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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 30 déc. 2006 : 21:04:33
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Bonjour à tous
tout d'abord merci, grace à ce site j'ai réussi à faire annuler 82 euros de frais de mutation à la charge de l'acheteur avec une simple LR/AR que j'ai trouvée dans un de vos forums (merci sbourdette). J'ai maintenant avec le même syndic une nouveau pb. Je reçois sur le relevé de compte m'indiquant l'annulation des frais de mutation une demande de paiement de 233,38 euros correspondant à priori à des charges non payées par l'ancien copropriétaire (j'ai acheté le 31/10/06). En effet avec ce relevé de compte, je reçois les comptes de gestion du 1/7/05 au 30/06/06 (je n'étais pas encore propriétaire) et quelle surprise quand j'y lis mon nom dans "la situation des copropriétaires" avec ce montant de 233,38 euros débiteur.
Je ne suis pas un grand spécialiste mais lorsque le syndic remet au notaire un article 20, il me semble que cela signifie que les comptes de l'ancien copropriétaire sont soldés, et en tout cas qu'il n'est pas possible de réclammer au nouveau copropriétaire les sommes non soldées.
Merci pour vos réponses
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Edité par - christoy le 02 janv. 2007 19:42:59 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 22:10:41
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L’article 6-2 du 17 mars 1967 créé par le décret du 27 mai 2004 précise :
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Voyez ces liens :
Plus question par conséquent de demander au vendeur des provisions en vue de l' "apurement des comptes", puisque son compte ne pourra plus être mouvementé après la vente, ni d'une régularisation des provisions du budget prévisionnel par rapport à un calcul des charges prorata temporis, ni d'imputations d'appels de fonds et de régularisations pour des travaux votés avant la vente et mis à sa charge dans les conditions particulières de l'acte de vente !
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=400
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=85
L’article 6-3 du 17 mars 1967 créé par le décret du 27 mai 2004 précise :
Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.
Voyez ce lien :
Cependant, les parties peuvent insérer dans l’acte de vente des clauses dérogeant aux règles de la répartition du coût des travaux, celles- ci n’ayant pas de caractère impératif.
http://www.adil92.org/modules.php?name=Sections&sop=viewarticle&artid=64
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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 22:22:06
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Merci pour votre réponse. Je croyais que seules les dépenses votées restaient à la charge de celui qui était prpopriétaire au moment de l'appel de fonds.
Là il s'aggit du buget du 1/7/05 au 30/06/06. A quoi sert un article 20 alors? et sur un des liens que vous m'avez indiqué (sur ce cite) on lit :
"Une recommandation de la Commission relative à la copropriété - la 24ème émise par cette instance consultative depuis sa création en 1985 - met les points sur les "i" à l'intention de toutes les parties et rappelle que le compte du vendeur doit être soldé définitivement par le syndic au lendemain de la vente !"
et dans un autre:
"En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructue"
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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 22:25:34
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de plus je rapelle que la période du buget va jusqu'au 30/06/06 et que l'article 20 a été produit au notaire fin octobre 2006. Il était alors, à mon avis, très facile pour le syndic de calculer le montant exact des sommes dues par le vendeur
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:19:47
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Christoy : vous ouvert deux sujets sur cette question.
Du coup, c'est le désordre ! J'ai mis une réponse dans l'autre sujet. |
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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:22:39
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c'est vrai désolé , voici la suite à votre réponse
l'AG est prévue le 17/01/07 .... mais ce que je ne comprends pas c'est que l'article 20 a été produit par le syndic fin octobre 2006, bien après la fin de l'exercice (30/06/06), il était alors facile pour le syndic de savoir si l'ancien copro était ou non à jour ...
Sinon dans l'acte de vente, il est prévu que je peux me retourner contre le vendeur mais c'est une SCI avec 2 anglais .... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:45:00
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Christoy, vous précisez :
"Une recommandation de la Commission relative à la copropriété - la 24ème émise par cette instance consultative depuis sa création en 1985 - met les points sur les "i" à l'intention de toutes les parties et rappelle que le compte du vendeur doit être soldé définitivement par le syndic au lendemain de la vente !"
Je vous réponds :
La Commission relative à la copropriété peut donc affirmer dans sa 24ème recommandation (2) que "l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6", et "qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles". Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit être soldé définitivement au lendemain de la notification de la vente !
« d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes »
L’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 précise :
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.
Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Vous précisez également :
"En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructueuse"
Je vous réponds :
La créance du syndicat sur le copropriétaire prend de ce fait un caractère "personnel", et, fait remarquable, cette faculté, résultant de l'article 20 de la loi et des articles 5-1 et 6 du décret, et incluant les droits du syndicat au titre du privilège spécial créé par l'article 2103 du Code civil (priorité du syndicat par rapport aux créanciers hypothécaires inscrits pour les "créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues"), a supprimé de facto toute solidarité entre acquéreur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien même cette solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété (cela devient une clause réputée "non écrite"...). Il doit être noté que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui établie après avoir été longtemps hésitante et non des textes, qui sont muets sur ce point !
Ceci dit, dans votre cas il ne me semble pas que vous précisez que votre vendeur avait des créances envers le syndicat des copropriétaires.
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise :
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise :
L'année, au sens de l'article 2103-1° bis du code civil, s'entend de l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 00:34:39
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Christoy, vous précisez :
Dans l'acte de vente, il est prévu que je peux me retourner contre le vendeur mais c'est une SCI avec 2 anglais.
Quelles sont les conditions qui peuvent vous permettre de vous retourner contre votre vendeur ? |
Edité par - ETASPAK le 31 déc. 2006 00:36:22 |
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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 09:35:56
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Merci beaucoup Etaspak pour toutes ces informations. A priori j'ai peu de chance de ne pas payer cette créance. Cependant vous indiquez :
"Ceci dit, dans votre cas il ne me semble pas que vous précisez que votre vendeur avait des créances envers le syndicat des copropriétaires."
En fait ce qui me pose pb c'est au niveau des dates. Le budget est clôt au 30/06/06. L'article 20 est produit fin octobre 2006. Cela laisse quand même 5 mois au syndic pour calculer ce que doit chaque copopriétaire par rapport au budget prévisionnel et surtout en cas de mutation d'indiquer un montant correct sur cet article 20. Même si je l'admet l'AG de validation n'aura lieu qu'au 17/01/07. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 10:56:22
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ETASPAK,bravo pour cette longue analyse et réponse;
christoy, vous avez raison au point de vue pratique lorsque vous indiquez que le syndic avait le temps -5 mois - pour calculer ce que devait le vendeur seulement voilà ce n'est pas la loi ou plus réellement plus le loi depuis mai 2004 car il n'y a plus,légalement, de compte prorata et comme cela vous a été indiqué c'est l'approbation des comptes et sa date qui détermine qui est débiteur ou créditeur, vendeur ou acheteur
simple remarque: l'exercice se terminant le 30.06.2006 l'AG qui doit, je pense,en plus de l'approbation des comptes voter le budget aurait dû avoir lieu dans les six mois suivant cette fin d'exercice (même si cela ne change rien au problème christoy) |
Edité par - felix1930 le 31 déc. 2006 11:00:31 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 16:15:04
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Merci Felix  ,
Christoy comme vous l’avez compris, c’est à vous de payer cet arriéré de charges  .
Ceci dit, demandez à votre notaire de faire un courrier à votre vendeur pour vous faire rembourser cette somme, cela ne vous engage à rien  .
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christoy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 18:48:26
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Et bien encore merci à tous et très bonne année.
JE vais donc écrire à mon notaire pour avoir aussi une copie de l'article 20 pour savoir ce qu'il a vraiment payé, quel était le solde à ce moment et comme je n'ai pas du tout confiance en ce syndic, je veux être certain que ce qu'il a mis au crédit du compte corresponde bien à ce qui a été versé par le notaire et par l'ancien propriétaire
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spheris5
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 20:09:40
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en tant qu'acheteur, ce meme probleme m'est arrive. Budget previsionnel pas assez grand 2005/2006 et un solde debiteur de 477 euros au prochain arrete des comptes en juin 2006.
Donc, j'ai pris ma plus belle plume et j'ai ecris a l'ancien proprietaire en lui rappelant que je n'etais pas la et que ces charges lui incombaient( tout ca avec de belles phrases et bien romancé).
deux semaines plus tard, j'ai recu un cheque de sa part. Pas besoin de verifier telle ou telle loi, il m'a fallut un soupcon de courtoisie, de l'amimabilite et la personne a tres bien compris ( faut dire qu'elle avait empoché un chèque de 200000euros auparavant pour la vente de son bien alors...
Je pense que la plupart des litiges peuvent se resoudre par une communication simple et courtoise.(pas dans tous les domaines je le reconnais a mon grand regret...) |
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