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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
 Posté - 29 déc. 2006 : 16:03:19
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Je pense, sans être aucunement nabotphobe pour autant (comme certains sur ce forum que j'observe attentivement depuis quelques temps),que des commentaires, précisément, ne sont pas inutiles:
- source un peu ancienne, 2004. Les prix ont bien évolué depuis, notamment par montée plus forte des quartiers ex-populaires.
- de 91 à 98 on peut voir des baisses aussi fortes dans les "beaux" quartiers que dans les autres: ainsi, même chute dans les 2° et 19°/20°.Certes le 8° a encore un peu plus baissé, mais la hiérarchie des prix a globalement été conservée pendant la crise 91/98.
- la récupération après la crise, dans les seules années fournies,a été plus favorable aux beaux quartiers...De 1991 à 2004.
- en revanche de 2004 à 2006 les choses changeraient assez sensiblement: mais ce passé se reproduira-t-il à l'identique, ou bien les quartiers de l'Est paieront-ils plus fort en cas de crise durable le fait d'approcher actuellement -fait nouveau dans l'histoire de l'immobilier parisien!- les prix de quartiers traditionnellement préférés, pour des raisons dont la portée reste certes à réévaluer au vu de l'évolution du tissu urbain?
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 16:10:51
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J'ajoute une chose, tout de même les prix de 2004 (ceux en rouge)sont curieux parfois.Les notaires modifient-ils ensuite ces données?
Et puis encore: le pic par rapport à 1991 est modeste, alors que tous les indicateurs (cf notamment Frig...)plaident pour un niveau inédit de bulle immobilière (il est vrai que Paris était bien plus touché en 1991 que la province, mais enfin...).
Grosse lacune de la citation de ces chiffres: il s'agit de monnaie constante, à la date de référence du 2° T 2004.Donc les + 2,7% de plus en 2004/1991 sont bien réels. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 16:24:08
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Citation :
Initialement entré par almadagar
Donc les + 2,7% de plus en 2004/1991 sont bien réels.
Comme vous dîtes. Bien réels. 2,7% de hausse en 13 ans, quelle performance.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 16:42:15
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Oui, bon, on ne va pas jouer au ping-pong sur ce coup-là...
On ne peut pas dire qu'il y a bulle immo et nier la hausse, tout de même.
On ne peut pas ne pas constater qu'ici il s'agit d'une hausse de sommet de bulle à (presque) sommet de bulle.Ce qui veut dire d'une part que cela risque de baisser ensuite, certes, mais que, d'autre part,celui qui a bêtement acheté en 1991 s'est néanmoins refait en monnaie constante s'il a attendu pour revendre l'année 2004. Le bilan ne sera pas inévitablement désastreux s'il était propriétaire occupant. En revanche s'il vend dans un futur proche, ou a vendu avant 2004, des pertes sont possibles ou certaines.
Et il reste le cas de ceux qui ont acheté après 1991 et revendu en 2004.
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 20:04:21
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Citation :
Initialement entré par almadagar
occupant. En revanche s'il vend dans un futur proche, ou a vendu avant 2004, des pertes sont possibles ou certaines.
Il y a un paramètre que LN ne peut pas comprendre car cela n'entre pas dans ses schémas intellectuels :
- Que l'on n'est pas obligé de vendre (qu'il y ait baisse ou hausse. Hé oui, ça existe !
- Que celui qui achète en bas d'une courbe et revend au bas de la courbe suivante n'a rien gagné.
- Que celui qui achète en haut d'une courbe et revend en haut de la courbe suivante n'a rien perdu.
- Q'après la baisse, il y a la hausse, qu'après la hausse, il y a la baisse. Qu'après ...
Notre baissier préféré pense que tous les propriétaires vont vendre parce qu'il ressasse son credo. |
Malicieusement et sans cordialité.
Le blog : La vie rêvée des assidus des forums |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 20:56:59
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Citation :
Initialement entré par René Aubry
....- Que celui qui achète en bas d'une courbe et revend au bas de la courbe suivante n'a rien gagné.
- Que celui qui achète en haut d'une courbe et revend en haut de la courbe suivante n'a rien perdu.
- Q'après la baisse, il y a la hausse, qu'après la hausse, il y a la baisse. Qu'après ...
Notre baissier préféré pense que tous les propriétaires vont vendre parce qu'il ressasse son credo.
Ouais, ouais. Pour compléter.
Et que celui qui achète en bas de courbe et vend en haut de courbe, se fait les c.... en or.
Et que celui qui achète en haut de courbe et qui vend en bas de courbe se retrouve le slip en lambeaux. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 05:03:58
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Vous oubliez la réalité du marché qui fausse toute analyse
30 à 50% des transactions le sont a titre familial, (donation, succession) du fait de la complexité du systeme.
Quand les volumes de ventes baissent, cette proportion augmente et amplifie statistiquement la baisse. SURTOUT DANS LES BEAUX QUARTIERS!!
Bref, tout gestionnaire de patrimoine de base vous parlera de l'effet amplificateur de la fiscalité.
Et à l'epoque les tables actuariales etaient super interessantes
Bref ne raisonnez pas simplement sur des chiffres porteurs de nombreux facteurs
Et souvenez vous des 3 regles de l'immobilier
EMPLACEMENT .....
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 06:35:32
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Quand les volumes de ventes baissent, cette proportion augmente et amplifie statistiquement la baisse. SURTOUT DANS LES BEAUX QUARTIERS!!
L'ânerie du siècle. C'est bien connu, c'est dans les beaux quartiers que la mortalité est la plus forte. Un peu de sérieux voyons. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 23:49:20
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VOUS ETES VRAIMENT TROP FORT.
La nomination pour le prix Nobel d'economie c'est pour quand ?
Avec une analyse un peu plus fine des transactions, vous auriez de meilleures conclusions.
Vous avez été susr la page avec les volumes de vente ?
Ils montrent des volumes TRES FAIBLES SUR PARIS.
A titre d'information, il me semble que les ventes d'usufruit ou les viagers sont compris dans leurs stats.
Le 8ème est l'arrondissement avec le plus de ventes d'immeubles....
J'ai acheté en 1997 à 3000FF (450€) du m² dans le 8ème 130m². transaction notariée.
C'était le bouquet d'un viager, mais cela rentre dans les mêmes stats. (car même droits d'enregistrements)
Donnez des elements objectifs, des tendances, des nuances
Vous n'avez que des certitudes.
Et les memes depuis 3 ans au moins.
On ne peut toujours avoir tort, et statistiquement vous allez bien finir par avoir raison !
Pourquoi tant de certitudes ?
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:03:35
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| Tiens, je croyais que le prix de référence pour les droits était celui estimé en ajoutant bouquet + capitalisation de la rente, soit le prix affiché avant répartitrion entre les deux, du moins c'est comme cela fonctionnait en 1981. Idem pour la plus-value, qui était calculée sur ce prix, et non sur celui effectivement payé. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 04:51:50
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Oui mais capitalisation sur 10 ans seulement pour des rentes viagères
C'est la méthode, il me semble |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 04:54:30
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Ils ont fait une erreur alors dans mon cas
Seule sur bouquet
Mais peut etre cumul avec autre mesure du moment
CHUTTTT |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 18:52:28
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Maintenant que la baisse commence à s'ancrer dans les esprits, petite question à tous.
A votre avis, quels sont les biens qui seront les plus touchés par la baisse qui se propage. Les nanards ou les plus chers ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 19:11:06
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
A votre avis, quels sont les biens qui seront les plus touchés par la baisse qui se propage. Les nanards ou les plus chers ?
Je réponds à l'envers:
Les biens de "Qualité" sont toujours, par expérience, ceux qui sont le moins impacté par le bas de cycle. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 20:07:58
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Les biens de "Qualité" sont toujours, par expérience, ceux qui sont le moins impacté par le bas de cycle.
Bon ankou. Laissez tomber votre discours bien appris de commercial. Et voyer le tableau en tête de fil.
Dans quels arrondissements de Paris la baisse a été la plus forte ? 8e, et 16e. Les quartiers de "biens de qualité". Moralité, votre expérience n'est pas crédible. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 10 févr. 2007 20:08:33 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 20:41:59
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
... Laissez tomber votre discours bien appris de commercial.
... Et voyer le tableau en tête de fil.
Dans quels arrondissements de Paris la baisse a été la plus forte ? 8e, et 16e. Les quartiers de "biens de qualité". Moralité, votre expérience n'est pas crédible.
1) Je ne suis pas commercial, mais simple et modeste investisseur immobilier (vous aussi?)
2) Non, vous n'êtes pas investisseur, car assimiler Tous les 8ème et 16ème à des biens de qualité ne me semble pas correct.
Et votre moralité ...... dites-nous un peu votre expérience
Mais je n'ai aucun bien à Paris intramuros. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 21:26:38
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Dans quels arrondissements de Paris la baisse a été la plus forte ? 8e, et 16e. Les quartiers de "biens de qualité". Moralité, votre expérience n'est pas crédible.
Mortalité: les premiers impactés par une baisse en IDF seraient les villes de la première couronne au Nord ou à l'Est avec les taux de progression les plus élevés ces dernières années. Car tous les nouveaux arrivants sont des "expulsés" de Paris Intra-muros.
Si il y a une baisse en Ile de France (qui n'est démontré pour le moment que par vous), il y aura toujours des gens pour vouloir habiter le 16ème ou le 8ème (je lève la main bien haut pour qu'on me voie de loin).
Walt92 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 21:34:47
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Citation :
Initialement entré par walt92
Si il y a une baisse en Ile de France (qui n'est démontré pour le moment que par vous),
Vous êtes alors aveugle. Voyez le fil sur Versailles. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 21:38:32
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Ne soyez pas "vache" LeNabot a acquis "un petit gourbi de 60 m2" sur Toulouse il y a moins de trois ans.
Bon écoutez Christophe. Regardez donc un peu chez vous. Vous avez engendré un modeste prof de techno, certainement le dernier de sa promotion pour se retrouver dans le 93 à 1500 EUR/mois et qui s'est refoulé tout seul lors de sa tentative d'achat, il y a 18 mois, pour une question d'amour propre mal placé. Tout ça pour acheter il y a trois mois selon vos dires, donc plus cher fatalement. C'est fou ce que ça transpire l'intelligence dans votre famille. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 10 févr. 2007 21:40:27 |
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Le krach fera plus mal là où c'est le plus cher.
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