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walt92
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670 réponses |
 Posté - 20 janv. 2007 : 08:53:46
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Citation :
Les indices sont calculés à partir des transactions réalisées au cours du trimestre
Pardonnez-moi d'insister, Walt92, mais je pense utile de préciser "Quand" ont été conclues les transactions figurant au T3 2006 .
Quand = T3. C'est ecrit dessus comme le Port Salut.
Vous avez le droit de penser que l'INSEE vous ment, que le Gouvernement aussi car il est dirigé en sous main par les martiens.
Le seul problème ensuite c'est qu'il faut vous croire sur paroles sur l'état du marché.
Alors moi je préfère les chiffres des transactions enregistrées même si elles sont communiquées avec quelques mois de retard dans une démarche commune de l'INSEE (organisme indépendant assurant notamment la méthodologie) et les notaires (reconnus par tous comme les mieux informés sur les transactions effectuées).
A chacun de choisir entre X-files et le monde réél.
Walt92 |
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pacha2
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526 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 13:40:03
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Je me suis sans doute mal exprimé, car vous ne semblez pas comprendre.
Une transaction réalisée aujourd'hui sous la forme d'un acte authentique a fait l'objet d'un accord entre les parties, d'un accord sur la chose et le prix, passé plusieurs mois auparavant.
Cette transaction ne sera transmise aux hypothèques... et à l'INSEE que dans plusieurs semaines.
Les statistiques INSEE portent donc sur des transactions commerciales datant de plusieurs mois.
Sommes-nous d'accord ?
Si oui, cela signifie que le "marché" indiqué par ces statistiques est ancien, très ancien.
Si non, montrez-moi la faille de mon raisonnement, je vous prie. |
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walt92
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670 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 21:15:52
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Je me suis sans doute mal exprimé, car vous ne semblez pas comprendre.
Une transaction réalisée aujourd'hui sous la forme d'un acte authentique a fait l'objet d'un accord entre les parties, d'un accord sur la chose et le prix, passé plusieurs mois auparavant.
Cette transaction ne sera transmise aux hypothèques... et à l'INSEE que dans plusieurs semaines.
Les statistiques INSEE portent donc sur des transactions commerciales datant de plusieurs mois.
Sommes-nous d'accord ?
Si oui, cela signifie que le "marché" indiqué par ces statistiques est ancien, très ancien.
Si non, montrez-moi la faille de mon raisonnement, je vous prie.
Le délai d'acte est normalement de 3 mois. Donc les transactions de Q3 sont les compromis de Q2 (en gros).
Il me semble que tous les compromis doivent être enregistrés par un Notaire. Mais ce n'est pas une source d'information fiable car il y a de la "casse": acheteurs insolvables, retractataion d'une partie ...
Ne retenir que les actes authentiques permet de retirer les mythomanes des stats.
En revanche les transactions de Q3 ont bien une date comprise entre le 1er Juillet 2006 et le 30 Septembre 2006.
Pour Q4, rendez-vous dans 3 mois.
Walt92 |
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pacha2
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526 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 18:04:01
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http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf
Si vous aviez la bonté de lire en page 6 de ma source, vous verrez que l'indicateur de réactivité de l'indice INSEE est de 7 mois.
Donc les transactions du T3 2006 ont été conclues au T1 2006.
Voici qui devrait, je pense, clore notre intéressant débat.
Bien cordialement, Walt92.
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walt92
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670 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 21:08:21
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Citation :
Initialement entré par pacha2
http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf
Si vous aviez la bonté de lire en page 6 de ma source, vous verrez que l'indicateur de réactivité de l'indice INSEE est de 7 mois.
Donc les transactions du T3 2006 ont été conclues au T1 2006.
Voici qui devrait, je pense, clore notre intéressant débat.
Bien cordialement, Walt92.
Merci d'illustrer mon propos avec de la doc INSEE.
Les actes authentiques de Q3 sont repris dans l'indice Q3.
C'est marqué dans le titre.
Libre à vous de tenir compte des compromis pour "veillir" artificiellement les données.
Il n'empeche que tous ceux qui annoncaient à la rentrée 2006 une baisse des prix étaient des escrocs.
Walt92 |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 21:51:21
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Walt92,
Bon apparemment vous ne lisez pas mes posts !!
Pour mémoire, ceux qui "veillissent artificiellement les données" ... ce n'est pas moi, c'est l'INSEE !!
Donc pour vous je vous le remets :
Selon l'INSEE l'indicateur de réactivité (cf page 6, le tableau 7.1 - Les indices de prix des logements en France" issu de http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf ) est de :
- Indice Notaire/INSEE = 7 mois !!!
- Indice FNAIM = 1.25 mois
Selon l'INSEE, Citation :
"L'indicateur de réactivité mesure le délai moyen qui s'écoule entre la formation d'un prix (date du compromis) et le moment où ce prix est utilisé."
L'indicateur de réactivité =
(1) délai entre la formation du prix (date du compromis) et le document source (date de vente effective) +
(2) délai de publication +
(3) [base+périodicité de la publication (la plus courte)]/2
* Pour l'indice Notaire/INSEE : 1,5 mois + 2,5 mois + (3 mois + 3mois) /2 = 7 mois !
* Pour l'indice FNAIM : 0 mois + 0.25 mois + (1 mois + 1 mois)/2 = 1.25 mois
Le document de l'INSEE précise : Citation :
"L’avantage de l’indice FNAIM est sa réactivité puisqu’il enregistre les prix au moment de leur formation, à la signature de la promesse de vente et sans délai de saisie. Il résulte de ces différences que, même au niveau national, les indices Notaires-Insee et FNAIM peuvent présenter des divergences et que les comparaisons sont
délicates".
Maintenant si vous ne me croyiez pas ouvrez le pdf de l'INSEE page 6 : http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf
Le sujet est effectivement clos ...
... sauf si vous me prouvez que le délai n'était pas de 7 mois !
asi77 |
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walt92
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670 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 23:03:02
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Citation :
Initialement entré par asi77
Walt92,
Bon apparemment vous ne lisez pas mes posts !!
Pour mémoire, ceux qui "veillissent artificiellement les données" ... ce n'est pas moi, c'est l'INSEE !!
Donc pour vous je vous le remets :
Selon l'INSEE l'indicateur de réactivité (cf page 6, le tableau 7.1 - Les indices de prix des logements en France" issu de http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf ) est de :
- Indice Notaire/INSEE = 7 mois !!!
- Indice FNAIM = 1.25 mois
Selon l'INSEE, Citation :
"L'indicateur de réactivité mesure le délai moyen qui s'écoule entre la formation d'un prix (date du compromis) et le moment où ce prix est utilisé."
L'indicateur de réactivité =
(1) délai entre la formation du prix (date du compromis) et le document source (date de vente effective) +
(2) délai de publication +
(3) [base+périodicité de la publication (la plus courte)]/2
* Pour l'indice Notaire/INSEE : 1,5 mois + 2,5 mois + (3 mois + 3mois) /2 = 7 mois !
* Pour l'indice FNAIM : 0 mois + 0.25 mois + (1 mois + 1 mois)/2 = 1.25 mois
Le document de l'INSEE précise : Citation :
"L’avantage de l’indice FNAIM est sa réactivité puisqu’il enregistre les prix au moment de leur formation, à la signature de la promesse de vente et sans délai de saisie. Il résulte de ces différences que, même au niveau national, les indices Notaires-Insee et FNAIM peuvent présenter des divergences et que les comparaisons sont
délicates".
Maintenant si vous ne me croyiez pas ouvrez le pdf de l'INSEE page 6 : http://www.insee.fr/fr/ppp/sommaire/imet111g.pdf
Le sujet est effectivement clos ...
... sauf si vous me prouvez que le délai n'était pas de 7 mois !
asi77
Asi77,
C'est gentil de reposter la meme chose que Pacha. Comme ça on est sur de pas passer à coté de l'info.
Aussi je reprends et complète ma précédente réponse à Pacha:
Merci d'illustrer mon propos avec de la doc INSEE.
Les actes authentiques de Q3 sont repris dans l'indice Q3.
C'est marqué dans le titre.
Libre à vous de tenir compte des dates de compromis pour "veillir" artificiellement ces données (et dire qu'il s'agit en fait des opérations de Q2).
Je maintiens que les actes authentiques représentent mieux le marché que les compromis.
Vous aimez la FNAIM et relayez leur propos sur plusieurs fils et topics. Moi je n'aime pas les "données" produites par un acteur (sans controle extérieur) qui de surcroit ne couvre qu'une partie du marché.
Ces chiffres FNAIM me semblent aussi interessants que le consensus d'Immonot, mais je reconnais qu'il s'agit d'un jugement de valeur personnel (on n'est pas juge et partie).
Walt92 |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 23:24:45
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Je suis parfaitement d'accord avec vous concernant la FNAIM :
Citation :
Les "données" produites par un acteur (sans controle extérieur) qui de surcroit ne couvre qu'une partie du marché.
En effet, les données de la FNAIM ( quoique plus récentes de 5.75 mois que l'INSEE) fournissent des données moyennées sur des périodes glissantes ...
En bref, pour avoir la tendance ... il faut aller sur le terrain !
Cordialement.
asi77 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 23:45:36
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Citation :
Initialement entré par asi77
En bref, pour avoir la tendance ... il faut aller sur le terrain !
Et pour savoir à combien ça s'est vendu: c'est les notaires.
Un dernier complément sur le "terrain" à destination des acheteurs potentiels qui doutent des infos contradictoires sur la valeur du marché.
On nous dit que ça baisserait fortement ces jours-ci.
Faites-vous votre propre opinion.
Je vous propose le mode opératoire suivant (totalement à contrepied de Bulle Immo):
- récupérez le dernier prix calculé par les Notaires pour votre marché cible (en faisant attention aux écarts à l'intérieur d'un secteur: exemple Paris 17 ème).
- faites un sondage téléphonique sur une quinzaine d'Agences Immobilieres (ils sont là pour ça) avec les paramètres suivants: bonjour, je recherche un X pièces de Z mètres carrés dans le secteur Tartenpion avec un budget Lambda (= à Z fois le prix du marché - 25%).
- Comptez le nombre de minutes avant l'entonnoir du type: il va falloir changer de quartier, réduire la surface ou augmenter le budget.
Si le marché est à -25%, vous trouverez des biens en bon état dans votre cible et les échanges seront cordiaux.
Si le prix du marché est bien celui que vous avez trouvé dans la première étape, on va vous envoyer bouler ou pire vous faire visiter une ruine (facile de comprendre pourquoi il y a une remise) ou un nanard (faudra comprendre pourquoi c'est un nanard, plus dur).
On n'est jamais aussi bien servi que par soi même.
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 11:49:13
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Walt92, ce n'est pas en vous faisant passer pour un gentil acheteur que vous aurez la tendance du marché !
Une agence a biensûr tout intérêt à vous vendre au prix du marché !
A mon avis, c'est en vous faisant passer pour un vendeur (avec son côté haussier) ... que vous aurez des infos des agences !
Ce qui intéressant finalement c'est la dissonance cognitive sur le marché immobilier :
Vu des ménages français :
Citation :
Selon Le Baromètre semestriel, Habitat Espaces Immobiliers – Meunier, dans les six prochains mois :
42 % des français estiment que les prix de l'immobilier vont encore augmenter,
44 % pensent qu’ils vont progressivement se stabiliser,
8 % pensent que les prix vont baisser (les baissiers),
6% n'ont pas d'opinion
Source : http://www.immobilier-neuf.com/immobilier-neuf/informations/revue-de-presse.htm#prix
Vu des notaires :
Citation :
42 % de nos correspondants pensent que le marché demeurera baissier,
56 % qu’il se stabilisera et
seulement 2 % d’entre eux qu’il sera haussier.
[Source] http://www.immonot.com/tendMarche.do#conseil
A ce sujet, je vous invite à lire :
"Emergences, de L’Individu au Comportement Collectif : Interactions et Représentations"
http://perso.univ-rennes1.fr/denis.phan/ELICCIR/EliccirRapport.pdf
asi77 |
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Edité par - asi77 le 23 janv. 2007 11:50:05 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 12:13:01
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Citation :
Initialement entré par asi77
Walt92, ce n'est pas en vous faisant passer pour un gentil acheteur que vous aurez la tendance du marché !
Une agence a biensûr tout intérêt à vous vendre au prix du marché !
A mon avis, c'est en vous faisant passer pour un vendeur (avec son côté haussier) ... que vous aurez des infos des agences !
asi77
Asi77,
Quelqu'un qui se positionne à -25% n'a rien d'un gentil acheteur.
Et la seule info que je propose de recueillir dans ma démarche c'est de savoir si ça BAISSE EFFECTIVEMENT.
Libre à vous de raisonner selon des axes théoriques ou de caresser dans le sens du poil : une Agence Immobiliere qui voit ses délais de commercialisation s'allonger à tout intérêt à décrire la fin du monde pour obtenir un mandat à bon prix et vendre le bien rapidement.
Chacun se fera son opinion entre nos deux options (clairement différentes).
Ce qui est amusant c'est que vous contestez la pertinence des infos recueillies par les acheteurs (en minimisant leur poids) alors qu'il me semble avoir lu dans vos posts que nous sommes EN CE MOMENT dans un marché d'acheteurs. Etonnant non? A moins que ...
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 13:56:20
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Une baisse franche de l'immobilier ne s'est jamais fait en un jour ...
N'oublions pas :
- Lorsque le marché monte, celui qui a épargné au lieu d'acheter est malheureusement perdant
- Lorsque le marché stabilise, celui qui a du capital placé et qui reste locataire est gagnant
- Lorsque le marché baisse, celui qui est en location est gagnant
Il reste sinon la solution d'une bonne négo à -25% sous le prix du marché ... Cela reste une excellente solution ... mais difficile à ce stade !
Citation :
Ce qui est amusant c'est que vous contestez la pertinence des infos recueillies par les acheteurs (en minimisant leur poids) alors qu'il me semble avoir lu dans vos posts que nous sommes EN CE MOMENT dans un marché d'acheteurs. Etonnant non? A moins que ...
A votre avis, pourquoi sommes nous - encore - dans un marché d'acheteurs ... (au vu du sondage précédent) ?
La réponse est simple : car la majorité anticipe une hausse ... Ils souhaitent donc simplement prendre le train en route ... pour ne pas être exclu du marché !
Lorsque le marché se retourne, une grande majorité des ménages devient attentiste ... et souhaite de moins en moins être propriétaire ... car leur bien va se déprécier dans le temps ...
Pour mémoire, les prix avaient baissés de 40.3% à Paris entre 91-98. Dans le même temps, les taux d'emprunt étaient passés de 9% à 5% (entre 91-98) ... Même avec une baisse des prix et une baisse des taux d'emprunt ... les ménages/investisseurs se sont bizarrement désintéressés de l'immo !
Le paradoxe d'une bulle (qu'elle soit boursière ou immobilière) est que les ménages - les moins informés - se précipitent TOUJOURS au mauvais moment !
Pour reprendre les propos de Marc Touati (économiste) :
Citation :
"Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant."
( source : http://www.dossiersdunet.com/article634.html)
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Edité par - asi77 le 23 janv. 2007 14:01:37 |
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vals
Contributeur vétéran
110 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 14:38:20
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| Et comme dit le viel adage il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, alors quand ça va baisser désolé de vous apprendre que tous les proprios vont pas boire la tasse. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 17:47:03
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Citation :
Initialement entré par asi77
Une baisse franche de l'immobilier ne s'est jamais fait en un jour ...
Il reste sinon la solution d'une bonne négo à -25% sous le prix du marché ... Cela reste une excellente solution ... mais difficile à ce stade !
A votre avis, pourquoi sommes nous - encore - dans un marché d'acheteurs ...
Ma foi tout est dit dans votre post.
La baisse ce sera pour plus tard.
Walt92. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 18:33:28
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walt92, si vous êtes convaincu que la baisse sera pour plus tard ... achetez maintenant ... des fois que cela remonte !!
... à moins que vous ayez déjà acheté !
... et faites vite car :
- les taux remontent ...
- il y a une pénurie de logements ...
- tout le monde veut propriétaire ...
- les anglais achètent tout sur leur passage ...
- Après vous serez sur des durées sur 30 à 50 ans ...
Bonne chance !
Perso, j'ai fait mon calcul, même sans baisse ... je suis gagnant à rester en location ...
Si j'achète maintenant avec le budget fixé : j'en prends pour 23 ans (!)
Si je loue sans baisse de prix pendant 3 ans, mon prêt sera de 18.5 ans. Donc l'attente (3 ans) + prêt (18.5 ans) = 21.5 ans
Si l'immobilier baisse de 25% en 3 ans (hypothèse du BIPE)
Au lieu de faire un prêt sur 23 ans à 4% ... mon prêt passerait à :
--> 4.6 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 7.6 ans (hypothèse taux prêt à 4%)
--> 5 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8 ans (hypothèse taux prêt à 7%)
--> 5.2 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8.2 ans (hypothèse taux prêt à 8%).
contre 23 ans !
asi77
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 19:09:35
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Citation :
Initialement entré par asi77
walt92, si vous êtes convaincu que la baisse sera pour plus tard ... achetez maintenant ... des fois que cela remonte !!
... à moins que vous ayez déjà acheté !
... et faites vite car :
- les taux remontent ...
- il y a une pénurie de logements ...
- tout le monde veut propriétaire ...
- les anglais achètent tout sur leur passage ...
- Après vous serez sur des durées sur 30 à 50 ans ...
Bonne chance !
Perso, j'ai fait mon calcul, même sans baisse ... je suis gagnant à rester en location ...
Si j'achète maintenant avec le budget fixé : j'en prends pour 23 ans (!)
Si je loue sans baisse de prix pendant 3 ans, mon prêt sera de 18.5 ans. Donc l'attente (3 ans) + prêt (18.5 ans) = 21.5 ans
Si l'immobilier baisse de 25% en 3 ans (hypothèse du BIPE)
Au lieu de faire un prêt sur 23 ans à 4% ... mon prêt passerait à :
--> 4.6 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 7.6 ans (hypothèse taux prêt à 4%)
--> 5 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8 ans (hypothèse taux prêt à 7%)
--> 5.2 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8.2 ans (hypothèse taux prêt à 8%).
contre 23 ans !
asi77
Et si l'immo continue a augmenter de 10% l'an comme c'est le cas en 2006? |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 20:48:11
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Citation :
Initialement entré par asi77
Si j'achète maintenant avec le budget fixé : j'en prends pour 23 ans (!)
Si je loue sans baisse de prix pendant 3 ans, mon prêt sera de 18.5 ans. Donc l'attente (3 ans) + prêt (18.5 ans) = 21.5 ans
Si l'immobilier baisse de 25% en 3 ans (hypothèse du BIPE)
Au lieu de faire un prêt sur 23 ans à 4% ... mon prêt passerait à :
--> 4.6 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 7.6 ans (hypothèse taux prêt à 4%)
--> 5 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8 ans (hypothèse taux prêt à 7%)
--> 5.2 ans (prêt) + 3 ans (attente en location) = 8.2 ans (hypothèse taux prêt à 8%).
contre 23 ans !
asi77
vous êtes sûr de vos calculs ???
5.2 ans de prêts au lieu de 23 ... |
Edité par - axe le 23 janv. 2007 20:49:25 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 21:31:12
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Citation :
Initialement entré par axe
vous êtes sûr de vos calculs ???
5.2 ans de prêts au lieu de 23 ...
Axe,
Vous verrez clair lorsque vous connaitrez:
- le prix du bien à ce jour,
- le prix du bien remisé,
- le montant de l'apport.
A mon avis, dès maintenant, l'apport serait conséquent (au moins 40%).
Si j'ai tort, qu'Asi77 donne la solution (comme aux Chiffres et aux Lettres) et je me condamne au silence jusqu'à la prochaine publication des chiffres des notaires.
Challenge (s) ?
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 10:27:53
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And the winner is ... walt92 !
walt92, vous avez parfaitement raison !
Je m'incline ...
asi77 |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 15:20:29
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Citation :
Initialement entré par walt92
Citation :
Initialement entré par axe
vous êtes sûr de vos calculs ???
5.2 ans de prêts au lieu de 23 ...
Axe,
Vous verrez clair lorsque vous connaitrez:
- le prix du bien à ce jour,
- le prix du bien remisé,
- le montant de l'apport.
A mon avis, dès maintenant, l'apport serait conséquent (au moins 40%).
"le prix du bien remisé"
oui pourquoi pas ...
les notaires soulignent quand même que pour les petits prix
les ventes sont bonnes, donc pas trop de remises à espérer
de ce coté là ...
c'est ce que je constatais:
dans la rue parallèle à la mienne 4 maisons vendus en
2 mois ... |
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Sujet |
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Seulement 2% des notaires sont haussiers !
Forum fermé
