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 Sujet  |
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tmsmti
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 08 janv. 2007 : 10:07:11
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Une clause d'aggravation de chrages voté en assemblée générale est elle valable juridiquement?
Cordialement
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 11:14:13
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cette clause,mettant à la charge d'un copropriétaire une aggravation de certaines dépenses (charges)est licite.
Toutefois elle n'autorise pas,légalement, à imputer directement au compte du copropriétaire une (des)somme arbitrée unilatéralement par le syndic ou le syndicat des copropriétaires
Si le copropriétaire refuse cette "charge supplémentaire" causée de son fait, cette clause permet (peut permettre)au syndicat une condamnation à paiement dans le cadre de la responsabilité civile
(il s'agit de charge et non de récupération des frais de recouvrement puisque la loi ENL de juillet 2006 a modifier la donne dans ce domaine) |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 13:56:01
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Et pour rendre la politesse à Félix  , je complète en invitant le lecteur à se reporter aux articles 1226 et suivants du code civil.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 15:38:16
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Hum ... sauf que les art.1226 et suivants ne s'appliquent pas ici, la clause dont nous parlons n'étant pas une "clause pénale" découlant d'une obligation ...
Il a été d'usage de faire figurer dans le RDC une clause selon laquelle :
Les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait ou celui des personnes dont ils doivent répondre devront supporter seuls l'intégralité des dépenses et frais supplémentaires engagés.
Bien que de portée plus générale, la clause était destinée à s'appliquer plus particulièrement aux frais que le syndic doit exposer au nom du syndicat pour parvenir, amiablement et au besoin par voie de justice, au recouvrement de charges demeurées impayées.
En vérité, la jurisprudence a subordonné son application à la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité. En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 9 juillet 1991 réformant les procédures d'exécution, la clause ne présente qu'un intérêt très limité.
Si un copropriétaire cause des dégâts aux parties communes occasionnant une aggravation des charges (déménagement, autre cas ....), le syndicat peut lui en demander réparation et lui imputer les frais de remise en état.
Si le copropriétaire ne conteste pas, il n’y a pas de difficulté.
Mais si le copropriétaire conteste, un acte extrajudiciaire (commandement à payer) ne sera pas recevable.
Le syndicat, avec des éléments de preuve incontestables, devra obligatoirement engager une action devant un tribunal, lequel a seul pouvoir de constater effectivement une faute et mettre à charge du fautif tout ou partie de la réparation des dégâts (et des frais).
Un Syndicat n’engagera pas d’action en justice pour obliger un copropriétaire à payer 75 € (500 frs) ou plus de remise en état d'une vitre ou d'éclats dans la cage d'escalier. Comme il est dit ci-dessus, une clause d’aggravation des charges ne présente en fait qu’un intérêt très limité ...voire aucun !
De plus, la seule décision prise par une AG n'a en fait aucune valeur, sauf prise à la double majorité L.art.26 et à condition qu'elle soit prévue à l'ODJ comme "modification du RDC", modification enregistrée comme il convient par acte authentique (jurisprudence).
Pour une "clause pénale", c'est l'unanimité (idem).
Alors une clause "aggravation des charges" votée en AG qui plus est à la majotité art.24, elle ne vaut que les 10 lignes dans le PV...
En conclusion, ainsi que le précise Félix, une telle clause ne permet pas au syndicat d'imputer la réparation de dégats à un copropriétaire supposé fautif en dehors d'une décision du juge.
J'ajoute que même en l'absence d'une telle clause dans le RDC, le syndicat peut toujours engager une action contre un copropriétaire en raison de sa faute (ou celle de ses ayants droits), faute qui porte préjudice au syndicat.
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Edité par - gédehem le 08 janv. 2007 16:22:58 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 00:10:08
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Tmsmti, la clause d'aggravation des charges que vous avez voté en assemblée concernait-elle les frais de recouvrement pour arriéré de charges impayées par un ou des copropriétaires ?
Cette jurisprudence vous servira certainement.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 28 mars 2006 Cassation
N° de pourvoi : 05-12839
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 32, alinéa 3, de la loi du 9 juillet 1991 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2004), que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Parc Kalliste G à Marseille a assigné les époux X..., copropriétaires, en paiement de charges de copropriété ;
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient que le solde débiteur inclut non seulement les charges impayées, mais également des notes de frais et honoraires correspondant à la mise en oeuvre des procédures visant à obtenir de la part des consorts X..., le paiement de charges, que cette cause d'aggravation des charges votées par l'assemblée générale, est parfaitement licite en son principe et doit recevoir application, dans la mesure où le caractère fautif du comportement des époux X... est établi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les frais mis à la charge des époux X..., étaient des frais de d'exécution forcée ou de recouvrement, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 juin 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le Syndicat secondaire des copropriétaires Immeuble Parc Kalliste G aux dépens ;
Vu les articles 700 du nouveau Code de procédure et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne le Syndicat secondaire des copropriétaires Immeuble Parc Kalliste G à payer à la SCP Gaschignard la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du Syndicat secondaire des copropriétaires Immeuble Parc Kalliste G ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A) 2004-06-10
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X03X03X00128X039 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 00:17:42
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Frais de recouvrement
Ne relèvent pas des frais nécessaires de procédure de recouvrement les frais de l’avocat, les frais d’huissier et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure.
Les frais de « suivi » de procédure ne sont pas susceptibles d’être imputés au copropriétaire défaillant au titre de l’art 10-1 de la loi, les prestations du syndic à ce titre constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
CA Paris, 23e ch., 23 févr. 2006 juris data n° 2006-294105
La cour est obligé de répéter une fois de plus que les honoraires d’avocat sont pris en compte au titre de l’art 700 du Nouveau Code de procédure civile : que les frais d’huissier font partie des dépens (sauf les honoraires hors tarif indemnisables au titre de l’art 700 du N.C.P.C) et que les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire débiteur ;
Que la Cour se doit souligner encore et toujours que les frais de « suivi » (en l’occurrence, le « forfait annuel de suivi de procédure ») ne sont pas susceptibles d’être imputés aux copropriétaires défaillants (et d’avantage, du reste, au syndicat des copropriétaires) ;
Qu’en en effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic – versé aux débat- prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; que, dés lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’art 10-1 du 10 juillet 1965 exposé par le syndic des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire ;
Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996)
Selon les termes même de son arrêt : (CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 31 mars 2005- CA Paris 17 févr. 2005- CA Paris 21 avr 2005- CA Paris 6 mars 2005- CA Paris 8 sept 2005)
°°°
Loi ENL art. 10-1 remplace le vide de la loi du 9 juillet 1991
Article 10-1 Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 90 (JORF 16 juillet 2006).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. |
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tmsmti
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 18:00:23
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| Ma question: porte sur le fais de mettre à la charge d'un copropriétaire défaillant(pour le non respect du RC) des frais d'huissier permettant de faire constater ce non respect du RC et ainsi préserver les droits de la copropriété |
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BBH
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323 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 18:18:53
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Bonsoir,
Aggravation à quel titre? |
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Clause d'aggravation de charges
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