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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 28 nov. 2006 : 09:57:59
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Précision:
Vu que vous avez spécifié qu'il fallait au minimum 1000m² pour construire, les deux sous-parcelles seront fatalement inconstructibles.
Vous ne pouvez donc procéder à une division avant construction, sauf si vous êtes suicidaire.
Du coup, le problème des divisions successives de parcelles n'est plus d'actualité. Il ne vous reste donc plus qu'à explorer les pistes d'une construction en commun. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 10:05:52
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Larocaille,
n'emmelez pas trop les pinceaux de Bebert !
j'espère bientot l'intervention dans ce fil d'un pro des divisions ne valant pas lotissement... mais en attendant, - il ne me semble pas que le projet de Bebert puisse s'apparenter à une opération de lotissement (deux constructions prévues seulement);
- en outre la méthode Stemmer dont vous rappelez justement qu'elle est condamnée... ne l'est que dans la mesure où elle a pour but de contourner la règlementation des lotissements, ce qui est inutile ici.
- des procédures spécifiques comme le permis groupé (encadré par le R421-7-1) sont peut-être envisageables
- une construction unique de deux logements avec des parties commune est peut-être aussi possible
- enfin, les dispositions du L123-1-1 sont une possibilité offerte aux POS/PLU d'élaborer des règles de calculs de SHON résiduelles en cas de divisions multiples inférieures à 10 ans, ce n'est pas une mention obligatoire desdits documents
Bref, je crois nécessaire que Bébert dispose ici (ou ailleurs) de l'avis d'un vrai connaisseur de la division en vue de construction... spécialité que je sais ne pas connaitre ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2006 10:29:23 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 10:55:51
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Larocaille,
n'emmelez pas trop les pinceaux de Bebert !
Ce n'est bien sur pas l'objectif.
Citation :
j'espère bientot l'intervention dans ce fil d'un pro des divisions ne valant pas lotissement... mais en attendant,
Citation :
- il ne me semble pas que le projet de Bebert puisse s'apparenter à une opération de lotissement (deux constructions prévues seulement);
- en outre la méthode Stemmer dont vous rappelez justement qu'elle est condamnée... ne l'est que dans la mesure où elle a pour but de contourner la règlementation des lotissements, ce qui est inutile ici.
Un vinz nous serait d'un grand secours.
La grosse difficulté (qui sera peut-être un cas de base pour d'autres), c'est que l'on part d'une propriété bâtie dont on détache une parcelle pour ensuite la diviser. Cela me semble très différent d'une simple parcelle qu'on coupe en deux.
Citation :
des procédures spécifiques comme le permis groupé (encadré par le R421-7-1) sont peut-être envisageablesune construction unique de deux logements avec des parties commune est peut-être aussi possible
C'est aussi mon sentiment.
[quote] Bref, je crois nécessaire que Bébert dispose ici (ou ailleurs) de l'avis d'un vrai connaisseur de la division en vue de construction... spécialité que je sais ne pas connaitre !
Vous l'aurez compris, je ne suis pas non plus spécialiste des processus de division, surtout avec la loi SRU, mais nous pouvons quand même renseigner notre ami sur quelques points élémentaires comme la constructibilité d'une parcelle ou le mode de calcul de la SHON résiduelle.
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:02:05
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merci wroomsi et a tous les autres bien sur
mais ce matin j'ai encore appellé la dde de la commune est ma confirmé que j'avais le droit d'acheter cette parcelle en indivison et de faire mais deux construction sur un seul permis biensur en respectant le plu et cos etc...et une fois le certicat de conformité (et non le cu ,voir lacoraille ) en poche je pourrai diviser ,car la loi ne m'interdit en rien de diviser car je ne bati rien a ce moment la ....
Cela se rapproche de ce qu'a écrit moulinsart
LA MAISON DE Mr x date 1995 donc n'est pas prise en compte car elle date de plus de 10 ans meme si il divise son terrain aujourd'hui
et nous lors de la divion nous ne faisons pas une demande de construction donc rien n'empeche de diviser notre indivison et moi je ne serai plus cautionneur de mon ami et vise versa donc plus de risque et chacun chez soi .......
maintenant je reviens sur le calcul de ma shon c'est vrai que j'ai fait une faute de frappe soit un terrain de 1061 m2 soit 212 m2 de shon donc a quelque chose pres plus ou moins deux maison de 90 m2 habitable
je ne vois pas trop ou je me suis trompé dans mes calculs et votre lien lacoraille ne fonctionne pas ..dommage
mais je sais que dans le futur je pourrai en rien agrandir les maisons car primo la surface mini de 1000 m2 ne sera plus respecter et secondo nous seront au max du cos mais au cas ou le plu change, ce qui est fort probable ....??????? |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:10:29
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| encore un petit point la personne de la dde ne ma parlé en rien de shon residuelle ??????????? |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:17:50
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Certe le sujet n'est pas ma spécialité.
Je voulais juste vous rappeler que la 1ère difficulté (sûrement pas incontournable) va être de signer le terrain.
Il y a peu de chance de trouver un Notaire qui signe l'indivision.
Quant à l'idée de Larocaille de SCI, sachez juste qu'en plus d'une partie des frais de mutation (2 à 3 %), vous devrez vous acquitter de la TVA (19,6% )sur le prix de vente du terrain (ceci est aujourd'hui vrai pour TOUTES les formes de SCI)!
Bref je réitére juste mon conseil: allez rapidement voir le notaire, avant toute autre démarche qui pourrait engendrer des frais. Je vous reppelle que la consultation d'un notaire est GRATUITE. |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:19:57
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« Art. L. 123-1-1. - Dans les secteurs où un coefficient d'occupation des sols a été fixé, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, lorsqu'une construction est établie sur une partie détachée depuis moins de dix ans d'un terrain déjà bâti, le calcul des droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols prend en compte la surface des constructions existant sur le reste du terrain.
« En cas de division d'une parcelle bâtie située dans un des secteurs mentionnés au premier alinéa, le vendeur indique à l'acheteur la surface hors _uvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées.
« Lorsqu'un plan local d'urbanisme a été approuvé avant l'entrée en vigueur de la loi n° du portant modification de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la commune peut décider de mettre en oeuvre les dispositions du premier alinéa par délibération du conseil municipal. Le plan local d'urbanisme est alors mis à jour par arrêté du maire. »
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:17:19
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Il faut considérer l'EXISTANT : la parcelle actuelle appartenant à Mr X qui a édifié une construction.
- superficie de la parcelle : ...?
- SHON actuelle :...?
La SHON autorisée par les règles (COS=0,2) se décompose en SHON actuelle + SHON résiduelle (éventuellement disponible).
C'est cette SHON résiduelle qui vous concerne
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:22:02
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Merci Bebert d'&avoir retranscrit ici le 123-1-1. Il indique bien que le POS/PLU peut prévoir un mode de calcul spécifique, ce qu'il n'est donc pas obligé de faire; si ce n'est pas fait, le deuxième alinéa ne s'applique donc pas.
Quand la règle n'est pas prévue au POS, il n'y a donc apparemment pas de SHON résiduelle... et seul le COS propre de la parcelle issue de la division doit être pris en compte. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2006 12:26:49 |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:24:07
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je fais ces demarches car j'ai vu mon notaire qui est pres a faire l'indivison du terrain mes avec retissance ....
mais toujours pas compris shon residuelle .. |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:26:15
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| je suis d'accord avec wroomsi donc pas de shon residuelle car plius de 10 ans ...exacte????? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:42:36
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Je patauge...
Imaginez un endroit où les règles fixent à 1000m²au minimum la superficie des parcelles constructibles, et les règles fixent aussi le COS (ici=0,20): avec une parcelle de 2000m², le COS autorise donc une construction de 400m²au maximum.
La construction est ainsi faite, de 400m² judicieusement placés sur la moitié de la parcelle (en long ou en large, c'est selon).
On divise la parcelle en 2 : la moitié non construite peut encore être constructible (minimum 1000m²).
On y applique le COS : cela autorise 200m² "de bâti".
Mais la moitié résiduelle où le bati est de 400m² est surdensifiée eu égard aux règles...
non? |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 13:10:50
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si la loi le permet au bout de dix anx pourquoi pas ...
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 13:16:05
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oui, Mout, vous avez raison, mais il n'existe pas de lien entre division et densité de la parcelle divisée.
c'est donc une "bidouille" classique de construire sur grand terrain puis de le diviser sans conserver de jardin pour créer une nouvelle parcelle vierge avec une potentiel de SHON confortable... puis de recommencer. Seul défaut: les constructions se trouvant en surdensité dès la division, aucun agrandissement n'est possible ultérieurement.
quant au COS résiduel : il s'agit de "récupérer" de la SHON disponible et non utilisée sur la parcelle déjà batie restante après la division. C'est risqué" pour le propriétaire de la parcelle à diviser ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2006 13:18:13 |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 13:20:32
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Tout dépend de la rédaction des PLU :
Par exemple :
certains règlements prévoient : "pour être constructible tout terrain doit avoir une superficie minimale de 1.000m²"
et d'autres : "pour être constructible tout terrain doit avoir une superficie minimale de 1.000m² par logement"
Par ailleurs, et pour répondre à certaines interrogations, voir l'article R.315-1 du Code de l'urbanisme, qui édicte :
"Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai ;...."
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moulinsart |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 13:56:14
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| R315-1 qui ne s'applique qu'aux lotissements, donc 3 terrains à batir à partir d'un seul non bati en moins de 10 ans, c'est bien ça ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2006 13:59:55 |
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beberto69000
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 14:17:03
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| si j'ai bien compris mon projet est viable alors ..... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 14:19:47
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à mon avis oui mais une fois de plus, je ne suis pas spécialiste...
Vincent (Vinzz) vous donnera peutêtre son avis dans les heures qui viennent... Suivez le de près ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 14:47:12
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Ce qui est sur, c'est que le terrain sur lequel demeurera la maison construite ne sera pas pris en compte pour le calcul du seuil des 3 lots, au dela desquels il faut un permis de lotir.
Ce qui est également sur, à moins que le POS n'en dispose autrement, c'est que la SHON édifiée sur le terrain bâti ne doit pas être déduite des droits à construire sur le terrain détaché. La loi SRU a expressement abrogé l'article L.111-5 du CU qui prévoyait une telle déduction.
En revanche, votre projet me semble poser probleme au regard des dispositions de l'article 5 du POS qui exigient une surface minimale de 1.000 m² pour construire. SI vous faites deux maisons sur le même terrain, tout en maintenant ce dernier en indivision, vous créez néanmoins une division foncière, puisque le juge administratif assimile division en jouissance et division foncière au sens de l'article 5 du POS. La méthode Stemmer a été censurée par les juges, non pas parce qu'elle dévoyait la procédure de lotissement, mais précisément parce qu'elle avait pour objet d'éviter toute division foncière, en réservant à l'acheteur du lot un simple "droit à construire en volume" au delà du terrain d'assiette qui restait indivis et géré par une copropriété horizontale.
Dans votre cas, la seule possibilité serait de réaliser un petit collectif constitué de deux logements (avec parties communes : entrée, couloir, parking,....), ou bien de faire construire les deux maisons par une SCI, à charge pour elle de louer les deux maisons à vous et votre ami, car -dans ce cas seulement- il n'y aura pas de vente donc pas de division.
L'idée de déposer un PC pour les deux maisons et de diviser après achevement des maisons et obtention de la conformité n'est pas mauvaise; mais il existe un risque (pas forcément théorique, j'ai vu un dossier où c'est arrivé) que l'opération soit qualifiée de "fraude" car vous aviez ab initio l'intention de diviser. Or, au regard du POS vous ne pouvez pas construire deux maisons s/ 1000 m² de terrain.
La dernière option serait d'attendre sagement sur sorte le décret d'application de la réforme du COde de l'urba. qui doit modifier les dispositions applicables au PC valant division afin de contrer la jurisprudence précitée, selon laquelle division en jouissance = division foncière.
Bon courage,
Vincent. |
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