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Nouveau sur ce Forum, je suis a la recherche de conseils poru un projet de Rénovation d'une ferme ancienne dans le sud de la France.
Je souhaite rénover une ferme familiale qui est en zone ND. Cette ferme est inhabitée depuis plusieurs années, et certaines parties sont à l'état de ruines (plus de toiture, murs partiellement écroulés, etc... Cette ferme a aussi des dépendances attenantes à la maison principale mais non reliées à celle-ci.
Après renseignement auprès du service de l'urbanisme dans cette commune, il est autorisé en zone NB: -La rénovation pour usage d'habitation, les bâtiments à usage d'habitation et leurs dépendances immédiate. -Une extension mesurée de la surface (20 à 30% maxi de la surface actuelle).
Si je comprend bien je peux donc faire une extension pour relier les dépendances et la maison principale et convertir les dépendances pour usage d'habitaion. Mais est-ce que les parties en ruine (sans toiture et partiellement écroulées) sont considéré comme partie de l'habitation dont la rénovation est possible, ou comme des extensions. Est-ce que ces parties en ruines peuvent entrer dans le calcul de la surface actuelle ou sont elles à ignorer.
Nouveau sur ce Forum, je suis a la recherche de conseils poru un projet de Rénovation d'une ferme ancienne dans le sud de la France.
Je souhaite rénover une ferme familiale qui est en zone ND. Cette ferme est inhabitée depuis plusieurs années, et certaines parties sont à l'état de ruines (plus de toiture, murs partiellement écroulés, etc... Cette ferme a aussi des dépendances attenantes à la maison principale mais non reliées à celle-ci.
Après renseignement auprès du service de l'urbanisme dans cette commune, il est autorisé en zone NB:
NB ou ND ? Si ND, quel est la motivation du classement ND dans le POS ?
Citation : -La rénovation pour usage d'habitation, les bâtiments à usage d'habitation et leurs dépendances immédiate. -Une extension mesurée de la surface (20 à 30% maxi de la surface actuelle).
Si je comprend bien je peux donc faire une extension pour relier les dépendances et la maison principale et convertir les dépendances pour usage d'habitaion. Mais est-ce que les parties en ruine (sans toiture et partiellement écroulées) sont considéré comme partie de l'habitation dont la rénovation est possible, ou comme des extensions.
votre question se résume à "quand passe t on de la reconstruction de ruine à la remise en état (réfection) de batiments habitables. En fait, l'article L111-3 du code de l'urbanisme vous donnera une mesure intéressante...
Citation : Est-ce que ces parties en ruines peuvent entrer dans le calcul de la surface actuelle ou sont elles à ignorer.
Merci de votre aide.
honnêtement, là, on est dans du "mou" juridiquement. Tachez de vous rapprocher des élus locaux pour savoir coment ils envisagent l'avenir de votre projet !!!!
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Une petite approche "terrain" pour compléter la réponse de wroomsi.
Si les toits, même en très mauvais état, sont toujours en place, il y a peu de chance que la mairie vous refuse quoi que ce soit en matière de restauration.
Si une partie des constructions est encore couverte et que l'autre est à l'état de ruine, il vous faudra invoquer un manque d'entretien partiel de l'ancien propriétaire (pas trop difficile à justifier vu le niveau de retraite des agriculteurs). Sauf si la zone est très fortement réglementée, l'argument devrait vous permettre d'obtenir le droit de tout restaurer.
Si la totalité des constructions est en ruine et que la zone est très fortement réglementée, il y a alors présomption d'abandon puisque de toute évidence personne n'a pu habiter les constructions depuis fort longtemps. Il vous faudra alors être extrèmement persuasif et que vos interlocuteurs veuillent bien se laisser convaincre.
N'ayant jamais réussi à trouver la différence entre une ruine et un bâtiment en mauvais état, je m'en suis remis à ce que mes interlocuteurs urbanistiques trouvent "juste" (c'est ce qui est exposé ci-dessus). Dans le sud de la France, la pression immobilière est telle que certains tentent l'aventure de la réhabilitation alors qu'il ne reste que les fondations des constructions. Parfois ça rit, mais souvent ça pleure.
Pour préciser une partie de la maison (environ 2/3) dispose encore d'une toiture, des portes et fenêtres, d'une arrivée electrique et eau potable. Toutefois la maison n'est plus habitée depuis plusieures dizaines d'années.
Concernant le classement en Zone ND, il s'agit d'une zone naturelle protégée, pour son intérêt au niveau des plantes et des animaux présents assez rares.
Je pense en cas de difficultés pouvoir jouer les points suivants (merci de me dire ce que vous en penser). -Maison en pierre typique de la région, et ancienne (lintau en pierre daté de 1709) qui même si elle n'a rien d'un bâtiment historique mérite d'être rénovée. -Rénovation prévue en construction traditionnelle afin de respecter le cachet de celle-ci. -Utilisation de sources d'énergies renouvelables afin de préserver la qualité écologique de la zone. -Si vous avez d'autres idées.
Je pense aussi pouvoir m'appuyer sur un projet de rénovation mené par un voisin qui lui aussi a rénové une maison partiellement en ruines, dans cette zone ND, et pour lequel les services de l'urbanismes semblent avoir été assez souples.
Compte-tenu de la surface de la maison (plus de 240m² une fois rénovée), et de son cachet je suis obligé de passer par un architecte. Ce que je souhaite de toute façon pour faire une réhabilitation de qualité est respectueuse du site. Je compte donc aussi sur lui pour me conseiller le mieux possible pour que ce projet puisse se réaliser.
Par contre il y a un point qui m'embête même si pour l'instant je n'ai aucun détail précis. Il semblerait que mon Grand-père qui n'habitait pas la maison, l'ait faite classée comme non habitable afin de payer moins d'impôts. J'avoue que je ne sais absolument pas ce qu'il en est, mais qu'en pensez-vous?
les impots n'ont pas d'importance : la législation fiscale et la règlementation d'urbanisme n'ont pas les mêmes objectifs !!!
tous les éléments que vous avez listés sont bons. votre architecte vous aidera aussi à faire un argumentaire valorisant le projet.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 janv. 2007 11:52:52
Rénovation en zone ND
Forum fermé
Posté - 29 janv. 2007 : 18:07:13
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
