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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 12 févr. 2007 : 11:25:51
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du nouveau dans l'actualité jurisprudentielle : une très intéressante analyse publiée sur le site Jurisurba d'un récent jugement de la CAA de Versailles conclut que: Citation :
"la surface minimale nécessaire à la constructibilité d’un terrain bâti y reste attachée et ne peut donc pas être ultérieurement utilisée pour constituer, par sa division, un autre terrain constructible".
Elle contredit certaines de nos affirmations antérieures sur la distinction division/construction... et je serais curieux d'en connaitre les conséquences sur la mise en place d'un permis groupé préalable à division quand, comme c'est le cas dans cette décision, le POS est intelligemment rédigé.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 12:57:06
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| Très intéressant, merci. |
Cordialement,
Romain |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 17:05:27
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ça me semblait du pur bon sens,
mais on n'était tous du même avis.........
les juges nous ont mis d'accord! |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 00:21:48
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Bonjour,
je vous soumet ce cas que j'ai déjà exposé dans un autre fil.
Le POS d'une commune prévoit une surface minimale des terrains de 400 m² pour construire. "Cependant, pour être constructibles dans le cas d'opérations entraînant une division parcellaire, la superficie des parcelles après division ne pourra être inférieure à 500 m²" (dixit le POS)
Soit un terrain A de 800 m². A priori, ok, le proprio peut pas faire deux terrains de 400 m² pour 2 constructions car division. Mais qu'en est-il du cas suivant:
1) Une unité foncière constituée de 2 parcelles mitoyennes, une B de 300 m² (terrain nu non-issu d'un détachement) et une A' de 100 m², cette dernière provenant d'un détachement de la parcelle A (de 800 m²). Cette unité foncière de 400 m² suffit-elle pour construire ou bien faut-il 500 m² ?
2) s'il faut bien 500 m² dans le cadre de cette opération (permis sur l'unité foncière), est-ce toujours le cas au bout de 10 ans après le détachement de la parcelle A' de 100 m² ? (sachant que dans de nombreux cas, ce délai de 10 ans "éteint" la notion de détachement: cf succession de divisions sans lotir, contrôle densité résiduelle...)
Merci beaucoup pour vos réponses.
ps: dsl de reposter cette question, mais elle me semble plus à sa place dans ce fil. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 00:33:38
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voilà un élément de réponse:
CE, 24 nov 2003, n°243536
compléter un terrain B par une parcelle A' détachée d'un terrain A mitoyen ne fait pas appliquer à l'unité foncière (B+A') les dispositions du POS sur la surface minimale des terrains en cas de division car il n'y a pas d'unité foncière supplémentaire créée. C'est donc tout à fait possible et légal:
- dans la mesure où l' "amputation" de la parcelle A' du terrain A ne rend pas la construction existante sur ce dernier illégale par rapport aux règles d'urbanisme (surface minimale, SHON existante...)
- peu importe que le terrain B initial soit inférieur à la surface minimale pour construire (300 m² < 400 m² dans mon cas pratique)
(l'arrêt du CE en lien est muet sur ce point mais il semble que ça n'ait aucune importance dans la mesure où les règles du POS "classiques" sur les superficies minimales (pas celles sur les divisions) vont s'appliquer à l'unité foncière créée (B+A' dans mon cas))
C'est ce que j'ai compris. donc dans mon cas pratique, 400 m² suffirait pour construire sur l'unité foncière créée (B+A'): qu'en pensez-vous ?
Merci beaucoup.
***Modérateur***
Modification de l'insertion du lien. |
Edité par - kace le 21 févr. 2007 13:23:12 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 15:38:22
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Je pense que vous avez raison.
Je pense également que la JP de la CAA de Versailles est assez particulière car le POS en question prévoyait expressement qu'à l'issu d'une division foncière, le terrain duquel on a détaché une parcelle pour construire ne doit pas présenter une superficie inférieur à x m².
La plupart du temps l'article 5 se borne à indiquer que pour etre constructible le terrain doit présenter x m², sans réglementer la superficie après division. Or, dans ce cas, il me semble que la JP Campero du CE http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JGXAX1987X10X0000063007 est désormais caduque et que l'on peut regénérer des droits à construire via des divisions successives (tel était précisémment l'objet de l'abrogation de l'article L.111-5 du CU par la loi SRU).
Bien cordialement,
Vincent |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 16:33:23
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Merci de votre réponse.
Oui, la question demeure pour la JP Campero qui semblait devoir disparaître avec la loi SRU, mais la particularité du cas d'espèce CAA Versailles (POS prévoyant la surface après division) ne permet pas d'affirmer une résurgeance de cette JP Campero.
Pour en revenir à mon cas (désolé d'être un peu égoïste  ) où le POS prévoit également la surface des parcelles après division, vous partagez donc mon analyse (qui est celle du CE dans le lien de mon précédent post CE. 24 novembre 2003), et ce même si la parcelle "de base" à laquelle est ajoutée une parcelle détachée est inférieure au 400 m² exigés par le POS (l'unité foncière créée par "fusion" fesant bien elle 400 m², ce qui me semble bien être la seule condition nécessaire compte tenu de la JP CE. 24 novembre 2003, Morrisey, req. n°243.536 précitée compte tenu qu'aucune unité foncière supplémentaire n'a été créée) ??
Merci beaucoup
PS: 1) le recours contre une illégalité d'un PC sur ces thèmes est-il toujours enfermé dans le délai de 2 mois sans pouvoir considérer le permis comme obtenu par fraude et donc la construction illégale même après l'extinction des délais ? (après tout, si la commune vous délivre le PC, le pétitionnaire n'est pas censé savoir si une parcelle détachée antérieurement avait rendu la parcelle d'origine du détachement illégale)
2) le délai de 10 ans sur ces thèmes (superficie minimale après division) joue-t-il en faveur d'un extinction de la notion de division ? |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 16:40:15
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ben oui je pense que vous avez raison. Que dire de plus ? Cette question est cependant complexe et l'on pourrait tjs soutenir le contraire
Citation :
1) le recours contre une illégalité d'un PC sur ces thèmes est-il toujours enfermé dans le délai de 2 mois sans pouvoir considérer le permis comme obtenu par fraude et donc la construction illégale même après l'extinction des délais ? (après tout, si la commune vous délivre le PC, le pétitionnaire n'est pas censé savoir si une parcelle détachée antérieurement avait rendu la parcelle d'origine du détachement illégale)
Oui. Sauf fraude, cad hypothèse où le terrain n'aurait pas présenté une superficie minimale compte tenu des divisions successives, où le pétitionnaire connaissait cette circonstance mais l'aurait sciemment cachée aux services instructeurs. Dans ce cas, l'oin peut demander au maire de retirer le PC, même affiché, même passé un délai de 4 mois, puisque fraus omnia corrumptit
Citation :
le délai de 10 ans sur ces thèmes (superficie minimale après division) joue-t-il en faveur d'un extinction de la notion de division ?
Pardon ? |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 19:23:05
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Citation :
Initialement entré par vinzz
ben oui je pense que vous avez raison. Que dire de plus ? Cette question est cependant complexe et l'on pourrait tjs soutenir le contraire
oui, merci pour vos réponses, vinzz : l'arrêt du CE. 24 novembre 2003, Morrisey est effectivement clair et incontestable mais si je vous reposais la question, c'était sur le fait que, contrairement au cas d'espèce de l'arrêt, ma parcelle initiale avant rattachement ne fait pas le minimum exigé par le POS de façon générale, classique (hors cas de surface après division)(à savoir <400 m²).Le rattachement, dans ce cas, a pour but d'obtenir cette surface minimum .Dans l'espèce de l'arrêt, ce rattachement a pour but d'augmenter la shon, la surface avant rattachement étant suffisante pour construire (>200 m²).
A priori, d'après l'arrêt et en toute logique, ça ne devrait strictement rien changer au principe de non-création d'une nouvelle unité foncière et donc de non-application de la surface minimale pour les parcelles issues de division prévue par le POS, mais c'était sur ce point que je vous re-sollicitais.
Citation :
le délai de 10 ans sur ces thèmes (superficie minimale après division) joue-t-il en faveur d'un extinction de la notion de division ?
En fait dans de nombreux sujets sur les détachement (période pour refaire une division sans lotir, période pour calcul shon résiduelle), j'ai lu ce délai de 10 ans. Je voulais juste savoir s'il existerait, ce dont je doute, une prescription décennale en matière de détachement, qui ferait qu'au bout de ce délai, toute notion de détachement d'une parcelle donnée disparaitrait ainsi que les diverses règles d'urbanisme résultant de cette division (la parcelle redeviendrait "classique", non détachée)
Merci beaucoup.
PS: tous les avis (wroomsi, mout, larocaille, vinzz.....) sont vraiment les bienvenus sur le cas que j'ai exposé.
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Edité par - kace le 21 févr. 2007 19:38:08 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 19:49:56
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| kace, sur ce sujet précis (comme sur d'autres d'ailleurs !), je laisse à Vincent le soin de répondre : c'est apparemment vraiment son dada !!!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 19:58:35
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
kace, sur ce sujet précis (comme sur d'autres d'ailleurs !), je laisse à Vincent le soin de répondre : c'est apparemment vraiment son dada !!!!!
lacheur !  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 20:02:54
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kace,
Le délai de 10ans concerne le droit de détacher une parcelle d'un propriété déjà construite sans que cela constitue une division.
Il faut dans ce cas que le bâti ait plus de 10 ans.
Cela ne me semble rien changer dans votre cas.
Puisqu'on en est à phosphorer sur le sujet, et que les fameuses règles du PLU que j'avais mentionnées dans un fil traitant du même sujet m'"interrogationnent" beaucoup, voici deux cas qui peuvent aussi être intéressants:
Supposons une propriété A de 800m² et une propriété B de 800m².
Surface mini pour construire = 400m²
Règle du PLU: Obligation de 500m² mini pour construire sur une parcelle issue d'une division.
Cas 1:
A détache 300m², B détache 100m²
Le tout est acheté par X qui n'a pas le droit de construire (cf PLU).
X concède un bail emphytéotique sur les 400m² à C.
C a-t-il le droit de construire?
Cas 2:
A et B décident de remembrer leurs parcelles via un AFUL (pardon wroomsi!)
Résultat du remembrement: A = 500 m², B=700m² et il reste une parcelle de 400m² qui est vendue à C.
C a-t-il le droit de construire?
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 20:10:55
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heu, disons Larocaille que le cas que j'ai exposé me concerne de près (en tout cas ses conclusions) sans intention de "phosphorer" , c'est pour cela que je tiens à vos analyses sur ce cas concret, qui, depuis que j'ai pris connaissance de l'arrêt Morrisey (CE, 24/11/03, lien plus haut) me semble plus clair: a priori 400 m² dans mon cas suffiraient car dispositions du POS sur les parcelles issues de division non-applicables. Qu'en pensez-vous ?
Sur vos questions purement théoriques, j'avoue facilement ne pas avoir la connaissance suffisante des baux emphytéotiques et AFUL (??) pour pouvoir répondre.
a priori, pour faire simple, si une unité foncière supplémentaire est créée, les dispositions (surfaces minimales) spécifiques en cas de division s'appliquent. pas si le détachement ne sert qu'à compléter une parcelle mitoyenne (sous réserve du respect des règles d'urbanisme appliquées à la parcelle d'origine du détachement)
cf le lien posté par wroomsi en début de fil:
Citation :
les prescriptions relatives à la surface des terrains issus d’une division parcellaire ne seraient pas opposables à une telle opération qui ne modifie en rien le nombre d’unités foncières existantes (CE. 24 novembre 2003, Morrisey, req. n°243.536).
Merci |
Edité par - kace le 21 févr. 2007 20:18:18 |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 20:31:55
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ben, en fait, la réponse est clairement donnée par le dernier paragraphe du lien objet de ce fil:
Citation :
Et l’on peut penser que cette solution rendue en matière de division parcellaire est transposable à l’opération qui consisterait à acheter une bande d’un terrain voisin bâti de sorte à constituer un nouveau terrain constructible lorsqu’elle a pour conséquence de rendre le terrain bâti non conforme aux prescriptions qui lui sont applicables ; si ce n’est que les prescriptions relatives à la surface des terrains issus d’une division parcellaire ne seraient pas opposables à une telle opération qui ne modifie en rien le nombre d’unités foncières existantes (CE. 24 novembre 2003, Morrisey, req. n°243.536).
Comme dans mon cas, le terrain bati origine du détachement reste très largement conforme (très grand, shon résiduelle), et qu'il n'y a pas d'unité foncière supplémentaire créée: pas de souci, la surface du POS applicable est celle "classique", pas celle augmentée pour les divisions. cela me semble clair. |
Edité par - kace le 22 févr. 2007 22:54:48 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 20:59:14
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Là je ne vous suis pas totalement, kase.
Le fait de détacher 300m² de A en y adjoigant 100m² de B a bien pour objet de constituer une nouvelle unité foncière.
En supposant que vous soyez propriétaire des 300m² bien avant l'opération, je ne sais pas combien de temps il vous faudra attendre après cette première acquisition pour rentrer dans le cas de la JP. Peut-être 0 ou peut-être 10ans ????
Ce qui me fait tiquer, c'est que les opérations soient concomitentes, mais j'ai peut-être tort.
Si j'ai exposé précedement les deux cas un peu tirés par les cheveux, c'est parce qu'ils peuvent constituer des échapatoires.
Dans le cas 2, c'est quasi certain que les 400m² sont constructibles, car le remembrement est réputé se faire sans division.
Pour le cas 1, je m'interroge car le bail emphytétique a pour effet de séparer la propriété du sol du droit d'en user. Ce droit d'en user n'est pas soumis aux turpitudes des divisions et cessions. Voici un exemple de ce qui en résulte:
Le détenteur d'un bail emphytéotique se voit accorder un PC stipulant la cession gratuite d'une partie du terrain à la commune. Après construction, la commune n'obtiendra jamais le morceau de terrain car l'emphytéote n'en est pas propriétaire.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 21:48:14
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non, dans mon cas, larocaille, le terrain de 300 m² n'est absolument pas issu d'une division (ou alors de la nuit des temps, environ 1930, bien bien avant le POS , mais tout terrain est issu d'un détachement si on remonte assez loin dans le temps ).
seule la bande de 100 m² est issue d'un détachement d'un terrain mitoyen. donc, on reste bien après l'opération à 2 unités foncières, d'où l'application de la JP Morrisey.
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Edité par - kace le 21 févr. 2007 21:58:12 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 21:58:11
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Bon, hé bien alors, c'est gagné.
Cordialement. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 20:00:36
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bon, et bien merci: vinzz: oui ; larocaille: oui
Mout, qu'en pensez-vous ? |
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