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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 05 janv. 2007 : 01:25:29
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Prescription quinquennale : action en répétition des loyers.
Bonsoir tous,
j'ai un gros problème.
J'aimerai savoir si l'article 2277 du code civil, sur la precription quinquennale, lorsqu'il parle d'action en répétition des loyers veut seulement dire "action en REMBOURSEMENT (paiement indu) des loyers" ou si le terme "action en répétition" est beaucoup plus général.
le propriétaire de mon appart s'est faché car à la dernière révision il a utilisé l'ancien indice de la constuction (+5%) et je lui ai signalé que la loi avait changé et effectué moi-même les corrections avec le nouvel indice (+2,5%).
Du coup, il me réclame des arriérés de loyers sur les 5 dernières années, mais en recalculant tous les loyers depuis 17 ans.
Cette pratique validée par la justice (La prescription de cinq ans ne s’applique pas au mode de calcul du loyer) est-elle toujours valable bien que depuis le 18.01.2005, les actions en répétition des loyers (... donc pourquoi pas les révisions annuelles) sont prescritent au bout de 5 ans.
Merci à tous.
PS : je passe en conciliation le 10.01.2005
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 10:38:49
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nene007,
la répétition de l'indû se prescrit effectivement après 5 ans. Ce qui veut dire en gros dans votre cas:
++ il peut vous réclamer les arriérés d'indexation depuis janvier 2002 (donc le paiement des indexations non payées durant cette période si indexations non faites.
++ par contre, si vous n'avez jamais eu d'indexation depuis le début, il peut reprendre son calcul du nouveau loyer sur la base de l'indice initial (celui mentionné sur le contrat de bail) - bien sur, pour 2006, il devra tenir compte du passage à L'IRL!
dans ce cas il ne sera pénalisé que de la récupération des arrièrès au delà des 5 ans mais le loyer sera au niveau de celui qui aurait dû être s'il avait fait les indexations.
ne pas oublier nene007, que si votre contrat de bail comporte la clause d'indexation, vous étiez vous aussi au courant (je suppose que vous avez lu et posé des questions avant de signer le bail) et que par conséquent, vous auriez dû vous-même faire les indexations automatiquement chaque année et mettre de coté les montants non réclamés ... 
Puisque vous passez en conciliation bientot, insistez bien sur le fait que pdt 17 ans il n'a jamais rien fait (si c'est le cas - -) et que vous vous étonnez fortement que maintenant ca lui prenne comme une envie pressante ... tout en sachant que la loi l'autorise à faire ce retour en arrière; mais qui n'essaye rien n'a rien 
merci de nous donner le feedback de cette entrevue.
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Cordialement, |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 17:14:50
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Si le propriétaire n'a jamais révisé le loyer - et seulement si - il peut réclamer sur la base de l'indice initial.
En fait, ce n'est pas le cas, sur les 5 dernières années j'ai eu 4 révisions annuelles et juste avant une augmentation illégitime (un arrangement)pour compenser - un peu - les révisions non appliquées.
Bien sûr que j'étais au courant de la clause, mais durant les 12 premières années, je n'ai eu qu'une seule augmentation parce que c'était la VOLONTE du propriétaire : il préférait - il le disait sans cesse - être raisonnable et sage, mais sûr que le loyer rentre et avaoir de bonnes relations avec le locataire.
Pourqoui aurait-je du me méfier ???
Concernant ma question, le terme INDU n'est pas utilisé dans l'article 2277, est ce que cela ne veut-il pas dire que l'action "en répétition" n'est pas forcément "l'action en répétition de l'indu" et pourrait tout aussi bien désigner "la révision annuelle" ?
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 12:43:46
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Ben voilà c'est passé !
Ca a duré 3/4 h, j'ai parlé 3 mn, lui 35 : il a raconté sa vie de propiétaire en long, en large, en diagonale, en pointillé, en rond ...
Il est souffrant (un rhume surement), c'est dur de se garer, il travaille 20 h par jour !
Bref, il est faché : "vexé" a-t-il dit !
Mes arguments, il s'en fout et ce que dit la loi aussi. C'est pas son problème. L'ADIL et les 2 ou 3 conseillers juridiques qu'il a vus, lui disent tous "c'est la loi", alors y plus rien à dire.
La seule chose qu'il concilie c'est "attendre le 26/02, soit 2 mois après le commandement de payer" pour me mettre au tribunal. A moins que je ne paie avant.
Il est très faché : hors de question d'étaler le paiement !
Je passe voir UFC demain !
Ah oui : il a 2 locations. L'autre locataire est très bien : il l'a appelé pour étaler les paiements. Il est locatiare depuis 14 ans.
A part ça, je suis sincère et honnête : ça me fait une belle jambe !
Et encore : son conseiller juridique lui a dit que mon motif de contestation, la presciption quinquennale (art. 2277 code civil) ne vaut rien. La raison : une jurisprudence de 1993 !
Je vous raconterai la suite !
A+
René |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 14:31:07
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Voyez ce fil :
http://www.universimmo-pro.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=43050
Ce que je retiens : la publication de la loi du 18 juillet janvier 2005 fait ouvrir un nouveau délai de 5 ans pour ce qui était prescrit avant avec un délai de 30 ans (il faudra faire le tri sur la nature des dettes, répétition de l'indu notamment).
Ce qui veut dire que pour le cas soumis ici, ce serait prescrit le 19 juillet janvier (ou le 20 ou autre chose selon la date de publication de la loi) en 2010 (sous réserve de faire le tri sur les éléments de la demande).
Ce qui veut dire aussi que la position du bailleur me semble correcte juridiquement, toujours sous réserve de la nature de ce qu'il réclame. (Les seuls loyers échappant à cette analyse, because ancienne rédaction de l'article 2277 CC).
Un autre avis ?
Citation :
Bonjour,
Je me permets de vous livrer une petite analyse sur la prescription de l'article 2277 du Code Civil qui prescrit les loyer et les charges par un délai de 5 ans. La loi du 18 juillet 2005 a rajouté un alinéa audit article pour indiquer expressément que la répétition des loyers et charges se prescrivait désormais, elle aussi, par 5 ans.
En clair, cela signifie que lorsqu'un locataire a trop payé, des loyers par exemple, il ne pourra pas réclamer le remboursement si son trop payé date de plus de 5 ans.
Or, il me semble que beaucoup d'entre nous en ont conclu, et on le voit dans les forums, que ce délai s'appliqe dès maintenant.
Mais, on se souvient, qu'avant la loi du 18-01-2005, la prescription était de 30 ans puisque la Cour de Cass avait arrêté qu'il s'agissait d'une action en répétition de l'indû.
La nouvelle loi du 18 janvier 2005 réduit donc ce délai de prescription de 30 ans à 5 ans.
Et, de jurisprudence constante, il est établi qu'une loi réduisant un délai de prescription ne fait qu'ouvrir le nouveau délai, au jour de la publication de la loi, sans que le cumul de l'ancien délai ouvert et du nouveau délai (racourci) excède l'ancien.
Je m'explique, parce que ce n'est pas clair : vous avez trop payé en 1990. Ca fait donc 16 ans. L'ancien délai vous laissait jusqu'en 2020 pour agir en répétition du trop payé. La nouvelle loi du 18 janvier 2005 vous dit que le nouveau délai est de 5 ans. Elle ouvre donc un délai jusqu'au 18 janvier 2010, date au delà de lauqelle vous ne pourrez plus agir. Le cumul de ces 5 ans avec les 16 ans déjà écoulés n'excédant pas les trente ans de l'ancien délai, votre action est toujours recevable.
Seules les répétition de l'indû dont le fait générateur daterait de plus de 25 ans, verraient leur délai s'expirer avant 2010 puisque le cumul des deux délais (l'ancien ouvert depuis plus de 25 ans et nouveau de 5 ans) excéderait les 30 ans de l'ancien délai.
Je livre ces éléments, modestement, à la réflexion de ceux qui pourraient être tentés de croire que la nouvelle prescription aurait clos les délais de tout trop payé datant de plus de 5 ans.
Tout ceci est extrait d'une lecture attentive de l'article 2 du Code Civil et des jurisprudences qui y sont associées.
Tous les avis sont les bienvenus.
Bien à vous
JM GUERIN
[EDIT] : juillet rayé par janvier
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 janv. 2007 15:51:18 |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 15:35:55
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Le Ministre confirme :
Question N° : 96860 de M. Baguet Pierre-Christophe ( Union pour la Démocratie Française - Hauts-de-Seine ) QE
Ministère interrogé : emploi, cohésion sociale et logement
Ministère attributaire : emploi, cohésion sociale et logement
Question publiée au JO le : 13/06/2006 page : 6104
Réponse publiée au JO le : 03/10/2006 page : 10354
Rubrique : baux
Tête d'analyse : charges locatives
Analyse : trop-perçu. remboursement
Texte de la QUESTION : M. Pierre-Christophe Baguet souhaite interroger M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les délais de prescription concernant le remboursement des charges locatives. En effet, si la prescription d'une action en répétition d'un trop-perçu sur charges est, depuis la loi du 18 janvier 2005, de cinq ans, la prescription réduite ne commence à courir qu'à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure conformément à la jurisprudence et au principe selon lequel une loi réduisant une durée de prescription ne peut pas avoir d'effet rétroactif. Aussi, il lui demande si des locataires peuvent légitimement solliciter le remboursement des charges indûment perçues par leur propriétaire au cours des trente dernières années, et ce jusqu'en janvier 2010.
Texte de la REPONSE : L'article 113 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale permet au bailleur d'opposer la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil au locataire qui agit en répétition de l'indu pour les sommes qu'il lui a versées à tort. Sous réserve de l'interprétation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que sa durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (Cour de cassation, chambre sociale 22 novembre 2001). Ainsi tout locataire peut introduire avant janvier 2010 une demande de remboursement de charges indûment payées au cours des trente années précédentes.
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JM GUERIN |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 23:59:40
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Citation :
Initialement entré par nene007
Ca sent le roussi pour moi.
René
Pas forcément, mais il faudra analyser chaque chiffre et chaque demande pour savoir quelle était sa prescription (5 ou 30 ans) avant la modification de l'article 2277 du Code Civil. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:09:14
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je voulais prescrire les révisions de loyers et non des charges indues.
C'est pas moi qui réclame des sous, c'est le proprétaire.
le calcul est nickel (je l'avais déjà fait il y a 4 ans quand on a fait une ré-évaluation à l'amiable).
le seul petit truc, c'est qu'il compte un mois ou deux de trop (jusqu'à fin décembre au lieu de fin octobre si l'on considère que le mois doit être échu) : est ce important ? |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:15:44
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Ah oui : sur les 5 dernières années, j'ai toutes mes révision et même un peu plus. ce qui fait mal c'est les non révisions entre 95 et 2002 !
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:16:14
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Citation :
Initialement entré par nene007
je voulais prescrire les révisions de loyers et non des charges indues.
Si la demande c'est révision de loyer pur, c'est 5 ans.
Citation :
C'est pas moi qui réclame des sous, c'est le proprétaire.
Ca oui. Mais tant que vous y êtes, refaites les calculs, car si l'affaire va au tribunal, vous pouvez éventuellement réclamer vous aussi autre chose, par exemple si vous avez trop payé.
Citation :
le seul petit truc, c'est qu'il compte un mois ou deux de trop (jusqu'à fin décembre au lieu de fin octobre si l'on considère que le mois doit être échu) : est ce important ?
Je ne sais pas ce que vous voulez dire par là, mais si c'est le problème de révision, partez sur le principe qu'on révise à chaque anniversaire de bail, et qu'une année a 12 mois. Quant à savoir si c'est échu à échoir, voyez le bail. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 janv. 2007 00:18:55 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:18:24
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Citation :
Initialement entré par nene007
ce qui fait mal c'est les non révisions entre 95 et 2002 !
C'est comme ça. La prescription en matière de paiement des loyers, c'est 5 ans, mais en matière d'application d'une clause de contrat c'est 30 ans (là dessus pas de changement). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:30:42
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si j'ai bien compris, sachant que les arriérés c'est uniquement sur les 5 dernières années :
la révision est de la moitié du maximum autorisé, il a 5 ans pour réclamer l'autre moitié.
s'il a omis une révision, il a 30 ans pour la réclamer.
Ca sent vraiment le roussi !
rené |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 00:38:52
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A moins que cela ne soit plus compliqué, car j'ai alterné révision, omission, "arrangement" et révisions :
Entre 09/90 et 11/06 :
- 94 : révision (mais 3 en 1)
- 03 : arrangement
- 03 : révision
- 04 : révision
- 05 : révision
- 06 : révision
Lui se pose pas la question : il recalcule tout avec le max depuis 09/91 jusqu'à 12/06 en faisant le calcul le 14/11/06 !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 12:01:17
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si vous donniez dates exactes, anniversaire pour la révision, trimestre de ref et montants exacts, on pourrait recalculer "légal"; ainsi vous pourriez alors vérifier si la demande de votre bailleur est fondée ou non.
toute autre discussion ne fait qu'apporter confusion. |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:42:54
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L'exactitude du calcul ne m'interresse pas.
Ce que j'aimerais savoir c'est :
- est ce qu'il a le droit de recalculer les 17 ans de loyers, sachant que l'article 2277 du code civil sur la prescription quinquennale à évoluer le 18.01.2005 ?
- est ce qu'il a le droit de revenir sur des omissions de révision de loyer alors qu'il ne s'agit pas d'oubli mais d'un choix volontaire ?
J'avais trouver cet article qui m'avais donné beaucoup d'espoir :
La justification de la prescription tient à ce que les droits doivent être mis en oeuvre assez rapidement pour la tranquillité et la sécurité de tous. En ce sens, la prescription, loin d'être une injustice, peut, au contraire, avoir pour raison d'être d'éviter cette forme d'injustice qui consisterait à obliger quelqu'un à payer une dette dont il avait de bonnes raisons de penser qu'elle était tombée dans l'oubli. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:58:51
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Sand a été très clair dans sa réponse !
je vous suggère de vous y reporter dans une des nombreuses discussions que vous avez ouverte à ce sujet. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:59:29
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Citation :
Initialement entré par nene007
L'exactitude du calcul ne m'interresse pas.
Ce n'est pas trop sympa votre remarque. Il y en a qui essayent de se décarcasser pour vous. Ce sont des bénévoles. Ne l'oubliez pas.
Citation :
- est ce qu'il a le droit de recalculer les 17 ans de loyers, sachant que l'article 2277 du code civil sur la prescription quinquennale à évoluer le 18.01.2005 ?
Je vous l'ai déjà dit, et on confirmera. Sur la clause de réévaluation elle même, la prescription est de 30 ans. On recalcule donc "virtuellement". Sachant qu'au niveau du paiement un bailleur se verra opposer la prescription de 5 ans et ne pourra donc pas réclamer au delà. Il faut discerner le calcul et la possibiliter de rattraper les paiements de la réévaluation. C'est plus clair ainsi.
Citation :
- est ce qu'il a le droit de revenir sur des omissions de révision de loyer alors qu'il ne s'agit pas d'oubli mais d'un choix volontaire ?
Encore faut-t-il apporter la preuve de ce choix volontaire.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 13 janv. 2007 18:59:56 |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 19:10:41
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J'avais déja écrit le calcul est nicquel !
je connais les règles, avant le 01.01.95, l'indice de la construction, puis jusqu'au 31.12.2005, la moyenne, puis le nouvel indice après.
Si j'ai été un peu dur dans ma réponse je vous prie de m'excuser.
Toutes ces lois me paraissent parfois contradictoire "dans mon cas". |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 19:20:36
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| Je pense pouvoir démontrer facilement qu'il s'agit d'un choix volontaire. |
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prescription quinquennale : action en répétition
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