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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 19 janv. 2007 : 17:19:26
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Bonjour
Je viens d'aquérir une maison sur un terrain suite à une division d'une parcelle en 2 lots.
Le terrain ne m'appartenant pas n'est pas enclavé, une bande de 2m permet l'accés à ce terrain à partir du chemin communal, cette bande n'étant pas suffisante pour faire passer un véhicule, une servitude de passage de 4m a été definie, celle-ci reposant sur une assiette partagée dont je suis propriétaire pour la moitié et le second propriétaire de la seconde moitié (passage = 4m = 2m chez moi et 2m chez lui).
Une petite construction (maisonnette de jardin) est présente sur ma bande de 2m de la servitude. Cette construction emêche actuellement l'accés au terrain restant par un véhicule.
Dans l'acte authentique d'achat de ma maison est établie la servitude de passage, je me suis engagé à démolir cette construction dans l'acte authentique sous certaines conditions (vente du second terrain resultant de la division + delai de mise en oeuvre de la démolition).
Aujourd'hui ces conditions ne sont pas remplies : le terrain restant n'est pas vendu. Le proprétaire de ce terrain utilise l'article 682 (issue insuffisante + terrain enclavé) afin de me forcer à demolir cette petite construction.
Je m'y refuse, les conditions établies dans l'acte authentique n'étant pas remplies, suis-je dans mes droits ?
Je vous remerci pour vos conseils.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 17:44:31
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| oui et non : oui parce que l'acte de vente vous protège, non parce que si l'assiette de la servitude est déterminée par un juge civil sur demande du voisin, il obtiendra 3m., largeur usuelle des servitudes de passage... donc adieu le cabanon. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 18:08:05
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Merci de votre reponse.... cette dernière étant moitié / moitié ... je me permets de poser quelques questions supplémentaires :
- De quoi me protège l'acte de vente ?
- Comment puis-je aborder ce problème étant donné que le propriétaire du second terrain m'annonce vouloir m'attaquer en justice.
Dernier point, la situation actuelle est le résultat d'une divsion réalisée par le propiétaire du terrain restant, ce dernier etait propriétaire de l'ensemble du lot avant division.
Il a pourtant signé l'acte authentique en connaissance de cause. Ne peut-on rien faire à ce niveau ?
Merci
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 18:59:13
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Si j'ai bien compris, dans l'acte authentique il y a une clause qui dit que vous devez démolir la maisonnette dans une délai vous permettant la démolition et que cette démolition devra être achevée pour la vente du second terrain.
Pouvez-vous recopier ici la clause ?
Second point, il y a une bande de deux mètres le long du votre parcelle qui appartient au second terrain. La maisonnette est sur votre terrain dans la bande des 2m de servitude. Exact ?
Enfin, pourquoi voulez-vous conserver la maisonnette qui semble dans tous les cas condamnée à plus ou moins court terme ? |
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 19:17:32
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La maisonnette est bien sur mon terrain dans la bande des 2m, pour info cette bande fait 40m de long et la maisonette 3m de large.
Voici la clause précisée dans l'acte:
"L'acquereur (moi) s'engage à demolir la maisonette existant sur la proporiété aquise, et situé sur une partie de l'assiette de la servitude ci-dessus constituée, à ses frais, et ce dans un délai maximum de un an à compte de la vente par l'autre partie de la parcelle restant leur appartenir".
Ma motivation pour conserver cette maisonnette est tout simplement que je l'utilise comme un emplacement de stockage divers (elle fait tout de même 20 m2). Comme le terrain n'etant pas vendu, je ne comprends pas pourquoi je devrais démolir cette maisonnette...
Ce que je ne comprends pas, c'est que le vendeur a signé ces conditions présentes dans l'acte authentique il y a 6 mois. ainsi que dans le compromis et qu'il ne les accepte plus aujourd'hui. |
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NAMD
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 11:58:21
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vous vous êtes engagé à démolir cette construction dans un délai de 1 an.
Il faut donc démolir.
Certes, cette construction vous est utile, mais vous saviez que vous devriez la détruire. Vous pouvez penser ce que vous voulez, il est probable que votre vendeur n'arrive pas à vendre son bien car il est enclavé à cause de cette construction que vous n'avez pas démolie...
Bref, exécutez vous, sinon votre vendeur pourrait vous poursuivre, et vous n'auriez aucune chance... et quelques frais.
N |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 12:40:02
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Je serais moins catégorique que NAMD, car le délai pour démolir (si vous avez rigoureusement recopié l'acte) court à compter de la vente de la parcelle restante. Vous n'êtes donc pas en faute.
Je pense cependant que l'acte a été mal rédigé car il aurait du imposer la démolition dans un délai d'un an où sans délai dès lors que la parcelle restante était vendue. Mais ce qui est écrit est écrit et cela fait foi. Je comprend aussi le trouble de votre vendeur qui va devoir expliquer à ses acheteurs potentiels que la maisonnette va effectivement disparaître, il est sur qu'il préférerait que le terrain soit dégagé pour leur présenter le bien dans sa configuration finale. Après tout, il n'avait qu'à la démolir lui-même avant de vendre.
Vous pouvez bien sur continuer à utiliser cette maisonnette pour les besoins de votre chantier, mais pour calmer le jeu vous pouvez expliquer à votre vendeur que c'est une facilité pour vous qui est toute temporaire et que vous respectez à la lettre l'accord. Vous pouvez aussi le rassurer en lui garantissant que si un acheteur potentiel vous interroge, vous ferez état de votre engagement de démolition.
Si malgré cela votre vendeur veut vous faire un procès, vous ne pouvez rien y faire, sauf vous défendre et gagner. |
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 14:45:56
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@larocaille : Oui le delai pour démolir court à compter de la vente de la parcelle restante.
Actuellement le délai n'a pas encore commencé, cette parcelle n'étant pas vendu.
Vous avez bien compris le fond du problème. Tant que ma maisonnette n'est pas démolie, la parcelle ne trouve pas acheteur, enfin surtout au prix exigé par son proriétaire. Ce dernier m'yant fait diverses menaces et intimidation ainsi qu'à mes enfants, je n'ai aucune raison de céder.
Je suis bien entendu prêt à démolir la maisonnette une fois cette parcelle vendue comme convenu dans l'acte authentique, le delai d'un an me permettant de construire une seconde maisonette ou un garage. Mais comme je exploite cette maisonnette, je n'ai aucun interêt à la démolir tant que cette parcelle n'a pas trouvé preneur.
Ma dernière question est d'ordre plus génerale : Si un texte du code civil tel que l'article 682 et une convention signée dans un acte authentique se contredise ou s'oppose, comment cela se passe t-il ?
Merci encore pour vos opinions et conseils.
Greg |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 16:02:36
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| L'article 682 du code civil ne peut être invoqué car une servitude conventionnelle évitant l'enclavement existe déjà. Le voisin serait cependant en droit d'y faire référence dans le cas spécifique où il ne vendrait plus la parcelle mais souhaiterait y construire lui-même. |
Edité par - larocaille le 21 janv. 2007 16:05:59 |
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 09:55:18
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Merci encore pour votre aide et opinions.
Dans un courrier recent, le proprietaire du terrain restant fait reference aux article 682 et 684 en affirmant que "la vente de la parcelle ou son occupation sont impossible, compte tenu de la presence de la maisonnette", projettant de m'attaquer en justice.
Selon moi, rien ne l'empeche de vendre son terrain, la presence de ma maisonette l'empeche d'affirmer que son terrain est constructible. La mairie refuse d'accorder un permis de construire sur son terrain ... les conditions de securite (acces pompier = passage 4 m) devant permettre l'acces a ce terrain ne sont pas remplies ... a cause de la presence de la maisonette.
Vous comprenez que la situation actuelle est assez complexe et que vos opinions et conseils sont plus que precieux. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 12:50:15
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Votre vendeur, propriétaire du fonds enclavé desservi, d'après acte, veut le beurre (le bien qu'il vous a vendu) et l'argent du beurre (la destruction dont il a économisé les frais).
Les actes suffisent à prouver que son bien n'est pas enclavé et le POS suffit à indiquer qu'il est constructible.
S'il rencontre des difficultés partiques, il peut rechercher un arrangement AMIable= être courtois avec vous, expliquer son problème et obtenir de vous l'autorisation de démolir lui-même la batisse ou, mieux pour vous, vous indemniser du préjudice d'avoir à démolir une chose qui vous rend service...valeur à estimer
Pour 20m², faut-il un permis de démolir? (voir en mairie)
Pour la reconstruire il vous faudra faire une DT
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:09:51
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Oui, en voulant le beurre et l'argent du beurre, notre proprietaire s'est mis dans un situation qui lui est defavorable car il lui est moins facile de vendre son terrain. Nous avons deja fait plusieurs efforts afin de conclure l'achat de notre maison comme la prise à notre charge des frais du geometre qui a réalisé la division du terrain (3 000 euros tout de meme).
La seule proposition "à l'amiable" qu'il nous a faite est de detruire notre maisonette sans plus attendre et ce après avoir menacé qu'un accident pouvait vite arriver à un de mes enfants, vous comprenez que je n'ai aucune envie d'accepter quoique ce soit.
Pour la maisonnette de 20m2, il nous serait nécessaire de deposer un permis de démolir, chose que nous sommes prêt à faire une fois le terrain vendu en respectant ainsi les conditions établies dans l'acte de vente. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:22:57
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"Nous avons deja fait plusieurs efforts afin de conclure l'achat de notre maison comme la prise à notre charge des frais du geometre qui a réalisé la division du terrain (3 000 euros tout de meme)."
Doit-on comprendre que votre vendeur a pu flairer "le pigeon"? |
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:26:23
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Peut etre.... mais quand vous avez un coup de coeur pour une maison, y a des choses que vous acceptez.
Maintenant que nous sommes proprietaire et chez nous, nous n'avons plus de raisons de ceder a leurs caprices et menances. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 20:23:28
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Comme l'a dit Mout, pour l'instant, vous n'avez pas à faire plus que ce à quoi vous vous êtes engagé. Votre voisin ne peut invoquer le code civil au titre du désenclavement étant donné qu'il existe une servitude conventionnelle de droit de passage d'une largeur supérieure à ce qui est au moins nécessaire au désenclavement. Il lui faut juste réunir les conditions qu'il a lui-même prévu pour que cette servitude devienne pratiquable. J'ai le préssentiment que votre voisin va bénir son notaire .
Bien sur si il vous propose une transaction qui pourrait vous inciter à faire un geste, c'est à vous de voir. Mais ce n'est pas en vous menaçant qu'il va vous mettre dans de bonnes dispositions.
Quelques points qui pourraient vous inciter à être plus coopératif:
- Démolition de la maisonnette aux frais du voisin.
- Réduction de l'assiette de la servitude à une largeur de 3m (il est admis que cette largeur suffise au désenclavement, sauf clause contraire du PLU).
- Engagement du voisin de construire à ses frais un portail protégeant l'accès à la servitude. Vous aurez alors le droit d'utiliser ce portail comme accès à votre propriété.
- Etc...
Vu qu'il vous a fait payer le bornage qui normalement était à sa charge vous tenez un moyen de lui rendre la monaie de sa pièce. Cependant, n'abusez pas, un petit accord est plus sur qu'une grande illusion.
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greg06
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 11:15:45
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Merci encore pour vos reponses.
Un dernier point qui pourrait etre utile dans mon cas et où je recherche un eclaircissement.
Si une servitude de passage est établie selon les termes du code civil 682 (terrain desenclavé etc..), mais que l'intersection entre cette servitude et le chemin comunale est jugée dangeureuse par la mairie qui s'appuie sur un article du code de l'urbanisme pour refuser un permis de construire.
Qui se retrouve en tort ? Quelle sont les solutions à ce problème ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
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Sujet |
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Semi-Enclavement et servitude de passage
Forum fermé
