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Jean-Charles GIROD
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 27 janv. 2007 : 10:49:08
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Bonjour,
Je possede un jardin de 70 m2 dans une copropriete à usage privatif
j'ai couvert 50m2 par un plancher en teck
le syndic a mis à l'ordre du jour de l'AG l'autorisation à donner pour installer terrasses et planchers dans les jardins, et si pas autorisation faire enlever ceux existant avec possibilite d'ester pour le syndic en cas de refus
le reglement stipule jardin à usage privatif, avec plantation n'excedant pas 2m, et accord de l'AG pour installation d'abri de jardin
Mes questions:
- peut on m'imposer l'amenagement de mon jardin hors ce qui est precise dans le RC
- la decision de l'AG peut-elle etre retroactive
Merci de vos reponses
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 11:35:20
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| Votre jardin doit être une partie commune à usage privatif et dans ce cas vous devez impérativement demander l'autorisation de l'assemblée générale pour pouvoir installer terrasses et planchers dans le jardin, à défaut l’assemblée générale peut vous obliger par tous les moyens à remettre en l’état ce jardin. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 12:32:12
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| Il me semble que l'usage des parties communes étant réglementé par le règlement de copropriété, c'est ce dernier qui s'impose et non pas une interprétation du syndic ou des voisins... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 12:55:39
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Mout, voyez ce lien :
Nullité de la clause permettant à un copropriétaire de construire sur le jardin privatif sans vote :
Le règlement de copropriété dispose que « Le propriétaire du lot 54 pourra faire édifier dans le jardin privatif de son lot un garage sans autorisation préalable, mais en respectant les règles de l’urbanisme ».
Le lot 54 est décrit comme suit au règlement de copropriété :
« La totalité du bâtiment F formant un pavillon d’habitation existant à aménager composé de […] et le droit à la jouissance privative de deux places de stationnement extérieur et d’un jardin avec la possibilité d’y édifier un garage sous réserve de la réglementation d’urbanisme. »
Les époux intimés soutiennent que ladite clause est contraire à la loi du 10 juillet 1965.
L’appelant soutient que l’action est irrecevable pour n’avoir pas été publiée et que la clause litigieuse n’est pas une convention de l’article 37 de la loi de 1965 mais d’un droit privatif affecté de millièmes de copropriété.
Mais l’action engagée en annulation d’une clause d’un règlement de copropriété ne fait pas partie des actions dont la recevabilité est soumise à la publication.
Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que « sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires, d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
La loi de 1965 est d’ordre public.
Un règlement de copropriété ne saurait donc y déroger.
La clause qui prévoit que le copropriétaire du lot 54 pourra construire sur le jardin privatif sans autorisation est donc nulle.
Le jardin dont dispose le lot 54 n’est pas une partie privative mais une partie commune avec droit de jouissance privatif de sorte que le copropriétaire ne peut en faire un usage discrétionnaire sans autorisation.
CA Paris 23ème ch. B 7 avril 2005 Cherif c/Hee - Affaire n° 04/06013 – AJDI Octobre 2005
http://www.cheuvreux-associes.fr/8120/html/menu5/dernierbulletin/copropriete.html
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Jean-Charles GIROD
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 13:42:30
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je reviens vers vous pour preciser que je comprends tres bien que pour l'edification de quoi que ce soit je doive en demander l'autorisation à l'AG. Mais dans mon cas c'est l'amenagement du jardin sans aucune edification puisque ce plancher est posé et demontable, tout comme cela aurait ete le cas si j'avais étalé une couche de gravier à la place
de plus j'ai installe des bacs à fleurs ornant ce plancher
et encore mieux mon jardin donne sur un bois communal et a part mes voisins des etages superieurs aucun des autres coproprietaires des autres batiments ne le voit |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 15:17:23
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Le code de l'urbanisme définit ce qu'est une CONSTRUCTION.
Le règlement de copropriété définit l'usage des parties communes. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 15:42:09
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Jean-Charles GIROD,
Dans une copropriété l’ensemble du sol dépend des parties communes de la copropriété.
Vous ne pouvez alors avoir qu’un droit de jouissance exclusive et privative de votre jardin.
De ce fait vous ne pouvez changer la destination du jardin sans l’autorisation de l’assemblée générale.
Dans votre cas, le tout est de savoir si l'aménagement de votre jardin par un plancher posé et démontable est un changement à la destination de ce jardin, et de ce fait aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Personnellement je ne le pense pas mais mon avis n’a aucune importance, seul un vote positif de l’assemblée générale est important pour vous, il vous reste à convaincre la majorité de tous les copropriétaires du bien fondé de votre action en faisant ratifier ces travaux, puisque vous précisez « j'ai couvert 50m2 par un plancher en teck ».
À défaut vous pourrez toujours invoquer un abus de majorité, mais pour cela vous devez ester en justice cette décision au TGI avec un avocat, sans garantie du résultat, d’autant plus que vous avez fait ces travaux sans l’accord de l’assemblée générale.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 16:03:57
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Je pense que le fait de poser un plancher sur une surface de jardin, peut causer des nuisances aux voisins par le bruit que peuvent causer les pluies. c'est cela qui peut vraisemblablement justifier le refus d'accord de l'AG sur ce sujet.
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ab |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 17:00:48
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...Comme peut être genant le bruit de la pluie sur la table, chaises et meubles de jardins, dont le parasol que l'on a oublié de refermer avant l'averse !.... 
Le fait d'avoir posé sur le sol une sorte de caillebotis ou plancher d'extérieur démontable n'est pas "construction" ou "édification" dans le sens donné par les textes.
Dans la mesure où il s'agit là d'un équipement que vous pouvez démonter et emporter avec vos meubles de jardin, jardin dont vous avez la jouissance privative, vous pourriez l'installer librement....
On peut toutefois avancer que cette pose entraine modification de l'aspect extérieur de l'immeuble par son coté "semi-permanent", même si c'est démontable ...et donc soumis à autorisation préalable selon L.art.25b.
Il faut donc voir ce que dit exactement de RDC quant à la jouissance exclusive de ces jardins.
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Edité par - gédehem le 27 janv. 2007 17:02:04 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 17:56:22
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Tout à fait d'accord.... d'autant plus qu'il s'agit de la pose de plancher d'une surface de 50 m2 sur les 70 m2 existants !.
Pour ma part, je reconnais que ce plancher en teck doit être plus attrayant à la vue qu'un sol de jardin, même avec un beau gazon durant les quelques mois où il peut être entretenu convenablement, selon les saisons.
Les paysagistes utilisent souvent ce genre de matériau, encore faut-il que cela plaise à tout le monde.
Souvent les voisins se rebiffent lorsqu'on les place sur le fait accompli (pose avant obtention de l'accord AG), il faut alors utiliser à présent la diplomatie.
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ab |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 22:47:30
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C'est effectivement cet aspect des chose (callebotis permanent bien que démontable sur 50 m²) qui me pousse à avancer le coté "modif de l'aspect".
Car sur le fond, poser des tables et des chaises avec un parasol d'une grande marque d'apéro, c'est aussi une modification de l'aspect extérieur.
Il est donc difficile d'avancer quelque chose sans savoir ce qui est dit précisément de l'usage de ce jardin à jouissance exclusive dans le RDC.
Sur le fond de la résolution proposée à l'AG, elle ne me semble pas du tout adaptée à la situation et à ce plancher démontable. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 06:07:45
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Le fond du problème est ailleurs. Que dit le règlement de copropriété sur les dispositions d'entretien de ces jardins privatifs ? Si ce sont ceux qui posèdent ces parties communes à usage privatif qui doivent en assurer personnellemnt le maintient en état (planter, garder propre, etc.) le propriétaire a le droit de le faire à sa guise et il peut mettre sans autorisation spéciale de la copropriété les ornements de jardin de son choix. Si ces jardins sont soumis à l'entretien collectif (cas fréquent de dispositions prises par des promoteurs qui ont voulu que tous les jardins restent toujours tous identiques) les "propriétaire" de ces jardins n'ont que le droit de s'y prélasser dans le transat qui n'a même pas vraiment le droit de rester là entre deux siestes... Et là, le règlement interdit de réaliser une terrasse en bois ou de planter les petites fleurs qu'on aime.
Donc, ce que je pense, c'est que le syndic a faux dans tous les cas.
Soit il n'y a rien à prévoir en ordre du jour d'AG. Soit, ce qu'il faut prévoir, ce n'est pas une résolution contraire au RC, mais une modification du RC, avec toutes les complications que cela entraine... pour un truc plutôt hors d'échelle par rapport à la complexité d'une modification de RC.
Reste une autre possibilité qui est du pouvoir d'une résolution en AG, décider de l'autorisation d'un modèle bien précis et de proprotions bien précises de terrasses en bois (ou autre matériaux)... à prévoir dans le contrat de l'entrepreneur qui est chargé collectivement de l'entretien de ces jardins à usage privatif.
Et comme je lis Citation :
e reglement stipule jardin à usage privatif, avec plantation n'excedant pas 2m, et accord de l'AG pour installation d'abri de jardin
je conclue que l'entretien de ces jardins est prévu "individuel" par le règlement de copropriété.
Si le syndic a déjà mis sa résolution à l'ordre du jour et si les convocations sont parties, comme il semble être "à côté de la plaque"... dans la rédaction de la résolution, il va y avoir su sport pour le remettre dans le droit chamin et pour faire comprendre à tous, les autres copropriétaires et le syndic ce que dit réellement le RC.
Et c'est bien souvent dans des circonstances de de type que naissent les erreurs collectives auxquelles il est presque impossible de tordre le cou. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 11:38:26
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Seborga1 vous dites :
« Si ce sont ceux qui possèdent ces parties communes à usage privatif qui doivent en assurer personnellement le maintient en état (planter, garder propre, etc.) le propriétaire a le droit de le faire à sa guise et il peut mettre sans autorisation spéciale de la copropriété les ornements de jardin de son choix. »
Recouvrir au ¾ de sa surface un jardin par un plancher en bois n’est certainement pas un ornement de jardin au même titre qu’une table, chaise, parasol, balancelle, barbecue ou autres meubles de jardin.
« Le règlement stipule jardin à usage privatif, avec plantation n'excédant pas 2m, et accord de l'AG pour installation d'abri de jardin »
Le règlement de copropriété précise que les plantations ne doivent pas excéder 2m de haut et qu’il faut l’accord de l'assemblée générale pour l’installation d'abri de jardin.
Si le règlement de copropriété précise qu’il faut l’accord de l'assemblée générale pour l’installation d'un abri de jardin, avec certainement le modèle ou le plan de cet abri du jardin, c’est tout simplement pour éviter que le copropriétaire qui à la jouissance privative de ce jardin fasse n’importe quoi.
A partir de là, il est facile de comprendre qu’il soit indispensable d’avoir l’accord de l’assemblée générale pour recouvrir au ¾ la surface de ce jardin par un plancher en bois, même démontable, comme l’est l’abri de jardin pour y entreposer les outils nécessaires à l’entretien du jardin.
« Je conclue que l'entretien de ces jardins est prévu "individuel" par le règlement de copropriété. »
L’entretien individuel de ce jardin tel qu’il est prévu au règlement de copropriété et de faire l’entretien d’espace vert comme dans tous les jardins et de faire attention que les plantations ne doivent pas excéder 2m de haut, et le fait d’y mettre un plancher en bois pour faire une terrasse en occultant au ¾ l’espace vert de ce jardin n’est certainement pas de l’entretien.
Il va de soi que cette terrasse peut être démontable, mais lorsque l’on place 50m2 de plancher en bois dans un jardin de 70m2 en y installant dessus comme ornements des bacs à fleurs, ce n’est certainement pas pour la démonter et cela devient du définitif.
Et le fond du problème est bien là, ne pas prendre à la légère cette résolution surtout que ce plancher en bois est déjà en place, et ce n’est pas le syndic qui est "à côté de la plaque" mais ce sont bien les plaques en teck de cette terrasse installées sur cette partie commune à jouissance privative sans l’accord de l’assemblée générale.
Sur l’état descriptif de division il est certainement précisé jardin et pour modifier cette partie commune à jouissance privative (même au ¾) en terrasse, il faut obligatoirement l’accord de l’assemblée générale.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 16:15:10
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Pas si simple, Etaspak !!
Par nature un abris de jardin est une construction qui a un volume !
D'où la clause du RDC.
Aux dernière nouvelles, un caillebotis de jardin fut-il de 50 m² n'est pas un volune ni une construction.
Si un copropriétaire disposant d'un droit d'usage exclusif sur ce jardin veut y mettre un gazon synthétique, rien ne semble devoir l'empecher, ce revetement, tout comme le plancher, n'étant pas une construction constituant un volume.
La chose serait sans doute différente pour la réalisation d'une terrasse en dur, qui par nature n'est pas amovible, démontable.
Au contraire, un plancher d'extérieur est amovible, démontable.
Il est donc important d'avoir le texte précis du RDC de JC Girod pour ce qui concerne l'usage de ce jardin et les restrictions éventuelles avant de pouvoir répondre avec plus de précisions.
Mais sur ce qu'il présente, la pose de ce caillebotis/plancher n'entre pas dans la rubrique "abris de jardin" ou "construction", ni dans celle "plantation", qui sont encadrées..
D'autre part, en l'absence de restriction par le RDC sur ce point, la résolution proposée à l'AG n'est pas du tout appropriée : elle vaudrait modification du RDC (mais il ne s'agit pas de ça !), sans effet rétroactif possible sur la base du "droit acquis", modification RDC votée à la double majorité L.art.26. |
Edité par - gédehem le 28 janv. 2007 16:21:20 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 19:28:01
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Je suis d'accord avec gédehem d'autant qu'un abri de jardin, s'il fait plus de 2 m² au sol et plus de 1,50 m de haut est soumis à autorisation administrative que l'on ne peut obtenir qu'avec une autorisation d' AG...
Alors que l'urbanisme ne demande pas d'autoriation administrative pour les terrasses (démontables ou pas) de moins de 60 cm de haut / terrain naturel et abris ne dépassant pas les dimensions citées ci-dessus.
OK, le règlement de copropriété peut interdire des ornements autorisés par le code de l'urbanisme sans autorisation administrative. Mais il faut qu'il le dise clairement et cela ne semble pas être le cas.
Le copropriétaire a le droit de gérer ainsi son jardin... Il ne met pas de plantations de plus de 2 m de haut ! Il fait quelque chose de propre. Le règlement ne semble pas imposer une surface à gazonner ! Attention, le Plan Local d'Urbanisme peut éventuellement imposer une proportion engazonnée... Mais si le propriétaire du jardin fait cette infraction, le syndic doit s'y prendre autrement pour le remettre dans le droit chemin.
Pour la seconde question de Jean-Charles GIROD Citation :
- la decision de l'AG peut-elle etre retroactive
Une décision imposant à un copropriétaire de remettre en l'état d'origine n'est pas rétroactive. Une décision donnant un accord pour quelque chose de déjà fait est une décision de régularisation. On ne va quand même pas vous imposer de démoner votre terrasse pour la remonter ! si la décision autorise les terrasses...
Mais je reviens à mon analyse initiale: il semble que rien dans le règlement de copropriété n'impose ce type d'autorisation pour la terrasse que vous avez faite. |
seborga1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 21:14:29
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En complément de Seborga :
"Attention, le Plan Local d'Urbanisme peut éventuellement imposer une proportion engazonnée... "
La proportion engazonnée éventuelle s'applique alors à l'ensemble immobilier sur tous ses espaces communs ... dont les jardins grevés d'un droit d'usage exclusif. |
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jardin a usage privatif
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