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 Sujet  |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 15 févr. 2007 : 10:35:39
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bonjour,
le contexte:
une personne sous tutelle qui n'occupe plus son appartement (raison sanitaire).
cette personne est celibataire et sans enfants.
les seuls héritiers potentiels (hors testament possible) sont des frères et soeurs , donc heritiers non reservataires.
dans ces heritiers potentiels et non reservataires , des personnes sans descendance et personnes avec descendance (au nombre de 3).
une branche (le frere vivant avec descendence d'un enfant), cet enfant est le tuteur , et ce tuteur en hierarchie descendante à des enfants.
une branche representée par un descendant unique (le pere et frere de la personne sous tutelle est decede), cette descendance representée a elle aussi des enfants.
une derniere branche representé par trois descendants (la soeurs de la personne sous tutelle étant décédée et ayant les trois enfants) , ces trois enfants ayant à leur tour des descendants dans la hierarchie descendante.
d'autres branches (frere et soeurs) celibataires ou veufs (representant direct) et sans descendance.
pour des raisons evidentes , financières et de contexte à risque de location ,ce logement n'avait et n'a aucune raison d'être proposé à la location à un etranger à la famille.
pour des raisons evidentes de succession potentielle , il ne faut pas non plus engager une location a quiconque pour bail loi de 89.
cet appartement est dans la zone parisienne ou le logement est deficient , à des prix peut normaux ...
ma question :
la personne tuteur ayant un lien de parente avec la personne sous tutelle d'une part et non representant heritier potentiel puisque son père vivant est le representant de sa branche peut elle faire , et si oui ou non , quels sont les conditions pour ou contre , à réaliser un bail ( à proposer au juge des tutelles) pour le compte d'un de ses enfants qui veut poursuivre des études sur paris et ou les conditions de logement ne sont pas favorables.
il doit être argumente , que le loyer qui pourrait être propose ne serait pas celui du marché , car un etudiant n'a pas besoin d'un f3, que la personne s'engage en toute responsabilite de caution et autres responsabilité, proposerait un loyer avec bail à titre precaire si necessaire pour justifier une prix en dessous du marche et cette seule location possible , apporterait un produit financier , certes moins important qu'une location au prix du marché , mais un apport qui n'existe pas à ce jour puisqu'il ne faut envisager de louer dans une autre condition (autrement dit , c'est un moyen de rapporter un produit annuel de 5-6000 euros , sinon rien).
afin de ne pas laiser la succession potentielle , il serait étudié la solution de bail precaire , durée , ou principe de location période etudiant .
il faut dire que l'appartement est rempli des affaires personnelles et inventorié et il n'est pas envisageable de tout sortir pour aller les placer chez un garde meuble.
il n'est pas envisageable de faire de la colocation ,les risques que cela comporte par rapport à la succession et au contenu de l'appartement ainsi que pour le respect de la personne sous tutelle.
bref dans tout ce contexte et pour un jeune etudiant qui cherche à se loger à des conditions correctes qui ne trouve rien et pour lequel il y a un logement vide qui ne rapporte rien , ce serait une affaire intérressante pour les deux partis , sachant que par ailleurs il paraît indescent de voir des logements vides et que d'autres en cherchent.
proposer un loyer correct mais pas pour un f3 ( un studio suffirait), donc voir à justifier l'inutilisation de certaines pièces (pas besoin de plusieurs chambres ou autres espaces).
garantie vis a vis de la succession de liberer selon les conditions à stipuler (mais garantir une saison universitaire annéee par année)
fait un produit non négligeable à la personne donc dans les comptes de la succession (peu importe a qui reviendra la succession)
dans l'opération il y a 7 branches en heritiers non reservataires dont 5 en premier rang (frère ou soeur) et deux en representation au nom de soeur disparue.
les 5 premiers rang sont tout a fait d'accord que ce jeune (de la famille accède au logement même à titre gratuit)
pour les personnes venant en representation , la question n'a pas encore été posée et ne l'avait pas été du fait de non premier rang et avec une branche representée par des multiples (au nom d'une personne)
alors la question finale :
-est il possible de faire quelque chose pour ce jeune , qui est enfant du tuteur sachant qu'il n'est pas question de poser problème à une succession potentielle mais dont l'existance d'un testament fait que ce ne sera pas le droit commun ,
- la bonne fois du tuteur à financer et se porter garant et caution mais à des conditions raisonnables ( donc d'une entente de famille et non pas une course aux marché de la location
- que les representant au premier rang sont tous d'accord pour faciliter la vie à ce jeune , puisque eux estime n'avoir rien à attendre vu leur age
-les personnes venant en rang inferieur et donc en nombre multiple par represenatnt peuvent il s'y opposer ?
-en dernier lieu , si quelquechose de raisonnable pouvait être propose au juge des tutelles , un rapport annuel 5-6000 euros avec les garanties familiales sinon rien avec en parrallèle eviter tout problème le jour d'une succession , mais dont je le repète , il n'y a aucun heritier direct , mais seulement des héritiers collatéraux et non reservataires.
merci par avance pour toutes les suggessions et informations qui pourront être données.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 15:30:08
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sans vous répondre en matière de droit des successions, droit de la famille, et tutelle,et droit fiscal (car possibilité de requalification en donation déguisée...) je n'aborderai que le droit immobilier.
il ne peut être établi qu'un bail loi 89 (location vide) ou un bail meublé....
le bail précaire n'existe pas en matière d'habitation |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 17:39:22
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nefer
je m'etais donc mal exprimé, alors je complète.
oui il ne peut y avoir que bail meublé ou location vide.
une autre solution serait peut être de donner une indemnité d'occupation mais dans ce cas il n'y aura pas APL je suppose car pas de bail dans cette solution.
un bail avec durée precise est un bail certes, mais donne la precarité par la durée fixée.
quand je dis précaire, c'est le fait d'insister sur un plan , ne pas lancer un bail (location vide) 3-6-9 sans penser à la succession et pour le cas de l'étudiant , une proposition serieuse serait de lui donner la possibilité de faire par periode universitaire (8 mois) .
donc si pas succession de lancée, alors reprendre une période de 8 mois l'année suivante ou alors faire une reconduction dès la fin de la premiere periode.
je ne connais rien à la location meublé. et les consequences.
c'est dans ce sens que je dis precaire donc j'ai pu glaner de l'info qui permettrait cette approche et le fait de dire "on fait un bail à duree limitée = 2ans ou on limite par periode donc que l'etudiant repart avec ses affaires et revient ensuite peut lui donner le statut d'occupant précaire" d'ou un loyer à la revision.
pour ce qui concerne le calcul du loyer, je pense qu'il peut y avoir une discussion en famille à condition de s'entendre(les non reservataires, les collateraux direct y sont favorables, même gratuit, le risque c'est les nombreux venant en representation d'un collateral decedé mais ayant donc laisse descendance) mais normalement un non reservataire ne peut pas reclamer quoi que ce soit à l'ouverture d'une succession si je ne me trompe.
par ailleurs , quelqu'un peut etre logeé à titre gratuit , mais cette solution n'est pas envisagée pour respect de tous et de ne pas tomber dans l'abus, le raisonnable c'est de proposer un loyer correspondant à ce que cet etudian est capable de mettre , et qui plus abonde la caisse "succession".
pour votre notion de requalifiquation de donation deguisée, je ne comprends pas , il n'y a pas donation mais simplement la possibilite de faire loger une personne pour une periode, du reste , la personne sous tutelle , si elle avait toutes ses capacités se serait fait un plaisir d'accueillir le jeune et à titre gratuit.
le but etant de ne pas chercher du gratuit, mais selon une possibilite qui ne pourrait pas avoir de refus du juge, sachant qu'en payant un loyer , cela abonde des ressources et que dans l'esprit de bail "durée limitée ou encadrée" , cela permettrait de faire rendre le loyer plus bas , d'autant si il comportait une clause de liberation à fin de periode universitaire si ouverture succession ou par engagement moral des parties.
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un tuteur peut il faire un bail et condition ?
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