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lidia
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 Posté - 07 févr. 2007 : 19:00:59
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suite à une AG ayant décidé des travaux "esthétiques" alors que des travaux urgents sur la structure (après rapport d'architecte mandaté par AG précedente)s'imposaient, un coprop a demandé au TGI l'annulation de cette résolution. La procédure est en cours...et voilà que le syndic lance les travaux..."esthétiques" dans le parc.
si par hasard le TGI donne raison au copropriétaire..qu'est-ce qui peut nous arriver après ? 
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priori
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625 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 19:21:55
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Eh, bien tout sera démoli!
Le Syndic, lui, il s'en fiche...ce sont les copropriétaires qui auront payé!
Faudrait p't'ête que votre Conseil Syndical se réveille  |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 19:46:18
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Tout syndic professionnel compétent diffère la mise en oeuvre des résolutions tant que la période de contestation n'est pas passée et pour le cas de contestation, la prudence impose de différer les travaux.
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Rick2965
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890 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 15:00:49
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En fait si je compends bien:
Tant que le jugement n'est pas passé le syndic ne peut rien faire.
Par contre, si il convoque une AGE et qu'il représente la résolution qui a été saisie au TGI (avec les modifications qui s'imposent devant la loi) peut-il engager les travaux si accord de l'AGE sachant que le jugement du TGI n'a pas encore été prononcé?? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 15:35:33
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Le principe est que l'action en nullité de décision n'est dotée d'aucun effet suspensif.
Il n'existe qu'une seule particularité : L'article L 34 prévoit qu'une décision d'amélioration prévue à l'article L 30 est inopposable à un copropriétaire qui a demandé judiciairement la constation du caractère somptuaire de cette amélioration. Celà veut dire que les travaux peuvent être réalisés mais que le syndic ne peut demander au copropriétaire demandeur le paiement de sa quote-part tant qu'une décision judiciaire définitive n'a pas décidé que l'amélioration n'est pas somptuaire.
Quid si la décision finale dit qu'elle est somptuaire ? Les travaux sont conservés mais le syndic doit répartir la quote-part définitivement irrecouvrable entre les autres copropriétaires. Ensuite le copropriétaire opposant et triomphant vend son appartement en se prévalant de l'amélioration qui valorise son lot 
Sur la question initiale : le syndic doit supputer avec l'avocat et les autres copropriétaires les risques d'annulation encourus.
MAIS si l'opposant perd son procès, il risque d'avoir à supporter une forte indemnité pour avoir retardé l'exécution des travaux. Il y a quelques exemples ... exemplaires !
Pour une information complète, dans quelques cas, l'exécution des travaux peut avoir des conséquences irréversibles. L'opposant peut tenter d'obtenir la suspension des travaux par une action en référé.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 17:05:05
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On voit ici toute la limite, et donc la bêtise, des textes sur ce point (et sur d'autres) qui ne sont pas du tout protecteurs en cas de litige.
Je passe sous silence le délai des 2 mois imposé par le juge, alors que lui-même ne se prive pas de prendre les délais qu'il veut dans ce genre d'affaire (18 mois au moins).
Ceci est d'autant plus dommageable en cas de travaux : l'action n'est, hélas, pas du tout suspensive.
Certes, il convient de bien regarder les choses en face et supputer le risque d'annulation !
Mais quel juge prendra le risque d'annuler, sachant que l'action n'est pas suspensive et que depuis 18 mois les travaux ont été entrepris et terminés ?
On peut ici raisonnablement s'interroger : dire le droit devient ici pour eux très compliqué.
Car il y a certes les règles de droit, mais aussi l'interet légitime du demandeur, sans oublier la sécurité du syndicat !
Entre les 3 mon cœur balance ! 
N'est-ce pas là principalement qu'il faut voir les revirements intempestifs de jurisprudence, parfois déconcertants ?
On peut, comme JPM, mettre l'accent à sens unique sur les actions injustifiées.
Mais faut-il pour autant passer sous silence celles totalement fondées, ...qui pour autant ne rétablissent pas le droit, quand bien même les décisions irrégulières sont annulées !
On peut faire de l'humour sur une plus-value éventuelle  , mais il n'a pas sa place sur un sujet de droit qui, par nature, n'a rien de rigolo ..(quoi que, parfois ..) |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 22:05:54
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Citation :
Initialement entré par lidia
suite à une AG ayant décidé des travaux "esthétiques" alors que des travaux urgents sur la structure (après rapport d'architecte mandaté par AG précedente)s'imposaient, un coprop a demandé au TGI l'annulation de cette résolution. La procédure est en cours...et voilà que le syndic lance les travaux..."esthétiques" dans le parc.
Le copro a demandé l'annulation sur les travaux "esthétiques" ou les travaux urgents ?
Travaux urgents : ils ont été votés par la précédente AG. Le syndic était donc obligé de les exécuter immédiatement (art. 18L et 37D). |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 05:13:38
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lydia précisait bien
"une AG ayant décidé des travaux "esthétiques" alors que des travaux urgent s'imposaient"ce qui en principe et sauf erreur veut bien dire, que l'AG n'a pas décidé des travaux urgents mais peut-être que Lydia nous contredira
et si l'AG décide prioritairement les travaux esthétiques aux travaux "urgents" elle démontre elle-même que les travaux urgents ne l'étaient pas vraiment.
-et quel argument utilise ce copropriétaire devant le TGI pour s'opposer à ce que ces travaux "esthétiques" soient faits?
-a-t-il lui-même voté pour ces travaux "esthétique ou a-t-il voté "contre"....et s'il a voté "oui" ou s'il s'est abstenu sa demande en annulation de la résolution ayant voté pour ces travaux "esthétique" n'est pas recevable
-a-t-il introduit sa demande en annulation dans les délais?
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Edité par - rkl le 18 févr. 2007 06:49:41 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 10:18:47
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Il faut maintenir ce sujet solidement cadré.
La jurisprudence montre que les juges ne tiennent aucun compte de l'environnement psycho-sociologique des instances qu'ils traitent. Quand une décision de travaux a été prise irrégulièrement, les juges annulent la décision.
Pour certains spécialistes (et dans certaines régions), la proportion de demandes en annulation fantaisistes serait du même ordre que celle des recours contre les permis de construire ou actes administratifs de même genre.
Ces mêmes spécialistes font remarquer que l'irrégularité intrinséque de beaucoup de décisions de travaux suffit à faire le ménage. Nombreuses sont celles qui ne comportent aucune mention relative au préfinancement. Il suffit alors que quelques copropriétaires refusent, - très légalement -, de payer les provisions, pour que tout tombe à l'eau
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rkl
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459 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 14:53:30
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en l'état rien ne permet de dire que la décision de travaux a été prise irrégulièrement
par ailleurs, bien que sachant pourquoi le copropriétaire attaque la décision, il n'est pas dit sous quel prétexte il la conduit. |
Edité par - rkl le 09 févr. 2007 15:10:32 |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:31:38
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Citation :
lidia
Messages 525
Posté - 07 Feb 2007 : 19:00:59 Voir le profil Répondre avec citation
suite à une AG ayant décidé des travaux "esthétiques" alors que des travaux urgents sur la structure (après rapport d'architecte mandaté par AG précedente)s'imposaient, un coprop a demandé au TGI l'annulation de cette résolution. La procédure est en cours...et voilà que le syndic lance les travaux..."esthétiques" dans le parc.
si par hasard le TGI donne raison au copropriétaire..qu'est-ce qui peut nous arriver après ?
Hé bien vous allez payer pour lui sans aucun doute, je pense qu'il existe déjà un arrêt de la cour de cass à ce sujet qui est clair et net |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:41:38
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LexisNexis a raporté: Citation :
JPM Enregistré - 09 Feb 2007 : 10:18:47
Il faut maintenir ce sujet solidement cadré.
La jurisprudence montre que les juges ne tiennent aucun compte de l'environnement psycho-sociologique des instances qu'ils traitent. Quand une décision de travaux a été prise irrégulièrement, les juges annulent la décision.
Pour certains spécialistes (et dans certaines régions), la proportion de demandes en annulation fantaisistes serait du même ordre que celle des recours contre les permis de construire ou actes administratifs de même genre.
Ces mêmes spécialistes font remarquer que l'irrégularité intrinséque de beaucoup de décisions de travaux suffit à faire le ménage. Nombreuses sont celles qui ne comportent aucune mention relative au préfinancement. Il suffit alors que quelques copropriétaires refusent, - très légalement -, de payer les provisions, pour que tout tombe à l'eau
du concret JPM pas du Blabla et encore moins de Doctrine !! |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 22:18:45
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tout a été "légalement" voté : décision des travaux d'embellissement du parc financés par l'argent de la coprop (qui a un fonds de prévoyance travaux important), par contre cette même AG décide de différer à nouveau (sans donner de date exacte ) les travaux urgents sur la structure définis par un architecte déjà en...1998 ! (et jamais effectués ).
Le copropriétaire ayant demandé l'annulation de cette décision a des problèmes dans son appt. qui ont pour cause la toiture et la structure de l'immeuble. Il a eu un expert judiciaire suite à un Référé. L'expert demande des travaux immédiats que la copropriété ne fait pas (parce qu'un entrepreneur est maintenant à la retraite, etc,)donc ils traînent sans raison et nous subissons tous cette histoire ! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 23:01:02
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C'est bien à tort que le copropriétaire demande l'annulation de la décision.
Il ferait mieux de demander la condamnation du syndicat à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de son lot.
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 01:27:59
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Citation :
JPM
Messages 9201
Posté - 10 Feb 2007 : 23:01:02 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Voir la page de JPM Répondre avec citation
C'est bien à tort que le copropriétaire demande l'annulation de la décision.
Il ferait mieux de demander la condamnation du syndicat à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de son lot.
Contester une décision de la copropriété
Un copropriétaire peut individuellement demander l'annulation d'une décision de l'assemblée générale, si celle-ci ne s'est pas tenue dans les formes ou mettre en cause la responsabilité du syndic dans sa gestion de l'immeuble.
Pour faire annuler une décision de l'assemblée générale, il faut d'abord avoir voté contre ou avoir été absent lors de la tenue de l'assemblée. Ensuite, il faut saisir le tribunal grande instance dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Ce délai passé, la décision devient inattaquable même si elle est illégale ! Si l'information n'a pas été donnée en bonne et due forme (procès-verbal envoyé en recommandé, énoncé intégral de l'article 42, alinéa 2 de la loi de 1965), le copropriétaire dispose par contre de dix ans pour agir !
Dans tous les cas, l'action, fondée sur des motifs juridiques et non personnels, doit être engagée contre le syndicat de copropriétaires.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 01:39:32
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Citation :
Initialement entré par lidia
tout a été "légalement" voté : décision des travaux d'embellissement du parc financés par l'argent de la coprop (qui a un fonds de prévoyance travaux important), par contre cette même AG décide de différer à nouveau (sans donner de date exacte ) les travaux urgents sur la structure définis par un architecte déjà en...1998 ! (et jamais effectués ).
Le copropriétaire ayant demandé l'annulation de cette décision a des problèmes dans son appt. qui ont pour cause la toiture et la structure de l'immeuble. Il a eu un expert judiciaire suite à un Référé. L'expert demande des travaux immédiats que la copropriété ne fait pas (parce qu'un entrepreneur est maintenant à la retraite, etc,)donc ils traînent sans raison et nous subissons tous cette histoire !
Quels sont les travaux urgents qui était prévus et pour lesquels un architecte avait été désigné ? |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:22:49
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dans la présente il faut dissocier la résolution concernant les travaux que ce copropriétaire dit "esthétiques" de la résolution concernant les travaux qu'il dit "urgents".
si le copropriétaire (que je suppose avoir voté "contre" cette résolution et non seulement s'être abstenu!) attaque l'assemblée pour annulation des travaux qu'il qualifie d'"esthétiques" ( à noter que si ces travaux sont effectivement "esthétiques" la résolution n'est pas voté à la majorité de l'article 24: à vérifier) il a tort car ainsi que vous, LIDIA, le dites, cette résolution a été légalement votée....cette résolution est exécutable et peu importe si celle-ci sollicite le fond de prévoyance.
le syndicat pourrait par ailleurs rétorquer qu'il n'a pas rejeté la résolution concernant les travaux d'urgence mais uniquement repoussé sans fixer de date, uet ceci dans l'attente d'information complémentaires.
ce n'est pas avec le prétexte que l'on mentionne sur ce topic que copropriétaire devrait attaquer le syndicat mais
ainsi que le dit JPM,
"Il ferait mieux de demander la condamnation du syndicat à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de son lot."
en effet il s'agit bien de la sauvegarde de son lot et si tel est, ceci devrait paraître dans l'expertise faite.
par ailleurs ce copropriétaire peut également demander que le tribunal lui accorde la possibilité de sesubstituer au syndicat défaillant et faire à sa place les réparations de suvegarde nécessaires tout en recherchant que le syndicat soit condamné a en supporter les frais avec dédommagement pour préjudice....mais peut-être rien que d'en faire la menace au syndicat via le syndic avec copie à tous les membres du CS débloquera cette situation, une nouvelle assemblée pourrait se tenir sans qu'il soit nécessaire d'attendre l'assemblée annuelle....il lui faudrait néanmoins prouver, pour éviter d'être qualifié d "emm...", qu'il n'a pas la jouissance normal de son lot donc qu'il subit un trouble qui est condamnable de par la loi (article 9; loi du 10 juillet 1965)
liDIA, vous semblez soutenir ce copropriétaire...donc vous êtes déjà 2 sur combien?.....votre action parmi les autres copropriétaire pourrait être prépondérante....agissez
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Edité par - rkl le 11 févr. 2007 09:57:46 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 14:15:41
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et je relance le sujet :
nous sommes dans le cas où le tribunal a annulé des travaux que le syndic s'était empréssés de faire poour un peu plus d'honoraires ...
doit-on comprendre que le syndic doit répartir la quote-part du copropriétaire sur les autres ???? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 14:32:07
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Océan, vous polluez le débat avec cette obsession permanente de voir chez les syndics, les présidents de conseils syndicaux, les entrepreneurs, et les autres copropriétaires etc... des vices qu'ils ont ou qu'ils n'ont pas, mais dont on se contremoque pour étudier une question.
Quand le syndic tarde à exécuter les travaux, il est en carence. Quand il les exécute, c'est pour toucher des honoraires. Quand le président du CS ne presse pas le syndic, c'est parce n'était pas favorable aux travaux. Quand il le presse, c'est qu'ils sont copains et grenouillent ensembles.
Quand la décision est annulée ? On casse tout ce qui a été fait et on remet les lieux en l'état antérieur.
Les copropriétaires, exclusion faite du demandeur triomphant, se partagent les frais de démolition, ceux de remise en l'état antérieur, les frais de procédure, les honoraires d'avocat, les dommages et intérêts et l'indemnité article 700 allouée au gagnant.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 15:14:19
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JPM je vous trouve bien agressif, et toujours aussi pro-syndics mais bon... les lecteurs sauront faire la différence... si vous n'abusez pas de votre possibilité de modérateur, il ya des moments ou l'on peut se demander si vous êtes copropriétaires et vivez ce que tant d'autres décrivent et paient ???
entre temps la réalité des faits, des charges est : ces travaux ont été réalisés, payés par certains, même s'ils ont fait l'objet de courriers sans réponses du syndic de l'époque pour plusieurs raisons et le tribunal écrit "telles résolutions n° x, xy, za etc sont annulées. Sachant ne vous en déplaise que le nouveau syndic n'est pas mieux que l'autre et qu'il n'ira pas à son encontre, pratique de défense de confrère oblige, qu'on couvre les irrégularités de ce confrère et que l'on ne fait rien, sinon ne pas répondre aux courriers etc
voila la différence entre la théorie, et la vôtre est excellente quoique parfois utopiste, et la pratique... j'ajoute que pour notre cas même l'avocat du syndic(at)avait conseillé d'attendre pour ces travaux non urgents, sans mise en concurrence, autre entreprise choisi par un CS en changeant le contenu des travaux et j'en passe
après on va nous dire retourner au tribunal pour que l'ancien syndic rembourse les travaux et ses honoraires etc
et nous avons le même cas avec le nouveau syndic avec des éléments similaires ....
donc je ne considère pas "polluer le débat", c'est directement lié au problème soulevé par Lidia |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 16:06:02
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à Océan
vous dites que:
"nous sommes dans le cas où le tribunal a annulé des travaux que le syndic s'était empréssés de faire poour un peu plus d'honoraires ...
doit-on comprendre que le syndic doit répartir la quote-part du copropriétaire sur les autres ????"
Dès lors que vous dites que "nous sommes dans le cas..." je suppose que, par là, vous faites référence à un problème que VOUS avez rencontré dans VOTRE copropriété....
même si votre intervention peut donner l'impression d'être dans le même cas je pense qu'il n'en est rien aussi je vous propose d'ouvrir un nouveau débat avec votre intervention mentionnée ci-dessus.....et JPM ne vous taxera plus de "polluer" le présent topic.
en effet vous dites que dans VOTRE cas le TGI a annulé des travaux mais vous ne donnez pas le motif de cette annulation....or c'est bien celà qui eu été instructif......et prétendre à un "surplus d'honoraires" n'est certainement pas l'argument retenu car impossible à prouver.
donc à très bientôt......sur un nouveau topic
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Edité par - rkl le 11 févr. 2007 16:06:43 |
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Sujet |
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annulation AG et décisions qui s'exécutent
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