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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 22 janv. 2007 : 18:43:57
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Je souscris totalement à ce qu'écrit JPM.
L'ignorance et la légèreté sont mères de complications inextricables
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 19:02:31
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j'hallucine.
vous pouvez arrêter de vous exciter tout seul sur une information que je n'ai pas donnée?!!
vous voudrez bien relire et comprendre mon post initial.
mais puisqu'il faut vous décortiquer les mots:
un copropriétaire peut souscrire auprès de certains assureurs (et peut-être pas tous, car je ne prétend pas connaitre tous les contrats MRH en circulation sur le territoire) un contrat qui le garantit en dommages et en responsabilité pour non seulement son appartement, mais aussi, si la copropriété n'est pas assurée par un contrat particulier, pour les parties communes, ce au prorata de ses millièmes.
je dis que cela est possible, que cela existe, et je ne dis rien d'autre.
maintenant, en ce qui concerne les arrêts, vous avez certainement raison (et je ne vais pas aller vérifier).
je vous laisse en plus le droit de penser, si ça vous chante, que ces arrêts rendent de facto caduques toutes les dispositions contractuelles relatives aux déclarations de risques erronées (de bonne ou mauvaise foi).
pour ma part, je n'y croirai que lorsque je recevrai une mission m'indiquant: ne pas faire de vérification de risque; ça ne sert plus à rien.
je vous saurais gré de bien vouloir m'expliquer, par contre, par quel raisonnement hardi vous liez l'existence de la possibilité que j'énonçais avec une supposée dangereuse incompétence du commercial (agent, courtier ou salarié) qui ferait souscrire un contrat ainsi libellé.
par ailleurs, si vous pensez que les garanties en doublon sont éliminées par un simple questionnement sur le risque, vous pouvez loger dans votre cavité orbitale votre bras entier. sauf à bénéficier sur place des services d'un actuaire (mais c'est peut-être le cas chez vous) une agence (et même un courtier) ne proposera (en masse) qu'un (des) contrat(s) tout ficelé(s) qui comprendra toutes les garanties de base, et éventuellement un certain nombre d'autres en options.
ce d'autant que le sort des doublons en copro est réglé par la CIDPIECOP, pour la nature des biens concernés (mais pas pour les évènements). mais c'est aussi un autre débat.
pour ce qui est de votre dernier paragraphe, écrit en gras de peur sans doute que je le loupe, il ne concerne pas mes propos. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 00:37:39
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Aie mac, vous indiquez un peu plus clairement, dans votre dernier message : un copropriétaire peut souscrire auprès de certains assureurs (et peut-être pas tous, car je ne prétend pas connaitre tous les contrats MRH en circulation sur le territoire) un contrat qui le garantit en dommages et en responsabilité pour non seulement son appartement, mais aussi, si la copropriété n'est pas assurée par un contrat particulier, pour les parties communes, ce au prorata de ses millièmes.
Pour être plus clair encore, quelle est la rédaction d'une clause de ce type qui pourrait être indiquée en annexe à un document d'information comme celui qui est la cible du lien suivant :
http://jpm-copro.com/Comparatif%20Assurance.htm
Il a pour but d'inciter les syndics et copropriétaires à souscrire des polices multirisques de syndicats aussi adaptées que possible à la couverture complète des risques, compte tenu de lnatue des immeubles.
C'est pourquoi je n'ai pas traité le problème de la couverture individuelle des risques insuffisamment garantis par la police collective. Néanmoins je dispose d'éléments à ce sujet. Ils visent à compléter éventuellement l'indemnisation des dommages directs à la partie privative du lot, et à son contenu (en tant que de besoin). Aucun ne concerne un complément d'assurance de responsabilité, c'est à dire une contribution que devrait verser un copropriétaire pour l'indemnisation d'une victime ayant pu mettre en cause la responsabilité du syndicat.
La question qui reste donc pendante est celle de l'effectivité juridique d'une clause proposée par un assureur, et bien entendu de la possibilité matérielle de sa mise en oeuvre, que vous avez évoquée. Sur ce point, comme vous semblez être de la partie, vous n'ignorez pas qu'il y a eu de cruels mécomptes.
Je reste à l'écoute.
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 22:05:44
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bonsoir
il n'y a pas lieu, à mon avis, d'insérer une clause particulière dans le tableau cible du lien cité. celui-ci reprend un éventail étendu des garanties que peut offrir un contrat, éventail qui concerne les évènement susceptibles d'une intervention en assurance de dommage et/ou en assurance de responsabilité.
sa lecture montre qu'il est effectivement adapté à une utilisation que je qualifierais de "descendante" (couvrant principalement le collectif et étendant au privatif). un peu à l'inverse, en fait, du (des) contrat(s) auquel je faisais référence et qui serait plus "ascendante" partant du privatif pour être étendu au collectif. mais cela tient peut-être simplement aux (à mes) habitudes (respectives) de lecture; si j'ai bien compris, vous êtes syndic, et pour ma part je traite plus de dossiers de copropriétaires que de dossiers de collectivité de copro. mais quand on veut y regarder de près, il n'y a pas vraiment de différence.
pas de clause particulière, disais-je, dans ce tableau car elle ne peut être insérée, à mon avis, que sur l'objet et les personnes concernés par les garanties énumérées.
en effet, un contrat complet précise;
- la qualité de l'assuré (personne physique,morale...)et sa position par rapport au bien (locataire, propriétaire, copropriétaire occupant ou non...);
- la nature du bien assuré (une maison et/ou ses dépendances, un appartement et/ou les millièmes des PC qui y sont rattachés, une annexe, du mobilier, des marchandises...);
- les évènements pour lesquels la garantie (= l'indemnisation) est acquise.
la clause que vous indiquez ne peut, je pense, figurer que (et complémentairement)dans les deux premières rubriques:
- assuré en qualité de: copropriétaire dans une copropriété non assurée.
- pour vos biens: votre appartement et les millièmes afférents des PC.
la responsabilité de l'assuré copropriétaire (tant personnelle que pour les biens dont il a la garde, soit ses biens propres et sa part des PC) est dans ce cas garantie à titre individuel.
ceci étant, je vous accorderai que cette "facilité" contractuelle ne me semble adaptée, et vraiment exploitable, que dans le cadre de toutes petites copro sans problèmes relationnels. car sur le plan pratique, l'assureur indemnisera son assuré et lui seul, y compris pour le prorata des parties communes. ce qui peut poser problème pour la réparation du dommage en cas de mésentente entre copropriétaires, et qui de ce point de vue, donne un avantage indéniable de sécurité au contrat "descendant".
am
nb: pour la rubrique "vos biens", si on creuse un chouïa; si le contrat ne précise que "votre appartement", je suis à peu près convaincu qu'un juge en déduirait qu'il couvre aussi le prorata des parties communes, puisque l'acte de propriété fait référence aux millièmes attribués pour les parties communes (comme vous l'indiquiez d'ailleurs un peu plus haut...  ). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 00:21:32
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Le document cible du lien présente l'ensemble le plus complet, à ma connaissance, des risques assurables par le truchement d'une police multirisques de syndicat de copropriétaires.
Il a été établi à partir de cinq polices classiques. La version présentée comporte en outre des ajouts ultérieurs. Le document reste ouvert soit à l'ajout de nouveaux risques, soit à l'extension signifacative des garanties pour des risques déjà insérés.
Il est exact qu'il s'agit avant tout d'une police d'institution juridique collective comportant en outre des extensions aux parties privatives et à leur contenu, d'une part, et des extensions individuelles à des personnes (syndic bénévole et autres), le tout lié à l'état de copropriété.
Il est bien entendu qu'une police de ce genre doit être adaptée aux particularités de l'immeuble assuré et que certaines clauses sont sans intérêt pour des petits immeubles.
L'étude dont s'agit doit être complétée par des indications relatives aux contrats d'assurance devant être souscrits, en présence d'une telle police (même élaguée) soit par des copropriétaires, soit par des locataires.
Le B A BA en la matière est pour tout courtier ou agent sérieux de demander communication de la police du syndicat (pas toujours facile à obtenir  )
C'est dans ce cadre que je vous ai suggéré de donner des indications sur les polices que vous évoquiez, ce que vous venez de faire. Une police de ce genre comporterait les indications :
- assuré en qualité de: copropriétaire dans une copropriété non assurée.
- pour vos biens: votre appartement et les millièmes afférents des PC.
- la responsabilité de l'assuré copropriétaire (tant personnelle que pour les biens dont il a la garde, soit ses biens propres et sa part des PC) est dans ce cas garantie à titre individuel.
C'est la déclaration relative à une copropriété non assurée qui pose un réel problème juridique, à mon avis.
Je pourrais vous dire que tout règlement de copropriété prescrit au minimum une assurance contre l'incendie mais l'expérience montre que le nombre de petites copropriétés dépourvues de règlement de copropriété s'accroît  C'est une question de responsabilité des notaires qui devra être traité mais en l'état, les faits sont là.
Il faut ajouter que ces petites copropriétés sont souvent dépourvues de syndic 
S'il est vrai que la loi du 10 juillet 1965 ne comporte aucune obligation pour le syndicat de souscrire un assurance (ce qui est regrettable), cette loi constitue de jure en syndicat les copropriétaires. Elle dit que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble, d'où résulte une obligation d'assurance sans aucune contestation possible. Elle précise (art. 18) que le syndic est en charge, comme mandataire social du syndicat, de mettre en oeuvre l'obligation de conservation, donc celle d'assurance. Elle fournit enfin tous les moyens juridiques propres à remédier à l'inorganisation de la copropriété ( création judiciaire d'un règlement de copropriété) et l'absence de syndic (désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer les copropriétairs en vue de cette désignation).
Il appartient donc à tout copropriétaire avisé, en présence d'une situation d'inorganisation, de provoquer la désignation d'un administrateur provisoire dont le premier soin sera de vérifier que le syndicat et l'immeuble sont bien assurés. Notons en passant qu'un copropriétaire doté d'une assurance du genre évoqué ne pourra s'opposer à la souscription d'une police multirisques par le syndicat.
On peut admettre que des copropriétaires peu au courant des lois négligent ces obligations. L'admettre n'exclut pas la mise en cause de leur responsabilité.
Mais il en va autrement, à mon avis, quand l'un d'entre eux va sosucrire une assurance chez un professionnel qui lui fait déclarer sans barguigner que sa copropriété n'est pas assurée sans lui conseiller vivement de faire le nécessaire pour remédier à la situation qui lui est exposée
Si l'immeuble brule trois jours après la signature d'une " police individuelle étendue aux parties communes ", avec deux morts comme celà peut arriver (ou comme celà est peut être déjà arrivé), je me demande bien quelles peuvent être les conséquences juridiques pour les uns et les autres. On peut brosser un tableau très noir.
Si l'on se borne à un sinistre moins grave : infiltrations importantes par la toiture ? L'assureur va couvrir quoi ? Les travaux de réfection ? Surement pas. Les dégradations dans une partie privative supérieure autre que celle de l'assuré, dès lors que le syndicat serait responsable du défaut d'entretien, et que l'assuré individuel serait tenu de contribuer à cette indemnisation ?
Encore faudrait-il d'ailleurs que l'assuré individuel fasse une déclaration ! N'étant pas sinistré, pourquoi voulez vous qu'il bouge ?. Faut-il considérer alors qu'il pourra encore déclarer trois ou quatre ans après quand, à l'issue d'un procès, il aura été appelé à payer sa quote-part ?
Je vois mal, très franchement, le fonctionnement d'une telle police, et mieux, par contre les inconvénients pouvant en résulter pour un couriter professionnel.
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:50:46
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bonjour
Citation :
Je pourrais vous dire que tout règlement de copropriété prescrit au minimum une assurance contre l'incendie mais l'expérience montre que le nombre de petites copropriétés dépourvues de règlement de copropriété s'accroît C'est une question de responsabilité des notaires qui devra être traité mais en l'état, les faits sont là.
Il faut ajouter que ces petites copropriétés sont souvent dépourvues de syndic
je suis bien d'accord.
Citation :
Il appartient donc à tout copropriétaire avisé, en présence d'une situation d'inorganisation, de provoquer la désignation d'un administrateur provisoire dont le premier soin sera de vérifier que le syndicat et l'immeuble sont bien assurés.
le problème est justement qu'il le soit... et qu'il en tire les conclusions.
Citation :
Notons en passant qu'un copropriétaire doté d'une assurance du genre évoqué ne pourra s'opposer à la souscription d'une police multirisques par le syndicat.
tout à fait d'accord également.
Citation :
S'il est vrai que la loi du 10 juillet 1965 ne comporte aucune obligation pour le syndicat de souscrire un assurance (ce qui est regrettable), cette loi constitue de jure en syndicat les copropriétaires. Elle dit que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble, d'où résulte une obligation d'assurance sans aucune contestation possible. Elle précise (art. 18) que le syndic est en charge, comme mandataire social du syndicat, de mettre en oeuvre l'obligation de conservation, donc celle d'assurance. Elle fournit enfin tous les moyens juridiques propres à remédier à l'inorganisation de la copropriété ( création judiciaire d'un règlement de copropriété) et l'absence de syndic (désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer les copropriétairs en vue de cette désignation).
regrettable, certes, au vu des difficultés que peut créer cette situation. la loi permet de contraindre, OK. encore faut-il que l'un des copro en prenne l'initiative. cela suppose justement la connaissance pour au moins l'un des copropriétaires, et sa volonté de régularisation.
par contre, je pense que ces 2 points que vous évoquez ne sont pas liés (sauf dans le cas de junce). nous avons d'une part une absence de constitution de syndicat, qui est pour simplifier "hors la loi", et d'autre part un copropriétaire au sein d'une copropriété, qui peut (qui doit) être conforme à la loi (avec syndicat et syndic) et qui s'assure de son côté "au dela" de son minimum couramment souscrit.
d'autant que cette démarche peut être aussi faite d'un commun accord avec les autres copropriétaires.
à partir du moment où il n'y a pas obligation légale du syndicat en tant que tel de s'assurer pour les parties communes, le choix de ce type de contrat permet d'allèger la gestion commune pour ceux qui n'ont pas envie de "s'embêter".
mais je vous accorde volontiers qu'un peu poussé, un tel laxisme peut être particulièrement dangereux.
Citation :
Si l'immeuble brule trois jours après la signature d'une " police individuelle étendue aux parties communes ", avec deux morts comme celà peut arriver (ou comme celà est peut être déjà arrivé), je me demande bien quelles peuvent être les conséquences juridiques pour les uns et les autres. On peut brosser un tableau très noir.
j'ai en mémoire, justement, un sinistre incendie important (1/3 de l'immeuble KO) dans une copropriété de 4 copropriétaires, où je suis intervenu pour un assuré qui avait souscrit un tel contrat. qui plus est, son logement, situé à l'opposé de la zone sinistrée, n'avait été que très légèrement affecté (essentiellement des plafonds tachés par l'arrosage, autrement dit; rien).
ce dossier s'est règlé sans problème particulier. l'indemnisation a été très conséquente par rapport aux seuls dommages aux biens de cet assuré, mais il n'y a pas eu (il n'y avait pas lieu d'y avoir) discussion. je dois toutefois rajouter que ce copropriétaire n'avait malgré tout aucun intérêt personnel à ralentir la remise en état, puisqu'il exploitait un commerce en RDC de cet immeuble, dont l'accès avait été interdit par arrêté du maire de la commune. cela a certainement aidé à se poser les bonnes questions... je n'ai par contre pas eu connaissance du libellé des contrats des autres copropriétaires concernés (plus directement), mais ils ne semblent pas avoir été maltraités. par contre, le règlement a été grandement facilité par l'intervention d'un expert d'assuré, lequel a coordonné la gestion de la reconstruction pour le côté assurances, un maitre d'oeuvre le faisant de son côté pour le côté technique. (marchés signés par les 4 concernés, avec indication du montant de leur engagement).
Citation :
Si l'on se borne à un sinistre moins grave : infiltrations importantes par la toiture ? L'assureur va couvrir quoi ? Les travaux de réfection ? Surement pas. Les dégradations dans une partie privative supérieure autre que celle de l'assuré, dès lors que le syndicat serait responsable du défaut d'entretien, et que l'assuré individuel serait tenu de contribuer à cette indemnisation ?
pour reprendre votre exemple d'infiltration par toiture, l'assureur interviendra pour les dommages aux biens de son assuré, et pour ceux occasionnés aux parties communes, dans la proportion qui lui incombe comme indiquée par le RDC. la grosse différence pour les copropriétaires est qu'ils auront chacun l'application de leur franchise contractuelle... et les travaux de réfection de la toiture ne seront pas plus pris en charge par les assureurs qu'ils ne le seraient par celui de la copropriété
Citation :
Encore faudrait-il d'ailleurs que l'assuré individuel fasse une déclaration ! N'étant pas sinistré, pourquoi voulez vous qu'il bouge ?. Faut-il considérer alors qu'il pourra encore déclarer trois ou quatre ans après quand, à l'issue d'un procès, il aura été appelé à payer sa quote-part ?
là, l'assureur fera sans doute un peu le groin... mais si l'indemnité est dûe, il paiera. il pourrait opposer l'obligation de déclaration ou la déclaration tardive, si celle-ci l'obligeait à prendre en charge une part plus importante qu'il n'aurait dû si le sinistre lui avait été déclaré à temps...
am
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 10:10:34
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Nous sommes à peu près d'accord. Le problème est que les situations les plus irrègulières (en matière d'assurance comme en matière de copropriété) peuvent perdurer quand tout le monde s'entend bien et que les partenaires tiers ne font pas de difficulté.
Mais au premier grain de sable, tout s'écroule. C'est à ce point qu'il faut apprécier la légalité et l'effectivité des dispositions statutaires et contractuelles.
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 17:23:11
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Citation :
Mais au premier grain de sable, tout s'écroule. C'est à ce point qu'il faut apprécier la légalité et l'effectivité des dispositions statutaires et contractuelles.
entièrement d'accord.
tout compte fait, notre seule divergence porte sur la notion d'irrégularité pour l'assurance. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 19:00:25
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Citation :
Encore faudrait-il d'ailleurs que l'assuré individuel fasse une déclaration ! N'étant pas sinistré, pourquoi voulez vous qu'il bouge ? Faut-il considérer alors qu'il pourra encore déclarer trois ou quatre ans après quand, à l'issue d'un procès, il aura été appelé à payer sa quote-part ?
Je suis avec intérêt votre discussion, et en effet, je comprends que contrairement a ce que je disais, l'assurance de la copro n'est finalement pas nécessaire, mais que en revanche, elle facilite grandement les opérations.
C'est vrai que dans une copro horizontale a deux ou a 4 dans laquelle tous les copro connaissent les limites et les intérêts, ils peuvent économiser une assurance qui n'est pas gratuite.
Mais votre conclusion commune parle pour la raison ... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 janv. 2007 19:01:17 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 21:31:59
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confronter ses points de vue est toujours enrichissant, même quand la passion l'emporte quelquefois
am |
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