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Odette
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 Posté - 29 janv. 2007 : 15:50:58
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Bonjour. je suis présidente d'une ASL composée de 95 maisons ( 1982 ) . Les charges afférentes à la copropriété sont calculées au prorata de la surface habitable de chaque construction. J'ai envoyé fin 2006 avec l'appel des charges une lettre demandant à chaque copropriétaire de donner leur surface réelle ( nombreux travaux faits avec ou sans demande à l'ASL : combles , extension ..). J'ai joint un extrait de la loi Carrez, avec art R11.2 du code de la construction. ( J'ai reçu 50% de réponses ). Cet article dit que les vérandas ne compte pas dans la surface habitable. Or, mes prédécesseurs ont fait payer des charges à ceux qui avaient déclaré une véranda. Bien sûr, une copropriétaire me réclame maintenant le trop-perçu. J'avais écrit qu'aucun rappel ou remboursement rétroactif de charges ne sera effectué. Elle me dit que ce n'est pas valable. Que dois-je faire vis-à-vis de cette copropriétaire ? Et comment faire pour que ceux qui n'ont pas répondu, renvoient le questionnaire ( pour info, les charges sont de un euro dix le mètre carré par semestre ). J'ai accepté la présidence car il n'y avait pas de volontaires mais je regrette car ça ne m'apporte que du stress.
Merci de votre réponse.
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 17:02:56
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Comme d'habitude , il y a une ( grande) confusion dans les appelations.Par conséquence je ne peux que constater l'application d'une loi concernant des lots de copropriété à un ensemble de lots individuels ( maisons) .
Les surfaces calculées à partir des dispositions de cette loi ne sont pas applicables à une ASL( et maisons individuelles ) et vous avez bien de la chance si personne ne conteste.
En cas de refus d'un syndicataire ( Coloti)Vous aurez bien du mal et surtout aucun texte de loi ayant valeur d'appui pour l'application et la validation de vos appels de fonds.
Normalement une A.S.L. fait des appels de cote- part charge ou cotisations auprès de syndicataires en les répartissant à partir du nombre de lots ou de tantième. Les vérandas ne sont pas considérées comme pièces habitables entrant dans la surface de calcul à moins que ...qu'elles soient chauffées avec un dispositif individuel fixe.Mais quelle importance dans votre situation?
Relisez vos statuts et je serais bien étonné qu'ils prennent en compte un mode de calcul tel que vous prévoyez de l'appliquer.
De toutes façons en cas de contestations- étant hors la loi- vos dispositions d'ordre privé seront réputées non écrites.
Bon courage. |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 19:26:11
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Je rajoute mon grain de sel à ce que vous dit champagne...
Une ASL NE GERE PAS UNE COPROPRIETE : elle gère les espaces communs et services communs du lotissement.
Il y a une forte chance que le cahier des charges de votre lotissement indique la répartition des charges ENTRE LES 95 LOTS de lotissement.
Si les statuts de votre ASL disposent d'une répartition différente, ces clauses statutaires sont réputées non écrites.
La loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles. |
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Odette
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 19:00:20
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Merci pour vos réponses. Voilà une ]partie de l'article de notre cahier des charges :
- Charge d’entretien des équipements communs
1. 2. L’association syndicale assume cette charge et la répartit entre les propriétaires.
3. La répartition de cette charge est faite :
a) entre tous les propriétaires
b) au prorata de la surface habitable de chaque construction
c) sans qu’il y ait lieu de prendre en considération des différences de volume construit ou d’usage de la construction, ou de la surface des parcelles.
d) non plus que le fait que certaines voies ne soient en fait utilisées que par certains propriétaires
J'ai demandé conseil également au service juridique de l'assurance de la copropriété.
Le conseil syndical et moi-même n'avons pas de connaissances juridiques, nous sommes là parce que les places étaient vacantes et sans autre candidats. Je me rends compte qu'il est difficile de vouloir bien faire sans se tromper. Les copropriétaires ne veulent pas d'un syndic professionnel trop cher mais dès qu'un conseil syndical est nommé, la presque totalité d'entre eux se désintéressent des problèmes mais se rebiffent au moindre petit sou en trop.
Merci de prendre le temps de me lire.
Odette |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 21:27:34
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Bon, vous êtes néophyte, et donc excusée de ne pas avoir les idées bien claires sur la notion de LOTISSEMENT (qui n'est pas une copropriété, mais alors pas du tout).
Les espaces et services communs de LOTISSEMENT sont d'abord gérés par une ASL avant, éventuellement, d'être absorbés dans les espaces communaux (CE QUE A QUOI VOUS AURIEZ SANS DOUTE INTERET, à mon avis, vu la rédaction de votre cahier des charges).
Que devez-vous "entretenir"?
Votre LOTISSEMENT date de 1982. Donc en 1992, ses règles propres sont devenues caduques SAUF si les co-lotis ont demandé (et obtenu) leur maintien...
Votre commune a t'elle un POS ou un PLU?
Cherchez dans les forums UI et plus généralement sur Internet pour trouver des éclairages sur votre situation
A bientôt |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 21:49:36
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Précisions pour Mout!
Le cahier des charges d'une ASL reste valable toute la vie de l'ASL.
C'est uniquement le règlement d'urbanisme du lotissement qui devient caduc 10 ans aprés s'il n'a pas été revoté et si la commune posséde un POS ou un PLU.
Seulement, dans certains lotissements, ce réglement d'urbanisme est incorporé dans le cahier des charges. Dans ce cas , uniquement les articles d'urbanisme deviennent caduc, mais pas le reste du cahier des charges.
Dans d'autres lotissements, il y a 2 documents distinct et la c'est plus claire. Vu l'âge du lotissement, il serait en effet judicieux de demander une reprise par la commune.
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 07:54:05
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DEPUIS 1976,
LE CAHIER DES CHARGES DES LOTISSEMENTS autorisés n'est plus qu'un DOCUMENT CONVENTIONNEL qui effectivement reste en vigueur dans le temps.
Ce sont les règles d'urbanisme contenues dans le permis de lotir, (avec les programme et plans) qui sont frappées de caducité après 10 ans, SAUF demande de maintien /CU L315-3
Dans le cas d'Odette, le cahier des charges répartit les charges d'entretien au prorata de la SURFACE HABITABLE DES CONSTRUCTIONS
--> si les règles d'urbanisme d'origine sont devenues caduques et que les règles d'urbanisme en vigueur ont évolué significativement, cette SURFACE HABITABLE est susceptible de variations qui deviennent un vrai casse-tête pour l'ASL.
C'est pourquoi je suggérais d'envisager le transfert des équipements communs à la commune. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:16:18
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La surface habitable est définie par l'art. R 111-2 CCH
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:27:50
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Le problème, JPM, c'est de savoir à quel titre une ASL pourrait s'immiscer dans les lots au point de rendre obligatoire, pour chaque co-loti, la déclaration de cette surface habitable à chaque fois qu'elle évolue.
Une ASL a pour objet la prise en charge des parties communes de lotissement et cet objet ne peut en aucun cas "déborder" sur les propriétés privées situées dans le périmètre du lotissement.
D'où le casse-tête que j'évoquais... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:45:31
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Pour tenter de répondre à Odette, qui ne doit toujours pas savoir sur quel pieds danser, il vous faut tenir compte des "surfaces habitables" telles quelles sont précisées dans les déclarations qui vous ont été faites.
Pour les 50 % qui n'ont pas répondu, il vous faudrait faire une "relance" en précisant une date limite impérative pour la réponse.
Passée cette date limite il vous reviendra, avec le bureau, à définir les "surfaces habitables" des on-répondant, tenant compte des surfaces d'origines, que vous connaissez, et de celles des extensions éventuelles estimées par comparaison.
Pourquoi cette importance des "surfaces habitables" ?
Parce que la répartition des charges d'entretien des espaces et équipement communs gérés par l'ASL est faite ..: "b) au prorata de la surface habitable de chaque construction.", ainsi que le précise la clause de votre "cahier des charges", ...dans sa partie "réglementaire" qui est "convention" entre les syndicataires, convention qui reste en vigueur aussi longtemps qu'existent des espaces et équipement communs dont l'ASL a la charge.
Reste la contestation éventuelle d'un "non-déclarant" !
Dans la mesure où votre "relance" lui a été notifiée (LRAR, mais une notification contre émargement ou bordereau de remise serait à mon avis valable), il est supposé avoir répondu pour se conformer à cette clause de répartition qui s'impose à lui !
Il lui sera difficile d'apporter la preuve que la "surface habitable" que vous avez retenu n'est pas la bonne.
Mout, la rétrocession des espaces communs à la commune n'est possible que si cela est prévu à l'origine ....et si ce n'est pas prévu, que si la commune le veut bien !
On ne peut alors rien lui imposer ....
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Odette
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:51:11
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Mout me dit que la loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles mais j'ai vu sur un site ( A tous Conseils ) que cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout contrat de vente (promesse de vente ou compromis) et dans tout acte de vente. Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi aux maisons formant des lots de copropriété. Qu'est-ce qu'une maison individuelle ? D'ailleurs, les Notaires indiquent dans les quelques ventes effectuées depuis mon arrivée la surface habitable. Et les vendeurs ont intérêt à déclarer leurs surface habitable exacte pour vendre plus cher. Alors pourquoi les charges n'augmenteraient-elles pas ? C'est vraiment, comme vous le dites, un casse-tête.
Merci pour vos réponses. |
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Odette
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:00:55
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| Merci à Gedehem pour sa réponse et ses conseils. En ce qui concerne la rétrocession des espaces communs, la mairie demande à ce que la voirie soit en parfait état ( canalisations ). Ca nous reviendrait trop cher et les espaces vert resteraient à notre charge. Mes prédecesseurs n' avaient pas donner suite et je vous prie de croire que je ne vais pas m'en mêler pour l'instant. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:13:11
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Odette puisqu'on vous dit que VOTRE LOTISSEMENT N'EST PAS UNE COPROPRIETE--> les propriétés situées DANS LE PERIMETRE du lotissement NE SONT PAS DES LOTS DE COPROPRIETE !!!!!
Et sauf à préserver le caractère "béguinage" du lotissement, votre intérêt à long terme EST DE REMETTRE LA VOIRIE ET LES RESEAUX à la commune.
Faites bien vos calculs...
Alors oui gedehem, Odette peut essayer de passer en force auprès des co-lotis en EXIGEANT d'eux des informations qu'ils n'ont pas l'obligation de lui donner...les co-lotis sont souvent des veaux, comme aurait dit De Gaulle!
Mais cela fait beaucoup d'approximations : bonjour les embrouilles |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:51:16
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La référence à la surface habitable est très courante aussi bien dans les ASL que dans les copropriétés horizontales, notamment dans le Midi.
Pour la mise en oeuvre, il y a peu d'incidents. Les relevés d'origine ont été établis par un géomètre. En cas de nécessité nouvelle, son commis passe et communique les résultats au notaire.
Le cas échéant une ordonnance de référé suffirait à régler le problème.
Je ne vois d'ailleurs pas pourquoi Mout voit ici des risques qui relèveraient quasiment de la Commission Européenne des droits de l'homme. Qu'il s'agisse d'associations syndicales ou de syndicats de copropriétaires, les statuts ou règlement de copropriété sont applicables. Point c'est tout. S'il faut rentrer dans les parties privatives pour le mettre en opeuvre, on rentre dans les parties privatives.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 19:49:58
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"S'il faut rentrer dans les parties privatives pour le mettre en oeuvre, on rentre dans les parties privatives."
JPM vos évidences de comptable sont confondantes!
Renseignez-vous un peu sur le DROIT DE PROPRIETE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 10:11:42
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Dans le même genre un bon exemple : Grand défilé Nation Bastille avec des banderoles " On veut l'individualisation des consommations d'eau " 
OK ! C'est fait comme dit Universimmo pour modifier un post.
Un ans après redéfilé Bastille Nation avec des banderoles " Pas de travaux dans nos parties privatives ".
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 17:54:04
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N'oubliez pas qu'à l'origine du post Odette comptais faire référence à la loi Carrez et que .... depuis le début j'ai dit que cette loi ne s'appliquait pas pour les maisons individuelles. De plus un de ses interlocuteur demande un remboursement de trop perçu pour cause de répartition indue ...
Je proposerai pour l'instant d'en rester au statut quo et de faire " tête basse " pour éviter des désagréments ou manifestement notre Présidente d'A.S.L. bénévole - volontaire risque de laisser des
" plumes" .Le fait d'avoir prévenu qu'il n'y aurait pas de remboursement devrai lui permettre de répondre qu'elle va clarifier la situation passée et qu'il faut entériner les dispositions antérieures prises certainement en A.G.
Il y a lieu de prévoir dans le cadre de la modifications des statuts (obligatoires butée 2008) de revenir à une situation équitable et de faire des appels de charges au prorata du nombre de lots détenus par chaque syndicataire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 18:45:48
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Certes, Champagne ...
Mais il n'en reste pas moins que la clause statutaire d'odette prévoit une répartition des charges ".au prorata de la surface habitable de chaque construction.", ...et qu'il est difficile d'y déroger pour le moment sans modif des statuts à la majorité prévue par ceux-ci..
Il semble que ce soit là le mode de répartition en vigueur depuis le début, soit 1982 !
La question d'Odette vient du fait que les surfaces habitables d'origines ont été ici ou là modifiées par des adjonctions, dont certaines n'ont pas été autorisées.
Il s'agissait donc pour elle de procéder à un toilettage, non du mode de répartition lui-même, mais uniquement des surfaces habitables prises en compte pour cette répartition !
Le premier point est donc : "comment obtenir ces surfaces", du moins celles modifiées : je répondais, par une déclaration.
L'autre point concerne sans doute, du moins je le pense cette notion datant de 1982, de "surface habitable".
"Carrez" n'étant venu que bien plus tard, après 1982, je pense qu'il s'agit ici pour les rédacteurs des statuts de la "surface bâtie privative destinée à l'habitation", comprise donc comme "surface habitable".
Ce point me parait le plus certain, cette "surface habitable privée" ayant été précisée dès l'origine, puisque servant de base pour la répartition.
On doit noter que cette répartition par "surface habitable" n'est pas contestée par elle-même depuis 1982.
Le seul problème soulevé par Odette vient du fait que depuis l'origine des modifications sont intervenues, autorisées ou pas, modifiant les "surfaces habitables" originelles !
C'est ici que sont apparues les contestations, certains possédant une véranda sans doute autorisée sur laquelle était appliquée la règle "surface habitable" d'origine.
C'est me semble t-il à tort qu'est mis en avant maintenant cette loi "Carrez", qui n'a pas sa place ici et qu'elle a une toute autre destination.
C'est le pourquoi de mon conseil à Odette : en l'état de la règle qui s'applique dans cette ASL, règle conventionnelle dont nul ne peut s'affranchir, la répartition doit être calculée sur le critère de "surface habitable" tel que prévu à l'origine.
Les modifications à ces surfaces doivent être prises en compte en totalité, dans la même logique d'origine.
Les syndicataires ne peuvent s'y soustraire, en particulier ceux ayant été autorisés à faire des adjonctions "habitables", dont les vérandas "habitables". (Carrez n'a rien à faire ici !)
Reste ceux qui ont fait ces ajouts "en douce" et qui ne peuvent ici non plus passer sous silence ces constructions. D'où la notification d'une fiche de renseignement avec date butoir par laquelle le syndicataire doit s'engager : soit rien n'est modifié et il le dit, soit il y a modification qu'il précise alors.
Il sera temps ensuite, si cela est souhaité, de modifier le mode de répartition pour l'exercice suivant ....
Quant aux "plumes" d'Odette, je doute qu'elle en laisse une seule si elle s'en tient à ces principes. |
Edité par - gédehem le 01 févr. 2007 19:00:18 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 21:05:17
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Cette ASL existe depuis 1982, soit 25 ans.
Il me semble qu'une question importante n'a pas été posée ou évoquée : quel est le document sur le fondement duquel les charges ont été réparties pendant tout ce temps, tableau comportant les numéros des lots parcelles et, en face, un valeur représentant la surface habitable, serait-elle devenue erronée de nos jours ?
A-t-il fait l'objet d'une publication quelconque, serait-elle officieuse ? Figure-t-il dans les documents du " syndicat " ?
En l'état, et sous réserve d'une remise en ordre ultérieure, c'est en fonction de ce document que les charges doivent être réparties. A défaut, Odette part dans une aventure périlleuse.
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