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En attendant la réponse d'Odette ......, elle précisait plus haut la clause de ce qu'elle appelle "cahier des charges" : "- Charge d’entretien des équipements communs 1. 2. L’association syndicale assume cette charge et la répartit entre les propriétaires. 3. La répartition de cette charge est faite : a) entre tous les propriétaires b) au prorata de la surface habitable de chaque construction c) sans qu’il y ait lieu de prendre en considération des différences de volume construit ou d’usage de la construction, ou de la surface des parcelles."
Doit donc être effectivement indiqué quelque part le détail de ces "surfaces habitables", ce que semble confirmer sa remarque dans son message initial : "Les charges afférentes à la copropriété sont calculées au prorata de la surface habitable de chaque construction. "
Il est donc affirmé ici que depuis 1982 la répartition des charges est bien faite suivant les "surfaces habitables", surfaces précisées dans le "cahier des charges" auquel elle fait référence. Il est aussi précisé que cette répartition sur ces surfaces habitables est constante depuis 1982 et que les modifications de surfaces éventuelles ont également été appliquées sans aucune contestation.
Ce n'est que parce qu'il y a eu des modifications dans ces "surfaces habitables" initiales qu'Odette a engagé la démarche suivante : "J'ai envoyé fin 2006 avec l'appel des charges une lettre demandant à chaque copropriétaire de donner leur surface réelle ( nombreux travaux faits avec ou sans demande à l'ASL : combles , extension ..)...."
Et c'est ici que l'affaire "se corse" !
En effet, c'est ma lecture de ce qu'expose Odette, il semble que les constructions autorisées par l'AG, dont les vérandas, ont été prises en compte dans le passé pour "rectifier"la surface habitable du lot concerné. je cite : "Or, mes prédécesseurs ont fait payer des charges à ceux qui avaient déclaré une véranda."
L'erreur d'Odette a été de donner copie de la loi "Carrez", qui ne concerne en rien cette affaire.
C'est sur la base de ce texte que : "Bien sûr, une copropriétaire me réclame maintenant le trop-perçu. J'avais écrit qu'aucun rappel ou remboursement rétroactif de charges ne sera effectué. Elle me dit que ce n'est pas valable." Pour autant, ainsi que je l'indique plus haut, cette règle de répartition incorporant les vérandas dans la surface habitable n'a jamais été contestée : elle est devenue "loi" commune.
D'où la question finale d'Odette : " Que dois-je faire" ?
Mon avis : RIEN !
Vous devez faire une note indiquant que c'est par erreur que vous avez fait parvenir le texte de la loi "Carrez", car celle-ci ne s'applique pas dans votre lotissement.
En revanche, vous devrez rappeler que la répartition des charges imposée par les textes qui vous régissent, ici ce "cahier des charges", impose la répartition suivant la "surface habitable" réelle.
La surface habitable initiale, dans le sens de "surface destinée à l'habitation", a été modifiée pour certaines habitations, les unes autorisées, les autres non.
Il convient donc de mettre les choses en conformité afin que chacun paye ses charges en fonction des surfaces habitables existantes, réelles, et non suivant les surfaces habitables d'origines qui chez certains ont été modifiées.
Bonjour à tous. Merci à Gédéhem pour sa dernière réponse très claire. Je vais en parler ce week-end avec mes collègues du coseil syndical et établir un rectificatif. Nous avons parlé de la loi Carrez car en demandant à droite et à gauche des renseignements, un notaire m'a parlé de cette loi. Et bien sûr, j'ai cherché ( et mal cherché ) sur Internet tout ce qui pouvait se dire sur la loi Carrez. Pour les vérandas ( toutes déclarées moins de 20 m2 ) dont la surface est comptée dans les charges, une seule personne a contesté et c'est celle qui demande le remboursement ( j'ai retrouvé ses lettres ) . D'ailleurs, cette personne conteste tout ( hauteur des haies des voisins, poubelles mal rangées, ballons dans son jardin etc ... ) et elle n'hésite pas à écrire à la mairie, à la préfecture, à un avocat ... J'ai lu et relu le " livre noir" qui contient tous les compte-rendus des réunions du CS et des AG. J'ai même fait un tableau avec tout ce qui a été voté en AG depuis 1982. Mais je vais le relire pour être sûre qu'il n'y a rien eu au sujet des vérandas. Mon week-end va être studieux, pourvu qu'il fasse mauvais temps. Merci à tous, je reviendrai vers vous la semaine prochaine.
Je suis bien d'accord avec Gedehem sur la position à adopter : vous restez sur le tableau de répartition qui vous a été transmis.
Vous laissez tomber la loi Carrez et vous vous limiter à la définition officielle de la " surface habitable ".
Vous pouvez modifier ultérieurement des surfaces habitables dès lors qu'il y a accord avec les intéressés.
S'il apparaît opportun de monter une opération collective de remise en ordre il me semble préférable de recourir à un métreur, ce qui parait suffisant. Il faut envisager un coût. Il est très vraisemblable qu'un contrôle général et systématique ferait apparaître des écarts sensibles entre les surfaces habitables déclarées et celles figurant actuellement au tableau.
surfaces habitables
Forum fermé
Posté - 02 févr. 2007 : 00:11:07
, elle précisait plus haut la clause de ce qu'elle appelle "cahier des charges" :
