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 Sujet  |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 25 nov. 2006 : 17:43:47
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BONJOUR
je permet de vous ecrire aujourd'hui car j'aurai voulu avoir un renseignement sur une division de parcelle
Voila nous sommes sur le point d'acheter avec un ami une parcelle 1200 m2 qu'une personne x nous vend
cette parcelle fait parti d'un bout de terrain qui lui appartient oû ca maison est posé dessus .
Nous souhaitons l'acheter en indivison et faire construire nos deux maisons distinctes (car le pos nous le permet )
Maintenant une fois que le certificat de conformité nous sera delivré pourrons nous diviser notre parcelle sans probleme ou pas....
Merci de me repondre ...
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 26 nov. 2006 : 19:28:02
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Bsr,
Et si vous demandiez un Certificat d'Urbanisme en mentionnant l'opération projetée ? |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 10:12:34
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comment cela fonctionne exactement
merci d'avance |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 10:16:43
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Diviser une parcelle qui provient d'une division.
Il va y avoir un problème. |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 10:31:41
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en fait cette parcelle a etait diviser mais a la vente ,et surtout la construction de la personne x date de plus de 10 ans sur son terrain .
Quelles problemes pourrai - t il avoir ,,,??? |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 10:46:38
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Il va y avoir un autre problème: le notaire. Je pense que vous risquez d'avoir du mal à acheter en indivision. En effet de nombreux notaires s'y opposent.Les seuls cas ou je les ai vu accepter sont lorsque les acquereurs sont de la même famille.
Même PB si vous pensez à la copropriété horizontale, les notaires s'y opposent depuis juillet 1998 si ma mémoire est bonne.
Bref le passage par le notaire doit vous permettre de savoir si dans votre cas il a une solution...
Je ne pourrai que vous conseiller de consulter rapidement votre notaire.
Quant à ce que soulève Larocaille, je vous conseille de vérifier la SHON totale du terrain ACTUEL, et de rapidement prendre un RV avec l'instructeur du service (urbanisme ou DDE) qui instruit les permis de votre commune. Il faut vérifier si le terrain ne doit pas porter la mémoire de sa SHON actuelle pendant 10 ans suivant la division, même si vous avez sur votre POS ou PLU une assiette suffisante et donc un COS qui s'y applique.Dans ce cas il faudra déduire la SHON existante et vous connaître celle que vous pouvez utilisez.
Voici (merci vinzz  )un petit éclairage à ne pas perdre de vue:
Excusez moi mais je ne sais pas comment mettre en forme la citation (un conseil, merci ):
"12ème législature
Question N° : 37376 de M. Delattre Francis ( Union pour un Mouvement
Populaire - Val-d'Oise ) QE
Ministère interrogé : équipement
Ministère attributaire : équipement
Question publiée au JO le : 13/04/2004 page : 2904
Réponse publiée au JO le : 27/07/2004 page : 5828
Rubrique : urbanisme
Tête d'analyse : bâtiments
Analyse : SHON. calcul
Texte de la QUESTION : M. Francis Delattre demande à M. le ministre
de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme
et de la mer de bien vouloir lui préciser une règle d'urbanisme qui pose des
problèmes d'interprétation, notamment aux géomètres-experts fonciers. Dans
le cas de la division d'une parcelle bâtie en vue de créer un ou plusieurs
lots à bâtir, la SHON résiduelle était calculée, avant la loi SRU, suivant
les dispositions de l'article L. 111.5 du code de l'urbanisme. Or cet
article a été purement et simplement abrogé par la loi du 13 décembre 2000.
Dans l'attente des modifications des POS en PLU permettant l'application de
l'article L. 123-1-1 de la loi du 2 juillet 2003 autorisant la prise en
compte de la SHON des constructions existantes à l'occasion d'une division
foncière, il lui demande si, dans le cas où certains POS le prévoient dans
leur article 5, on doit calculer une SHON résiduelle sur la parcelle
détachée, en contradiction notamment avec la position de la doctrine
administrative exprimée dans la circulaire 2001-3 du 16 janvier 2001.
Texte de la REPONSE : La loi solidarité et renouvellement urbains
(SRU) avait supprimé le contrôle des divisions des terrains bâtis en
abrogeant l'article L. 111.5. La loi Urbanisme et habitat permet à nouveau
au plan local d'urbanisme (PLU) de prévoir un contrôle du respect du
coefficient d'occupation des sols (COS) en cas de division d'un terrain
partiellement bâti mais sous une forme plus simple. Cette disposition peut
être inscrite dans les PLU ou dans les anciens plans d'occupation des sols
par une simple modification. Dans les communes qui auraient fait ce choix,
les personnes qui demandent un permis de construire sur un terrain divisé
depuis moins de dix ans devront indiquer la surface des constructions déjà
établies sur l'autre partie du terrain ; les droits à construire déjà
utilisés seront déduits. Les dispositions du code de l'urbanisme antérieures
à la loi Urbanisme et habitat, et la circulaire du 16 janvier 2001 qui les
commentait, n'ont plus à s'appliquer."
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"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 11:11:05
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Le problème que vous pouvez rencontrer vient du fait que votre Mr x va devoir détacher la parcelle pour vous la vendre, donc diviser sa propriété en deux.
Ensuite, vous voulez acheter la parcelle puis la diviser en deux.
Le fait de diviser, au final, la parcelle de Mr x en plus de deux propriétés relève du lotissement (CU R315-1).
Sous réserve que j'ai bien compris l'opération que vous envisagez. |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 11:36:12
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| Larocaille, par curiosité,peut on dans ce cas de propriété déjà bâtie, déposer un permis valant division parcelaire? |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 12:20:29
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De mémoire, le PC valant division parcellaire ne sera accordé que si le règlement du PLU ou POS le permet. Les constructions doivent être réalisées par un seul maître d'ouvrage au titre d'un PC unique, ce qui sous-entend que la division aura lieu après achèvement des travaux et par conséquent un montage financier plus délicat.
Je pense qu'il faut être très prudent vis à vis des constructions multiples sur une même unité foncière car la fontière avec la fraude est souvent proche, ce qui rend le PC facilement attaquable. Et si le PC tombe ce sont toutes les constructions qui tombent avec.
La jurisprudence en matière de tentative de contournement de la procédure de lotissement n'incite pas à prendre de risque.
Donc, comme vous l'avez judicieusement suggéré, il faut voir un notaire, et un bon.
La loi SRU est plus souple que l'ancien régime vis à vis de la division et de l'éventuelle surdensité qui peut en résulter.
L'héritage de SHON, que vous avez évoqué, est là pour réguler les choses, non plus au niveau parcellaire, mais sur un groupe de parcelles issues des divisions.
Cordialement.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 12:26:25
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Pardon, je n'ai pas répondu complètement.
Je n'ai rien vu qui imposait que le terrain soit nu pour demander un PC valant division parcellaire. |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 13:14:43
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| merci |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 20:41:11
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je ne suis pas sur d'avoir tout compris .
il me semblait que l'on avait le droit de faire 2 divison de terrain sur une durée de 10 ans sachant que le vendeur x fait la division au moment de la vente et nous une fois que les travaux seront fini et certficat de conformité en poche .
sachant que la shon totale du terrain de 1061 m2 est de 112 m2 si je ne me suis pas trompé (cos de 0.2).soit 2 maison de 90 m2 habitable environ que l'on fait jumellé ou pas si le plu nous le permet (qui est le cas normalemnt , vu avec constructeur dde de la commune en question).
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 20:44:02
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pardon oublie
dans l'hypothese bien sur de faire qu'un seul permis pour deux logement ... meme maitre d'ouvrage etc .... |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 20:56:48
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| et il me semblait aussi que pour les divisons de parcelle il fallait un cu qui lui a etait abdiqué il y a 6 ans .. |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 21:03:56
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encore oublie
attention nous souhaitons acheter se terrain en indivison ...donc divison apres reception du certificat de conformité...le cos sera respecté avant ... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 21:39:32
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beberto69000,
Ce que vous envisagez ressemble fort à ce qui a été qualifié de "méthode Stemmer" (achat du terrain en indivision + construction indépendante de chacun des indivisaires). Ce procédé a été décortiqué et jugé illégal par les tribunaux.
Pour que vous ayez le droit de diviser la parcelle que vous compter acquerrir, il aurait fallu que son propriétaire actuel l'ait détachée de sa propriété depuis plus de 10 ans (ce qui ne semble pas être le cas).
Vu qu'on est pas là pour vous donner que des mauvaises nouvelles, il y a peut-être une solution à votre problème en constituant une SCI d'attribution. Mais documentez vous bien sur le sujet car cela ne correspond peut-être pas à vos attentes.
Modification: faute de frappe. |
Edité par - larocaille le 27 nov. 2006 21:44:38 |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 22:09:04
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pourtant la dde me donne l'accord verbale pour l'instant ....
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 23:26:57
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Remarques au passage :
Ce qui est règlementé au regard de la législation sur les lotissements, ce sont les divisions de terrains destinésà l'implantation de bâtiments.
Les terrains supportant déjà une construction ne comptent pas dans le calcul du nombre de divisions sur la période de dix ans.
Autrement dit, la première division par le vendeur qui conserve une partie bâtie ne compte pas.
Les deux autres non plus, puisqu'il s'agira de la division d'une propriété bâtie.
Le montage ne contourne donc pas la règlementation sur les lotissements.
Par contre, il doit s'agir d'un problème de superficie minimale pour construire.
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moulinsart |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 23:59:12
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merci moulinsart
Cela se rapproche de ce que la dde ma dit mais je suis un peu dans le flou avec toutes ses reponses et sur quelles pied danser ????
je recapitule, terrain que mr x me vend 1061 m2 avec un plu, cos 0.2 soit 112 de shon possible et un minimum constructible 1000 m2 .
la parti de terrain qu'il me vend sera une divison de sa parcelle qu'il va faire dans ces jours , oû d'un coté il y a sa maison avec un peu de jardin et de l'autre la parcelle libre que je veux acquerir avec mon ami .
Sur cette parcelle que je souhaite acheter en indivison , je voudrais construire 2 maison de 90 m2 environ qui respect les 212 m2 de shon et une fois le certificat de conformité en poche je souhaite diviser mon indivison en deux part egale (soit 530.5 m2 si possible ) avec les deux maisons soit jumellé soit distinctes si la dde accepte ainsi que le maire .
Puis-je le faire ? et surtout faire ma divison
excusez moi si je m'etais mal exprimé avant ...
merci d'avance a tous les gens qui se penchent sur mon probleme ... |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 00:04:43
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Citation :
Initialement entré par beberto69000
merci moulinsart
Cela se rapproche de ce que la dde ma dit mais je suis un peu dans le flou avec toutes ses reponses et sur quelles pied danser ????
je recapitule, terrain que mr x me vend 1061 m2 avec un plu, cos 0.2 soit 112 de shon possible et un minimum constructible 1000 m2 .
la parti de terrain qu'il me vend sera une divison de sa parcelle qu'il va faire dans ces jours , oû d'un coté il y a sa maison construite il y a 11 ans avec un peu de jardin et de l'autre ,la parcelle libre que je veux acquerir avec mon ami .
Sur cette parcelle que je souhaite acheter en indivison , je voudrais construire 2 maison de 90 m2 environ qui respect les 212 m2 de shon et une fois le certificat de conformité en poche je souhaite diviser mon indivison en deux part egale (soit 530.5 m2 si possible ) avec les deux maisons soit jumellé soit distinctes si la dde accepte ainsi que le maire .
Puis-je le faire ? et surtout faire ma divison
excusez moi si je m'etais mal exprimé avant ...
merci d'avance a tous les gens qui se penchent sur mon probleme ...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 09:13:55
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Citation :
Initialement entré par beberto69000
merci moulinsart
Cela se rapproche de ce que la dde ma dit mais je suis un peu dans le flou avec toutes ses reponses et sur quelles pied danser ????
je recapitule, terrain que mr x me vend 1061 m2 avec un plu, cos 0.2 soit 112 de shon possible et un minimum constructible 1000 m2 .
la parti de terrain qu'il me vend sera une divison de sa parcelle qu'il va faire dans ces jours , oû d'un coté il y a sa maison avec un peu de jardin et de l'autre la parcelle libre que je veux acquerir avec mon ami .
Votre calcul n'est pas bon (je ne parle pas des 112m² qui sont en fait 212m² - on avait rectifié de nous-même).
Pour connaître la SHON à laquelle vous avez droit, il faut calculer comme spécifié à l'article L123-1-1.
Voici le texte:http://www.lexinter.net/URBANISME/chapitre_iii_plans_locaux_d urbanisme.htm
Suite à la remarque de moulinsart, je cherche le texte qui spécifie comment cette première division doit être prise en compte.
Moulinsart, vous l'avez peut-être, ça simplifierait mes recherches.
Citation :
Sur cette parcelle que je souhaite acheter en indivison , je voudrais construire 2 maison de 90 m2 environ qui respect les 212 m2 de shon et une fois le certificat de conformité en poche je souhaite diviser mon indivison en deux part egale (soit 530.5 m2 si possible ) avec les deux maisons soit jumellé soit distinctes si la dde accepte ainsi que le maire .
Vous souhaitez diviser l'indivision (étrange) avant de construire (une fois le CU en poche). Il s'agit donc bien d'une division de parcelle et non d'une division de la propriété bâtie.
Citation :
Puis-je le faire ? et surtout faire ma divison
Acheter la parcelle: Oui, vous pouvez l'acheter.
Ce que vous avez le droit d'y construire: Refaites le calcul en respectant les règles.
Diviser la parcelle achetée: C'est votre droit.
Construire sur les deux sous-parcelles: Il faudra que chacune respecte les prescriptions du PLU (surface minimale pour construire, etc). Chaque propriétaire devra demander son propre CU et déposer son propre PC (le CU que vous avez en poche concerne la parcelle avant division et n'a aucune valeur pour les deux sous_parcelles). Le service instructeur risque d'avoir du mal à valider la SHON demandée sur chaque PC, surtout si la première division a créé une surdensité.
Je n'ai vu aucun texte qui explique comment répartir la SHON résiduelle d'une première division lors d'une seconde division. Je ne sais pas non plus si Mr x peut se réserver de la SHON si la partie qu'il conserve n'est pas en surdensité (il va falloir qu'on élucide les particularités de la loi SRU dans ce domaine).
L'ensenble de ces opérations peut-il être entaché d'illégalité: Il faut encore creuser.
Citation :
excusez moi si je m'etais mal exprimé avant ...
merci d'avance a tous les gens qui se penchent sur mon probleme ...
Une autre conséquence pour Mr x si la première division met la partie qu'il conserve en surdensité: Il ne pourra plus construire quoi que ce soit. |
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eclairage pour divisé une parcelle
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