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 Sujet  |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 06 janv. 2007 : 18:03:48
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bonjour,
quelles sont à votre avis les options d'amortissement fiscal possibles pour un immeuble à usage de garages acheté le 30/06/06, avec demande de permis de transformation en studios + garages déposé le 11/12/06, des travaux prévus mai-juin 2007 et des locataires au 1er septembre 2007.
Toutes ces dates chevauchent les différents robien et borloo recentré, social et autres : que prendre en compte pour savoir à quel amortissement on peut prétendre ?
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 18:46:10
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Le "montage" fiscal dépend de l'investissement que vous réalisez, de l'apport initial, de votre situation fiscale (Taux Marginal d'Imposition), ainsi que des travaux réalisés et de la TVA.
Vu qu'il n'y a pas que de l'habitable (garages), ce n'est pas certain que Robien ou Borloo soit les bonnes solutions.
Avez-vous consulté un spécialiste ou tout simplement votre notaire afin de réaliser des simulations ? |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 18:58:40
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les garages accompagnent les studios, c'est une obligation du PLU
oui, pour cet investissement réalisé par une SCI (IR) un amortissement est plus que valable : la question est de savoir auquel on peut légalement souscrire vu l'empilement de dates |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 18:59:26
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Il me semble qu'il faut découper virtuellement l'immeuble en lots, correspondant chacun a un futur logement ou a ce qui en restera et ne sera pas logement (les parkings par exemple).
Il faudra ensuite pour chaque lot définir quel est le régime fiscal applicable, puisqu'il ne sera pas le même pour tout le monde, cela dépendra de la nature des travaux, de l'époque de début ou de fin des travaux.
En revanche vous allez avoir quelques difficultés à répartir les frais d'achat, les couts d'achat et les frais de travaux des appartements futurs par lots, si vous ne prenez pas d'ores et deja les précautions, car vous n'aurez que les surfaces ou bien les valeurs locatives réelles (non pas fiscales) futures.
Il est impératif a ce niveau de faire faire des devis et des factures bien séparées pour les travaux des communs, et aussi pour ceux relatifs a chaque lot, sinon vous aurez toujours des différents avec les impots.
Même si vos devis sont deja faits, refaites les faire, c'est imépratif, d'ailleurs rien que pour des raisons de TVA, tout le monde ne va pas être au même régime:
19,6 pour les garage sans doute
5,5 pour les habitations rénovées ou les logements De Robien créé
19,6 pour les logements construits et non DeRobien ou fiscalité de ce genre
Peut-être serait-ce deja temps de faire réaliser des plans (c'est surement deja fait), et surtout un réglement d'immeuble (un peu analogue a un réglement de copro même si c'est une monopro) indiquant les répartitions des charges en millièmes, de toutes façon vous en aurez besoin, donc autant la faire tout de suite.
Ca devrait, si c'est bien fait, permettre de répartir les frais globaux sur le sparties communes en lots en proportion des millièmes.
D'ailleurs, vous devez deja en ce moment engager des frais diversement récupérables (architecte par exemple, ou expert en structure) qu'il faudra bien ventiler. Donc il ne faut pas attendre pour le regelent de monopropriété. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 06 janv. 2007 19:06:15 |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:04:00
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il s'agit d'une SCI d'attribution : les millièmes sont déjà calculés.
vous dites que c'est la date de début des travaux qui emporte la validité de l'amortissement ?  |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:06:10
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Citation :
Même si vos devis sont deja faits, refaites les faire, c'est imépratif, d'ailleurs rien que pour des raisons de TVA, tout le monde ne va pas être au mêem régime:
19,6 pour les garage sans doute
5,5 pour le shbiatations rénovées ou les logements De Robien créé
19,6 pour les logements construits et non DeRobien ou fiscalité de ce genre
Pouvez-vous préciser la TVA à 5.5 % sur les logements RObien ? même s'il s'agit de neuf ou considéré comme ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:08:28
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Citation :
vous dites que c'est la date de début des travaux qui emporte la validité de l'amortissement ?
Absolument pas. J'ai dit que c'était la nature du régime fiscal, propre donc a chaque lot.
Si vous faites un lot neuf que vous louez en meublé, ce sera du BIC, avec donc un autre type d'amortissement. |
Festina lente |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:10:38
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la location se fera en habitation principale non meublée
tous les lots seront considérés comme neufs |
Edité par - poulkovo le 06 janv. 2007 19:12:02 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:11:50
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Citation :
Pouvez-vous préciser la TVA à 5.5 % sur les logements RObien ? même s'il s'agit de neuf ou considéré comme ?
Désolé, je ne suis pas un spécialiste du DeRobien, et je sais qu'il ya des possibilités de TVA à 5,5% dans ce cas, du moins me semble t'il.
Mais je pense que c'est à vous de vous renseigner au maximum sur TOUS Les détails des différents régimes fiscal que vous allez utilisez, sinon vous risquez de mauvaises surprises. |
Festina lente |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:13:13
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| absolument d'accord avec vous : je pense d'ailleurs rendre une visite à l'administration fiscale pour bétonner tout cela |
Edité par - poulkovo le 06 janv. 2007 19:13:35 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:24:17
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Citation :
Initialement entré par poulkovo
il s'agit d'une SCI d'attribution : les millièmes sont déjà calculés.
Vous n'êtes donc pas le seul intéressé de l'opération, ce qui va compliquer un peu plus les choses.
Faites appel à un fiscaliste, dans votre cas l'opération sera certainement rentable. |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:29:12
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Bien..... Il est quand même dommage que l'administration n'édite pas un tableau à double entrée avec les différents dispositifs et leur condition de démarrage...
Je pensais que ma question initiale n'était pas si ardue que cela...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:39:42
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Un plan Robieen ou Borloo, c'est irrévocable. Si vous changez d'avis en cours de route, vous devez rembourser les avantages consentis.
Il faut aussi s'assurer que l'inspecteur des impôts ne vous opposera pas un "Non Môsieur" lorsque vous procéderez aux déductions.
Ce n'est pas compliqué mais cela demande beaucoup de rigueur. |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 21:42:02
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| c'est bien pour cela que je me renseigne : je ne veux pas opter pour l'unou l'autre sans être sûr d'y avoir droit !! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 22:52:00
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Citation :
Initialement entré par poulkovo
c'est bien pour cela que je me renseigne : je ne veux pas opter pour l'unou l'autre sans être sûr d'y avoir droit !!
A priori, étant donné que vous créez de nouveaux logements, vous pouvez prétendre à Robien autant qu'à Borloo.
Regardez dans la partie de ce forum dédiée aux SCI, vous y trouverez ce qu'il convient de faire et d'éviter pour combiner l'achat en SCI avec les formules d'ammortissement.
Je pense qu'il faut aussi regarder la manière dont la SCI va entrer en propriété (en achetant ou par apport). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 11:56:51
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poulkovo, non, votre cas n'est pas simple...
Citation :
je pense d'ailleurs rendre une visite à l'administration fiscale pour bétonner tout cela
A mon avis, il vont vous envoyer balader, parce qu'ils ne sont pas la pour cela.
Vous pouvez aller les voir pour leur soumettre un montage et leur demander leur avis. Ils ne sont pas obligé de répondre, et leur réponse orale ne les engage pas.
Vous pouvez faire un rescrit, qui les engage, mais il vous faut un détail complet de VOTRE opération.
Sinon, il faut voir un fiscaliste, ou bien vous plonger vous même dans le détail des différents régimes, après avoir récolté TOUTES les informations concernant vous et vos associés.
Les conseils que je vous ai donnés ne sont pas fiscaux, mais ils sont a respecter a mon avis QUELQUE SOIENT vos choix de maitre d'ouvrage et de contribuable. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:01:00
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Citation :
il s'agit d'une SCI d'attribution : les millièmes sont déjà calculés.
Attention, êtes vous certains de bien parler de la même chose.
Je parle des millième concernant les frais et les dépenses à venir. Pas de la répartition des apaprtemetns et des surfaces a partager entre les associés.
C'est tout a fait différent me semble t'il.
Pour les millièmes dont je parle, il doit y en avoir plusieurs séries, du genre
Millièmes pour les charges de l'ascenceur
Millièmes de charges générales
Millièmes pour l'eau
C'est un exemple, je ne veux pas dire que l'eau est une charge commune, mais que SI elle l'éait, alors les millièmes spécifiques seraient à créer)
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 janv. 2007 12:14:41 |
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Ca traine en longueur, quel amortissement ?
Forum fermé
