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 Sujet  |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 21 févr. 2007 : 10:09:49
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Bonjour,
Je dois payer un appel de fonds de 4 044 euros pour la rénovation électrique du parc résidentiel de loisirs dont le montant total des frais de rénovation s'élève à 833 185 euros (ouverture de tranchées pour le passage de nouveaux cables électriques et adjonction d'un nouveau transformateur de 1000 kva en complément de celui qui existe déjà de 630 kva)
Voici mes questions :
1) Ces travaux concernent ’ils l’article 30 de la loi 65/557 du 10 juillet 1965 dont le paiement peut être étalé sur 10 ans ou bien l’article 24 (travaux d’entretien) ?
2) Considérant qu’un tiers des résidents ne payent pas leurs charges, allons-nous devoir provisionner leur part, c'est-à-dire payer pour eux jusqu’à leur régularisation ?
3) les PRL peuvent-ils demander un subventionnement de l'ANAH ?
4) Peut-on demander lors de la prochaine AG que les appels concernant ces travaux soient placés sur un compte bancaire différents que celui des appels de fonds des charges courantes ?
D'autre part, lors de la dernière AG, il a été voté le provisionnement de l'électricité commune et privée (60 000 euros) calculé d'après les tantièmes de chacun (206 résidents dans le PRL, un seul compteur collectif et des compteurs électriques individuels sur chaque parcelle). Ce PRL est habité par des résidents à l'année (2/3) et des résidents qui ne viennent que l'été et le week end (1/3).
Considérant que ces travaux de rénovation ou d'entretien... proviennent de la surconsommation d'électricité des résidents à l'année, est-il normal que les non permanents provisionnent l'électricité des permanents alors que nous possèdons des compteurs individuels ? Personnellement je fais partie des non permanents, en 2005 ma consommamtion a été de 10 euros et l'on me demande pour 2006 de provisionner 300 euros pour les permanents.
Je vous remercie pour vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 12:02:02
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A priori les travaux dont s'agit sont des travaux d'entretien et/ou de mise aux normes. Il est toutefois possible qu'il s'agisse pour partie de travaux d'amélioration mais vous seul pouvez donner une indication à cet égard. A noter que certaines " améliorations " sont liées à la prise en considération de l'évolution des techniques. Il ne s'agit pas alors d'améliorations au sens de l'article 30.
Quant au problème des résidents et des " estivants " il est bien connu et sans solution pratique, sauf des accommodements occasionnels. Il se peut qu'à l'origine l'ensemble immobilier ait été à destination de résidence de loisirs. L'évolution des modes d'occupation est incontrolable.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 18:09:41
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| Merci JPM pour votre réponse. Le problème n'est pas simple car les parcs résidentiels de loisirs ne doivent pas accepter des résidents à demeure comme l'indique notre réglement de propriété, mais la loi se trouve contournée du fait de la crise du logement actuelle et des prix des loyers qui sont trops élevés pour une certaine population à petits moyens. Ces travaux de rénovation et de surcharge de consommation électrique sont dus à l'arrivée massive depuis quelques années de ces résidents permanents. Les non permanents n'ont plus la parole lors des AG, nous subissons un abus de majorité.....nous ne pouvons pas faire un procès qui nous donnerait raison et mettre tous ces gens à la rue. Au final, nous devons payer pour les insolvables car pour les mettre dehors, il faudrait voter lors de l'ag à l'unanimité des voix, ce qui est impossible. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 23:27:47
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Je connais bien ce problème qui est général. Il y a des ensembles de ce type à plus de 100 km de Paris avec des gens qui travaillent à Paris. La question n'est pas maîtrisable. Je ne connais pas de règlement de copropriété interdisant l'occupation permanente et je pense que la clause serait réputée non écrite.
La solution réaliste est de considérer qu'on est en présence d'un ensemble classique et que, par exemple le système permettant de réduire l'éclairage des voies de circulation en semaine doit être désactivé. Les trente cinq heures n'ont pas arrangé les choses non plus 
Une compenation est que la valeur des maisons ou chalets a augmenté.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 09:51:15
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Bonjour
J'aurai d'autres petites questions à poser :
- que pensez-vous des charges privées d'électricité qui sont provisionnées d'après les tantièmes et non d'après les consommamtions réelles inscrites sur nos compteurs respectifs ? Puis-je demander lors de la prochaine AG que leurs calculs soient réalisés comme l'indique notre réglement de propriété ?
- lors de l'AG peut-on revenir en arrière et demander que ce soit l'article 26 (rénovation) et non 24 et 25 (entretien) qui soit voter afin de tenir compte que l'installaltion d'une deuxième transformateur électrique est de la rénovation, ce qui permettrait à certains résidents de payer sur 10 ans ?
- les provisions travaux porteront-ils des intérêts et pour qui le syndic ou le syndicat ?
_ sur le PV qui mentionne le vote des travaux, il n'a été porté aucune date d'exigibilité des paiements, aucun échéancier, cela est-ce normal ? La seule mention porte sur le commencement des travaux dés provisions de 65% du montant total des travaux alors que les provisions demandées aux copriétaires est de 100% ?
Peut-on demander de porter cette provision à 100 % lors de la prochaine AG afin de ne pas à avoir à provisionner les insolvables ?
Si les travaux ne se fond pas, peut-on demander le remboursement des provisions travaux versées ?
- les frais de relance avant la mise en demeure par lettre recommandée sont-ils légaux ?
Merci beaucoup
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 22:23:27
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Citation :
que pensez-vous des charges privées d'électricité qui sont provisionnées d'après les tantièmes et non d'après les consommamtions réelles inscrites sur nos compteurs respectifs ? Puis-je demander, lors de la prochaine AG, que leurs calculs soient réalisés comme l'indique notre réglement de propriété ?
si le RC indique que la ventilation de l'électricté doit être fait d'après les indications des compteurs individuels, la question ne se pose plus quant au principe de cette ventilation.....demandez à la prochaine assemblée que le RC soit respecté, un point c'est tout, et il n'est nullement besoin que cette réolution soit soumise à approbation.....faire autrement que ce qui est indiqué sur le RC c'est prendre le risque de se voir opposer des refus de paiement par un quelconque copropriétaire qui trouverait sans problème approbation devant le législateur.
Citation :
- lors de l'AG peut-on revenir en arrière et demander que ce soit l'article 26 (rénovation) et non 24 et 25 (entretien) qui soit voter afin de tenir compte que l'installaltion d'une deuxième transformateur électrique est de la rénovation, ce qui permettrait à certains résidents de payer sur 10 ans ?
je suppose que la résolution est déjà votée et que vous faites référence à une AG à venir......
NON, à moins de mettre en résolution "l'annulation de la résolution", cette annulation devant se faire sous la majorité par laquelle elle a été initialement retenue
.....selon moi ces travaux n'entrent pas dans le cadre d'entretien en effet l'ancien transfo n'est pas remplacé car non HS......vous installez un transfo complémentaire donc, sauf erreur, cette décision devait se prendre à la majorité de l'article 26c ainsi rédigé "les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exeption de ceux visés aux e,g,h,i,j et m de l'article 25"
Citation :
les provisions travaux porteront-ils des intérêts et pour qui le syndic ou le syndicat ?
intérêts pour le syndicat.... mais à surveiller |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 23:05:38
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Rkl n'est pas tout à fait dans la ligne de la question sur les frais EDF. Celle ci ne porte pas sur la répartition des consommations constatées mais sur les provisions à valoir. Si le RC comporte un mode de calcul des provisions, il faut en principe le respecter le respecter. Provisions calculées sur les consommations antérieures ? Le mode de calcul est vicieux s'il y a de nombreux relevés non effectués.
Sur transformateur ? Il manque une précision capitale : pourquoi cette instllation ? Si c'est parce que le nombre des résidents permanents a augmenté par rapport aux prévisions initiales, ce n'est pas une amélioration. Le transformateur doit permettre l'alimentation correcte de l'ensemble immobilier en fonction des critères usuels.
Quand l'assemblée générale n'a pas fixé les dates et montants globaux des provisions sur travaux, le syndic ne peut rien appeler. Plus exactement, il peut appeler mais la provision n'est pas exigible et le syndic ne peut recouvrer judiciairement.
Le syndicat ne peut avoir qu'un seul compte de trésorerie courante. On ne voit pas d'ailleurs l'intérêt qu'il y aurait à établir un second compte. Il est possible de placer les fonds recueillis pour les travaux si leur emploi n'est pas immédiat. Dans ce cas un compte de placement est ouvert parce qu'il ne s'agit de trésrerie courante. Mais les fonds transitent d'abord par le compte de trésorerie courante.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 23:18:33
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JPM bonsoir
je reprends ce que demande mjl dans le post du 23/2 9h51mn
ainsi rédigé
Citation :
"Bonjour
J'aurai d'autres petites questions à poser :
- que pensez-vous des charges privées d'électricité qui sont provisionnées d'après les tantièmes..."
s'il est exact que mjl interrogeait initialement sur la ventilation des frais consécutifs à l'installation d'un nouveau transfo, il me semble que dans ses "autres questions", une de celles-ci ne concernait plus cette installation mais bien la consommation ou alors j'ai mal interprété sa question....
Je souhaite que mjl nous précise...... |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 16:12:18
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses
Effectivement ma question concerne deux évènements, l'un concerne la rénovation élecrique du domaine et l'autre la consommation électrique individuelle de chacun des copropriétaires. Je vais essayer de vous donner de plus amples informations en reprenant les documents que je possède.
Le réglement de copopriété concernant les charges individuelles dit ceci "chacun des copropriétaires acquittera les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous compteurs individuels ainsi que les redevances afférentes à sa consommation d'électricité telle qu'elle résultera du compteur divisionnaire affecté à son lot, le coût de cette consommation étant recouvré par le syndic, en même temps que les autres charges ".
Lors de la dernière assemblée générale du 13 mai il a été voté la résolution suivante " Modalités d'appels de fonds et de financement des dépenses d'eau froide et d' edf : ainsi qu'il l'a été exposé dans le compte rendu financier, les modalités de financement des consommations en eau froide et en edf doivent être modifiées. Jusqu'à présent, il s'agissait de procéder à deux appels annuels sur consommations réelles après relèves. Cette situation, en l'absence d'une relève intermédiaire, sur l'exercice 2005 a, plus que largement perturé la trésorerie de la copropriété. Il conviendra, dés le présent exercice comptable de procéder au travers des appels de fonds des charges courantes, à des appels provisionnels dont la régularisation. A votre contre le principe MJL. (que nous possèdons également des compteurs d'eau individuels).
Ma question ce vote est-il légal ?
Le réglement de copropriété concernant les travaux précise :
les charges communes comprennent :
- les frais d'entretien et de réparation de toutes les parties communes : voies de circulaltion, locaux à usage collectif, éléments d'équipement commun, parking etc...
- les frais d'entretien, de réparation et de remplacemnt de toutes les canalisations, à l'exclusion des canalisations particulières.
Et d'une manière générale toutes autres dépenses exposées pour la conservation et l'entretien des installations, services collectifs et éléments d'équipement commun.
Sur les travaux d'amélioration :
- l'ag pourra décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'élément nouveau etc...
les dépenses d'entretien et de remplacement seront réparties dans les conditions prévues à l'article 26.
Lors de l'assemblée générale exceptionnelle il a été voté :
Entretien - aménagements (article 24 ou 25 selon le cas)
Réfection du réseau de distribution électrique de la résidence pour un montant total de 833 185 dont 86 206 pour l'adjonction d'un nouveau transformateur.
Le montant des travaux soit 833 188 ne sera appelé après des copropriétaires en charges générale, après finanalisations des dossiers administratifs, sans précision singulière de date.
l'assemblée générale accepte que le syndic n'engage pas les travaux votés avant d'avoir obtenu, de la part des copropriétaires 65% de la somme des travaux soit un montant de 541 572 euros
pour : 580/775 contre : 175/775 abstention : 20/775
Ma question :
Ces travaux concernent-ils l'article 24-25 ou 26 ?
Peut-on payer en 10 annuités ?
Pas d'échéancier prévu, dois je payer comme l'indique ma mise demeure du syndic, le montant total soit 4044 euros plus 338 euros de frais dés maintenant sachant que le conseil syndical nous a avisé que le syndic possèdait déjà les 65% ?
Tous les débiteurs n'ont pas reçu de lettre recommandée seulement quelques uns, est-ce normal ?
Un tiers d'insolvables qui va provisionner leur part ?
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 14:17:04
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Bonjour,
Nouvelles questions :
- mes travaux de rénovation électrique et d'adjonction d'un nouveau transformateur sont-ils assujettis à la tva à 5.5 ou 19.80
?
- les honoraires de l'architecte ainsi que d'autres dépenses n'ont pas été intégrés dans le devis global,faut-il un nouveau vote ou le syndic et le syndicat peuvent faire ce qu'ils veulent ?
Merci |
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