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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 03 févr. 2007 : 15:36:03
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Voila la situation:
Nous avons créé l'année dernière une sci familiale pour l'achat d'un studio que nous avons mis en location en mai 2006 (1 mois après la signature de la vente definitive).
Nous ne nous sommes rendus compte que 5 mois après que le syndic de copropriété de l'immeuble envoyait les courriers à l'adresse du studio et non à l'adresse de la sci.
Le notaire nous avait assuré à la signature de la vente que le syndic serait obligatoirement prévenu.
Le syndic nous facture aujourd'hui des frais de recherche d'adresse de 30 euros. Est-ce normal? Peut-on contester ces frais?
merci de votre aide
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Edité par - ketando le 03 févr. 2007 15:37:03 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 15:40:10
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il faut d'abord vérifier l'adresse indiquée par le notaire dans l'avis de mutation notifié au syndic. (c'est probablement l'adresse du gérant de la SCI qui y est indiquée)
le syndic doit donc enregistrer l'adresse qui y est mentionnée.
ensuite il appartient au propriétaire d'informer le syndic par écrit de tout changement concernant le propriétaire du lot. |
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 15:51:13
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c'est bien l'adresse du gérant de la sci qui est indiqué
les courriers du syndic ne devaient ils pas être adressés au gérant?
et si le syndic doit enregistrer l'adresse de la sci, pourquoi les frais de recherche?
"il appartient au propriétaire d'informer le syndic par écrit de tout changement concernant le propriétaire du lot."
à l'ancien propriétaire ou au nouveau ?
merci bcp
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Edité par - ketando le 03 févr. 2007 16:04:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 16:56:12
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Ce n'est pas l'adresse du gérant, qui compte 
C'est celle du siège de la société !!!!!
Le syndic ne peut pas changer l'adresse d'envoi des documents si le gérant ne justifie pas d'une décision de changement de siège régulièrement publiée.
D'autre part si vous adressez du courrier recommandé à SCI Dugudu 23 rue du Coq d'or 75022 Paris le courrier n'arrive pas parce que la SCI Dugudu ne figure pas sur le tableau des noms et que la concierge elle-même n'est pas toujours au courant.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:04:35
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Voyez ce lien :
Que doit faire le notaire à l'occasion de la vente d'un lot de copropriété ?
Par ailleurs et enfin, le notaire doit accomplir les formalités nécessaires à l'information du syndic relative à la vente du lot.
Sauf si le vendeur lui présente un certificat du syndic de moins d'un mois de date précisant sa position à l'égard du syndicat des copropriétaires, le notaire doit notifier la mutation au syndic dans les quinze jours de la date du transfert de propriété.
Pratiquement, le notaire demande toujours avant la vente le certificat du syndic, ce qui ne le dispense pas de porter la réalisation de la vente à la connaissance du syndic, dans le délai indiqué de quinze jours, et de préférence plus tôt car c'est à la date de la notification que la mutation est opposable à la copropriété et que le nouveau propriétaire devient le débiteur des nouvelles charges.
http://www.jurisprudentes.org/lot-copropriete.htm
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:11:28
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désolé, je n'ai pas été assez précis, l'adresse du siège sociale de la sci est celle du gérant
et nous pensions vraiment que le notaire avait notifié le syndic du changement de propriétaire et donc des coordonnées de la sci |
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:17:26
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ETASPAK,
Merci beaucoup pour votre réponse !!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:52:56
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avez vous au moins vérifié auprès du notaire que la notification a bien été faite ?????
en l'absence de notification le syndic s'adresse toujours au seul propriétaire connu du lot connu de lui |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 18:53:44
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NON ! Le déménagement du gérant n'entraîne pas automatiquement le changement de siège social.
Ni à l'égard du syndic ni à l'égard des autres partenaires de la SCI.
Le changement de siège social doit faire l'objet de formalités spécifiques, notamment auprès du registre du commerce.
Le syndic doit refuser tout changement d'adresse de la SCI si les justifications de la réalisation de ces formalités ne lui sont pas produites.
Vous m'objecterez que 70 % des syndics changent allègrement l'adresse d'une SCI sans rien demander. C'est vraisemblable mais c'est parce qu'ils ne connaissent pas leur boulot.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 22:42:18
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| JPM : je n'ai peut être pas mis les bonnes lunettes...mais je n'ai pas vu de " déménagement du gérant" mais uniquement la création d'une SCI et l'achat d'un studio... |
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 23:43:48
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Nefer,
merci, je me disais aussi...
je vais vérifier auprès du notaire si l'avis a bien été notifié au syndic.
Pour ma part, je pense que oui.
Pour précision, l'ancien propriétaire (qui vit en province) louait aussi le studio et recevait bien le courrier du syndic en province, toutes les charges étant à jour lors de la signature de la vente. Après l'acte final de vente, le courrier est allé dans la boite aux lettres du studio et non de l'ancien propriétaire...
Merci de votre aide précieuse |
Edité par - ketando le 03 févr. 2007 23:47:17 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 10:44:28
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Avant de partir dans tous les sens, que disent les textes :
"D.art.6 : Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.(L.art.23 : Ste propriétaire de lots, indivision. ndlr)
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."
Il en ressort que contrairement à une idée reçue, le notaire n'est pas seul responsable d'une éventuelle absence de notification d'une mutation.
Les parties, c'est à dire aussi bien vendeur qu'acquéreur, ou les parties à une donnation, sont supposées s'être préoccupées de notifier au syndic cette mutation.
Les parties sont citées en premier !
A la limite, ce sera en doublon de la notification éventuellement faite par le notaire, l'avocat, etc ....
Cette notification doit préciser les nom, domicile réel ou élu de l'acquereur ou du titulaire de droits (en l'espèce c'est la SCI) ou du mandataire commun (en l'espèce le gérant de la SCI).
Ces indications, et d'autres renseignement par la suite, sont reprises par le syndic pour constituer la "liste des copropriétaires" dont il est question D.art.32.
Voir aussi D.art.12.
Il est constant que toute modification d'adresse, de domicile réel ou élu, ici en France métropolitaine, doit être notifiée au syndic, ce dernier ne pouvant être tenu pour responsable d'un défaut de notification.
Faute d'une adresse, il est fondée à envoyer toute correspondance et notification à l'adresse du lot, y compris pour des appels de charges ou convocations aux AG, par exemple.
Pour Ketando, j'ai bien peur que ce soit le cas puisqu'il précise qu'après la vente, tous les courriers sont envoyés à l'adresse du lot !
Il convient donc pour lui de vérifier si l'information du syndic a été faite, soit de lui-même partie à cette mutation, soit par le notaire.
Voyez donc le notaire sur ce point, et ensuite le syndic pour éventuellement lui mettre sous le nez la notification du notaire.
Si le notaire n'a rien fait, vous pouvez certes le tenir pour responsable !
Mais cela ne vous dispensait en rien de procéder vous-même à l'information du syndic. (On n'est jamais mieux servi que par soi-même... )
Pour l'imputation des 30 € le syndic ne le peut pas, ne pouvant vous imputer des frais "privatifs".
S'il a engagé des frais pour rechercher votre adresse (de la SCI, du gérant, du mandataire, ..), après tout c'est son droit dans l'interet du syndicat, ce sont des frais du syndicat à imputer au syndicat. |
Edité par - gédehem le 04 févr. 2007 10:56:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 11:18:49
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Mea culpa  Je suis parti à tort sur un déménagement imaginaire. Je souhaite que, de cette erreur, il reste au moins l'avertissement aux gérants de SCI de ne pas omettre, dans le cas réel d'un déménagement, les formlités de changement de siège.
Pour rester dans le cadre précis du sujet, il est bien certain, comme indiqué dessus, que tout dépend du contenu de la notification au syndic et de son exploitation correcte ensuite.
C'est à juste titre que Gedehem indique que la notification peut être effectuée par les parties. Le cas est heureusement rare car elles ignorent généralement toutes les précisions qui doivent figurer sur la notification. On doit retenir prioritairement que c'est au(x) notaire(s) que l'obligation de notification incombe.
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 14:52:28
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| Merci à tous pour vos réponses et vos expertises qui font vivre ce forum |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 18:50:42
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| le premier principe est qu'un copropriétaire a devoir d'indiquer son adresse au syndic et qu'il en est responsable. Moralité, le syndic a le droit de facturer des frais de recherche d'adresse. La seule chose qui pourrait lui retirer ce droit, serait de trouver que la bonne adresse d'expédition figurait bien sur la notification de vente reçue pas le syndic lors de l'achat par la SCI. J'ai comme une impression que lors de l'acte de vente la SCI n'avait peut-être pas encore son adresse définitive et qu'elle a été domicilié dans le logement de son objet... d'où les courriers qui partaient "au studio". |
seborga1 |
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 21:10:02
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ce n'est pas le cas
toutes les formalités liées à la sci étaient déjà réalisées à la signature de la promesse de vente (statuts, nomination du gérant, établissement du siège social, enregistrement...)
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 01:30:06
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Citation :
Initialement entré par ketando
ce n'est pas le cas
toutes les formalités liées à la sci étaient déjà réalisées à la signature de la promesse de vente (statuts, nomination du gérant, établissement du siège social, enregistrement...)
Il faut retenir l'art. 6 du décret mentionné ci-dessus par gédehem.
Au bout de 5 mois, êtes vous intervenu auprès du notaire afin d'avoir la certification qu'il a bien mentionné la bonne adresse dans l'acte ?
Etes-vous intervenu auprès du syndic pour lui indiquer cette adresse ? Car il devra vous adresser convocation aux assemblées générales à la bonne adresse !
Article 12 Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.
A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte suffisamment de la communication faite en application de l'alinéa qui précède.
La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative. |
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ketando
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 18:57:19
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virginia,
merci pour votre reponse, j'ai verifie avec notre notaire qui a bien envoye la notification au syndic une semaine apres la signature de la vente (avec les bonnes coordonnees de l'acquereur SCI)
Par contre le notaire nous a toujours pas envoye l'acte de propriete...
AH les notaires... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 06:53:49
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Le notaire a besoin de 2 éléments pour vous envoyer votre exemplaire de l'acte de propriété :
- son enregistrement aux hypothèques et dans certaines villes de france, cela peut prendre 18 mois, voire plus;
- que vous lui en fassiez une demande écrite (vous pouvez la faire quand vous voulez à dater de la date de signature définitive). |
seborga1 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:26:09
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| katando: si votre notaire a bien fai la notification au sndic avec les bonnes coordonnées, c'est le syndic qui n' a pas enregistré correctement cette mutation dans l'informatique....il est donc responsable |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 01:50:18
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A qui le syndic doit-il adresser les convocations à l'assemblée ?
Attention aux pièges: il suffit d'une erreur dans la personne d'un copropriétaire convoqué pour que la nullité de l'assemblée soit encourue !
Tous les copropriétaires doivent être convoqués . A défaut le copropriétaire non convoqué peut demander la nullité de l'assemblée même s'il était présent à l'assemblée et qu'il a participé au vote. Il y a donc un réel danger pour le syndic qui en cas d'oubli d'un copropriétaire lors de la convocation d'une assemblée engagerait sa responsabilité vis à vis du syndicat pour les conséquences qui découlent de la nullité.
Certaines situations constituent véritablement un piège pour le syndic qui doit être très vigilant et suivre les modifications survenant dans la propriété des lots qu'il gère.
Lorsqu'un lot est en indivision ou grevé d'usufruit, à condition que la notification prévue à l'article 6 du décret du 17 mars 1967 lui soit adressée, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits sur le lot ( CA Paris 23e chambre B 21 septembre 2000 Juris-Data n°126114). Le syndic a donc intérêt à faire désigner un mandataire commun conformément à l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, si le réglement de copropriété ne prévoit pas de règle spéciale et si les intéressés sont passifs. Rappelons d'ailleurs que le dépôt d'une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance est dans ce cas une obligation légale qui pèse sur le syndic pour la validité des convocations.
En ce qui concerne les époux: s'ils sont mariés sous le régime de la communauté, la jurisprudence a validé une convocation adressée à "Monsieur ou Madame..." ( CA Paris 23e chambre B 29 juin 2000 Juris-Data n° 123336). En revanche si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens il convient de convoquer l'époux qui est seul propriétaire ou, en cas d'indivision, d'appliquer les règles de l'indivision ci-dessus. Ces règles s'appliquent jusqu'à la liquidation définitive de la communauté ou de l'indivision en cas de divorce.
En cas de liquidation judiciaire, d'un copropriétaire personne physique ou morale, c'est le liquidateur qui doit être convoqué aux assemblées . En effet l'article L 622-9 du code de commerce prévoit que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Cette règle s'applique sans qu'il soit nécessaire de faire une quelconque notification au syndic puisque la liquidation fait l'objet d'une publicité légale.
Pour les personnes morales copropriétaires, c'est le représentant légal en exercice qui doit être convoqué. Il convient de préciser sur la convocation la qualité des personnes convoquées . A défaut la cour de cassation dans un arrêt de sa 3ème chambre civile du 12 décembre 2001 (Bulletin 2001 III N° 150 p. 117) a jugé que viole l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui, pour débouter une société civile immobilière, copropriétaire dans un immeuble, de sa demande d'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires faute de convocation régulière retient que les cogérants de cette société convoqués à ladite assemblée n'ignoraient pas que leur convocation, même si elle ne comportait pas la mention de leur qualité de cogérants, ne les concernait qu'en cette qualité et que le syndic avait pu se méprendre sur leur qualité exacte, alors que la société civile immobilière n'avait pas été convoquée.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=9&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
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