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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 22 janv. 2007 : 12:18:07
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j'étais propriétaire de 7 lots dans une copro 
en mars 2005 j'ai vendu un lot 
le syndic a fait la repartition dse charges vendeur/acquereur
en juin 2006 (exrecice de juillet 2004 à 30/6/2005) je recois le décompte de charges réelles le syndic ne me débite les charges réelles que sur mes 6 lots récents puisqu'en juin 2006 je n'étais plus proprio du 7eme lot
en mars 2006 changement de syndic 
en octobre 2006 il me fait un rappel de 2300 euros soi disant que le précedent syndic aurait fait une erreur et n'aurait pas basculé au crédit du compte du nouvel acquereur les 3 trimestres de provision payés par moi 
je vous demande si:
1/ le nouveau syndic a t-il le droit de rectifier une ecriture passées avant son entére en fonction et apparouvée par l'approbation des comptes
2/ sur le fond a t il raison et comment le verifier ???
merci de vos reponses urgentes +++
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 13:39:48
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Sur 1 : le syndic n'a pas seulement le droit de rctifier un compte erroné mais il en a l'obligation. L'approbation des comptes est inopposable en cas d'erreur manifeste.
Sur 2 : Là, c'est une autre affaire, d'autant que vos indications laissent perplexe.
L'exercice est de 01/07/N à 30/06/N+1
Vous avez vendu en mars 2005.
Vous dîtes que le syndic a fait la répartition des charges vendeur acquéreur. Quand ?
Ensuite vous dîtes qu'en juin 2006 vous recevez le décompte des charges 2004/2005 
Si le syndic ancien n'a pas basculé trois provisions réglés par vous, il ne peut s'agir que des trois premières provisions 2004/2005, celle d'avril 2005 ayant été payée par l'acquéreur.
Revoyez les éléments de l'affaire.
Revoyez aussi vos comptes. Vous disposez de tous les éléments permettant de voir s'il y a eu erreur ou pas.
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 14:17:19
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oui j'ai fait une erreur
en mars 2005 le syndic avant la vente a fait la repartition et repondu au questionnaire en disant que j'étais à jour
et au 30/6/2005 il a envoyé le decompte de charges reellement dues en ne me débitant les charges que sur les 6 autres lots
le nouveau syndic a t il eu raison de me debiter plus d'un an apres les provisions des 3 trimestres que j'avais payé sur ce lot et en les passant au compte de mon acquéreur ?? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:00:53
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depuis septembre 2004, la somme (débitrice ou créditrice) représentant la régularisation des charges d'un exercice est imputable au copropriétaire en titre au moment de l'appel (si une clause conventionnelle dans l'acte de vente prévoit une imputation au vendeur, ceci doit être réglée entre les parties et ne concerne pas le syndic)
donc postérieurement à mars 2005, la régularisation (différentiel entre les dépenses réelles et les provisions)incombe au copropriétaire en titre au moment de cet appel (si la notification de la mutation a bien été effectuée auprès du syndic |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:35:22
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Prenons un exemple pour le lot vendu. Les provisions trimestrielles étaient de 400 €.
Vou avez payé deux provisions juillet et octobre 2004 + une troisième janvier 2005 soit 1200 €.
Le syndic a donc indiqué au notaire que vous étiez à jour.
L'acquéreur a réglé la quatrième avril 2005 pour 400 €
Le montant total des charges 2004/2005 pour le lot a été de 1706 €.
Avec le nouveau régime, le syndic devrait passer au crédit de l'acquéreur les 1200 € payés par vous et lui réclamer 1706 - 1600 = 106 €
S'il a omis de virer les trois provisions payées par vous, il a réclamé à l'acquéreur 1706 - 400 = 1306 €
A ce stade, il y a sans aucun doute un problème. Mais encore faut-il savoir ce que sont devenus vos 1200 € !
S'il les a maintenus au crédit de votre compte définitif, il y a erreur dans ce compte et vous devez restituer 1200 € qui ne devaient pas passer à vore crédit.
Sur ce point il faut vérifier vos comptes.
Si mon raisonnement est exact, il y a une victime : l'acquéreur, un fautif, l'ancien syndic, mais il faut trouver où est l'argent
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:41:37
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vous avez (cher JPM) parfaitement bien analysé la situation
et je crois en effet que la somme (2300 euros en l'occurence) n'a pas en son temps été débitée de mon compte
je dois donc les payer ?
(et je me demande si je n'avais pas encore été coproipriétaire des 6 autres lots comment ils auraient fait pour me les imputer?)
je paye ou non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 16:50:05
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Ah ! si vous les devez, il faut les payer.
Il faut voir avec le syndic à qui il faut payer. Et demander aussi l'avis de l'acquéreur.
Et aussi vérifier ce qu'est devenu votre " fonds de roulement pour ce lot " ! A-t-il bien été viré au profit de l'acquéreur ? Avez vous été remboursé d'une manière ou d'une autre ?
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cs2000
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 20:31:51
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Bonsoir,
Peut-on avoir une précision sur la répartition pour :
1/ le fonds de roulement
2/ le fonds de réserve travaux
3/ la consommation de l'eau
Quand règle-t-on (au notaire, à l'amiable, au syndic) ?
Merci par avance.
Cdt |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 22:49:20
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Je suppose que CS2000 pose sa question à l'occasion d'une vente.
En ce qui concerne les rapports entre les parties :
La réserve de trésorerie (ex-fonds de roulement) est reconstituée (payée) par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte.
Une provision pour travaux futurs est reconstituée dans les mêmes conditions
Pour la consommation d'eau : il y a lieu d'effectuer à une date aussi proche que possible de celle de la signature un relevé des compteurs s'il y en a. Le montant de la charge globale incombant au vendeur est calculé en fonction des coûts unitaires habituellement pratiqués. Une somme équivalente est imputée sur le prix de vente et donc conservée par l'acquéreur qui aura à supporter la charge lors de la répartition des charges.
En ce qui concerne les rapports avec le syndic :
Les opérations financières sont sont effectuées conformément aux instructions données par le syndic dans la note jointe à l'état daté. Le notaire doit informer le syndic des opérations réalisées s'il y a eu remboursement direct au vendeur des avances. Le syndic effectue les régularisations comptables au vu des indications du notaire.
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cs2000
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:22:38
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Merci pour la réponse.
Donc le "remboursement" des avances (fonds de roulement, fonds de réserve travaux) ne peut se faire à l'amiable. Le vendeur a-t-il le droit de refuser de payer le jour de la vente s'il identifie une erreur ?
Pour la consommation d'eau cela me semble plus compliquer car il y a une avance dans les charges :
1/ si le vendeur a trop versé, le syndic lui rembourse-t-il la différence ?
2/ si le vendeur n'a pas assez avancé, doit-il payer l'écart ?
Bref le CS doit être en copie pour aider les pauvres vendeurs ...
Merci par avance. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 10:02:51
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CS2000 : Citation :
Le vendeur a-t-il le droit de refuser de payer le jour de la vente s'il identifie une erreur ?
Le vendeur n'a rien à payer ! Une erreur ? Il suffit de lire l'état daté. S'il indique un montant de 10 000 € pour la réserve de trasorerie alors que c'est 1 000 €, il est bien évident qu'il faut rectifier.
Sinon quelle erreur ? Quant à une solution amiable ? Il n'y en a pas de possible avec le syndicat. La vente d'un lot ne saurait avoir pour conséquence la réduction temporaire de la réserve qui pourrait résulter d'un remboursement au vendeur sans reconstitution immédiate par l'acquéreur.
D'autre part, si le vendeur reste débiteur au jour de la vente, le syndicat a le droit de faire compensation entre les sommes qui lui sont dues et celles qu'il doit rembourser au vendeur.
Pour l'eau ? le syndicat n'est pas concerné. Les comptes se font entre vendeur et acquéreur. C'est ce dernier qui, au final, devra payer un solde du, ou récupérera un trop perçu.
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 10:27:59
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JPM, ou autre membre actif,
pourriez vous repondre à ma questionrestée sans réponse sur le forum bailleur
(http://www.universimmo.com/forum/subscription_list.asp
je reformule donc ma question:
" je donnais en location depuis 10 ans un local commercial à une société
à l'expiration du bail l'année dernière mon locataire n'a pas voulu repartir sur un nouveau bail mais m'a demandé de rester encore quelques mois ce que j'ai accepé à charge pour lui de me prevenir de son départ 4 à 6 mois à l'avance
en fin novembre 2006 il m'a annoncé donner congé pour le 30/3/07 son bail l'obligeant à faire les visites pendant les 6 derniers mois pour le repreneur
en fait il a déjà deménagé, m'a payé le 1er trim 2007 et veut me rendre les clé dans 3 jours avec état des lieux car il veut s'en debarasser et ne veut pas faire les visites
si je reprens les clés dans 3 jours peut il être fondé à me demander de lui rembourser les 2 derniers mois non occuppés ou bien le congé reste au 30/3/07 avec obligation pour lui de payer jusqu'à la date du congé
est ce que je pourrais egalemnt commencer les travaux pendant les 2 derniers mois fevrier mars ou cela accrediterait l'idée que je dois lui rembourser les 2 derniers mois
ai je été clair??
merci de vos conseils urgents ++++
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cs2000
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 12:03:41
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Je corrige :
Donc le "remboursement" des avances (fonds de roulement, fonds de réserve travaux) ne peut se faire à l'amiable. L'acquereur a-t-il le droit de refuser de payer le jour de la vente si le vendeur identifie une erreur ?
Pour la consommation d'eau cela me semble plus compliquer car il y a une avance dans les charges :
1/ si le vendeur a trop versé, l'acquéreur lui rembourse-t-il la différence ?
2/ si le vendeur n'a pas assez avancé, doit-il payer l'écart à l'acquéreur ?
Bref le CS doit être en copie pour aider les pauvres vendeurs ...
Merci par avance. |
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repartition charges en cas de vente
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