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thierry7171
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 03 janv. 2007 : 15:55:04
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Bonjour,
Je tiens tous d'abord a vous remercier pour ce forum qui est une mine d'information pour moi qui ne connait pas grand chose en droit immobilier.
Pouvez vous m'aider concernant ce probleme :
J'ai signé un compromis de vente concernant l'achat d'un appartement.
Le mandataire du vendeur est un agent immobilier. Celui ci a rédigé le compromis de vente et il m'a fait signé un mandat de recherche qu'il a antidaté afin de me faire payer les frais d'agence (il m'a dit qu'il fonctionnait toujours comme ça).
Quelques jours plus tard, l'agent immobilier m'a rappelé en me disant que le vendeur voulait remonter le prix de vente de l'appartement.
Suite à ces nouvelles informations, je veux rompre le compromis.
Pour information j'ai signé le compromis de vente avec l'agence immobilier et je n'ai toujours pas reçu en recommandé le compromis avec la signature du vendeur.
1-Que dois je faire pour annuler la vente compte tenu que je nai pas eu de courrier recommandé avec la signature du vendeur ?
2 – Suite au mandat de recherche que m’a fait remplir l’agent immobilier (et qu’il à antidaté), j’ai très peur que celui-ci désir me forcer a régler des frais de recherche. En effet, je trouve que l’agent a agit de manière frauduleuse : en faisant signé un mandat de recherche à l’acquéreur le jours de la signature du compromis, l’agent se protège en se disant que si l’acquéreur se rétracte pendant les 7 jours, il prendra des honoraires de recherche à l’acquéreur via le mandat de recherche bidon.
Compte tenu du mandat que l’agent m’a fait remplir, l’agent peut il m’obliger a payer les frais d’agence après ma rétractation ?
Je vous remercie de bien vouloir m’aider ………
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 16:22:03
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Citation :
Initialement entré par thierry7171
Celui ci a rédigé le compromis de vente et il m'a fait signé un mandat de recherche qu'il a antidaté afin de me faire payer les frais d'agence (il m'a dit qu'il fonctionnait toujours comme ça).
Ce que vient de faire l'agent immobilier porte un nom : faux en écriture privée.
Règle à appliquer, si c'est vous qui vous déplacez dans une agence pour visiter un bien : NE JAMAIS SIGNER UN MANDAT DE RECHERCHE (on l'emploi dans d'autres circonstances). L'agent doit détenir un mandat de vente qui détermine sa rémunération, sinon l'agent commet un délit.
Citation :
1-Que dois je faire pour annuler la vente compte tenu que je nai pas eu de courrier recommandé avec la signature du vendeur ?
Soit l'informer par LRAR que vous renoncez à acheter, soit attendre la notification et exercer de suite la rétracation. Toujours par LRAR.
Citation :
2 – Suite au mandat de recherche que m’a fait remplir l’agent immobilier (et qu’il à antidaté), j’ai très peur que celui-ci désir me forcer a régler des frais de recherche.
Si la vente ne se conclue pas, l'agent n'a pas droit à sa commission. Sur ce point vous êtes tranquille. Ceci dit l'antidatage est délicat pour vous (date indéterminée et le bien propablement, vous pouvez être emmerdé pour une vente future sur autre chose), je vous invite à dénoncer par LRAR les faits à la Préfecture, qui est l'autorité de tutelle pour les agents immobiliers, ainsi que la DGCCRF et le Procureur de la République pour poursuites pénales à l'encontre de cet agent immobilier que je qualifierai d'indélicat. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 16:26:34 |
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thierry7171
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 16:31:43
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Merci pour vos précisions, vous me rassurer déja beaucoup en me disant que l'agent immobilier ne peut pas m'obliger a payer les frais d'agence si j'annule la vente.
Par contre, pourquoi dite vous que l'antidatage est délicat pour moi ?
Est ce important que je dénonce cet agent à la préfecture et à la DGCCRF? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 16:51:16
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Citation :
Initialement entré par thierry7171
Par contre, pourquoi dite vous que l'antidatage est délicat pour moi ?
Les mandats sont toujours limités dans le temps. Sinon c'est nul. En antidatant on augmente donc la durée. D'autre part si le bien n'est pas déterminé et identifiable, et vu que l'agent immobilier est loin d'être clair, il peut très bien soutenir, si vous faites un autre achat ailleurs que c'est bien lui qui vous a trouvé le bien (mission normale d'un mandat de recherche) et donc réclamer sa commission. Donc, et d'une, j'espère pour vous que vous avez un double de ce mandat, et de deux, pour vous prémunir, je vous conseille de dénoncer les faits. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 16:52:41 |
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thierry7171
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:01:26
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Le mandat que m'a fait signé l'agent est de 3 mois.
Par contre, ce que j'ai du mal a comprendre... (et c'est d'ailleurs ce point qui m'a beaucoup chagrinné), c'est que vous dite que dans mon cas, si je me rétracte par courrier recommandé, j'aurai aucun frais d'agence a donner.
Alors, comment ca se passe, dans le cas ou le mandat de recherche est réalisée de maniere normale. Je m'explique : si une personne donne un mandat a un agent pour rechercher un bien particulier.
Si jamais la personne n'achette aucun bien par le concour de cet agent immobilier, alors celui ci aura fait des recherchers pour rien, et ces recherches ne seront donc jamais remunérés??
Est ce que je me trompe ?? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:07:02
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Citation :
Initialement entré par thierry7171
Le mandat que m'a fait signé l'agent est de 3 mois.
Vous devez également avoir une clause qui vous interdit de conclure directement avec les propriétaires des biens visités pendant un certain temps et en général c'est 24 mois. Ne l'oubliez pas.
Citation :
Si jamais la personne n'achette aucun bien par le concour de cet agent immobilier, alors celui ci aura fait des recherchers pour rien, et ces recherches ne seront donc jamais remunérés??
Est ce que je me trompe ??
C'est tout à fait cela. Si vous n'achetez rien, l'agent n'est pas rémunéré, même s'il a travaillé 72 heures par semaine pendant 3 mois. C'est la règle et c'est édicté par la loi Hoguet, un agent immobilier est rémunéré au résultat. Point barre.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 17:18:05 |
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thierry7171
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:13:18
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Je vous remercie énormémént de toutes vos précisions qui m'aideront sans doute a retrouver le sommeil.
Derniere petite questions: Je vais envooyer ma lettre de retractation en recommandé(avec accusé de reception). Si apres ce courrier l'agent m'envoit tout de meme le compromis de vente signé de la part du vendeur, faut il que je renvoit un deuxieme recommandé pendant le délai de 7 jours ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:15:34
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Si vous faites un autre achat ailleurs, et contrairement à ce que vous dit l'honorable LeNabot, l'AI ne peut pas soutenir que vous lui devez des dommages-intérêts, l'art. 76 du décret de la loi Hoguet est clair là dessus :
"Le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements."
L'erreur de l'AI est d'antidater, mais ça n'a guère de conséquences pratiques. Cela résulte d'une croyance que le mandat doit être pris au moins un jour ou deux plus tôt que le compromis, croyance erronnée. Ceci dit l'AI voulait, ce faisant, mettre les honoraires à votre charge, pour vous faire économiser les frais de notaire sur cette partie du prix.
L'argument consistant à dire que l'AI le fait pour allonger la durée du mandat me fait bien rire, qu'est-ce que quelques jours vont changer par rapport à une durée stipulée en général d'un ou deux ans.
Pour annuler, il vous suffit d'envoyer une LRAR à l'agence en précisant que vous vous rétractez. Aucune commission ne sera due à qui que ce soit.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:26:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Si vous faites un autre achat ailleurs, et contrairement à ce que vous dit l'honorable LeNabot, l'AI ne peut pas soutenir que vous lui devez des dommages-intérêts, l'art. 76 du décret de la loi Hoguet est clair là dessus :
"Le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements."
Ca c'est autre chose, honorable jcm. Il n'en demeure pas moins vrai qu'un mandat même de recherche quel qu'il soit, doit préciser le montant de la commission, soit précisémment, soit par une règle de calcul précise. Exemple : pourcentage de la commission.
Article 6 Loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
.....
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Citation :
L'erreur de l'AI est d'antidater, mais ça n'a guère de conséquences pratiques. Cela résulte d'une croyance que le mandat doit être pris au moins un jour ou deux plus tôt que le compromis, croyance erronnée. Ceci dit l'AI voulait, ce faisant, mettre les honoraires à votre charge, pour vous faire économiser les frais de notaire sur cette partie du prix.
On en a déjà parlé jcm. Un mandat de recherche signé à l'occasion d'une visite d'un bien pour lequel existe déjà un mandat de vente est nul (le mandat de recherche). C'est donc pourquoi beaucoup de membre de votre joyeuse confrérie antidatent à longueur d'années. Un antidatage est un faux en écriture privée. Sinon pourquoi antidateraient-t-ils ? Hein ? Vous pouvez expliquer jcm ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 17:33:24 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:38:32
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LeNabot, vous êtes hors sujet. Je ne vois pas ce que l'art. 6 apporte au débat. Vous noyez le poisson, comme d'habitude.
Et pourquoi ils antidatent, je l'ai expliqué plus haut. Pas pour la raison que vous invoquez, qui est fausse et dont nous avons suffisamment débattu par ailleurs. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:51:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, vous êtes hors sujet. Je ne vois pas ce que l'art. 6 apporte au débat. Vous noyez le poisson, comme d'habitude.
Et pourquoi ils antidatent, je l'ai expliqué plus haut. Pas pour la raison que vous invoquez, qui est fausse et dont nous avons suffisamment débattu par ailleurs.
La voilà la raison pour laquelle ils antidatent. Une jurisprudence relative à un aigrefin qui a tenté le coup de la DOUBLE COMMISSION et qui a été renvoyé dans ses buts par la Cour de Cassation.
Un agent immobilier qui détient à la fois un mandat de vente et un mandat de recherche indument signé. Pas mal. Hein ?
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 27 juin 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20710
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en ses première et troisième branches :
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou de rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu que la société APS Conseil a reçu mandat de vendre un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble sis à Paris, la commission étant stipulée à la charge de l'acquéreur ; que Mlle X... a acquis cet appartement, selon acte authentique en date du 8 novembre 2002 ;
Attendu que pour faire droit à la demande en paiement par Melle X... de la commission réclamée par l'agent immobilier, l'arrêt attaqué retient que le mandat de recherche que Mlle X... avait confié à l'agence ASP Conseil à la même date que la reconnaissance d'honoraires qu'elle avait signée le 23 juillet 2002 concernait bien un appartement de deux pièces de sorte qu'elle avait acquis un immeuble conforme au mandat de recherche et signé une reconnaissance d'honoraires correspondant à ce mandat en qualifiant elle-même l'opération comme réalisée et en remettant un chèque en paiement des honoraires ; qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société ASP conseil aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société ASP conseil à payer à Mlle X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société ASP conseil ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 17:54:17 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:04:12
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La motivation de la Cour :
"qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Aucun rapport avec votre analyse foireuse.
Si l'engagement des parties ne contient aucune mention relative aux honoraires, il n'y a pas droit à honoraires. Point.
Et il est bien connu qu'une reconnaissance d'honoraires n'a de valeur que si elle est signée après l'acte authentique.
Dans cette affaire je ne vois pas d'"aigrefin" ni de tentative de "double commission", juste l'histoire banale d'un AI qui a fait son boulot et n'est pas payé parce qu'il n'a pas respecté, par ignorance probablement (sinon pourquoi ?) le formalise tâtillon de la loi Hoguet.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:18:30
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans cette affaire je ne vois pas d'"aigrefin" ni de tentative de "double commission", juste l'histoire banale d'un AI qui a fait son boulot et n'est pas payé parce qu'il n'a pas respecté, par ignorance probablement (sinon pourquoi ?) le formalise tâtillon de la loi Hoguet.
C'est certainement l'explication la plus risible de l'année qu'aurait même pu fournir le ministre de l'information de Saddam Hussein (Mohammad Saïd Al-Sahaf), vous savez celui qui faisait le pître et que les journalistes par dérision avait surnommé le ministre de la Vérité.
Lisez l'arrêt. Vous y découvrirez ceci.
Citation :
Attendu que la société APS Conseil a reçu mandat de vendre un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble sis à Paris, la commission étant stipulée à la charge de l'acquéreur
Un mandat de vente et un.
Ensuite
Citation :
l'arrêt attaqué retient que le mandat de recherche que Mlle X... avait confié à l'agence ASP Conseil à la même date que la reconnaissance d'honoraires qu'elle avait signée le 23 juillet 2002...
Un mandat de recherche. Donc deux mandats au total.
Et surtout ceci.
Citation :
alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties
Donc le mandat de recherche et sa commission ont été complètement occultés du compromis et de l'acte authentique. Pourquoi ? Vous pouvez répondre ?
Pas mal pour un agent qui sait se faire signer des reconnaissances d'honoraires antidatés mais est ignorant comme vous le dites si bien du caractère tatillon de la loi Hoguet.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 18:23:12 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:33:54
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Sans vouloir intervenir sur le fond du débat, ce que vous dites ici est surprenant !!!! 
Citation :
Initialement entré par jcm
.... juste l'histoire banale d'un AI qui a fait son boulot et n'est pas payé parce qu'il n'a pas respecté, par ignorance probablement (sinon pourquoi ?) le formalise tâtillon de la loi Hoguet.
Je vous trouve bien laxiste jcm sur la question, car si un "pro immobilier" ne connait pas la loi Hoguet, que fait-il dans cette branche ????
Un peu facile comme explication non ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:04:44
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J'anime régulièrement des formations juridiques pour des AI, la plupart n'ont jamais lu la loi Hoguet, ou très partiellement, et ce à leur seul détriment en général. Je confirme que le formalisme de cette loi est souvent excessif. Et que l'analyse de LeNabot est bidon. Dans un arrêt de cass ce qui compte c'est ce qu'il y a après "qu'en statuant ainsi..." :
"qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
Dans cette affaire certes il y avait deux mandats, mais tous deux avec honos charge acquéreur, ce qui est redondant, certes, mais légal, et si l'AI avait voulu se faire payer deux fois il aurait prévu des honos charge vendeur sur le mandat de vente et charge acquéreur sur le mandat de recherche.
La cour d'appel, en équité, avait donné raison à l'agence. Croyez-vous que cela aurait été le cas en présence d'un "aigrefin" ? Cela ne ressort en tout cas aucunement de l'arrêt, sauf pour LeNabot.
Je confirme donc que l'on se trouve en présence d'une affaire où l'AI ayant oublié de noter sa comm sur le compromis (lui ou le notaire), le droit à commission lui a été refusé, même alors que la cliente avait signé une reconnaissance d'honoraires. Pour le droit à commission seules comptent les indications du mandat et du compromis. Une reconnaissance d'honoraires est inopérante sauf si elle a été signée après l'acte authentique. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:11:23
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Citation :
Initialement entré par jcm
La cour d'appel, en équité, avait donné raison à l'agence.
Vous en avez de bonnes. Et la Cour de Cassation. Qu'a-t-elle dit ? Quand un arrêt est cassé, quelles sont les conséquences ?
Vous avez une notion de l'équité qui me dépasse vraiment.
qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Signer une reconnaissance d'honoraires antérieurement (antidatage quoi) à l'engagement des parties est formellement interdit par la loi Hoguet. Vous devriez le savoir. En tant que professionnel. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 janv. 2007 12:16:28 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:39:48
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"Signer une reconnaissance d'honoraires antérieurement (antidatage quoi)" (LeNabot) : Ce n'est pas antidaté : la reconnaissance d'honoraires a été datée de la date de sa signature. Elle est simplement nulle, comme toute reconnaissance d'honoraires signée avant l'acte authentique, je le sais, merci, et l'ai d'ailleurs déjà signalé sur ce site à plusieurs reprises, y compris sur le post précédant le vôtre.
Et la cour de cass ne statue pas en équité mais en droit, contrairement aux juges du fond... |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 12:44:02
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Signer une reconnaissance d'honoraires antérieurement (antidatage quoi)" (LeNabot) : Ce n'est pas antidaté : la reconnaissance d'honoraires a été datée de la date de sa signature. Elle est simplement nulle, comme toute reconnaissance d'honoraires signée avant l'acte authentique, je le sais, merci, et l'ai d'ailleurs déjà signalé sur ce site à plusieurs reprises, y compris sur le post précédant le vôtre.
Merci de le signaler. Vous avez confirmé que pas mal d'AI antidatent, il ne font donc que des actes nuls.
Citation :
Et la cour de cass ne statue pas en équité mais en droit, contrairement aux juges du fond...
Je ne vois vraiment pas en quoi l'équité ordonnerait de valider un acte nul. Mais alors vraiment pas. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 janv. 2007 12:44:21 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:17:22
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Il n'y a pas de rapport entre antidater et faire signer avant l'acte authentique. On ne parle pas de la même chose.
Et je n'ai jamais dit non plus que l'équité ordonnerait de valider un acte nul.
Je trouve vos contributions de plus en plus constructives... |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:24:12
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je trouve vos contributions de plus en plus constructives...
En tout cas, les vôtres sont instructives. On y apprend que vous animez des formations juridiques à des professionnels qui n'ont jamais lu la loi Hoguet. Clap, clap, clap. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 16:47:58
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| Merci pour vos encouragements. |
jcm |
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