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 Sujet  |
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
 Posté - 07 févr. 2007 : 00:05:55
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Bonsoir a tous,
Nous sommes une copro avec 4 immeubles:
Bat A avec 4 etages et 19 appartements
Bat B avec 1 etage de 3 studios
Bat C avec 2 etages et 6 appartements
Bat D petit pavillon avec jouissance du jardin
les Batiments B C D sont à l'interieur d'une cours et ont un droit de passage sur le grand batiment A qui donne sur rue.
Les charges de menage et d'ordures (poste de charge le plus élevé) sont répartis en charges general entre tout les copropriétaires. Alors que le RC dit que les parties communes générales sont le hall d'entré du batiment A et la cours.
Ne serait il pas plus équitable de répartir les ces charges de menages en charges spéciales soit pars corps de batiment.
De plus le RC dit que les copropriétaires des rez de chaussé des batiments ABCD ne doivent pas payer les charges d'entretien des'ecaliers sachant que des coproptiétaire n'ont aucun acces au escalier car leur porte d'entrée se situe soit sur rue soit sur cours. Pourtant on oblige ces derniers paient les charges d'escalier.
Est ce normal et quel est leur recours pour régulariser cette erreur ?
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helo |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 01:05:35
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Citation :
Initialement entré par cachou
Bonsoir a tous,
Nous sommes une copro avec 4 immeubles:
Bat A avec 4 etages et 19 appartements
Bat B avec 1 etage de 3 studios
Bat C avec 2 etages et 6 appartements
Bat D petit pavillon avec jouissance du jardin
les Batiments B C D sont à l'interieur d'une cours et ont un droit de passage sur le grand batiment A qui donne sur rue.
Les charges de menage et d'ordures (poste de charge le plus élevé) sont répartis en charges general entre tout les copropriétaires. Alors que le RC dit que les parties communes générales sont le hall d'entré du batiment A et la cours.
Ne serait il pas plus équitable de répartir les ces charges de menages en charges spéciales soit pars corps de batiment.
De plus le RC dit que les copropriétaires des rez de chaussé des batiments ABCD ne doivent pas payer les charges d'entretien des'ecaliers sachant que des coproptiétaire n'ont aucun acces au escalier car leur porte d'entrée se situe soit sur rue soit sur cours. Pourtant on oblige ces derniers paient les charges d'escalier.
Est ce normal et quel est leur recours pour régulariser cette erreur ?
Votre règlement de copropriété est de quelle année ?
Il semblerait qu'il comporte des lacunes. Si les halls d'entrée de chaque bâtiment sont nettoyés, chaque bâtiment devrait supporter ces charges de nettoyage !
Par contre pour les usagers des rez-de-chaussée, ils doivent également participer au charches d'entretien du hall et des escaliers.
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Synd. des copriétaires du 1, place Victor Hugo à Paris c/ Sté La Mondiale et a.
Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.
La Cour de cassation ajoute une pierre de plus à l’édifice jurisprudentiel bâti autour des notions de charges générales et spéciales afférentes aux escaliers. Alors que, dans un premier temps, la jurisprudence se montrait hésitante, qualifiant de charges générales les dépenses d’entretien, et de spéciales celles relatives aux éléments ornementaux (tapis, paillassons, sièges..), cette distinction a été abandonnée (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989, n° 87-16.234, Netange c/ Synd. des copr. du 1, rue de l’As-de-Carreau à Belfort ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050, Synd. des copr. des immeubles sis à Vitry c/ Sté Vitry-Lagaisse : Bull. civ. III, n° 80 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-16.727, Synd. des copr. du 66, av. de La Bourdonnais à Paris c/ Beaulieu) : tous les frais d’escalier, quels qu’ils soient, constituent des charges générales dès lors que l’escalier est classé parmi les parties communes par le règlement, et que celui-ci n’a prévu aucune répartition particulière.
La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est déféré à la Haute Juridiction, ne s’était pas rangée à cette opinion. Elle avait refusé de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien, réparation, réfection et éclairage des escaliers. Elle considérait cette clause valable, non seulement parce que le second alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 autorise une telle stipulation, sans la soumettre à la constitution de parties communes spéciales, mais encore parce que les escaliers litigieux ne bénéficiaient pas à tous les lots.
La Cour de cassation censure la cour d’appel au visa des articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (réputant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi de 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.
Ainsi, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est suspendue à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Un arrêt l’avait d’ailleurs déclarée licite dans ces conditions, sauf s’il s’agissait de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ces dépenses devant être, aux termes de l’article 10 alinéa 2, d’ordre public, partagées entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, SCI de l’avenue Auguste-Renoir c/ Synd. des copr. de l’immeuble Le Sainte-Luce : Bull. civ. III, n° 161).
Par ailleurs, une seconde voie semble ouverte : la Cour de cassation paraît également admettre la licéité de la clause lorsque le lot exonéré de charges n’a aucun accès aux escaliers litigieux, puisqu’elle censure la cour d’appel de ne pas avoir « relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble ».
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière • Bulletin 342.
Pour consulter la jurisprudence : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2003X05X03X00108X028
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 23:50:32
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Merci Viginia pour ces précisions,
pouvez vous m'éclairer un peu plus concernant les copropriétaires qui n'ont pas de lots dans le batiment principal, mais qui sont obligés d'emprunter le hall de ce dit immeuble pour avoir acces à la rue et leurs boites aux lettres, car les trois autres immeubles sont à l'interieur d'une cours, doivent ils contribuer aux charges d'entretien des escaliers et/ou à toutes les autres charges du batiment principale en plus de leur propre batiment ou doivent ils contribuer juste au nettoyage de ce couloir qui leur permet d'avoir acces à la rue et leurs boites aux lettres?
Cordialement Cachou |
helo |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 02:36:25
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Citation :
Initialement entré par cachou
Merci Viginia pour ces précisions,
pouvez vous m'éclairer un peu plus concernant les copropriétaires qui n'ont pas de lots dans le batiment principal, mais qui sont obligés d'emprunter le hall de ce dit immeuble pour avoir acces à la rue et leurs boites aux lettres, car les trois autres immeubles sont à l'interieur d'une cours, doivent ils contribuer aux charges d'entretien des escaliers et/ou à toutes les autres charges du batiment principale en plus de leur propre batiment ou doivent ils contribuer juste au nettoyage de ce couloir qui leur permet d'avoir acces à la rue et leurs boites aux lettres?
Cordialement Cachou
Comme je vous le répondais ci-dessus, il faut voir comme sont répartis les charges générales et spéciales afférent à chacun de vos bâtiment sur votre règlement de copropriété, pour ce qui concernent l'entretien et le nettoyage des halls et escaliers. |
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 16:10:37
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Bonjour,
Notre règlement de copropriété date du 29 juin 1967
Section 1 CHARGES GENERALES
1-Définition:
art 11 les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.a) impots
a)impots
b) services communs de l'ensemble immobilier
Honoraire du syndic, de l'architecte...
Le salaire du concierge avec leurs annexes et avantages en nature...
Les frais d'éclairage, de nettoyage et de l'entretien de l'entrée du vestibule d'entrée, des escaliers, de la cour et toutes autres parties communes.
...
...
La présente énumération est purement énonciative et non limitative
2-Répartiton:
art 12 "les charges générales seront réparties entre les copro au prorata des quotes parts de copropriété contenues dans les lots".
Toutefois les copropriétaires qui aggraveraientles charges generales....
Section 2 CHARGES D ENTRETIEN DE REPARTITION ET DE RECONSTRUCTION DES BATIMENTS
1 Définitions
art 13 ces charges comprennent: Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, a faire aux gros murs, à la toiture, aux t^tex de cheminées aux canalisations ...
Les frais de ravalements des façades, auxquels s'ajouteront mais seulement lorsqu'il seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de peinture, et de réparation les exterieurs de fenêtre...
Et de manière generale, tous frais directes ou indirectes d'entretien, de réparation ou de reconstruction des batiments.
2-Ventilat
Art 14 Les dépenses d’entretien et de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu’elle s’appliqueront à l’un ou l’autre des corps des corps de bâtiments
3 - Répartition
Art 15 Les dépenses d’entretien, de réparation et de reconstruction de chaque cops de bâtiment seront supportées par les copropriétaires des lots constituant chaque corps de bâtiment au prorata de la quote part de copropriété, affecté à chaque lot, ainsi qu’il a été dit au chapitre 4
Il est précise que les copropriétaires des lots situes au rez de chaussé des bâtiments ABC ne participeront pas dans les charges d’entretien des escaliers.
Voila ce qu'il est dit dans notre RC
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helo |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 21:06:42
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Citation :
Initialement entré par cachou
Bonjour,
Notre règlement de copropriété date du 29 juin 1967
Section 1 CHARGES GENERALES
1-Définition:
art 11 les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.a) impots
a)impots
b) services communs de l'ensemble immobilier
Honoraire du syndic, de l'architecte...
Le salaire du concierge avec leurs annexes et avantages en nature...
Les frais d'éclairage, de nettoyage et de l'entretien de l'entrée du vestibule d'entrée, des escaliers, de la cour et toutes autres parties communes.
...
...
La présente énumération est purement énonciative et non limitative
2-Répartiton:
art 12 "les charges générales seront réparties entre les copro au prorata des quotes parts de copropriété contenues dans les lots".
Toutefois les copropriétaires qui aggraveraientles charges generales....
Votre règlement de coproprité indique que le nettoyage et l'entretien des escaliers (classés parties communes) sont à répartir dans les charges générales au prorata de chaque lot.
Pour les lots du rez-de-chaussée, l'arrêt de Cassation est clair. Ce qu'indique votre règlement de copropriété est une clause réputée non écrite (art. 43 loi de 1965). Les copropriétaires du rez-de-chaussée doivent participer aux charges générales au même titre que les autres. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 18:15:32
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De Virginia W
" Ce qu'indique votre règlement de copropriété est une clause réputée non écrite (art. 43 loi de 1965)."
Ce qui ne signifie pas non applicable, ce n'est que: "Lorsque le JUGE, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Le JUGE et personne d'autre, il faut donc une action en justice.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 23:10:59
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Effectivement : une clause de répartition de charge contraire à la loi doit être apploiquée aussi longtemps que le juge sollicité n'a pas constatée qu'elle était effectivement "non écrite".
D'ou le recours au TGI par assignation du syndicat.
Ceci dit, l'AG peut tout à fait faire ce constat et décider d'une grille nouvelle conforme aux dspositions légales.
PS : La question s'est posée sur la majorité alors nécessaire, s'agissant de procéder ici en fait à l'adaptation du RDC selon L.art.49.
Certains penchent pour la maj.art.24 ..
Mais d'autres disent que non, L.art.26, et d'autres encore de l'unanimité....
Pour ma part, s'agissant d'une grille manifestement contraire aux textes, donc potentiellement "non écrite", je serais pour l'adaptation L.art.24 ....
Une façon d'éviter le juge dans une affaire simple, le recours à lui n'étant pas gratuit. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 23:45:38
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Citation :
Initialement entré par JB22
De Virginia W
" Ce qu'indique votre règlement de copropriété est une clause réputée non écrite (art. 43 loi de 1965)."
Ce qui ne signifie pas non applicable, ce n'est que: "Lorsque le JUGE, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Le JUGE et personne d'autre, il faut donc une action en justice.
Bien sûr ! Dixit l'arrêt de la Cassation que je rapporte ci-dessus.
Et les liens sur la loi et le décret.
Article 43 Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 95 II (JORF 16 juillet 2006).
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 13:59:33
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Citation :
Initialement posté par Virginia W
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Initialement entré par cachou
Bonjour,
Notre règlement de copropriété date du 29 juin 1967
Section 1 CHARGES GENERALES
1-Définition:
art 11 les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.a) impots
a)impots
b) services communs de l'ensemble immobilier
Honoraire du syndic, de l'architecte...
Le salaire du concierge avec leurs annexes et avantages en nature...
Les frais d'éclairage, de nettoyage et de l'entretien de l'entrée du vestibule d'entrée, des escaliers, de la cour et toutes autres parties communes.
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La présente énumération est purement énonciative et non limitative
2-Répartiton:
art 12 "les charges générales seront réparties entre les copro au prorata des quotes parts de copropriété contenues dans les lots".
Toutefois les copropriétaires qui aggraveraientles charges generales....
Votre règlement de coproprité indique que le nettoyage et l'entretien des escaliers (classés parties communes) sont à répartir dans les charges générales au prorata de chaque lot.
Pour les lots du rez-de-chaussée, l'arrêt de Cassation est clair. Ce qu'indique votre règlement de copropriété est une clause réputée non écrite (art. 43 loi de 1965). Les copropriétaires du rez-de-chaussée doivent participer aux charges générales au même titre que les autres.
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Bonjour a tous, Merci pour vos réponse qui m'ont beaucoup aidé, je reviens sur ce sujet car une petite précision: le règlement de copropriété faisait référence aux escaliers de la cours
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b) services communs de l'ensemble immobilier
Honoraire du syndic, de l'architecte...
Le salaire du concierge avec leurs annexes et avantages en nature...
Les frais d'éclairage, de nettoyage et de l'entretien de l'entrée du vestibule d'entrée, des escaliers( ces escaliers se trouvent dans la cour et permettent l'accés à la cour), de la cour et toutes autres parties communes.
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Et le syndic joue également sur ce cela, me disant que notre règlement de copropriété se contredit, en disant que les escaliers font partis des parties communes et dans une autre clause le règlement indique qu'il est charges speciales.
Je lui ai expliqué que le règlement faisait référence aux escaliers donnant accés à la cour permettant ainsi les corpropiétaires de rejoindre leurs lots respectifs dans les différents batimentS
Merci de bien vouloir me donner un peu plus de précisions suite aux nouveaux élémets que je vous ai communiqué.
Merci
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helo |
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charges generales mal réparties
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