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strepto94
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 30 janv. 2007 : 11:58:40
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Bonnjour, notre prochaine AG presente a l'ordre du joru un montant de travaux et frais exceptionnels de copropriete de plus de 700 000 euros.
- 500 000 euros doivent etre votes sous la forme d'un pouvoir donne au CS pour choisir sur recommandation d'un architecte maitre d'oeuvre la societe qui effectuera notre ravalement (sous la maitrise de l'archi)
- un peu plus de 250 000 euros pour les ascenseurs (sous maitrise d'oeuvre avec ADC)
et quelques dizaine de mille pour des frais de procedures, depassement de budgets, etc
il me semble deraisonnable de voter une delegation de decision a hauteur de 500 000, qu'en pensez vous? (le CS se compose de 4 personne, il est peu actif, et mise sur un electrochoc lie aux montants pour se regonfler en terme d'effectifs)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 13:05:55
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Il est bien entendu absurde de donner délégation au conseil syndical dans de telles conditions.
Il peut être chargé de suivre la consultation d'entreprises faite par l'architecte mais l'assemblée doit conserver le contrôle de l'opération.
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:08:55
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En tant que présidente de C/S je me demande qui peut prendre à charge, un tel budjet ?? en tout pas 4 personnes ni 5 ??
Mais par contre il me parait que le devoir des Conseillers est de 1 : recevoir les devis,( beaucoup )
2 :éliminer, les douteux,tenant compte du registre de la chambre des métiérs
3 : visionner et interroger les entreprises pour ceux qui correspondent au profil de l' immeuble et travaux en attentes
En toute modestie entre votre temps disponible, les Congès et une bonne étude, 1 ans
4 :Afin de présenter lors de l' AG suivante les devis retenus par le C/S exigeant que ces devis soit joint à la convocation d' assemblé
et peut être émettre des remarques pertinente du C/S pour aider l' Assemblée moins motivée à prendre la meilleur décision |
Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:08:59
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pour vos travaux des devis doivent être présentés à l'approbation de l'AG.En fonction de l'approbation (ou non) il est possible de donner mandat au CS (non s'il n'a aucune compétence et de plus pas actif)d'afiner ce choix avec l'architecte et le syndic dans une fourchette donnée
comme indiqué dans l'article 21 D1967 < Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire de décider de dépenses dont elle (l'AG) détermine l'objet et fixe le montant maximum
Elle ne peut,en aucun cas, priver l'AG de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation >
le nombre de membre du CS est soit prévu par le RC soit décidé lors d'un vote en AG
Vos sommes sont importantes; pouvez vous nous indiquer le nombre de logements voire d'immeubles (ascenseurs) et avez vous déjà en AG voté pour un contrat de maîtrise d'oeuvre |
Edité par - felix1930 le 30 janv. 2007 14:10:55 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:09:18
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DONNER UN MANDAT AU C_S D'UNE TELLE SOMME C'EST DU DELIRE ABSOLUT!!!!
EXEMPLE: ALLEZ PRENDRE CONSEIL AUPRES D'UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRE |
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strepto94
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:25:37
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pour felix: notre copro comprend 4 immeuble de type cube (4 etages avec rdc, 4 appartements par niveaux) et une barre de 4 niveaux comprenant 4 cages d'escalier pour un total de 150 lots env.
nous avons l'an dernier vote un contrat avec ADC pour l'etude + maitrise d'oeuvre pour les ascenseurs
moi je preferai surseoir au ravalement, payer les ascenseurs avec le fonds de travaux de 450 000 dont nous disposons et continuer la provision de ce fonsd (en general 50000 / an) le temps de deblayer correctement les devis, cad l'an prochain.
mais le syndic et l'archi ont fait plane l'ombre du spectre de la fin de la tva à 5.5% et la fin de vie de l'"impermeabilite" du précédent ravalement... cela va etre donc tres tendu
par ailleurs est-il normal que le syndic se remunere en plus des charges regulieres, au titre de la gestion des factures propres au ravalement (sachant que l'archi sera le maitre d'oeuvre) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 15:53:28
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Pour des travaux de rénovation la TVA à 5,5% est applicable jusqu'au 31 décembre 2010
Notre bâtiment a 28 ans nous avons un projet de ravalement pour l'an XXXX tant que vous n'avez pas de désordre rien n'est urgent.
Pour ce ravalement nous (CS)avons fait faire une pré étude des travaux souhaitables (préparation ,peinture X ou Y etc) par un techicien d'un gros (gros) grossiste de vente de peinture de marques différentes avec photos des points pouvant poser problèmes,fiches techniques etc.......le tout gratuitement
Pour les ascenseurs vous faites faire tous les travaux de mise en conformité (2008-2013-2018)en même temps????
Une question aux spécialistes : la réserve travaux doit servir,normalement,aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communs susceptibles .... pour les ascenseurs il s'agit de mise en conformité donc qu'en est il de l'utilisation de la "réserve" pour ces travaux
Pour les honoraires syndic je pense qu'il est logique qu'il y ait rémunération mais le % doit être faible et,impérativement,être voté ou revoté avant les travaux |
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strepto94
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:11:30
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merci felix
c'est vrai que je n'avais pense au statut du fonds de travaux, je suis moi aussi vivement interesse par l'avis de personnes eclairees |
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strepto94
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:45:17
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apparemment vu que ledit fonds avait juste un but de prevoyance et qu'aucun montant n'etait affecte precisement, pas de probleme pour l'utiliser à cette fin.
sinon, pour prouver à tous les malheureux syndics qu'il existe encore de genereuses copro, l'AG a voté tous les travaux et tous les paiemnts : soit 800 k€ de travaux (ravalement+ascenseurs) et 43 k€ de frais (procedures et depassement de budget) (tout ca pour 160 lots)
ah si le budget annuel a ete revise de 429 k€ à 436 k€,
qui a dit que ca ne rapportait pas*...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 12:10:19
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Sur l'indication de Felix : Citation :
Pour les honoraires syndic je pense qu'il est logique qu'il y ait rémunération mais le % doit être faible et,impérativement,être voté ou revoté avant les travaux
La règle est claire :
Les modalités de fixation de la rémunération du syndic pour les travaux doivent figurer dans le contrat de syndic. Il s'agit quasiment toujours d'un pourcentage sur le montant ht des travaux. Les frais accessoires (frais administratifs, honoraires des autres intervenants) sont exclus de l'assiette. La clause doit prévoir les deux cas classiques : présence ou non d'un maître d'oeuvre professionnel rémunéré) Elle peut prévoir une modulation du pourcentage en fonction du montant des travaux. Elle doit préciser que le calcul donne un montant ht des honoraires auquel sera ajouté le montant de la TVA au taux en vigueur à la date de la facturation.
Cette clause du contrat de syndic peut bien entendu faire l'objet de négociations entre le conseil syndical et le syndic avant l'assemblée appelée à adopter le contrat.
Si le projet de contrat de syndic issu de la négociation est adopté par l'assemblée, le mode de détermination des dits honoraires est définitivement fixé. Le syndic est fondé à se prévaloir de la décision prise.
Il n'est pas interdit à un copropriétaire, au cours du débat de l'assemblée, de proposer un amendement tendant à la réduction des taux. Si le syndic donne son accord, l'assemblée vote le projet ainsi modifié. Le syndic peut refuser. C'est à l'assemblée de prendre la décision finale : soit elle rejette l'amendement et le contrat est adopté dans sa version négociée et le syndic est désigné ou renouvelé. Soit elle adopte l'amendement, rejette le projet de contrat et ne désigne pas le syndic ou ne renouvelle pas son mandat.
Si le contrat a été adopté tel que résultant de la négociation entre le syndic et le CS, la décision de faire des travaux doit comporter le détail prévisionnel des honoraires revenant au syndic par application du contrat : assiette ht, pourcentage, honoraires prévisibles ht, taux de la TVA applicable et montant ttc des honoraires prévisibles. Il faut inclure ce montant dans le calcul du crédit global à ouvrir. Il n'y a pas lieu de revoter sur le taux applicable qui constitue un droit acquis pour le syndic.
Celui ci peut néanmoins renoncer à son droit acquis pour accepter une réduction de ses honoraires pour le chantier en question. La prudence lui commande, si bon lui semble, de stipuler que sa renonciation ne vaut que pour ce chantier. Il peut refuser toute modification. Si, dans ce cas, l'assemblée adopte néanmoins un taux réduit des honoraires, elle commet une faute contractuelle évidente dont le syndic peut se prévaloir.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 15:03:53
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JPM, sur la partie de mon post soulignée(il faudra que j'apprenne)
dans une copropriété ,dans notre "coin", 8 bâtiments 350 logements le syndic (il a souvent les "honneurs" du forum)avait un contrat de 3 ans -3% travaux (M.O ? rien de précisé car au renouvellement pas de Tx envisagés et, pour les copro, cela ne voulait pas "dire" grand chose)
La dernière année du contrat vote de la peinture des façades (refaites 11 ans avant) et désignation d'un économiste M.O mais rien de spécifié pour les honoraires syndic
Certains copropriétaires ce sont "réveillés" qq jours après pour les honoraires syndic -trop tard a répondu,à juste titre, celui-ci.
c'est pour cela que je soulignais ce point,à mon point de vue important, car dans la cas cité il était possible de différer d'un an ou plus les façades si pas d'accord avec le syndic sur une nouvelle modulation des honoraires pour ce chantier
Les copropriétaires, CS en tête, sont aussi sinon d'avantage fautifs que le syndic |
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