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maskedglop
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 10 juin 2008 : 11:44:27
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par maskedglop
Bonjour,
Je suis en train de modifier l'affectation de mon logement, une bâtisse de 300m2 comprenant grange, dépendances et garages tous attenants à l'habitation pricipale. Hormis le fait que je veuille ouvrir une baie vitrée sur mon jardin (nécessite un PC si j'ai bien compris), est-ce que le fait de transformer tout ou partie de ces dépendances en habitation est soumis à PC , DP ou DT? Les locaux n'ont pas eu d'affectation d'usage agricole depuis plus de 20 ans, ni moi ni l'ancien propriétaire n'était agriculteur ou artisan.
Autre question, un droit de passage sur un terrain agricole attenant aux bâtiments existe pour accéder au jardin. La mairie me dit que je ne dois remplacer les huisseries que par des fenêtres non ouvrables si je crée des ouvertures et toutes doicent être sérigraphiées (opaques) en vis à vis du terrain agricole... est-ce normal ?
Merci pour vos réponses
les ouvertures déjà ouvertes depuis plus de 30 ans sont acquises : vous pouvez mettre n'importe quelle huisserie dessus à mon sens.
vos travaux sont soumis à DP pour modification de l'aspect extérieur (pose des huisseries) et transformation de SHOB en SHON (pour la partie garage)... sdi vous ne créez pas de planchers supplémentaires : l'amnéagement de surface déjà comptée en SHON ne nécessite aucune autorisation.
Bonjour,
N'importe quelle huisserie à votre sens, mais est-ce que ce sens est interprété par l'instructeur du dossier au sens de la nature des travaux? c'est à dire que s'il juge qu'il faut un PC alors qu'il n'y a pas de modifications d'ouverture/charpente mais qu'il y a modifications uniquement des huisseries, que puis-je faire pour mettre en balance sur l'interprétation?
Les dépendances ou "locaux accessoires" d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal :
Est-ce à dire que les dépendances sont des locaux accessoires même si certains n'ont été acquis que depuis 18 mois ? et donc non soumis à PC si je ne pratique pas d'ouverture nouvelle (ou modif de charpente)? auquel cas un simple DP devrait me suffire même si j'augmente la SHON de plus de 20m².
Les dépendances disposent d'un plancher existant mais non déclaré dans la SHON, dois-je réintégrer dans le calcul de la SHON ces surfaces au risque de la voir augmenter sérieusement ?
Qu'en est-il pour le vis à vis avec le terrain agricole et toutes les vitres opacifiées (impossible de voir de l'intérieur comme de l'extérieur) et non ouvrantes pour les nouvelles?
Merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 11:56:32
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Citation :
Initialement posté par maskedglop
N'importe quelle huisserie à votre sens, mais est-ce que ce sens est interprété par l'instructeur du dossier au sens de la nature des travaux? c'est à dire que s'il juge qu'il faut un PC alors qu'il n'y a pas de modifications d'ouverture/charpente mais qu'il y a modifications uniquement des huisseries, que puis-je faire pour mettre en balance sur l'interprétation?
les textes n'ont pas à être interprétés, juste appliqués : quel article vous oppose-t-on pour refuser vos huisseries ?Citation :
Les dépendances ou "locaux accessoires" d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal :
Est-ce à dire que les dépendances sont des locaux accessoires même si certains n'ont été acquis que depuis 18 mois ?
ouiCitation :
et donc non soumis à PC si je ne pratique pas d'ouverture nouvelle (ou modif de charpente)?
tout dépend des travaux prévus : si vous créez de la SHOB, il faut une autorisation au dela de 2m2 (DP poutr moins de 20m2, PC pour plus); si vous transformez de la SHOB en SHON, il faut une DP... etc.Citation :
auquel cas un simple DP devrait me suffire même si j'augmente la SHON de plus de 20m².
sans créer de SHOB , ouiCitation :
Les dépendances disposent d'un plancher existant mais non déclaré dans la SHON,
la question n'est pas "déclaré/pas déclaré" mais "existant depuis plus de trois ans et formant effectivement SHON/ou pas"Citation :
dois-je réintégrer dans le calcul de la SHON ces surfaces au risque de la voir augmenter sérieusement ?
cette SHON existe, point barre.Citation :
Qu'en est-il pour le vis à vis avec le terrain agricole et toutes les vitres opacifiées (impossible de voir de l'intérieur comme de l'extérieur) et non ouvrantes pour les nouvelles?
de quand datent ces ouvertures ? plus de 30 ans ? la vue est acquise par prescription, non ?
de toutes façons, l'administration n'a pas à règlementer cet aspect du chantier, purement civil.Citation :
Merci.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maskedglop
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 15:20:28
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par maskedglop
N'importe quelle huisserie à votre sens, mais est-ce que ce sens est interprété par l'instructeur du dossier au sens de la nature des travaux? c'est à dire que s'il juge qu'il faut un PC alors qu'il n'y a pas de modifications d'ouverture/charpente mais qu'il y a modifications uniquement des huisseries, que puis-je faire pour mettre en balance sur l'interprétation?
les textes n'ont pas à être interprétés, juste appliqués : quel article vous oppose-t-on pour refuser vos huisseries ?
Il s'agit du PLU mais pourtant il ne stipule pas non plus que les ouvertures doivent être de telle ou telle manière. C'est bizarre de toute façon cette attitude de la mairie à vouloir absolument tout savoir...
Citation :
Citation :
Les dépendances ou "locaux accessoires" d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal :
Est-ce à dire que les dépendances sont des locaux accessoires même si certains n'ont été acquis que depuis 18 mois ?
oui
C'est bien ce que je pensais avoir compris, merci pour la confirmation.
Citation :
Citation :
et donc non soumis à PC si je ne pratique pas d'ouverture nouvelle (ou modif de charpente)?
tout dépend des travaux prévus : si vous créez de la SHOB, il faut une autorisation au dela de 2m2 (DP poutr moins de 20m2, PC pour plus); si vous transformez de la SHOB en SHON, il faut une DP... etc.
Certes mais je ne pense pas que la SHOB ait déjà été déclarée/calculée de la sorte. Sachant que les étages (enfin grenier dans les dépendances) existaient déjà depuis fort longtemps, comment dois-je procéder : déclarer ces superficies comme niveau supérieur (dont 60% est inférieur à 1.80m de hauteur) ou ne pas les déclarer/ajouter au calcul de la SHOB ?
Citation :
Citation :
auquel cas un simple DP devrait me suffire même si j'augmente la SHON de plus de 20m².
sans créer de SHOB , oui
Citation :
Les dépendances disposent d'un plancher existant mais non déclaré dans la SHON,
la question n'est pas "déclaré/pas déclaré" mais "existant depuis plus de trois ans et formant effectivement SHON/ou pas"
dois-je réintégrer dans le calcul de la SHON ces surfaces au risque de la voir augmenter sérieusement ? Citation :
cette SHON existe, point barre.
Citation :
Qu'en est-il pour le vis à vis avec le terrain agricole et toutes les vitres opacifiées (impossible de voir de l'intérieur comme de l'extérieur) et non ouvrantes pour les nouvelles?
de quand datent ces ouvertures ? plus de 30 ans ? la vue est acquise par prescription, non ?
Petite précision, les ouvertures sont encores des portes en bois sans surface vitrée, mais ça ne doit pas impacter si je vous comprends bien.
Citation :
de toutes façons, l'administration n'a pas à règlementer cet aspect du chantier, purement civil.
Quelle article du code civil puis-je utiliser pour conforter ma position?
Merci pour toutes ces précisions.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 16:19:17
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article 678 du code civil, les vues étant acquises... et le PC sera délivré sous réserve du droit des tiers donc sans se préoccuper des règles du code civil, justement !
votre formulaire doit décrire l'existant ! donc SHON et SHOB existantes.
faites des photos avant travaux... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 02:00:04
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Bonsoir, je suis trés intéressé par ceci :a
article R421-14, alinéa c)
Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur... existants (mot "rajouté" par une réponse ministérielle, avec d'autre précisions bienvenues...
Encore une révolution.
En revanche, je ne trouve pas sur le lien la réponse ministérielle ou on rajoute ce mot. Dans ce cas, est ce à dire que cette réponse ministérielle enlève tout doute d'interprétation?
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 07:10:48
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Citation :
Initialement posté par azpil
Bonsoir, je suis trés intéressé par ceci :a
article R421-14, alinéa c)
Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur... existants (mot "rajouté" par une réponse ministérielle, avec d'autre précisions bienvenues...
Encore une révolution.
En revanche, je ne trouve pas sur le lien la réponse ministérielle ou on rajoute ce mot. Dans ce cas, est ce à dire que cette réponse ministérielle enlève tout doute d'interprétation?
Merci
voici un lien plus précis (article "véranda : PC ou DP ?") |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 juin 2008 07:12:17 |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:47:50
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Meci beaucoup, c'est effectivement l'argumentaire que je développe dans ma réponse au recours, nous modifions le volume ce qui est le propre de toute transformation de SHOB en SHON, mais nous ne PERCERONS ou N AGRANDIRONS aucune ouverture les murs étant à CREER.
Quelle est la valeur juridique de ces réponses ministérielles, Questions émises par qui? dans quel cadre? est ce que je peux évoquer cette réponse dans ma réponse à ce recours ou est ce "déplacé"?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:54:46
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Citation :
Initialement posté par azpil
Meci beaucoup, c'est effectivement l'argumentaire que je développe dans ma réponse au recours, nous modifions le volume ce qui est le propre de toute transformation de SHOB en SHON
ça , c'est totalement faux : la transformation d'un garage en chambre crée de la SHON sur SHOB préexistante sans modification de volume de la construction...Citation :
mais nous ne PERCERONS ou N AGRANDIRONS aucune ouverture les murs étant à CREER.
vous avez mal lu le lien : la question porte sur les façades existantes, pas sur les façades à créer.
si vous modifiez la façade existanteil faut un PC sinon une DP suffit.Citation :
Quelle est la valeur juridique de ces réponses ministérielles,
moyenne mais formant la doctrine administrative à l'occasion de la réforme des ADS du 1/10/7 dernierCitation :
Questions émises par qui? dans quel cadre?
réforme des ADS du 1/10/7Citation :
est ce que je peux évoquer cette réponse dans ma réponse à ce recours ou est ce "déplacé"?
ça n'est pas déplacé... si vous ne modifiez pas les ouvertures existantes !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 juin 2008 09:56:02 |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:04:59
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J'ai un doute maintenant. Depuis la rue, il existe la facade exitante qui est la facade de notre garage en limite de propriète. L'extension va créer un second niveau à l'aplomb de ce garage en limite de propriète. Nous ne touchons pas à la facade du garage, et nous créons un mur au dessus de ce garage qui comportera une nouvelle ouverture. En clair nous surelevons le garage finalement. Donc nous ne touchons pas la facade existante, nous ne touchons pas un mur existant MAIS nous changeons la facade ( son aspect) dans son ensemble, lié à la nouvelle construction.
PC ou DP ??????? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:09:25
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pouvez vous répondre à la question posée ?
je vais essayer d'être plus explicite : actuellement, vous atteignez la toiture terrasse par une porte située au premier étage. cette porte perce une façade. cette façade là sera-t-elle modifiée ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:17:30
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Nous accedons à notre toiture terrasse qui fait environ 70m2 par une porte fenetre d'une maison qui date de 1912. La maison est en retrait par rapport à la rue d'une quinzaine de mètres. Ces 15 metres sont la toiture terrasse qui vient donc jusqu'a la limite de propriète, coté rue
Cette porte fenetre ne sera pas modifié, cette facade ne sera pas modifié.
L'acces continuera à s'effectuer par cette porte fenetre sur la toiture terrasse sur 5 metre puis depuis la toiture terrase( qui est en longueur finalement) nous accederons au volume créer par une nouvelle porte, coté terrasse. Sur la limite de propriete nous créons un mur avec un chassis fixe. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:28:19
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en ne modifiant pas les ouvertures existantes des façades existantes, vous n'entrez donc pas dans le cadre de l'article R421-14, alinéa c) qui impose un PC.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:30:43
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| Merci beaucoup. L'espoir renaît !!!! |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:41:07
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Bonsoir de nouveau,
Nous avons vu une avocate qui par défaut pense qu'un PC était nécessaire. Après avoir évoqué tout ce que nous avons évoqué (421 -14 alinéa c, avec réponse ministérielle précisant que l'on parle de murs EXISTANTS), cette personne, nous dit qu'elle comprend nos arguments et que effectivement cela mérite une réflexion approfondie et une recherche sur quoi?? sur la jurisprudence sur la question. Auriez vous une jurisprudence nous permettant d'appuyer ce point ? dont je suis convaincu d'ailleurs..si on agrandit une ouverture alors elle était existante si on perce alors c'est sur de l'existant..à moins de considérer que l'on batit un mur..puis on le perce...
plus sérieusement je sais que c'est difficile car comme nous le dit cette avocate, la réglementation vient de changer et le recul en la matière n'est pas forcément là !!!..Bref, en terme de jurisprudence savez vous quelque chose qui pourrait étayer ce que vous me dites et que je partage sur la question? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:51:10
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il n'y a pas de jurisprudence en la matière : rien n'a encore été jugé en la matière fondé sur cette règle qui n'a que 8 mois alors que la durée d'une première instance est de 12 à 18 mois... et qu'il faut attendre 3 ans pour avoir la décision de dernière instance, au conseil d'état !
avez vous prévenu votre protection juridique ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:58:30
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| Merci, on a pas de protection juridique..nous n'en avons jamais eu besoin. à priori cette avocate nous semble très bien donc ce sera elle qui nous défendra |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:59:23
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parfait.
alors maintenez votre confiance ; c'est ce qui conditionne la réussite de la défense. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 22:03:29
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| Oui on est ravi de voir quelqu'un qui garde une vraie fraicheur et une vraie honnetete intelectuelle. Elle nous a apporte beaucoup en quelques phrases et enlevé beaucoup de stress lié à cette situation inconnue pour nous. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 07:50:26
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Dans une application à la lettre (que j'approuve) du RNU, vous semblez effectivement échapper au R421-14 c) mais il y a tout de même matière à interprétation (que je désapprouve).
Les questions qui pourraient être posées:
- Une terrasse avec un pilier en béton à chaque angle, est-ce un volume?
- En admettant qu'il s'agisse d'un volume, les deux piliers suffisent-ils pour constituer une façade? Le vide entre les piliers constitue-t-il une ouverture au sens du RNU?
- Certes, une pergola est soumise à autorisation, mais doit-on considérer qu'elle constitue un volume couvert?
Bon, c'est juste pour jouer à la mouche du coche. |
Dominique |
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machane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 10:17:36
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Bonjour,
Dans le cadre de la réforme des autorisations d'urbanisme, une question fort délicate se pose.
Elle concerne les conséquences d'une déclaration préalable tacite qui serait non conforme aux règles de fond (règlement du PLU).
En effet, si le bénéficiaire de la DP tacite illégale, insusceptible de retrait, construit ainsi que son autorisation le lui permet, commet-il une infraction à la règle de fond? Des poursuites pénales pourraient-elles engagées à son encontre pour non respect de cette règle?
Que se passera t-il au moment de la conformité? Notamment si le bénéficiaire n'a pas respecté sa DP tacite ... illégale? Et s'il ne l'a pas respectée... en voulant se conformer aux règles de fond du PLU, recevra t-il une opposition à sa DAACT? Sera t-il poursuivi?
Et si son voisin se plaint et fait un signalement à la commune ou à la DDE?
La situation n'a t-elle pas un côté quelque peu aberrant?
Votre avis sur la question m'intéresse. |
machane ^-^ |
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Le code de l'urbanisme a été modifié le 1 octobre.
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