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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 27 janv. 2007 : 16:10:31
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Bonjour,
Propriétaire de murs commerciaux, aprés une longue proçédure, et une indémnité d'éviction détérminé par un expert, nous avons choisi le droit au repentir et renouvellement de bail 3/6/9 sous les mêmes conditions sauf à revoir le loyer, bail qui à plus de 12 ans je le précise.
En attendant la fixation du nouveau loyer, la locataire se doit de continuer à payer ses loyers au tarif d'habitude celle-ci n'ayant eu aucune augmentation depuis 6 ans.
Lui veut le loyer augmenté à l'indice du coût de construction sauf qu'à son rapport préalable, l'expert à détéminé que le loyer était bien en dessous de sa valeur et nous demandons un loyer d'au moins le double.
Toujours est-il qu'il ne réspecte rien et je me voit toujours dans l'obligation de faire intervenir un huissier pour faire signifier un commandement de payer. Le 1er n'à été payé qu'en partie et j'ai du faire faire un second avec le résidu du 1ER ET le loyer suivant.
J'en ai marre quels sont mes droits car il semble que malqré les textes les droits des propriétaires soient limitées. Les banques n'attendent pas de savoir si les loyers sont payés ou pas au moment ds échéances.
Que puis je faire?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 19:28:24
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| S'il y a une clause résolutoire dans le bail il faut demander au juge de la valider. |
jcm |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 21:41:51
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Malheureusement, si votre locataire régularise à chaque commandement de payer, donc avant que vous n'ayez le temps de saisir la justice ; vous risquez juste un crise de nerfs.
Par contre si vous avez fait votre droit de repentir et que le locataire ne veut être augmenté que de l'indice vous n'avez que ces solutions :
- Vous trouvez un accord sur un loyer qui vous convient à tous les deux et vous faites votre renouvellement de bail, sachant que vous pourrez rattraper les loyers sur les 6 années perdues.
- Votre locataire ne veut être augmenté que de l'indice et refuse toute entente ; vous devrez soit accepter ou lui verser une indemnité d'éviction.
En principe puisque vous avez fait votre droit de repentir c'est que le tribunal vous oblige soit à vous contenter d'un loyer XXXXX ou à verser une indemnité d'éviction. Vous avez donc choisi de ne pas payer l'indemnité d'éviction et d'accepter le loyer XXXXXX.
Apparemment puisque votre locataire a tant de mal à vous régler les loyers en cours, vous avez la possibilité de lui refuser tout délai pour régulariser le prorata de retard sur les 6 années(C'est à mon avis ce que vous devez faire).
Et la, pour une telle somme vous allez pouvoir saisir le tribunal sur "la clause résolutoire". Le juge lui donnera surement un délai pour régulariser, mais si votre locataire ne respecte pas ce délai, vous n'aurez^plus besoin d'aller en justice ; vous demanderez à un huissier d'éxecuter le jugement et d'expulser votre locataire. |
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:44:17
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Bonjour ey merci de vos reponses.
Il se trouve que nous sommes en procés depuis plus de trois ans car pour manquement de payer après commandement, nous avons entammé une proçédure pour résiliation de bail.
En première instance, nous avons obtenu l'expulsion pure et simple.
Le locataire à fait appel de la décision et à manoeuvré en se mettant en redressement judiciaire, la liquidation ayant été prononcé à fait appel de la décision et obtenu un plan de redressement. Figurez vous que le juge à dit grosso-modo(que l'on pouvait ne pas payer d'une manière répétitive du moment qu'on finissait par payer) CURIEUX JE SAIS mais c'est comme ça et on est obligé d'accépter.Pendant l'appel, il s'est aquité (même à l'avance de ses loyers, et nous avons été débouté sur toute la ligne et le juge à ordonné une expertise pour indémnité d'eviction.
Ayant fait un droit de repentir, avec les mêmes clause dans le bail sauf a voir un augmentation, l'affaire sera donné au juge des loyers qui tiendra compte probablement de l'avis de l'expert qui s'est vu ordonné par le juge une extention de mission pour déterminer la valeur locative par rapport au marché.
Ceci dit sur les conseils de mon avocat nous avons demandé une somme assez importante pour arriver à obtenir un loyer correct, celui-ci étant trés en dessous de sa valeur.
En tous les cas, depuis il ne paye plus tout ce qu'il doit. Et on fait commandement sur commandement il ne paye qu'une partie.
Je n'ai aucune nouvelles de l'avocat ni où en est la proçédure.
En tous les cas le juge à décrété que je ne cherchait qu'à ennuyer mon locataire et qu'il en tiendrait compte dans le fonds.
Geniale les lois françaises. que des textes,mais pour les appliquer...
Merci si vous pouvez m'aider à y voir plus clair, pour obtenir des info de mon avocat..... Quand j'écris, il me réponds à coté.
L |
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:45:44
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| Au fait, le baîl à plus de 12 ans c'est pour ca que nous voulons le déplafonnement!!!!! |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 10:58:31
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Si le loyer n'est pas encore fixé par l'expert, vous devez attendre et agir comme je vous l'ai suggeré.
Pour votre avocat, c'est désolant qu'il ne vous réponde pas.
Si vous ne lui devez rien il est temps d'en changer.
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 12:54:59
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Malheuseusement, l'augmentation de l'indice de construction sur les six dérnières années, est selon mon avocat perdue, je ne peux lui réclammer.
Le droit de repentir est signifié je ne peux plus revenir en arrière.
Par contre il à obligation par le juge de continuer à payer les loyers a l'ancien montant en attendant la fixation du nouveau.
Chose qu'il ne fait pas de lui-même et d'après mon avocat il devra me payer la difference entre l'ancien et le nouveau loyer d'à partir de la dâte de signification du droit au repentir dès que celui-ci sera fixé.
Changer d'avocat? Je n'en connais pas d'autre! |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 13:48:41
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Le nouveau loyer qui sera déterminé par le juge sera applicable rétroactivement en cas de renouvellement.
Par contre si vous prevoyer un nouveau bail, effectivement vous perdrez la rétroactivité ; bien que dans le jugement ils indiquent souvent la date d'effet du nouveau bail (regardez bien le jugement).
Pour l'avocat, déontologiquement vous ne pouvez pas en changer si vous n'êtes pas à jour de ses honoraires et, si vous le faites il peut le prendre mal et vous trouver comme par hasard de nouveaux honoraires que vous restez lui devoir.
Aucun avocat ne prendra le risque de reprendre votre affaire sans être assuré que vous ne devez rien à son confrère, car ce nouvel avocat sera personnellement responsable des honoraires que vous devez à son confrère (vous voyez un peu !!!).
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 15:13:18
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Nous en sommes depuis tout ce temps à environ 6000 euros que nous avons toujours réglés rubis sur l'ongle et depuis la dérnière facture nous n'en avons pas reçu de nouvelle.
Le problème,c'est si j'envisage de changer d'avocat, je risque de me voir attribuer dieu sais quels honnoraires et à quel prix puisque les honnoraires son libres.
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 15:27:33
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Voila pourquoi il est difficile de changer d'avocat en cours de proécdure.
Sachez tout de même, que si les honoraires sont libres, il e peuvent pas être abusifs car il doivent tenir compte de la situation de fortune du client (un peu à la tête du client). C'est une règle déontologique et si il y a abus vous pouvez saisir le batonnier. |
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:17:51
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et comment savoir si c'est abusif ou pas?
Mon locataire lui à l'aide juridictionnelle totale il s'en fiche pas mal de ce que cela peu couter, c'est pour les frais supplémentaires que nous n'avons pas été en cassation.
C'est incroyable de voir que pour un juge (TGI) il ordonne l'expultion!
Et qu'un autre (appel) avec les mêmes éléments nous déboute.
Les lois ne sont-elles pas les mêmes dans tous les tribunaux de france? N'y a t il pas qu'un code de commerce? Ou faut il devenir gangster pour être mieux considéré? |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:33:44
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C'est abusif, si votre avocat n'aligne pas ses honoraires sur votre situation de fortune. Mais là, il n'y a que vous qui le sache.
Pour votre procédure, vous pouvez gagner en 1ere instance, perdre en appel et regagner en cassation. |
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karla1
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:43:56
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La aussi on dirait que c'est à son bon vouloir, il n'à aucune idée de notre fortune ou de notre non fortune, au début cela devait nous couter 4000 Francs à l'époque et on en est à 6000 EUROS.
Et c'est pas la fortune que nous pèse!!!!! |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 17:27:11
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Pour votre information un avocat coute entre 230 eurso et 300 euros ht de l'heure.
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murs commerciaux et droit au repentir
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