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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 11 févr. 2007 : 16:29:20
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pour cette résolution c'était "sans mise en concurrence, autre entreprise choisi par un CS en changeant le contenu des travaux" indiqué qq lignes plus haut + mauvaisses répartitions s'agissant d'équipements concernant pour certains les parties communes, d'autres les PC spéciales
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rkl
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459 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 17:09:47
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vous confirmez, par votre réponse, que la demande en annulation était fondée et introduite sur bien d'autres éléments que ceux avancés par le copropriétaire dont Lidia fait état....
en somme dans votre cas ce n'est pas la résolution qui a été rejetée par le TGI mais le non respect de celle-ci (non respect de l'entreprise retenue pas l'assemblée, non respect du contenu des travaux, non respect des clés de répartition).....si tel est, la sanction était évidente et justifiée, et je suppose que ce jugement n'a pas fait l'objet d'appel en cour d'Appel.
il est à noter dans votre cas que le CS a outrepassé ses pouvoirs et que sa responsabilité aurait pu être recherchée
Nous sommes pas dans ce cas pour ce qui concerne Lidia où la résolution semble incontestablement valide et été respectée dans son exécution....il serait étonnant que le TGI condamne le syndicat a faire marche arrière dans ce contexte car je suppose que le syndic saura mettre en évidence les arguments qui ont été développés dans ce topic.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 17:12:34
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et pour répondre à Lidia qui demande
"si par hasard le TGI donne raison au copropriétaire..qu'est-ce qui peut nous arriver après ?"
vous avez toujours possibilité d'aller en appel |
Edité par - rkl le 11 févr. 2007 17:13:02 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 17:13:38
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Je ne suis pro-personne ni anti-personne.
Je raisonne en prenant a priori l'hypothèse que le syndic, le conseil syndical, les copropriétaires, l'architecte, l'entrepreneur, ont rempli d'une manière raisonnablement correcte leurs missions respectives.
On considère les faits et on compte les points. Si tel ou tel a commis une faute, voire même une simple erreur, il est responsable et il est sanctionné.
Dire, par simple réflexe et systématiquement, qu'un syndic commande des travaux parce qu'il veut percevoir des honoraires est mal venu. Il en va de même, mutatis mutandis, à l'égard de tous les partenaires dans le grand jeu des copropriétés. Ces allusions constantes et infondées à l'égard des uns et des autres sont aussi inappropriées dans un forum de discussion que dans les débats politiques dont nous sommes gavés.
Dans votre cas, le syndic a commis une faute en donnant un ordre de service sur instruction d'un membre du conseil syndical qui n'avait aucune qualité pour une telle intervention.
Le syndic est seul responsable et le conseiller syndical a eu tort. Point c'est tout.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 18:28:57
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JPM, je n'ai franchement rien contre vous et apprécie grandement vos explications mais la réalité est souvent loin, tant dans la copro que surtout chez les syndics
Plus viennent consulter ou poser des questions sur le forum des personnes qui ont des problèmes et cherchent solutions, et non pas la théorie qu'ils peuvent lire
donc je recommence, travaux annulés TGI, confirmés par cour d'appel..
le souci est de savoir ce qui doit être fait sachant que les tribunaux ne donnent pas le mode d'emploi.je vois mal enlever de la peinture, changer un circuit électrique ou autre mais que faut-il faire attaquer l'ancien syndic?, faire payer par le copro qui a fait venir une société?
pour me lire sur le forum vous savez que la copro dont je parle à des pbs récurrents et s'aggravant ....et que syndic et CS sont loin de remplir leur mission
entretemps le syndic relance ceux qui n'ont pas payé, n'a pas informé les copros etc, dont oui RLB de ces syndics car nous nous ne sommes pas payés pour faire courriers, LRAR, mails etc et inutile de dire que l'accès aux comptes (et non seulement aux charges) ou justifs est refusé surtout à ceux qui savent quel document demander
nous sommes en plus dans une situation difficile et le syndic continue à proposer des travaux, lancer des appels de fonds que d'autres travaux sont d'urgence, que la trésorerie est -xxxxx euros donc je comprends bien le pb de Lidia venant de vivre des travaux "esthétiques" que n'aurait pas du encourager le syndic, avec des contestations après coup, et qui a même signé la réception !!!
Pour prouver au tribunal que ces trtavaux étaient irréguliers il fallait des docs (devis, factures, grand livre) donc maintenant on nous refuse l'accès ou il manque tjs l'essentiel (contrat, OS,....)
je vous prends l'exemple d'une autre : changement de syndic après 10 ans de syndic T, le nouveau syndic V a tout réglé en moins d'un an, mais c'est un professionnel compétent, 1 heure d'AG alors qu'avant c'était 3-4h d'engueulade, un PV rectifié 10 fois avant que le syndic daigne en fournir un correct etc
je ne vais pas vous parler de F que chacun connait avec les qualités, compétences de chaque gestionnaire en fn de l'agence locale, la réalité, ou de G,S, U ils sont décrits sur ce site, Arc et Cie
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 18:55:22
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JPM, rien contre vous, j'apprécie grandement vos explications ...etc (je viens de perdre mon post ...)
le pb est travaux annulés au TGI et en appel donc que fait-on sachant que les tribunaux ne donnent pas le mode d'emploi
le syndic doit-il attaquer l'ancien? mais il nous relance pourtant et on voit mal comment la remise en état peu être possible dans les cas de peinture, électricté et bien d'autres
et cela recommence avec le nouveau syndic pour d'autres travaux non urgents,, avec les mêmes irrégularités (absence de concurrence, mauvaises répartitions, refus de mettre nos réserves sur le P, etc etc
ca c'est la réalité que vivent de nbrx copros qui consultent ou participent à ce site ou a d'autres, et dans ma copro comme dans bcp d'autres syndics et CS sont loin de remplir corrctement leur mission
quant aux honoraires, il sera interessant d'avoir les abus des tarifs de prestations particulières suite à l'appel de l'Arc 
chez nous mêmedes factures d'entretien "courant" (nettoyage supplémentaire" passe maintenant en travaux et honoraires du syndic dessus ... voté en 2006, faits et prélevés par le syndic en 2007, et approuvés en 2008, il sera bien trop tard pour rectifier ensuite (en précisant que le syndic se repose sur un conseiller syndical pour recevoir l'entreprise, recevoir une proposition (pas au dossier de l'AG qui ne vote que sur un montant de travaux, et je précise que de plus en plus de syndics pratiquent ainsi malgré la loi SRU)
en conclusion l'ancien syndic est responsable, le CS aussi mais comment fait-on pour que le tout soit rectifié ??? car en fait en tant que copros il n'y a que cela d'interessant: rectifier les comptes syndicat et individuels, pour l'instant la société amenée par le CS a été payée, le syndic s'est prélevé ses honoraires, le gestionnaire a eu sans doute une prime .... et nous et nous ? relances ou ayant déjà payé comment se fait-on rembourser?  |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:19:24
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Océan, tout à fait d'accord avec vous, contre la mauvaise gestion on est impuissants et les syndics en profitent (de toute façon, pour bien "régner" il suffit au syndic d'organiser des deals avec le conseil syndical et ...c'est dans la poche, en m'excusant pour l'image trop crue)! Je veux dire par là que 2 voire 6 copropriétaires qui n'acceptent pas la situation n'ont pas d'autre recours que vendre ou saisir la justice à leurs frais (je parle d'une coprop avec 85 copropriétaires).
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rkl
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459 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 09:43:13
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non Lidia "on n'est pas impuissant"
il ne suffit pas pour le syndic de mettre le CS dans sa poche bien que celà aide.....si ce que vous dites peut être partiellement vrai il n'est pas moins vrai que dans votre cas vous êtes 85 copropriétaires (- le CS) à courir derrière ce syndic et le CS, à acquisser à ses demandes de travaux, à voter pour leur candidature, à.......
dans la copropriété vous subissez la loi de la majorité....or la majorité en principe est lache donc silencieuse et c'est la minorité qui dirige.
Il est par ailleurs certain que de s'opposer en AG demande une très forte dose de courage car on est très vite mis au banc des "emm....", s'opposer demande également une connaissance de la copropriété pour être crédible ce qui est d'autant plus délicat que les autres en principe ne veulent pas entendre.
en principe "on a le syndic que l'on mérite"
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 13:07:01
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Vous devez savoir plus l'affaire est longue plus le syndic touche et empoche en prestation particulière, sa peut devenir un centre d’intérêt pour détourner la réalité des choses, cela c’est le syndic ultra malin mais aussi mauvais !!!, le dossier en question devient pour lui une vache à lait, il fera tout indirectement pour retarder d’aboutir et se tenir toujours en place car à chaque A.G le même probléme qui reprend surface, vous y êtes BRAVO, tout le monde le sait que dans un syndicat il ya les justes il ya les je m'en fou et il ya enfin les pros syndic!!!!
à vos plumes |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:13:42
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c'st tt de même dingue que dans des entreprises normalement constituées des comptables ou des "gestionnaires" qui feraient de telles pratiques seraient virés en moins de 2, et pour peu d'avoir encore un peu le sens du service le client (copro) aurait des excuses au lieu de se faire dénigrer.... |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 19:00:32
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Citation :
Initialement entré par rkl
à Océan
vous dites que:
"nous sommes dans le cas où le tribunal a annulé des travaux que le syndic s'était empréssés de faire poour un peu plus d'honoraires ...
doit-on comprendre que le syndic doit répartir la quote-part du copropriétaire sur les autres ????"
Dès lors que vous dites que "nous sommes dans le cas..." je suppose que, par là, vous faites référence à un problème que VOUS avez rencontré dans VOTRE copropriété....
même si votre intervention peut donner l'impression d'être dans le même cas je pense qu'il n'en est rien aussi je vous propose d'ouvrir un nouveau débat avec votre intervention mentionnée ci-dessus.....et JPM ne vous taxera plus de "polluer" le présent topic.
en effet vous dites que dans VOTRE cas le TGI a annulé des travaux mais vous ne donnez pas le motif de cette annulation....or c'est bien celà qui eu été instructif......et prétendre à un "surplus d'honoraires" n'est certainement pas l'argument retenu car impossible à prouver.
donc à très bientôt......sur un nouveau topic
Allez, océan....prenez le large 
çà m'est arrivé, à moi aussi, de "polluer le débat"!
C'était au moment de Noël...j'ai ouvert un sujet:" j'ai mis mon sapin dans le couloir de...ma...copro...est-ce que j'ai le droit!!
On a bien rigolé Oh, pardon! Nous avons bien ri!
Quant à lidia, elle a intérêt, à aller sur le chantier avec une grosse pelleteuse...parce que, si le quidam y gagne, son avocat trouvera bien le moyen...j'espère, pour obtenir la démolition de ces travaux "esthétiques"! et j'espère qu'il gagnera  |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 19:16:26
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Lidia, pour l'instant, le copro risque de gagner son procès parce que:
IL Y A DES TRAVAUX URGENTS A FAIRE QUE LE SYNDICAT NE FAIT PAS!
Là, où,le résultat de la procédure pourrait changer, c'est si le Syndic, se précipitait pour faire ces travaux urgents...avant la fin du procès!
Ce Syndic est terrible! Quand il y a une procédure en cours, on ne fait pas les travaux incriminés!
La seule solution pour vous, c'est...FAIRE ARRETER LES TRAVAUX !
Comment? Faites un siège à l'AGENCE du SYNDIC! çà marche quelquefois!
Et l'entreprise qui fait les travaux..... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 22:23:18
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rien en l'état permet de dire que le copropriétaire gagnera face au syndicat et je pense que les arguments qu'il présente ne lui permettront pas de gagner
Le copropriétaire argumente que l'on fait passer des travaux "esthétiques" avant des travaux "urgents"
en fait les travaux "esthétiques" passent avant les travaux "urgents" parce que les travaux « esthétiques » ont été décidés par l’assemblée alors que les travaux « urgents » ont été reportés à une prochaine assemblée, ce vote semble avoir été fait conformément à la législation, l'assemblée est souveraine.......de plus les travaux "urgents" n’ont donc pas été abandonnés mais renvoyés pour "compléments d’informations"
le syndic a, dans la présente, aucun pouvoir pour ces travaux dits « urgents » car l’assemblée ayant pris la décision d’y pourvoir provisoirement, là également elle est souveraine.
On pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir appuyé les travaux « urgents » mais ceci est de la simple dialectique impossible à démontrer
en l'état le syndic a obligation d’exécuter les travaux décidés lors de cette assemblée qui sont en l'occurence les travaux dits « esthétiques », ne pas le faire pourrait lui être reproché.
Utiliser cet argument pour s’opposer à la décision de l’assemblée dans le but d’obtenir les travaux « urgents » soient fait me semble voué à l’échec.
Néanmoins le copropriétaire qui estime qu’il n’a pas l’usage de son lot et qu’il subit un préjudice par suite de non entretien des parties communes (infiltration par toiture par exemple) peut attaquer le syndicat pour trouble de jouissance…..je pense que c’est par ce biais qu’il faut obliger le syndicat à faire procéder aux travaux "urgents"
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:27:16
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Des travaux d'embellissement du parc, dites-vous, lidia!
Mais, bien sûr! Ne vous a-t-on jamais dit que:
"LE JARDIN.....EST LA VITRINE DU SYNDIC!" 
C'est fou, l'argent que l'on peut verser dans les copropriétés, pour l'entretien des espaces verts!
Et, il est vrai, que l'on se trouve souvent, avec des jardins bien entretenus et des toits percés! A quel article avez-vous voté ce projet? Etiez-vous majoritairement pour? Et vous-même, lydia, avez-vous voté pour ce projet? |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:40:36
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| c'est le cas, beau jardin avec fontaines etc. et toit fichu...j'ai voté oui à la décision d'entretien des allées mais non au reste (prix gonflés, on connaît la ruse)et voté aussi pour l'automatisation du portail (mais pour le devis le moins cher qui n' a pas été suivi, le conseil syndical étant majoritaire a voté pour le devis le plus cher , on connaît la suite)et j'ai voté pour les travaux urgents dans la toiture et la remise en état des sinistres provoqués chez le voisin (procédure en cours, expert judiciaire passé, la coprop traîne des pieds, les frais se cumulent...). |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 05:41:21
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lydia votre vote ne semble pas être majoritaire aussi ce que vous avez voté importe peu, ni par ailleurs ce qu'a voté le copropriétaire qui lui est victime du non entretien, si ce n'est dans le cas ou vous souhaitez vous opposer à la décision prise par l'assemblée et ceci par recours à une procédure juridique et dans ce cas il (vous ou le copropriétaire) faut que vous ayez voté "contre"
ce qui importe c'est ce qu'a voté le syndicat en assemblé, et non le Conseil Syndical ainsi que vous le précisez, même si celui-ci est majoritaire.....le Conseil Syndical n'a aucun pouvoir de décision, le seul pouvoir qu'il détient c'est de surveillance mais ceci vous ne pouvez l'ignorer.
il importe peu que l'assemblée favorise l'installation d'une fontaine fut-elle en marbre, ce qui importe c'est:
-quelle est la décision prise en assemblée,
-la décision est-elle prise à la majorité requise (si travaux d'amélioration ou sompteux la majorité est celle de l'article 26 et non 24)
-pour s'opposer à la résolution le copropriétaire s'est-il opposé par son vote, a-t-il introduit sa demande d'annulation dans les délais? quelle est réellement sa demande devant les tribunaux (annulation d'une résolution, ou faire les travaux urgents pour jouir normalement de son lot, ou encore se sert-il de l'un pour aboutir à l'autre)?
et le reste est du verbiage et vous subissez la loi de la majorité qui est la seule loi appliquable. |
Edité par - rkl le 14 févr. 2007 09:48:47 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 09:33:55
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rkl, c'est ce que je voulais répondre à lidia.
Mais depuis la loi SRU, il y a eu des changements dans les votes, art 25, 26....et, je n'ai pas eu le temps nécessaire pour faire les recherches et expliquer à lidia!
Certainement que le plaignant a voté contre! ou alors, il serait...grave! Ce qu'il va plaider, c'est le caractère "somptuaire" des travaux....qu'ils aient été ou non acceptés par l'AG!
Je dis et je répète, lidia, contactez le Conseil Syndical, d'autres copropriétaires, expliquez-leur que celui, en ce moment qui "commande", c'est le juge!
Gédéhem, je crois, vous l'a dit : un Syndic, ne commence jamais des travaux qui sont contestés au niveau du Tribunal!
En ce moment, il y a une procédure, vous êtes déjà entrain de payer des frais d'avocats de justice que sais-je?
Si le plaignant gagne, et que les travaux ont été faits, le Syndic va vous demander de les payer!
Le plaignant, conseillé par son avocat, va repartir en justice pour faire démolir ce qui avait été fait! (c'est quoi, au fait, lydia, ces travaux d'esthétiques???).
Donc le plaignant va repartir en justice! A nouveau vous allez avoir à payer des frais d'avocat etc...CE N EST PAS LE SYNDIC QUI VA PAYER L AVOCAT, C EST LA COPRO!
Peut-être alors, pourrez-vous, s'il y a quelqu'un de COURAGEUX, vous retourner contre le Syndic et invoquer sa CARENCE!pour recouvrer l'argent perdu à cause de cette honteuse négligence...le mot est faible! |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 14:11:53
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tout a été voté selon les nouvelles majorités requises : donc décision approuvé par majorité pour les travaux dans le jardin (rénovation des allées, création d'une aire de jeux, d'un petit parking pour les motos et cyclos) et par majorité ils ont voté contre les travaux dans la toiture et la remise en état suite aux sinistres.
Le copropriétaire ayant subi les sinistres (ce n'est pas moi heureusement !) a voté contre a tout et a saisi le TGI. Depuis deux ans il a aussi assigné le syndicat pour le problème des sinistres et de manque de réparation de la toiture à l'endroit où se trouve son appt. Il a obtenu un expert judiciaire, en ce moment l'expert judiciaire fait une injoction pour que le syndicat repare en urgence...mais le syndic et le conseil syndical dont plusieurs membres veulent "se venger", ralentissent les travaux (ils trouvent uniquement des entreprises en liquidation judiciaire, ou des artisans qui partent à la retraite etc). Ceci ddure depuis 4 mois !
On va tous payer pour cette mauvaise gestion. Ras-le-bol de vivre en copropriété et subir ce type de "majorités" maffieuses !
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 14:43:20
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| cette fois-ci le problème est bien posé.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 18:54:34
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A la lecture des indications complémentaires, il semble que le syndicat a fait fausse route. Il risque d'être déclaré responsable si les dégradations s'aggravent.
Dans ce cas se pose même le problème de la responsabilité personnelle des copropriétaires qui ont voté contre les travaux de sauvegarde urgente. Cette question de la responsabilité individuelle à raison du vote pointe à nouveau le nez et c'est à juste titre.
Ceci étant, affirmer " un Syndic, ne commence jamais des travaux qui sont contestés au niveau du Tribunal! " est totalement faux sous cette forme absolue.
La décision de faire ou ne pas faire n'est pas toujours facile à prendre mais il suffit de prendre l'hypothèse contraire dans le présent cas. La décision de faire les travaux du toit aurait été prise puis contestée judiciairement. Il est bien évident qu'un syndic normalement constitué n'aurait pas hésité à commander les travaux.
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