contrat qu'il convient de prendre en compte (ceci est valable pour tous les contrats) quelque soit la périodicité de la facturation |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 18:33:44
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Même si c'est du passé, une précision sur un post de yaume un peu plus haut :
"2/Sur le contrat signé de 24*400, pour moi il n'y a pas de problème, ce qu'il faut prendre ici c'est la valeur de 400€ du devis et non la conséquence sur 24 mois, or ce montant de 400€ est en dessous du seuil voté de 800€ autorisé par l'AG."
Sauf à faire 24 contrats de 400 €, chacun étant mensuel (), il s'agissait bien ici d'UN contrat de 2 ans, fut-il fractionné en 24 mensualités de 400 €.
Le syndic a bien passé contrat pour 2 ans pour un montant de 9.600 €, manifestement ici sans l'avis obligatoire du CS pour les dépenses supérieures à 800 €.
La possibilité pour le syndic de souscrire des contrats pour "le service du syndicat" ne le dispense pas de satisfaire aux obligations qui découlent soit de son contrat, soit, comme ici, de décisions d'AG.
Dans le cas contraire, à quoi serviraient les dispositions sur l'engagement de fonds prévues L.art.21 et les plafonds fixés par l'AG ? ....
D'accord avec vous gedehem, mais tout depend de quel maniere est rédigé le contrat ou devis...
Si le devis est etablit avec un prix mensuel et reconduit tacitement pendant une durée de 2 ans, pour moi je ne vois pas le probleme (et c'est generalement le cas pour les contrats de ménage)
Si en effet c'est un contrat annuel qui est rédigé, alors la je partage entierrement votre analyse !! |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 01:41:52
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Citation :
Initialement entré par eporedorix
2. Signature de contrat : Nous venons d'apprendre qu'un avenant au contrat de ménage a été signé par le syndic le 15 Octobre pour une prolongation de deux ans, sans accord du conseil syndical, pour une somme d'au moins 24*400 €, donc largement au dessus du max autorisé sans accord obligatoire (800 €). De plus, nous avons des soupcons d'anti-datage de l'avenant, car un courrier mettant en concurrence ce prestataire a été envoyé début novembre, et les prestations supplémentaires ne correpondent à rien d'utile. Question: Peut-on dénoncer cet avenant au contrat ?
Pour la petite histoire, lors de la dernière assemblée, quitus n'a pas été donné au syndic, les comptes n'ont pas été approuvés, et leur (soi-disant) mandat se termine officiellement au 31 Décembre 2006.
Je ne cite pas (encore) le syndic, car je ne souhaite pas me faire censurer.
Merci pour vos réponses.
EPO
1° - Si le contrat était joint à la convocation, le projet de résolution mentionnait-il une durée de mandat du syndic ?
L'assemblée a t-elle délibéré sur ce point ?
2° - L'avenant au contrat de ménage était-il joint à l'ordre du jour de votre convocation ? Puisque seule l'assemblée a, seule, le droit de se prononcer sur présentation devis (art. 44-4° du décret modifié et 11-3° du même décret pour validation de la décision)..
MAIS, si aucune durée du mandat de syndic n'est indiquée sur le contrat, un Président de séance a t-il le droit de prendre l'initiative de décider de 1, 2 ou 3 ans ?
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:55:08
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Yaume, je doute fort qu'une entreprise passe un contrat mensuel pour l'entretien d'un immeuble, ce contrat serait-il renouvelable par tacite reconduction tous les mois !
Par contre, passer contrat pour 2 ans avec paiement mensuel est parfait pour le syndicat et l'entreprise.
Je suis d'un avis totalement contaire à celui de JPM sur :
"Il résulte de la jurisprudence que le syndic a pouvoir et qualité pour souscrire les contrats courants, ainsi que leurs avenants."
- les quelques arrets rendus sur ce point sont antérieurs à la modif du décret de mai 2004.
- cette modif en 2004 de D.art.11 impose la présentation des données essentielles du marché, du contrat, comme le relève Virginia.
- c'est contraire à L.art.21, dans la partie modifiée par L.SRU :
1)- consultation préalable obligatoire du CS pour tout marché ou contrat dépassant le seuil fixé par l'AG (y compris leurs avenants s'agissant de la prorogation d'un contrat)
2)- mise en concurrence obligatoire pour ces mêmes marchés et contrats qui dépassent un autre seuil fixé par l'AG : ici, la décision finale revient à l'AG et non au syndic.
D'une façon générale le syndic ne peut contracter que suivant ce qui est décidé par l'AG, je pense en particulier aux budgets nécessaires.
Dans le cas soulevé ici par "eporedorix", dans quel budget seraient les 9.600 € engagés ??
Les 400 € mensuels ne sont-ils pas là pour mieux cacher les choses ?
Bien entendu, je ne parle pas de l'entretien, qui doit être assuré ! Mais lorsqu'un contrat doit arriver à échéance, la moindre des choses serait de l'anticiper!
On peut noter ici l'importance pour le CS d'avoir copie de tous les contrats du syndicat, pour suivre leur respect, mais aussi les dates échéances !
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