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LeNabot
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 Posté - 11 févr. 2007 : 13:31:25
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Article publié dans le journal l'independant du 02/02/2007.
Exemple Perpignan.
Moyenne des prix de présentation 2150 euros. (souce : cotation -immobilière).
Prix constaté dans l'article 1613 euros.
Les prix de l’immobilier varient beaucoup dans la région
La base de données des notaires "Perval" permet de connaître ces prix avec précision. Si beaucoup d’informations sont à l’usage des professionnels, des chiffres moyens ont été publiés sur la région et permettent d’établir des comparaisons.
Les prix de l’immobilier varient dans des proportions considérables sur le territoire national, surtout depuis que ce secteur a vu ses prix grimper rapidement dans certaines régions. C’est pourquoi le besoin s’est fait sentir de disposer de données statistiques fiables et détaillées. Pour répondre à cette demande, les notaires de France ont créé deux sociétés qu’ils contrôlent à 100%, B.I.E.N. pour l’Ile de France et Perval pour la "province".
Cette distinction est due au fait qu’en matière de prix, la région parisienne a pris les devants et galope en tête depuis longtemps. Mais la "province" s’est réveillée et enregistre, depuis quelques années, de belles progressions.
On peut en avoir une idée précise, grâce à "Perval" qui a engrangé depuis des années un certain nombre d’informations contenues dans les actes notariés, comme la description des biens et leurs prix. Il faut savoir que les 8454 notaires de France enregistrent, sans exception, toutes les transactions immobilières effectuées sur le territoire national et établissent chaque année plus de 4millions d’actes authentiques.
La base de données ainsi constituée est donc particulièrement étoffée et fiable. Elle permet aux notaires de disposer de références solides dont ils font bénéficier leurs clients lors de l’établissement des actes. Perval ne se contente pas d’enregistrer des données mais conçoit, produit et gère une gamme complète d’outils d’aide à l’évaluation immobilière. De plus, la société édite des statistiques et des indices des prix de l’immobilier (1).
Le système Perval a été présenté par la Chambre des notaires de l’Aude en novembre2006 et le 26janvier dernier par celle des P.-O.
Montpellier en tête
Si un certain nombre de chiffres sont réservés aux professionnels, d’autres ont été communiqués et permettent d’effectuer des comparaisons entre les cinq départements et entre les villes du Languedoc-Roussillon.
Il s’agit de prix moyens pour les maisons anciennes et les appartements anciens dans la période du 1er octobre 2005 au 30septembre 2006.
Comme il fallait s’y attendre, c’est dans l’Hérault, dont la préfecture est capitale régionale et qui accueille le plus grand nombre de nouveaux arrivants, que les logements sont les plus chers.
Ainsi, une maison ancienne de 5 pièces y vaut en moyenne 240070 euros. Les P.-O. avec 228450 euros arrive en seconde position et le Gard (217960 euros) en troisième.
L’Aude occupe la 4e place avec 177460 euros et la Lozère ferme la marche à 132050 euros. Quant au prix moyen d’un appartement ancien de trois pièces dans l’un des chefs-lieux de département de la région, Montpellier est en tête à 143480 euros. Nîmes se retrouve assez loin à 111160 euros, talonné par Perpignan à 110875. Carcassonne à 85420 euros est moins cher que Mende la Lozérienne, à 95370 euros.
Il reste de la marge.
Perval permet aussi de comparer les prix dans les villes de plus de 100000 habitants.
Ainsi, pour les appartements anciens, Perpignan avec son prix moyen de 1613 euros le m2 arrive en 28e position. La ville la plus chère (hors Ile-de-France) est Aix-en-Provence (3298 euros le m2) qui dépasse Nice (3219 euros) Toulouse est à la 8e place à 2271 euros, devant Montpellier (2210 euros). Mais rien n’est définitif car les notaires font remarquer que le Languedoc-Roussillon est situé entre deux zones où les prix sont beaucoup plus élevés: la Côte d’Azur et la province de Gérone.
Le système des vases communicants devrait faire le bonheur des uns et rendre encore plus difficile l’acquisition d’un bien pour les autres.
Bernard Rieu
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2007 13:35:07 |
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Scorpion
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1366 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 14:04:10
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| J'ai constaté une explosion récente des prix de présentation. Il y a un décalage de + en + important entre prix de présentation et prix de marché. En fait les spéculateurs prennent les annonces de seloger et PAP comme références, alors que les prix de vente réels sont bien plus bas, souvent de 20%. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 16:42:16
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Tout a fait d'accord.
Les prix annoncés sur seloger.com ou entreparticulier.com, voire visvastreat.com sont souvent plus chers de 20 à 30% que les prix sur le site de la fnaim.
A Beziers, on propose beaucoup d'investissements en immeubles anciens pour investisseurs avec des rendements de 12 à 15%, ce sont des loques, voire des hontes pour marchand de sommeil, sinon, les rendements les plus hauts annoncés sont rarement au dela de 6,5% à 7%, ce qui n'est pas raisonnable sauf pour des surfaces moyennes bien placées.
En surveillant une paire de site de la région, je vois que les propositions a prix trop élevées restent collées pendant plusieurs mois (plus de six, parfois neuf) sans correction. |
Festina lente |
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walt92
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670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 00:56:27
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Article publié dans le journal l'independant du 02/02/2007.
Exemple Perpignan.
Moyenne des prix de présentation 2150 euros. (souce : cotation -immobilière).Prix constaté dans l'article 1613 euros.
Encore une source de charlot pour comparer les choux et les carottes.
Walt92. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 08:06:19
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Citation :
Initialement entré par walt92
Encore une source de charlot pour comparer les choux et les carottes.
ça serait bien que vous épaississiez un peu votre pensée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 08:48:37
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sur Toulon, on constate egalement dans les ventes réalisées que les produits se vendent au prix marché, cad non pas sur la définition économique du marché mais sur le prix que veulent bien investir les acquéreurs. Et rien de plus.
Aussi les différences entre prix affichés et prix de vente peuvent atteindre facilement 20% pour les biens les plus spéculatifs et/ou l'agence n'a pas su/pu dire "non monsieur, à ce prix là je ne prends pas le mandat, vous êtes bien au dessus du prix marché" |
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SnoopyQuiASaNiche
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201 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 08:53:51
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Le cas de Perpignan est extrèmement intéressant car il ya encore 2 ans cette ville servait souvent d'exemple pour justifier la hausse des prix. De riches Espagnol(e)s venant des grandes métropoles Ibériques achetaient des mas dans l'arrière pays Perpignanais à des prix indécents.
Il serait intéressant de conserver les articles plus ou moins farfelus et étayés d'il y a 2-3 ans justifiant la flambée des prix dans cette région.
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walt92
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670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 09:12:01
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
Encore une source de charlot pour comparer les choux et les carottes.
ça serait bien que vous épaississiez un peu votre pensée.
une source de charlot = pas ou peu de représentativité, non dédoublonnée car les prix affichés varient selon la commission agence pour un même bien présenté par plusieurs intermédiaires.
les choux et les carottes = vous tirez une marge de negociation du delta entre prix "moyen" de presentation et prix réél de vente. Alors qu'une marge de négociation c'est forcement du cas par cas (selon les qualités/faiblesses du bien, les motivations/contraintes du vendeur ...).
Walt92 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 09:38:44
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Citation :
Initialement entré par walt92
une source de charlot = pas ou peu de représentativité, non dédoublonnée car les prix affichés varient selon la commission agence pour un même bien présenté par plusieurs intermédiaires.
Vous devez être compétent alors en matière de charlot. A ce que l'on sache les commissions n'ont jamais atteint 20 % du prix. Et cerise sur le gâteau, les statistiques des notaires incluent les frais d'agence. Vous avez dit "charlot" ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2007 09:39:12 |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 13:33:35
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Les prix ne pourront baisser enormément dans certain coin comme paris intra muros ou la constuction reste très limité. Comme la rareté fait le prix...
Maintenant on peu toujours prendre l'exemple de 91, mais en 16ans la population pasisienne a largement augmenté.
http://www.skyscrapercity.com/archive/index.php?t-169078.html |
Edité par - rcsc le 12 févr. 2007 13:49:27 |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 13:57:02
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La rareté du foncier n'est pas une assurance contre la baisse des prix. L'exemple de Tokyo est à mon avis le plus parlant. L'archipel Nippon (et Tokyo en particulier) est l'exemple typique d'un lieu où le foncier est extrèmement rare et donc cher. En 1990, Tokyo était la ville la plus chère du monde et de loin. En 15 ans, les prix ont été tout simplement divisés par 3. Dans l'hyper-centre de Tokyo, des baisses de 75% ont ruiné à vie des particuliers qui ont acheté en période de bulle et qui désormais sont enchaînés à vie pour le crédit d'un bien qui ne vaut plus grand chose.
Maintenant la démographie de Paris n'est pas celle que vous décrivez.
1975 : 2 299 830
1982 : 2 176 243
1990 : 2 152 423
1999 : 2 125 246
2004 : 2 142 800
Il y a eu ces 5 dernières années une petite embellie mais la tendance depuis 50 ans est fortement baissière. Contrairement aux idées recues, Paris est une ville repoussoir.
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 12 févr. 2007 13:59:11 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 14:31:46
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
....... Contrairement aux idées recues, Paris est une ville repoussoir.
Pas pour tout le monde |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 14:36:57
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
La rareté du foncier n'est pas une assurance contre la baisse des prix. L'exemple de Tokyo est à mon avis le plus parlant. L'archipel Nippon (et Tokyo en particulier) est l'exemple typique d'un lieu où le foncier est extrèmement rare et donc cher. En 1990, Tokyo était la ville la plus chère du monde et de loin. En 15 ans, les prix ont été tout simplement divisés par 3. Dans l'hyper-centre de Tokyo, des baisses de 75% ont ruiné à vie des particuliers qui ont acheté en période de bulle et qui désormais sont enchaînés à vie pour le crédit d'un bien qui ne vaut plus grand chose.
Maintenant la démographie de Paris n'est pas celle que vous décrivez.
1975 : 2 299 830
1982 : 2 176 243
1990 : 2 152 423
1999 : 2 125 246
2004 : 2 142 800
Il y a eu ces 5 dernières années une petite embellie mais la tendance depuis 50 ans est fortement baissière. Contrairement aux idées recues, Paris est une ville repoussoir.
Etait une ville repoussoir.
La démographie depuis 6/7 ans ne cesse de croitre.
De tt facon il faut que les prix baisse, deja que ca devient une ville de vieux.  |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 14:49:21
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rcsc,
Je pense que votre formule "était une ville repoussoir" est très excessif. Le petit boom des naissances entre 2000 et 2003 explique certainement l'embellie démographique depuis 6-7 ans.
Je rappelle que Paris comptait 2 850 189 habitants en 1954.
C'est un mouvement de fond depuis 50 ans. Je ne suis pas devin mais je ne crois pas à un véritable retournement de tendance sur ce point précis.
Ce phénomène n'est d'ailleurs pas uniquement lié à Paris. L'IDF est devenue aussi une région repoussoir. La population stagne en IDF uniquement grâce aux naissances mais le solde départ/arrivée en IDF est négatif depuis plusieurs années. L'étude de L'INSEE sur ce sujet est d'ailleurs tout à fait intéressante.
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 15:14:30
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La population augmente depuis quelques années c'est un fait sur lequel nous semblons être d'accord. Le fait est donc qu'il faut loger plus de monde ou du moins les entasser un peu plus.
La crise du logement n'est elle pas plus importante à paris que dans n'importe ou en france?
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 16:11:13
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Je crois qu'on est un peu hors sujet la. La demographie n'aura un impact que leger sur les prix s'ils augmentent encore.
Les appartements parisiens s'ils continuent a augmenter ne s'adresseront plus aux parisiens qui gagnent des clopinettes par rapport à l'achat d'un 3 pieces.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 17:12:55
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Citation :
Initialement entré par rcsc
Maintenant on peu toujours prendre l'exemple de 91, mais en 16ans la population pasisienne a largement augmenté.
Le "largement" est un mot de trop.
En observant les chiffres cités par vos contradicteurs, le "largement" est évalué par exemple entre 1999 et 2004 à exactement 0,83 % pour cinq ans.
Il faudra peut être arrêter de raconter n'importe quoi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2007 17:15:58 |
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PASTICHE
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:09:30
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Evitons les généralités.
banlieu sud de paris 94
moyenne de négo 5,2%. il faut dire qu'un F3 se vend aux allentours
des 200 000 €!! Attention je prends comme stats les ventes réalisées dans mon cabinet sur le dernier trimestre.
de plus bien certains vendeurs refusent malheureusement toute négo. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:48:26
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
une source de charlot = pas ou peu de représentativité, non dédoublonnée car les prix affichés varient selon la commission agence pour un même bien présenté par plusieurs intermédiaires.
Vous devez être compétent alors en matière de charlot. A ce que l'on sache les commissions n'ont jamais atteint 20 % du prix. Et cerise sur le gâteau, les statistiques des notaires incluent les frais d'agence. Vous avez dit "charlot" ?
LeNabot,
Il ne faut pas lire trop vite.
J'ai dit que le fichier ne pouvait être dédoublonné car un même bien peut être présenté avec une commission de 4%, ou de 5% voire un net vendeur differend (en fonction de chaque mandat). C'est pour cela qu'en lisant Seloger.com ou consors, on peut lire 4 annonces (parfois plus) pour le même bien avec des caractéristiques légèrement différentes.
Ne faites pas d'indigestion de gateau car selon la méthodologie INSEE
http://www.indices.insee.fr/bsweb/html/F/LogementsAnciens.pdf
la commission agence est exclue des indices.
PS: c'est marrant comme vous prenez pour vous le "charlot" qui qualifiait la "compil" de Cotation Immobiliere. Vous avez des actions dans ce site, ou bien ?
Walt92
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 19:05:33
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Citation :
Initialement entré par walt92
Ne faites pas d'indigestion de gateau car selon la méthodologie INSEE
http://www.indices.insee.fr/bsweb/html/F/LogementsAnciens.pdf
la commission agence est exclue des indices.
On parle de la méthodologie des notaires. Soyez attentif. Et le prix est celui qui est déclaré dans l'acte. Prix déclaré au fisc donc. Et comme la majorité des transactions se fait "commissions charge vendeur" c'est donc tarif plein pot, ce que paye l'acquéreur, l'assiette des taxes de mutation. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2007 19:07:13 |
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walt92
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670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:51:01
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
Ne faites pas d'indigestion de gateau car selon la méthodologie INSEE
http://www.indices.insee.fr/bsweb/html/F/LogementsAnciens.pdf
la commission agence est exclue des indices.
On parle de la méthodologie des notaires. Soyez attentif. Et le prix est celui qui est déclaré dans l'acte. Prix déclaré au fisc donc. Et comme la majorité des transactions se fait "commissions charge vendeur" c'est donc tarif plein pot, ce que paye l'acquéreur, l'assiette des taxes de mutation.
Indice INSEE = indice des Notaires.
Quelle est votre source sur une méthodologie différente que celle que j'ai présenté pour l'INSEE.
Walt92 |
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Les marges de négociations sont énormes (> 20%).
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