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 Sujet  |
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guegue
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 03 févr. 2007 : 21:53:14
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Bonsoir,je viens de signer un compromis concernant l'achat d'un appartement(investisement locatif),son prix etait devalué car il est occupé par un locataire payant un faible loyer.
A ma grande stupefaction,le locataire actuel m'a signifié qu'il souhaitait quitter l'appartement .
Qu'elle serai mon imposition si je revendais dans la foulé? y a t'il dans ce cas precis Une imposition suplementaire au 27% de la plus value?
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 09:28:49
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Toutes les plus values immobilières réalisées par les particuliers sont soumises à un prélèvement de 27 %.
Une atténuation de la base d'imposition se produit après + de 5 annnées de détention du bien.
En revendant dans la "foulée" soit avant la 6 ème année,vous ne bénéficieriez pas de cette mesure. |
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guegue
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 22:43:43
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| MERCI,mais je ne risque pas d'etre assimilé par le fisc a un marchand de bien?,un particulier peut'il faire ce type d'operation en n'acquitant"que"les 27% redevable au titre de la plus value ? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 23:22:09
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Citation :
Initialement entré par guegue
en n'acquitant"que"les 27%
Chut ! en ces périodes de réformes fiscales annoncées, ne criez pas trop fort que 27% de taxation vous paraît un peu insuffisant !!! |
moulinsart |
Edité par - moulinsart le 04 févr. 2007 23:22:32 |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 09:12:44
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Vous ne risquez pas d'être classé dans la catégorie des "marchands de biens" pour une seule opération, très ponctuelle, réalisée à la faveur de circonstances imprévues (libération inattendue du logement par le locataire).
Cependant, dans l'avenir, il ne faudrait pas renouveler semblable opération trop souvent.
Ce taux de 27 % est celui applicable aux plus values réalisées par des parciculiers. Il peut vous paraître peu élevé, néanmoins, ce taux fixe ne semble pas équitable puisque, quel que soit le montant de la plus value, il restera le même, alors que dans le précédent système de taxation, la plus value intégrée dans les revenus du contribuable connaissait la progressivité de l'impôt sur le revenu.
Donc....à vous de juger ! |
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guegue
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 20:14:24
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| j'ai deja realisé une vente en 2006,cela ne risque t'il pas de faire beaucoup? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 09:51:54
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C'est un début, le premier maillon de la chaîne.
Ne pas trop insister par la suite sur cette procédure d'achat suivi d'une revente dans la foulée. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 11:26:54
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| avec 2 ventes rapprochées, vous prenez le risque que les services fiscaux y regardent de plus pret..... |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 12:41:46
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Quand on y réfléchit bien, il n'est pas certain que le fisc fasse preuve d'excès de zèle en la matière.
En effet, un marchand de biens est assujetti au BIC calculé sur sa marge, et ne paie pas de droits de mutation sur son acquisition (uniquement taxe à 0,715%), alors que le particulier est sévèrement taxé :
- droits de mutation à 5.09% lors de l'achat,
- plus-value à 27% lors de la revente.
Il s'agit donc d'une fiscalité particulièrement lourde. |
moulinsart |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 13:02:13
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Citation :
Initialement entré par moulinsart
Quand on y réfléchit bien, il n'est pas certain que le fisc fasse preuve d'excès de zèle en la matière.
En effet, un marchand de biens est assujetti au BIC calculé sur sa marge, et ne paie pas de droits de mutation sur son acquisition (uniquement taxe à 0,715%), alors que le particulier est sévèrement taxé :
- droits de mutation à 5.09% lors de l'achat,
- plus-value à 27% lors de la revente.
Il s'agit donc d'une fiscalité particulièrement lourde.
Pas tout-à-fait d'accord ; en tenant compte des droits de mutation et l'imposition à 27%, le particulier est loin de supporter une fiscalité aussi lourde qu'un marchand de biens. Celui-ci, à supposer qu'il exerce en nom propre est imposé à 55%, 65% ou 71% selon que sa tranche marginale d'imposition est égale à 14%, 30% ou 40% (nouveau barême).
Je peux fournir le détail des calculs éventuellement.
N.B. Les taux d'imposition tiennent compte de la TVA sur la marge, de la taxe pro, des charges sociales, de l'IR et des contributions sociales. On est bien loin de la fiscalité des particuliers .... |
Edité par - Doctor le 06 févr. 2007 15:47:25 |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 16:58:53
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Je suis d'accord sur le principe quand il s'agit d'un marchand de biens qui tourne "en régime de croisière" et qui fait de bonnes opérations répétées, les cotisations étant calculées pour la plupart sur le chiffre d'affaires, et l'impôt sur le résultat.
Mais assujettir un occasionnel (1 à 2 opérations par an) au régime fiscal des marchands de biens, ça se discute... |
moulinsart |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 17:50:58
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Moulinsart :
Oui c'est sùr ; à ce sujet, j'avais, il y a quelques temps, consulté la jurisprudence en la matière et il s'avère que les cas sont finalement assez rares ; ils concernent le plus souvent des situations autrement plus "fournies" en transaction.
Il faut aussi reconnaître que nombre de dossiers de requalification sont probablement traités en interne sans que les affaires soient portées par leur contribuable devant les tribunaux. Mais de cela nous ne savons rien ... (hélas).
Bonne soirée. |
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