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Question publiée au JO le : 08/08/2006 page : 8240 Réponse publiée au JO le : 05/12/2006 page : 12732
Texte de la REPONSE :
L'activité des syndics de copropriété est réglementée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée et dont certaines dispositions ont été renforcées par la loi du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et l'habitat et l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Le ministre de l'économie n'a eu que peu d'opérations de concentration à connaître en raison de la taille modeste des syndics rachetés. Pour autant, les pratiques tarifaires et commerciales des groupes ou enseignes nationales' sont contrôlées dans le cadre des dispositions du code de commerce par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
En conséquence, l'encadrement réglementaire du secteur permet de contenir les pratiques abusives et la concurrence sur ce marché et fait l'objet de contrôles réguliers. Dans ce cadre, les organisations professionnelles sont sensibilisées au nécessaire renforcement de l'information des propriétaires sur les prix et prestations des syndics.
De la dernière phrase, il semble nécessaire de conclure que les syndics ont l'obligation d'informer les copropriétaires au sujet de tous les honoraires auxquels ils prétendent (ce qui est d'ailleurs conforme aux règles de publicité des pris) en ce compris les honoraires dits individuels du type honoraires dits de mutation.
Seconde conclusion : ce n'est peut être pas le Ministère de l'Économie qu'il fallait consulter
Bon sinon, je me permets de penser que le vrai débat se situe encore sur "les prestations annexes" que les copropriétaires détestent et dont le sujet n'est que trop peu abordé
Le sujet est d'actualité puisque ce matin l'alerte du Sénat signale cinq questions de sénateurs sur la question ! Cinq au seul Sénat, ce n'est pas courant.
Messieurs les Sénateurs auraient dû se concerter pour n'en poser qu'une seule en la préparant mieux.
A propos de la réforme de l'article L 10-1 il a été signalé au sénateur rapporteur que l'amendement prévoyant l'imputation au débiteur des frais de recouvrement ne réglait pas le problème de la détermination du montant pouvant être imputé, compte tenu de la position de la Cour de cassation jugeant le contrat de syndic inopposable aux copropriétaires.
Au même moment, une réponse ministérielle suggérait aux syndics d'établir des conventions individuelles avec tous les copropriétaires
Il est tout à fait justifié de vouloir faire le ménage dans la liste des prestations exceptionnelles et dans certaines tarifications.
Il est tout à fait injustifié de ne pas vouloir constater que les honoraires de gestion courante de certains syndics gérant les fonds des syndicats par compte bancaire unique sont manifestement inférieurs à ce qu'ils devraient être !
et que le décalage grandit chaque jour parce des honoraires de gestion courante à niveau bas permettent de vendanger de nouveaux mandats et d'accoître la récolte des honoraires exceptionnels.
Tout le monde est dans une incontrôlable spirale
En faisant campagne contre le réhaussement des honoraires de gestion courante en cas de passage au compte séparé, on se tire une balle dans le pied. Les syndics eux mêmes se placent dans la même situation en présentant le réhaussement comme un péage et non comme une remise en ordre.
Tout montre que la solution reste celle déjà proposée :
Compte bancaire séparé (vrai) pour tous les syndicats (donc purge de l'abcès constitué par la rémunération des fonds déposés)
Honoraires de gestion courante remis à niveau (juste prix et non péage ou taxe de pénalisation)
Liste des prestations exceptionnelles réduite à qulques postes incontestables avec une tarification décente mais raisonnable
Fixation d'ur régime juridique précis des honoraires " individualisés " : Les prestations visées incombent au syndicat. Le syndic les effectue en sa qualité de mandataire social du syndicat. Il les facture au syndicat qui les lui paie. La dépense est une charge individuelle qui est débitée au copropriétaire bénéficiaire. En effet, c'est bien au syndicat qu'il incombe d'établir un état daté pour la vente d'un lot. M. Dupont établit l'état daté parce qu'il est syndic de l'immeuble concerné.
Les syndics professionnels vivraient de leur légitime rémunération.
Les mises en concurrence seraient vraiment libres : tous sur la même ligne au départ
Au bout d'un an on pourrait juger le rapport [qualité de gestion / prix] de manière objective.
Il faut enfin que les copropriétaires s'impliquent un peu dans tout celà. Combien d'entre eux, y compris les conseillers syndicaux, ont lu en 2006 le projet de contrat joint à la convocation ?
Au final, les syndics eux-mêmes seraient contents.
Un avantage accessoire de la généralisation des comptes séparés serait, sous le contrôle du conseil syndical, le paiement plus rapide des fournisseurs.
Il y a là une niche d'économies incontestable car l'entrepreneur X, saisie d'une demande de devis ou même de simple intervention, par le syndic Y, majore son prix de n % parce qu'il sait qu'il sera payé à 120 jours et parfois plus. Avec le syndic Z, il ne majore pas. Il sait que ses factures parvenues avant le 20 du mois N seront payées le 10 du mois N + 1.
Tous les entrepreneurs sérieux ont un tableau précis des coûts usuels des paiements tardifs. Aux coûts usuels de taérdiveté il faut ajouter d'éventuels incidents et soucis, comme les pénalités diverses.
Si vous êtes en rapport de confiance avec un entrepreneur, demandez lui si tout celà est vrai ou faux
Et si vous êtes un syndicat coopératif ou même un "bon" syndic non prof qui fait bien son boulot, vous allez être surpris des "minorations" proposées pour emporter le marché !...
Outre ce que relève JPM sur les comptes séparés, nous ne parlerons pas des "droits d'entrée" qui font grossir les factures pour ne froisser personne !
PS : nous sommes depuis longtemps JPM et moi, ainsi que beaucoup d'autres, entierement d'accord sur cette question des honoraires "gestion courante" anormalement bas qui induisent de ce fait la multiplicité de tout un tas d'honoraires prétendus "exceptionnels" mais de fait "gestion courante". Je suis donc en total accord avec l'exposé de JPM sur cette question des honoraires. Le tout, c'est de le faire comprendre aux copropriétaires : dur combat ..
Hono syndics : tout va très bien (Rep. min.)
Forum fermé
Posté - 18 janv. 2007 : 23:08:40
