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Laurou
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 03 janv. 2007 : 12:16:23
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Bonjour à tous.
Je suis propriètaire d'un lot dans une copropriété horizontale(46 lots au total).
Il existe un nouveau plan cadastral ou l'unité fonciére de départ (1967) a été divisée en 7 numeros; ces 7 divisions comportent chacune un nombre different de lot suivant les contours des voiries,des lots et d'un espace vert.
Ce découpage cadastral a été fait suivant les plans du constructeur et de l'implantation des lots( jouissance privative d'un terrain d'une superficie de x m2 attenant à un pavillon de type Y ).
Il existe donc une limite à mon lot(jouissance exclusive)sur les plans et sur le terrain (clotures) bien qu'il n'y ait aucun bornage, Il n'existe aucun numéro sur le plan du cadastre propre à mon lot(sauf dans l'état descriptif du reglement de copropriété).
Mon relevé de propriété cadastrale ainsi que l'acte de vente indique bien que je suis copropriétaire du lot N°000 sur les proprietés n° xxx des 7 groupes.
Le POS de ma commune impose des limtes d'implantations (UB 7)en cas d'agrandissement d'une construction déja existante et dans mon cas; un retrait de 4 mètres par rapport à la limite arrière du terrain.
Il précise toutefois dans un autre article (UB 8)qu'il n'y a pas de limite entre les constructions sur un même terrain
Pour info:
Le cadastre m'a dit que l'unité foncière de départ avait été éclatée lors d'un remenbrement et que le 1er n° du groupe des 7 numeros cadastraux est le numero de la parcelle Mère!!!
Les régles de la copropriétés n'imposent aucune régle et l'autorisation de construire ce que l'on veut sur ses parties privatives a été accordée
Mes questions :
Dois-je considérer les limites de mon lot comme les limites de l'article du POS ou considérer que ce soit la limite arriére du terrain de la copropriété(ensemble des 7 divisions cadastrales formant un tout)qui est à prendre en compte?
Quelle est la définition du mot limite dans le POS? Limite simple d' un lot ou ligne divisoire de propriété.
Pouvez vous me dire quels sont les articles des codes gérant ce problème?
Je viens de lire que le cadastre n'était pas la loi qui le dit, jurisprudence ou article ?
J'espére que mon cas est interressant et je reste à votre disposition pour d'autres renseignements.
Merci.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 16:57:34
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Le terrain d'assiette d'une copropriété est une unité foncière formant une seule et même propriété.
Les règles du POS s'appliquent sur ce terrain pris dans son ensemble et non pas à chaque copropriétaire pour sa propriété privative.
Par exemple, la règle de prospect qui s'impose entre 2 propriétés ne s'applique entre 2 lots de copropriété...
Il faut donc, au regard des règles d'urbanisme:
"considérer que ce soit la limite arriére du terrain de la copropriété(ensemble des 7 divisions cadastrales formant un tout)qui est à prendre en compte?"
Et appliquer "en interne dans la copropriété",
- d'une part les dispositions contenues dans l'Etat Descriptif de Division et le Règlement de Copropriété
- et d'autre part les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (accord de l'AG sur votre projet, et fournir cet accord comme pièce jointe au dossier de demande)
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 19:16:04
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Je vois les choses comme Mout. Il y a sept unités foncières et les règles d'urbanisme s'appliquent à chaque unité foncière vis à vis des 6 autres unités foncières et des unités foncières tierces.
Bien sur ceux qui sont en bordure d'unité foncière ou en bordure de voie sont désavantagés, car soumis aux règles de recul du POS/PLU alors que ceux qui sont au sein des unités foncières ne sont soumis qu'au règlement de copropriété pour le recul.
Je ne sais pas quelles sont les teneurs exactes de la délibération par laquelle:
Citation :
Les régles de la copropriétés n'imposent aucune régle et l'autorisation de construire ce que l'on veut sur ses parties privatives a été accordée
Mais c'est là qu'il va falloir être extrèmement vigilent !!!!!
Pour illustrer mes propos, voici un exemple de ce qui peut se passer dans un cas de copropriété horizontale:
Supposons une unité foncière de 4500m² en copropriété horizontale de 3 lots (A,B et C) de 1500m². Initialement, sur chaque lot, une habitation de 100m² a été construite. Le COS est de 0,1 et le droit à construire sur l'unité foncière est donc de 450m².
Suite à libération du droit de construire comme chacun l'entend, A dépose un PC pour 80m² et B dépose un PC pour 60m². L'occupation du sol de l'unité foncière est donc de 3x100 + 80 + 60 = 440m².
Et C est le dindon de la farce car il ne peut construire que 10m².
A méditer... |
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Laurou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:23:14
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Bonjour,
Pour répondre et éclairer un peu plus le débat; il n'existe pas 7 unités foncières indépendantes, le RC d'ailleurs énumère seulement la parcelle originelle comme etant le sol formant un tout indivisible et comme partie commune;
Seul le cadastre a introduit ces 7 nouveaux numéros et donc ces 7 groupes de lots sur un même terrain de départ, nous n'avons jamais voté en AG une scission du terrain originel.
Et le probléme est donc là, dois-je respecter un recul par rapport à un autre groupe de lot, désigné par le cadastre comme tel; alors que la désignation de mon lot stipule bien que le terrain d'assiette de toute la copropriété est l'ensemble des groupes cadastraux.
Je suis donc d'accord avec Mout mais pas avec l'analyse de Larocaille qui dit que les règles du POS s'appliquent à chacun des groupes fonciers entre eux.
Pour le COS c'est vrai qu'il pourrait y avoir un problème , mais dans notre cas le COS est néant.
Merci pour vos remarques. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 16:04:40
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Donc, d'après ce que vous décrivez, il n'y a qu'une seule unité foncière. Dans ce cas, les règles de recul ne sont à prendre en compte qu'aux limites de l'unique unité foncière.
Les parcelles cadastrées constituent une même unité foncière à partir du moment où elles appartiennent à un même propriétaire et qu'elles sont adjacentes.
Ce que j'ai du mal à comprendre, c'est pourquoi il y a eu un découpage en 7 parcelles. Ne serait-ce pas plutôt l'inverse (regrouppement des 7 parcelles existantes dans la même unité foncière)? A moins que ce ne soit le résultat du métrage du géomètre?
Renseignez vous tout de même, en consultant le POS/PLU, de l'existance ou non d'un COS. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 16:10:21
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les "sous-unités foncières" (je n'ai pas trouvé d'autre nom) semblent séparées par des voiries et espaces verts du lotissement....
deux questions de néophyte donc:
*ces espaces communs ont-ils été rétrocédés à la commune ou sont-ils toujours propriété privée de la copro ?
*les voiries sont-elles affectées à la circulation publique ou réservée à la circulation privée des copropriétaires ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 16:32:04
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Les réponses aux questions de Wroomsi vont permettre d'y voir un peu plus clair.
Il me viens aussi une interrogation:
Les parties de terrain privatives le sont en terme de jouissance et non de propriété. Un copropriétaire X ne peut donc faire valoir un droit à construire. Seule la copropriété en a la capacité, me semble-t-il? |
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Laurou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 18:51:34
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Vroomsi à bien vu : " les "sous-unités foncières" (je n'ai pas trouvé d'autre nom) semblent séparées par des voiries et espaces verts du lotissement...."
En effet la circulation est ouverte au public mais les rues restent toujours des rues privées (entretenues et éclairées par la commune malgré tout).
Pour l'espace vert il est lui aussi partie intégrante de la copro et lui aussi est en libre accès.
Les rues ont un numéro de cadastre XX18 et XX21 et font partie du relevé de propriété de la copropriété.
Sur mon propre relevé de propriété et dans mon acte de vente les rues (XX) ainsi que les sous unités(AP...) apparaissent comme formant un seul terrain pour une superficie de 2 Hectares...
Sur les plans cadastraux,les rues ainsi que l'espace vert n'ont pas de numero parcellaire.
Cette division en 7 parcelles a été éffectuée par les services du cadastre lors d'une révision globale en 1997.
Il m'a été répondu que c'était pour plus de clarté des plans et que personne ne s'y était opposé.
Pour le COS l'art UB14 du POS inscrit: néant.
Pour le droit de construire il n'y a aucun problème la loi de 1965 ainsi que le RC le permettent sous certaines conditions qui sont déjà réglées.
Le seul probléme est : doit on respecter obligatoirement ce retrait de 4 mètres par rapport à la limite arrière d'un lot (partie privative) qui est mitoyen avec un espace vert (partie commune privée) et qui sont sur le même terrain d'assiette d'une seule copropriété?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 19:04:41
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Vous êtes dans une copropriété "canada dry" : c'est comme un lotissement (voies ouvertes à la circulation )etc...mais ce n'est pas un lotissement!
Quelqu'un (qui?) a dû vouloir tenter une division parcellaire qui n'a pas pu aboutir...
Pour construire, considérez l'unité foncière (voir mon 1er message) |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 19:37:44
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Citation :
Initialement entré par Laurou
Vroomsi à bien vu : " les "sous-unités foncières" (je n'ai pas trouvé d'autre nom) semblent séparées par des voiries et espaces verts du lotissement...."
Sauf que ce n'est pas un lotissement mais une copropriété.
Citation :
En effet la circulation est ouverte au public mais les rues restent toujours des rues privées (entretenues et éclairées par la commune malgré tout).
Pour l'espace vert il est lui aussi partie intégrante de la copro et lui aussi est en libre accès.
Donc ce sont des espaces privés ouverts au public.
Citation :
Les rues ont un numéro de cadastre XX18 et XX21 et font partie du relevé de propriété de la copropriété.
Sur mon propre relevé de propriété et dans mon acte de vente les rues (XX) ainsi que les sous unités(AP...) apparaissent comme formant un seul terrain pour une superficie de 2 Hectares...
Sur les plans cadastraux,les rues ainsi que l'espace vert n'ont pas de numero parcellaire.
Le cadastre n'a pas grande valeur vis à vis du droit de propriété
Citation :
Cette division en 7 parcelles a été éffectuée par les services du cadastre lors d'une révision globale en 1997.
Il m'a été répondu que c'était pour plus de clarté des plans et que personne ne s'y était opposé.
Là il va falloir voir les choses de plus près !
Citation :
Pour le COS l'art UB14 d
u POS inscrit: néant.
Pour le droit de construire il n'y a aucun problème la loi de 1965 ainsi que le RC le permettent sous certaines conditions qui sont déjà réglées.
Là aussi il faut regarder en détail.
Citation :
Le seul probléme est : doit on respecter obligatoirement ce retrait de 4 mètres par rapport à la limite arrière d'un lot (partie privative) qui est mitoyen avec un espace vert (partie commune privée) et qui sont sur le même terrain d'assiette d'une seule copropriété?
Si c'est dans la même unité foncière, il n'y a pas de règle si ce n'est celles de la copropriété. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 20:31:49
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Citation :
Initialement entré par Laurou
Vroomsi à bien vu : " les "sous-unités foncières" (je n'ai pas trouvé d'autre nom) semblent séparées par des voiries et espaces verts du lotissement...."
Sauf que ce n'est pas un lotissement mais une copropriété.
exact, je m'a mal expressionné 
nous avions rencontré des fils avec des copro dans des lotissements, des lotissements dans des copro, ...
je ne sais pas comment sont gérés les espaces publics par destination des copro ! ces espaces entrent-ils par exemple dans le calcul des impots fonciers de la copro ou ont ils été "repris fiscalement" par la commune ?
en tous cas, je ne vois pas en quoi le cadastre, qui n'a qu'un but fiscal, intervient dans les règles d'urbanisme : je rejoins donc totalement Mout dans son analyse sauf si les voiries ont été cédées à la commune par la copro, ce qui serait surprenant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 21:07:32
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Je vous invite à lire la très intéressante note édité sur le site jurisurba tout en bas de la page suivante (le lien direct ne fonctionne plus vers la note donc il faut utiliser l'ascensceur...) relative à ces situations de copro horizontales...
Si elle vous inspire, n'hésitez pas à partager vos impressions ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 08:18:55
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C'est chaud !
Tout d'abord, je retiens la position du CE sur ce qu'il faut entendre par unité foncière: la totalité du terrain d'assiette.
Puis le raisonnement du même CE sur la division en jouissance qui n'existe qu'une fois la construction réalisée et ne peut donc constituer un motif d'attaque du PC.
L'analyse du R421-7-1 est aussi intéressante, surtout l'aspect d'exception et d'option de l'alinéa 2.
Donc au départ d'un tel projet les choses sont claires, c'est après que ça se trouble, les jugements des TA et TAA en attestent.
Un point qui mériterait un éclaircissement, c'est la répartition de la SHON résiduelle qui d'après la loi peut se faire de manière discrétionnaire.
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Laurou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 09:59:57
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Merci, merci, merci, mille fois merci....
Je viens de lire entierement la page du Jurisurba et l'analyse des 3 cas suivants confirme vos réflexions et mes convictions.
11 oct 2006 ===) définition de l'unité foncière par la jurisprudence (CE 27 juin 2005).
20 sept 2006 ===) affirme qu'une limite séparative existe dès qu'il y a deux propiétés qui appartiennent à deux tiers differents.
===) et lorsque deux terrains contigus(n°cadasral different) appartiennent au même proprio on doit les considérés comme une seule unité foncière.
23 aout 2006 ===) précise la nature des limites séparatives.
Ce qui correspond à mon cas.
Je vais donc rechercher ces jugements et les articles pour remforcer mon dossier.
Pour répondre à Mout; c'est une copropriété "Canada ..." mais si elle n'a pas le gout d'alcool, elle est malgré tout explosive.
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Sujet |
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limite d'1 lot de copropriété = limite du Pos ?
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