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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 15 févr. 2007 : 14:58:20
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Quel est le travail supplémentaire pour la comptable du syndic d'avoir un compte séparé, et non un compte individualisé ??
merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 16:17:08
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Si vous posez la question à propos d'une complément d'honoraires demandé par le syndic, ne perdez pas votre temps. Ce complément d'honoraires ne correspond à aucun travail supplémentaire précis (bien que la méthode soit un peu plus astreignante).
Le montant actuel des honoraires de gestion courante de votre syndic est inférieur à ce qu'il devrait être. Il complète avec la rémunération des fonds déposés sur le compte unique.
Quand il lui faut passer en compte séparé, il lui faut bien revenir au montant normal des honoraires. Il ferait mieux d'expliquer les choses clairement telles qu'elles sont.
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Edité par - JPM le 15 févr. 2007 16:18:17 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 17:27:08
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Je ne parle pas des honoraires supplémentaires prohibitifs demandés pour un compte séparé obligatoire mais de la réponse de la comptable ce matin sur une charge de travail plus importante pour un compte séparé.
A vous lire, aucunes charges de travail supplémentaire.
Vu la tenue des comptes de copropriété, les honoraires de gestion courante payés sont plutôt supérieur à ceux qu'ils devraient être. |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 20:55:49
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Bonsoir philippe388,
Certains argumentent les contraintes suivantes quant à l'utilisation d'un compte bancaire séparé dans un syndicat de copropriétaires : - Augmentation du nombre de chèques à établir (au lieu d'un chèque par fournisseur, il y a un chèque par immeuble et par fournisseur) ;
- Plus de documents à mettre sous pli ;
- Augmentation du nombre de stock de chéquiers (au lieu de quelques uns, un par immeuble) ;
- Risque d'utiliser un mauvais chéquier pour un mauvais immeuble;
- Plus de rapprochements bancaires à effectuer ;
- Impossibilité de compenser des éventuelles insuffisance de trésorerie d'un immeuble par les autres ;
- Risques d'agios ;
- L'absence de contrôle par un commissaire au compte ;
- et bien d'autres...
Pour ma part, ces argumentaires ne résistent pas à l'analyse.
En effet, il convient de rappeler : - Que les chèques sont imprimés par ordinateur ;
- Qu'il existe des machines sous plis qui servent également pour d'autres documents volumineux ;
- Que des logiciels comme ARAMIS, BDI, LOGIC permettent de fabriquer des chèques à partir d'un fond de page et d'imprimer même la bande CMC7 (les chiffres en bâton en bas du chèque), le numéro de compte, le numéro de chèque... Regarder ce lien par exemple : http://www.h2i.fr/Logiciels/aramis_plus_8.htm ;
- Que X rapprochements bancaires de quelques lignes sont bien plus commodes à effectuer qu'un seul comportant X fois plus de lignes.
- Il n'est pas permis de payer une facture lorsque la trésorerie est insuffisante qu'un immeuble possède ou non un compte séparé ;
- que le paiement par virement est un moyen bien plus sûr que le chèque ;
- Quant au contrôle des comptes du syndicat par le commissaire aux comptes chargé des comptes des administrateurs de bien, je ne résiste pas au plaisir de vous rappeler un échange sur ce forum que j'avais eu en 2003 avec, entre autre, Zjuto : Le compte séparé : des garanties inférieures ?
Par ailleurs, les copropriétaires ne devraient-ils pas s'interroger d'avantage lorsque un grand nombre de professionnels se concentrent entre les mains de grands groupes bancaires et financiers ?
Cordialement. |
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
Edité par - clemouel le 15 févr. 2007 20:58:00 |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 22:08:10
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tout à fait d'accord avec clemouel.............un bemol seulement nous avons un chequier par SDC optant pour le compte separe et cela est assez dur à gerer pour ma petite comptable.
La multiplication des chequiers peut rendre le boulot un peu plus penible.
Mais c'est tout et ce n'est pas la fin du monde. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 22:33:06
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hello Clemouel,
Oui nous avons un logiciel et evidemment nous reglons exclusivement par virement !
Il est clair que les arguments contre le compte separe ne tiennent pas.
99,9 % de mes ensembles immobiliers sont en separe ! |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 22:58:34
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Air Jordan,
Chapeau bas pour les 99,9 % de vos copropriétés en compte séparé  .
Par ailleurs, j'ai du mal à comprendre que pour votre "petite" comptable cela soit dur à gérer un chequier par Syndicat de Copropriété (SDC) si votre agence règle "exclusivement par virement !".
Selon vous, pourquoi une très grande partie de vos confrères défendent becs et ongles le compte bancaire unique / pivot ?
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 23:24:25
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Bah vous savez Clemouel ma comptable rale toujours un peu pour rien 
Nous payons effectivement par virement mais certains fournisseurs ponctuels que les coproprietaires selectionnent sont payés par cheques .......d'où la frustration de ma comptable.
Mais nous sommes une petite structure et tres sincerement les plus gros cabinets ne perdraient pas de temps s'ils acceptaient une gestion par compte separé.
Pourquoi mes confreres preferent ils une gestion par compte unique ?
Vous connaissez les raisons principales.
Il en existe certaines autres que je ne developperai pas sur ce forum !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 00:01:07
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Chapeau bas, oui ! Mais Air Jordan n'est pas le seul syndic en France à gérer tous ses syndicats par compte séparé.
Par ailleurs, indépendamment de la rémunération des fonds déposés, il est évident que le compte unique avec sous-comptes est techniquement la solution la plus facile à manier.
On peut penser qu'un texte législatif bien cogité et pas bien long pourrait fixer le régime spécifique d'un compte à sous-comptes assurant aux syndicats administrés par un syndic déterminé toutes les garanties du compte séparé.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 00:02:48
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De clemouel
"L'absence de contrôle par un commissaire au compte "
Un "commissaire aux comptes" intervenant dans une entreprise ou chez un syndic ne contrôle pas la "gestion" mais la sincérité des opérations et de la situation présentée.
Il opére par sondage en apportant "toute les diligeances nécessaires" selon la formule consacrée.
Il s'assure de la réalité d'une facture et de son paiement, peut lui importe ce qu'elle contient si cela concerne l'entreprise.
Il contrôle la trésorerie. etc.
Pour un syndicat ce qui importe c'est un contrôle de la gestion.
De Air Jordan:
"Vous connaissez les raisons principales."
La principale c'est que ce genre de fonctionnement leur permet de percevoir "légalement" des intérêts non négligeables...un peu moins actuellement où les taux sont bas...
" tres sincerement les plus gros cabinets ne perdraient pas de temps s'ils acceptaient une gestion par compte separé"
Grand merci à Air Jordan pour sa sincérité.
Je pense de même d'autant que maintenant la possibilité d'imprimer la "bande CMC7" ne nécessite plus le recours à différents carnets de chèques.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 09:14:42
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le compte séparé est obligatoire, le CS peut facilement faire tous les rapprochements bancaires ( ce qui est impossible avec un compte individualisé)et contrôler au mieux le syndic.
Je ne supporte pas le fait que l'on m'oppose les arguments suivant:
- plus de chèques à établir - faux
- plus de chéquier - et alors
- un travail supplémentaire pour la comptable, c'est son travail et on pourra admettre des honoraires supplémentaires si ce travail supplémentaires est réel.
- les risques d'erreur - ils sont déjà si nombreux - argument non recevable
- compenser les trésorerie - totalement anormal
- que fait le commissaire au compte ici ?
- erreur de chéquier - non recevable
- plus de courrier - ce n'est que du travail
j'ai regardé le nombre de chèques par an, entre 60 et 80 en moyenne, quel énorme travail !!! La mission du syndic est de gérer une copro. et les mouvements comptables, mais aussi de visiter la copro, de suivre les travaux, de négocier les devis et contrats divers, ce travail ( dans notre copro. n'est plus effectuer). Notre syndic nous a annocé hier qu'il allait facturer des heures supllémentaires pour ces missions, ( qui sont dans la gestion courante) Nous refusons naturellement.
Si le seul argument est un peu plus travail supplémentaire ( à démontrer), il faut embaucher. Mais naturellement ceci n'est pas la raison du refus d'appliquer la loi ( encore une fois), Quid des interêts pour le syndic, Quid de leur comptabilité si obscure.
hier notre syndic nous dit que nous étions leur clients !!! rappelons ici qu'ils sont nos mandataires, les fonds gérés sont l'argent des copropriétaires et non le leur, nous devons exiger une totale clareté sur la gestion de notre argent. Nous sommes leur patron et nous avons la possibilité de les révoquer chaque année, ne l'oublions pas. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 11:18:00
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oui, certes mais si ses honoraires sont au ras des paquerettes l'attitude de votre syndic peut etre comprehensible !
vous pouvez avoir un syndic discount si vous voulez mais vous ne serez pas content dans ce cas !! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 17:26:19
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Ce syndic est une des plus grande enseigne française, ces honoraires sont certainement dans la norme, et non au ras des paquerettes.
Le laxisme du gestionnaire est par contre au top niveau et ses erreurs furent nombreuses et certaines graves. il a laissé notre copropriété ( demission depuis 1 an et demi)dans un état critique, tant au plan comptable qu'au plan gestion.
Nous n'essayons pas de payer un minimum d'honoraires, mais de payer le vrai prix pour un travail réel et correct.
La nouvelle gestionnaire fait des efforts certains pour améliorer les choses depuis une année, avec une aide très importante du comité de surveillance.
Mais les pressions de sa direction nationale deviennent fortes. Il lui faut faire des factures et du chiffre. Le moindre Euros en moins sur un poste de gestion doit être justifié. (pourquoi des photocopies en moins??,pourquoi les visites sur site ne sont pas facturées??(ds la gestion courante),...) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 18:08:08
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Non ! les grandes enseignes nationales ne sont pas au niveau normal des honoraires de gestion courante
Elles sont à 15, 20 et parfois 25 % en dessous.
Celà leur permet de rafler les nouveaux mandats au nez et à la barbe des syndics moyens indépendants, a fortiori quand ceux ci sont passés en compte séparé. Ceux ci ne tiennent que grâce à une partie de clientèle avisée, par forcément huppée, qui accepte de payer le juste prix en échange de services aussi efficaces que possible.
Il y a quelques semaines, il y avait une bonne dizaine de questions parlementaires en attente de réponse, toutes indentiques : le Gouvernement envisage-t-il d'établir une liste type des prestations courantes. La question est sans objet puisque sont réputées entrer dans la catégorie courante toutes les prestations ne figurant pas dans la liste des prestations exceptionnelles, réserve éventuellement d'une prestation imposée postérieurement à l'adopton du contrat de syndic !
Il n'est point besoin d'une réponse ministérielle pour dire que l'exploitation des comptages, prévisible et récurrente, ne peut figurer dans les prestations exceptionnelles, et pour l'en sortir lors de l'assemblée générale de désignation.
Et pour aussi efficaces que possible ? Celà veut dire que le meilleur syndic de France ne peut que râler lorsqu'un fabricant de ferme-portes lui demande un délai d'un mois pour fournir un bras rallongé pour un modèle ancien de très bonne qualité. Le fabricant a le bras dans ses casiers. Mais il souhaite vendre un nouveau modèle.
Ne nous plaignons pas trop ! Il n'y a pas encore de syndic délocalisé
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 19:02:51
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Bonsoir à tous, j'ai eu un petit moment de lecture trés intéressante,j'espère que j'aurais une réponse avant demain midi,devant voir les relevés de banque et chéquiers à 14h30
Si nous avons bien un compte séparé ? je vais donc voir le relevé de chaque copropriétaire.
Dans le cas contraire,je vais voir les sommes des entrées et sorties.
Cordialement Marcy |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 21:15:26
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| Connaissez vous le numero de l'article de loi qui oblige le syndic a avoir un compte separe pour les coproprietes? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 23:10:32
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molly:
vous avez accès à tous les textes juridiques sur UI, en page d'acceuil, colonne de gauche, guide juridique
un petit effort.............. |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 10:53:08
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| Desole, mais meme l'article 18 ne correspond pas au compte separe, peut etre que je me trompe de decret (mai 2004) non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 11:34:56
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De Molly : Connaissez vous le numero de l'article de loi qui oblige le syndic a avoir un compte separe pour les coproprietes?
De JPM : 18
De Molly : Desole, mais meme l'article 18 ne correspond pas au compte separe, peut etre que je me trompe de decret (mai 2004) non ? |
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