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alexia50
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 Posté - 19 févr. 2007 : 14:26:41
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Bonjour,
Une AG est prévue le 5/3/07 avec une résolution concernant le rachat d'un lot privatif par le syndicat des coproprios.
Historique: ce lot est une place de parking qui a du être "condamnée" pour permettre de répondre une demande de la Ville: permettre le recul de l'emplacement du portail de fermeture de la résidence pour sécurité de la voirie. 
Ni la présidente du CS, ni le syndic n'ont tenu informés les coproprios des difficultés liées à la demande de la Ville.
De façon à ne pas retarder les travaux de mise en place du portail (votés en AG de JV 2006), la Présidente du Conseil a décidé d'acheter ce lot à titre privé. Le propriétaire de ce lot a refusé d échanger son parking contre un autre, et a préféré le lui vendre.
A L'A.G du 5/3/07, l'intention est donc de faire racheter ce lot par le syndicat à la majorité de l'article 26.
Question de réglementation:Ce lot ne sera plus partie privative mais partie commune, si le syndicat des coproprios l'achète. Dans ce cas, la majorité requise n'est elle pas "l'unanimité des coproprios" qui détermine les parties privatives et les parties communes 
merci de vos réponses - 
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 15:34:09
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Non, ce lot privatif reste lot privatif. Il devient la propriété du syndicat.
Lors des votes en AG il faut retrancher les tantièmes de ce lot du total des voix du syndicat, le syndicat ne pouvant voter pour lui-même. L
es charges de ce lot (minimes s'agissant d'un parking) seront réparties entre tous les autres copropriétaires.
La décision d'acquérir un lot privatif nécessite la double majorité prévue par L.art.26, et non l'unanimité. |
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 18:03:22
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merci de votre prompt réponse - je garderai donc ma langue dans ma poche au sujet de l'article de majorité le moment venu.
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 09:19:33
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Rebonjour,
j'ai peut être l'esprit de l'escalier mais je me demande qd même comment un lot privatif, place de parking, devenu, par nécessité de travaux, un "espace inutilisable comme parking " étant "sacrifié" par l'emplacement du Portail de fermeture de la résidence, peut rester un lot privatif si le syndicat des coproprios l'achète à un particulier par "une sorte d'obligation morale" puisque le particulier est la présidente du Conseil syndical qui a acquis ce lot par "esprit bienfaiteur vis à vis de la communauté" des coproprios, alors que personne ne lui a rien demandé et qu'elle n'a pas informé cette même communauté des problémes de sécurité relévés par la ville lors de la demande du permis de construire ce portail à un emplacement jugé dangereux...
et de quelles charges parle t-on puisque cet espace n'est plus un perking
quelle réglementation définit la désignation "partie commune " ou "partie privative" ou plutôt la transformation d'une partie privative en partie commune
Merci à ceux qui me répondront - je ne suis pas syndic et ce n'est pas facile de s'y retrouver.... |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 10:29:59
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alexia50,
Si je comprends bien, cette place de parking appartient actuellement à un nouveau copropriétaire qui est accessoirement la présidente du Conseil Syndical.
Si l'assemblée générale décide d'acquérir cette place de parking à la majorité qualifiée, elle fera partie du patrimoine de la copropriété.
Le numéro de lot et les tantièmes resteront en vigueur.
Lors de la reddition annuelle des charges, le syndic établira les charges de ce lot en fonction des tantièmes de cette place de parking et en imputera le montant total généralement en charges communes générales.
Quant aux textes relatifs aux parties communes et parties privatives, il s'agit de l'article 3 de la Loi du 10/07/1965 n° 65-557 modifiée retranscit ci après : Citation :
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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alexia50
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25 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 14:19:10
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CLEMOUEL a écrit "Si je comprends bien, cette place de parking appartient actuellement à un nouveau copropriétaire qui est accessoirement la présidente du Conseil Syndical.
Si l'assemblée générale décide d'acquérir cette place de parking à la majorité qualifiée, elle fera partie du patrimoine de la copropriété."
en effet, mais ce n'est plus une place de parking mais un espace condamné par l'empiétement du portail de fermeture de la résidence
la reglementation est t-elle le même
Si oui, je trouve celà curieux mais bon!!! |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 15:30:24
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alexia50,
Que ce lot appartenant maintenant à la copropriété (ou du moins après une résolution de l'Assemblée Générale à la majorité de l'article 26 a)) soit transformé d'une place de parking en un espace condamné pour l'ouverture du portail ne change rien selon moi.
En effet, la destination dudit lot ne modifie en rien la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Par précaution, le PV de l'Assemblée Générale précisera bien que ce lot racheté ne sera pas destiné à des fins d'emplacement de stationnement.
Cordialement. |
Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 15:44:46
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"En effet, la destination dudit lot ne modifie en rien la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires."
Merci à vous pour la clarté de votre réponse- cordialement.
Alexia50 |
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 10:13:45
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Historique: une place de parking a du être "condamnée" pour permettre de répondre une demande de la Ville: permettre le recul de l'emplacement du portail de fermeture de la résidence pour sécurité par rapport à la rue.
De façon à ne pas retarder les travaux de mise en place du portail (votés en AG de JV 2006), la Présidente du Conseil a décidé d'acheter ce lot à titre privé. Le propriétaire de ce lot a refusé d échanger son parking contre un autre, et a préféré le lui vendre.
A L'A.G du 5/3/07, l'intention est donc de faire racheter ce lot par le syndicat à la majorité de l'article 26.
Forme de la convocat° : 1)Pour la résolution ci dessus, la convocation à l'assemblée générale ne comporte pas le prix de vente proposé au syndicat des coproprios, simplement : "prix(...€)".
Sur quel critère donc les coproprios peuvent t-ils réfléchir ? et surtout un coproprio mandant donne son pouvoir sur quelle base ?
n'est ce pas une obligat° de tout chiffer ?
Droit immobilier : 2) Ce lot ne deviendrait t-il pas une servitude ??
Merci à vous - cordialement.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 18:37:31
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Alexia50,
Il me parait pour le moins bien aventureux qu'une Présidente de Conseil Syndical décide d'acheter un lot de copropriété pour le proposer par la suite à l'achat de l'ensemble de la copropriété.
Les frais à la fois notariés et fiscaux sont assez importants pour une vente d'un prix modique d'une simple place de stationnement.
Il aurait été plus judicieux à la limite de convoquer une assemblée générale spécifique.
Car qu'en sera-t-il si les copropriétaires ne souhaitent pas en plus acheter ledit lot ou l'acheter au prix escompté par le vendeur ?
De plus, il convient de préciser que le prix de la vente ne peut être sous évalué sans risquer des désagréments fiscaux.
En effet, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs déclarées dans l’acte, elles-mêmes correspondant aux valeurs vénales réelles des biens.
Lorsque l’administration établit que la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale réelle, elle est en droit de percevoir les droits sur cette dernière valeur.
La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de transmission.
D'autres points peuvent être pris en compte par l'administration qui ne semble pas être votre cas alexia50 au vu des informations que vous communiquez.
Quant à l'absence de prix de vente dans la convocation, il convient de rappeler qu'il s'agit d'un projet de résolution joint à la convocation.
Il est bien certain que les copropriétaires auraient pu avoir ne serait-ce qu'une idée du prix dans un avis du Conseil Syndical par exemple.
Cette absence ne facilitera pas un nombre de voix favorables au projet d'achat.
Enfin, il n'y a pas de notion de servitude pour ce lot si celui-ci est acheté par les copropriétaires.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 09:47:01
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Votre RdC/EDD doit faire apparaître les parties communes et les parties
privatives de votre immeuble.
Les décisions à prendre le seront en fonction de cette distinction
et des majorités requises selon les opérations projetées.
Vous trouverez,ici, et ailleurs (WEB et revues spécialisées) des pages sur les "parties communes et les parties privatives ".enrichissantes pour vos
connaissances dans ce domaine.
Pour le moment il n'y a pas bousculade sur le site !
Bonne lecture. |
Salutations
François |
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 14:26:49
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Bonjour,
en effet la décision de la présidente du CS est bien hasardeuse, nous verrons à l'AG ce qui se passera et je vous remercie de vos apports...
je me documente le + possible bien que je ne sois pas au CS car nombre de copros ne s'intéressent pas aux résolut° de l' AG et ensuite, "c'est la foire d'empoigne"...
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 16:28:33
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Lorsqu'un syndicat de copropriétaires achète un lot privatif, ce lot peut tout aussi bien rester un lot privatif comme il a été indiqué ci dessus, que devenir une partie commune comme celà semble s'imposer dans le présent cas.
Dans un premier temps le syndicat achète le lot 29 ;
Aussitôt après un acte complémentaire constate que le lot 29 parking ne remplit plus les conditions nécessaires pour son usage et que la suppression du lot et son affectation à usage commun ont été décidées par l'assemblée générale.
Il faut bien entendu que l'assemblée ait voté l'acquisition et la suppression du lot.
Il faut modifier l'état descriptif de division.
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alexia50
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 17:33:22
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Bonsoir,
je viens de prendre connaissance du message de JPM,
Cette acquisition éventuelle par le syndicat des copros du lot privatif, pour le supprimer en tant que lot privatif et en faire une partie commune destinée à l'empiétement du portail de fermeture de la résidence (travaux dejà effectués d'ailleurs), me semblait impliquer une modif du réglement de copropriété et la majorité requise me semblait être "l'unanimité" pour cette résolution.
Je ne sais pas si ce raisonnement tient ?
ou si la majorité requise est malgré tout l'article 26...
j'ai à nouveau un doute.
j'aimerais aller à cette AG avec un argument fondé sur une application rigoureuse de la reglementation car ce n'est pas la priorité du CS ni du Syndic !!!
j'ai dejà du intervenir pour faire respecter la Loi, ce qui est mal vécu mais tant pis !
Merci à l'avance de vos confirmations
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 22:15:51
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Alexia50,
Si le lot de la place de parking est supprimé par la suite pour être "intégrée" aux parties communes, il faut modifier : - l'état descriptif de division ;
- le règlement de copropriété.
.
La modification du règlement de copropriété dans ce cas ce vote à la même majorité que l'aquisisition dudit lot en vertu de l'article 11 de la Loi rappelée ci-dessous : Citation :
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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majorité à l'unanimité ?
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