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VincentT
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9 réponses |
 Posté - 31 janv. 2007 : 10:52:03
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Bonjour,
Je viens de lire pas mal de post sur ce sujet mais une interrogation reste en suspend... En effet, notre syndic nous a indiqué "gentillement" que s'il n'était pas reconduit, il quitterait l'AG et qu'il faudrait en refaire une avec le nouveau syndic.
Il faut savoir que son contrat cours jusqu'à "la prochaine AG ordinaire".
Si nous respectons tout ce qui a été écrit dans ce forum (Feuille de présence dans les mains du président, le secrétaire autre que le syndic, 2 scrutateurs) et si en plus, on s'arrange pour que la question du changement de syndic soit le dernier point abordé (Ordre du jour ou choix du président de séance-Oui oui j'ai lu avant d'écrire !  ).Serons nous tranquille ? (Pas d'assemblée supplémentaire)
Merci d'avance pour vos réponses ou vos redirections vers des topics qui m'auraient échappé.
Vincent
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:31:42
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en refaire une avec le nouveau syndic,donc vous avez prévu de changer de syndic et vous avez,j'espère,notifié au syndic actuel une demande de résolution "nomination d'un syndic" à laquelle était joint un contrat de votre "candidat".
Si c'est bien cela,Pt de l'AG qui connaît "la musique" pour ne pas se laisser influencer, secrétaire autre que le syndic ,possession de la feuille de présence (émargements)et des pouvoirs,scrutateurs 2 (mais vérifier ce que prévoit votre RC) vous avez tout compris et si en plus vous avez fait la "campagne électorale" nécessaire et la chasse aux mandats,pas de problème!
Si tout ça est en place inutile à mon point de vue d'attendre la fin de l'AG,ou presque,pour l'élection du syndic.
-Pt et suite
-approbation des comptes avec ou sans réserve
-quitus, à ne pas donneret ensuite le syndic;Si celui en place est viré au profit du "votre" il (l'ancien) doit quitter la séance que vous pouvez continuer sans syndic présent et aborder tous les autres points notamment -c'est indispensable-le budget.
Au siécle des portables si le "nouveau" est joignable et pas à des kms il peut vous rejoindre (c'est ce que nous avons fait en 2000 et la séance s'est terminée avec le nouveau) |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 11:55:30
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Oui tout à fait nous avons prévu d'en changer. Nous faisons l'Odj ce soir avec le syndic et nous lui transmettons a ce moment là les contrats.
Pour ce qui est de la "campagne électoral", notre président du CS pense être dans l'illégalité si nous envoyons un courrier ou appelons certains copopriétaires (pour lui, si nous n'arrivons pas a joindre tout le monde, il peut y avoir cause d'annulation d'AG car tous le monde n'a pas la même connaissance du sujet-en référence aux documents obligatoires pour la convocation à l'AG-).
Mais si vous parlez de "campagne électoral", j'en déduis que cela n'à rien d'officiel et donc qu'on fait ce qu'on veut ( et surtout ce qu'on peut !) pour joindre les autres copropriétaires.
Pour les éviter des couts importants, je pensais mettre dans toutes les boites aux lettres un courrier à transmettre aux propriétaires si c'est une location. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:04:24
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Félix, permettez que j'insiste sur un point que vous avancez : le pdt de séance doit non seulement connaitre "la musique" mais surtout ne pas selaisser troubler par les gesticulation/vociérations du syndic sortant : s'il n'est pas content, il part quand il veut !!
Il faut insister : du moment que le syndic n'a aucun fonction officielle, qu'il n'est pas secrétaire de séance (impératif pour changement de syndic), il n'est pas indispensabl ni au déroulement de l'AG i à la validité des décisions prises.
L'important, c'est de récupérer la "feuille de présence" et les mandats dès l'élection du pdt.
Notez sur ce point que même si le syndic part en emportant ces documents, vous avez la possibilité de faire émarger les seuls présents sur une "feuille de présence" préparée à l'avance ou même rédigée en séance.
De ce fait, la question "Désignation du syndic" peut être abordée au début de laréunion, cela n'a pas d'importance.
C'est même préférable !
Notez que la présence dans le couloir du/des candidats est une pratique courante ! Lorsque la question du syndic est abordée, ils passent se présenter à tour de rôle, hors la présence du "sortant" qui lui aussi attend dans le couloir.
Une fois les présentation faites, les candidats sortent tous (y compris le sortant qui est un candidat parmi d'autres), la délibération de l'AG se déroulant hors de leur présence.
Et c'est ici que le CS intervient pour faire part des contacts pris, des néociations, CS qui donne alors son avis sur "son préféré".
En conclusion : il est impératif de bien préparer l'AG (celle-là mais toutes les autres aussi . ..) et surtout d'avoir un pdt de séance sachant tenir la barque et ne se laissant pas marcher sur les pieds.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:16:28
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PS : de quelle "illégalité" parle votre pdt de CS ???? 
La principale difficulté lors des votes aux maj.art.25 et 26, c'est l'absenteisme !
Où serait l'illégalité d'une note du CS aux copropriétaires, aussitot la convocation notifiée, disant en gros :
"Nous allons avoir prochainement une AG au cours de laquelle certaines décisions imposent qu'un grand nombr de voix soient présentes ou représentées.
Dans la mesure où vous ne pourriez pas être présent, nous vous invitons à faire parvenir vos mandats "en blanc" au CS à l'adresse suivante :.......
Dans l'hypothèse où vous indiqueriez le nom d'un mandataire, merci de bien vouloir prévoir la subdélégation en ajoutant la mention manuscrite ".. ou à défaut à ............" , un mandataire ne pouvant détenir plus de 3 mandats.
Restant à votre dispo pour + d'info ....blabla.." |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:38:04
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sauf erreur de ma part vous ne parlez pas du lieu de réunion de cette AG....
j'espère que ce n'est pas dans les locaux du syndic.....
quant à la remise de la proposition de contrat d'un candidat syndic directement au syndic et au dernier moment....pourquoi ne pas l'avoir fait auparavant et en RAR????? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:30:47
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nefer à raison ,les questions y compris la nomination du syndic dans votre cas doivent être notifiées (LRAR)-article 10 D1967-au syndic et si le syndic ne met pas votre résolution avec le contrat en indiquant,avec raison,quelle n'était pas faite selon la loi!!!!!
Comme le souligne gédehem, il n'y a aucune illégalité pour la campagne,sous réserve de s'en tenir à des faits réels et vérifiables,sans attaques personnelles contre M. XXXX syndic
Nous (CS) en dehors des infos données toute l'année nous remettons les convocations pour l'AG aux copropriétaires occupants contre émargement,cela permet (peut permettre) un complément d'infos et des explications en fonction de l'interlocuteur
Je ne pense pas que du courrier dans la BAL du locataire, pour le copropriétaire bailleur, soit une bonne chose cela peut être mal interprété.Normalement le CS doit avoir les adresses des co pro bailleurs
le tout avec,en prime,un message style donné par gédehem |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:59:58
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Tout d'abord un grand merci pour tous ces compléments !
Pour le lieu, cela se passe dans une salle réservée par le syndic. (Je pense qu'il faut savoir comment fermer la salle)
Pour les contrats, nous sommes un peu naif. Nous pensons qu'il fera son travail (C'est un syndic qui arrive sur le marché donc, il ne peut pas faire n'importe quoi !). Au pire, nous avons 6 jours pour réagir et envoyer nos modifications de l'Odj par RAR.
Pour ce qui est de l'illégalité. Je prends bonne note du petit courrier pour avoir les mandats. Notre volonté dans ce courrier était d'expliquer notre choix de changer de syndic "Vu le manque d'implication de notre syndic ZZ pour notre résidence durant l'année 2006 (ils n'ont rien fait pendant 6 mois) et notre remise en cause de ses compétences juridiques (par exemple, nous avons du faire nos propores recherches sur des actes en référé), nous vous proposons de changer de syndic pour le syndic XX. Nous avons mis à l'ordre du jour un autre syndic AA pour que nous puissions débattre..."
Et comme il y a des explications mises dans ce courrier, si tous les copropriétaires ne recoivent pas ce courrier, le président du CS pensent que qqun peut demander l'annulation du choix du syndic. |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:15:22
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felix1930, merci pour ces précisions.
Je vais voir avec le CS ce soir (gloups il y aura le syndic !).
Je viens de relire mon bouquin sur la copropriété et effectivement, il faut envoyer les contrats des autres syndic avec une LRAR. Mais cela ne semble pas être une raison de nullité... Enfin bref, je vais m'arranger pour qu'il y est une LRAR. on sera tranquille. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:29:15
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Citation :
Initialement entré par VincentT
Tout d'abord un grand merci pour tous ces compléments !
Au pire, nous avons 6 jours pour réagir et envoyer nos modifications de l'Odj par RAR.
ERREUR: cette affirmation prouve que vous n'avez pas pris connaissance de la loi de 65 et du décret de 67....
les modificatifs à l'ODJ n'existent plus depuis le 1er septembre 2004......... |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:39:16
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La loi précise qu'on peut envoyer nos demandes tout au long de l'année.
Mon magazine de référence (Je ne sais pas si je peux le citer !), précise que le syndic peut considérer comme tardif une demande qui arriverait 15 jours avant l'AG (Et donc la question serait mise à l'AG suivante). Il conseille de faire les demandes 1 mois avant la date prévisible de l'AG afin d'être tranquille. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:53:56
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vincentt: le délai pour l'envoi des convocations ( 15 jours mini qui démarre le lendemain de la 1ère présentation du RAR , le jour de l'AG ne comptant pas) fait qu'ul faut au minimum envoyer cette convocation 3 semaines avant
et effectivement le syndic ne va pas modifier la rédaction de l'ODJ si la convocation est sur le point d'être envoyée....sans compter qu'il faut aussi faire les photocopies de cette proposition de contrat |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 15:53:42
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VincentT,pas tout à fait d'accord avec vous surtout si vous souhaitez changer de syndic; il est nécessaire de respecter la loi à la virugule près.
L'article 10 D1967 indique notamment :
< toutefois,si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic elles le sont à l'assemblée suivante >
etl'article 11 précise:
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
I- Pour la validité de la décision
4°le ou les projets de contrats du syndic,lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat
je suppose que vous savez que le CS est (doit être)totalement indépendant du syndic ,dont il contrôle la gestion ;donc les réunions du CS sont faites à l'initiative du CS et le syndic peut être invitéà ces réunions mais ce n'est pas une obligation
Si la salle de réunion est externe aux locaux du syndic il s'agit d'une salle loué et payé par le syndicat par son mandataire le syndic donc il ne doit pas y avoir de problème
Votre Pt devrait revoir les points d'annulation possible d'une AG ou d'une résolution |
Edité par - felix1930 le 31 janv. 2007 15:58:59 |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 16:16:49
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Soyez indulgent avec mon président ... on est tous des débutants (la résidence à 3 ans)
En tout cas merci. On va rectifier le tir !
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Edité par - VincentT le 31 janv. 2007 16:17:50 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 16:51:36
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| votre candidat syndic aurait au moins pu (s'il en est capable....) vous apporter l'information concernant le contenu de la convocation, la tenue de l'AG.........: c'est un bon moyen de tester ses compétences |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 18:58:53
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VincenT, un autre point..
Vous allez tenir une réunion CS/syndic pour élaborer l'ODJ. Il faudra qu'à cette date ou dans les 2 jours qui suivent, vous ayez au moins un projet de contrat d'un nouveau syndic.
Ce/ces projets de contrats devront obligatoirement être notifiés (LRAR impératif) au syndic 'sortant' avant la date de convocation prévue lors de cette réunion.
La question générique à inscrire à l'ODJ : "Désignation du syndic. Projets de contrats joints."
Le point important (après bien d'autres) :
- dès le lendemain de la réunion conjointe, le Pdt du CS doit notifier au syndic (LRAR) un rappel des points abordés et décisions prises :
" Lors de la réunion conjointe CS/syndic qui s'est tenue le ...... destinée à préparer la prochaine AG il a été convenu ce qui suit :
- l'AG se déroulera aux environs du (ou le ....).
- Pour répondre aux prescriptions de l'art.10 du décret, les convocations seront expédiées vers le ....(en gros 1 mois avant) ...
- Le CS informera les copropriétaires afin qu'ils puissent présenter les questions ou résolutions qu'ils souhaitent avant cette date.
Sous réserve de ces questions nouvelles, l'ODJ sera le suivant :
- approbation des comptes ....
- quitus au syndic pour sa gestion.
- désignation du syndic
- désignation des membres du CS.
- approbation du budget prévisionnel .
- etc ...
Le syndic sortant a été informé que d'autres propositions seront présentées pour la désignation du prochain syndic.
Bla bla de politesse ...
Le pdt du CS "
Vous savez ce qu'on dit des paroles ? ... alors un écrit est préférable en cas de litige ultérieur.... |
Edité par - gédehem le 31 janv. 2007 19:01:46 |
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VincentT
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 12:58:32
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Bonjour,
Suite à tous vos conseils, après la réunion Syndic/CS, j'ai bien précisé à la personne qui fait le CR de préciser que nous notifions au syndic les points à mettre à l'ordre du jour et d'envoyer ce CR avec les devis en LRAR.
A suivre... |
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Déroulement d'1 AG en cas de changement de syndic
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