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Pour moi cela commence trés bien puisque je vais tres certainement être élu en tant que représentant général (le mot représentant est délibérement employé car je pense qu'il y a un léger probleme juridique ) d'un ensemble immobilier composé de 4 bâtiments (lequel à chacun un syndic ), des espaces verts communs, un portail automatique. Les copropriétaires vont enfin virer l'ancien gestionnaire (avec grande peine car celui ci s'accroche). Je ne citerai pas son nom par correction car celui ci a été vraiment minable dans la gestion de cet ensemble immobilier en provoquant de nombreux problemes. Mais cela n'est pas le point principal. Je m'interroge sur la pratique de ce "syndic general" qui convoque l'ensemble des coproprietaires des 4 bâtiments aux AGO, MAIS qui s'est toujours contenté d'envoyer les appels de charges aux syndics des différents bâtiments, alors que sauf erreur les appels de fonds devaient être envoyés à CHAQUE coproprietaire, sans passer par les syndics des bâtiments. Evidemment, c'est beaucoup plus simple ainsi le syndic ayant pour intermédiaire 4 débiteurs confreres (les 4 SYNDICS) à la place de tous les coproprietaires. Il me semble donc que ce syndic applique un statut "mixte" entre le regime de l'union de syndicat (puisqu'il envoie les ADF à chaque syndic) et convoque l'ensemble des coproprietaires aux AGO (ce qui est le mode de fonctionnement d'un syndicat general). Je n'ai pas encore pu consulter le RC de cet ensemble. Il me semble cependant que le regime est celui d'une union syndicale (car il n'y a aucun etat descriptif de division dans le RC "general" à la difference semble t il des RC particuliers à chaque immeuble). Or le probleme juridique peut etre tres grave : Imaginons un impaye de la part d'un syndic representant un batiment : Sur quelle base intenter une action en recouvrement de charge ? Regime de l'union de syndicat ou loi de 1965 ? Et plus grave, sur quelle base elire le representant de l'ensemble immobilier ? En convoquant tous les coproprietaires, comme c'est le cas actuellement (à mon avis il y a une erreur tres grave) ou uniquement en convoquant les representants de chaque bâtiment (les syndics). Si comme je le pense, le régime de l'union de syndicat est applicable, le mandat de l'ancien syndic est nul car il a été élu en convoquant tous les copropriétaires. En fait, le gestionnaire précedent a panaché les deux régimes. Je vous avoue que la question est délicate juridiquement ! Gedehem, JPM et tous les autres d'ailleurs : Vos avis !!!!! Et pour les inconditionnels anti syndic : non un syndic ne peut pas tout savoir et quand je ne sais pas je demande ! Je vais consulter un avocat spécialisé dont les analyses seront livrées sur ce fil. Nous pourrons comparer ainsi !
Je pense l'avoir tres rapidement ! Je voulais le consulter avant de faire ma proposition mais bon......cela n'est pas toujours possible ! Les coproprietaires m'ayant consulté etant jeunes et nouveaux propriétaires ! Ni le "syndic" actuel, ni le notaire n'ont accepte la seule consultation du precieux document par mes jeunes clients !!! C'est une pratique lamentable, peu transparente et qui ne fait honneur à aucune de ces deux professions. Mais cela ne m'etonne plus.
Hypothèse de travail 4 bâtiments matériellement séparés construits sur une parcelle unique avec des espaces verts, quelques allées voire des parkings visiteurs
1ere solution : une copropriété globale et unique avec un seul syndic et un seul CS. Possibilité néanmoins de charges par bâtiment, voire même de parties communes spéciales par bâtiment
2eme solution ; organisation en syndicats secondaires: un syndicat principal et quatre syndicats secondaires, cinq syndics et cinq CS mais M. Dupont peut être syndic principal et syndic secondaire des 4 bâtiments. Par contre 5 assemblées distinctes. Les comptes du syndicat principal sont adressés directement aux copropriétaires.
3e solution : La même que n° 2 mais avec une union de syndicats (art L 29) qui a pour mission de s'occuper de la chaufferie commune, des espaces verts, etc. Il y a donc en plus un président de l'union (qui peut être encore le même syndic), un conseil de l'union, une assemblée de l'union qui ne groupe que les syndics. Eventuellement le syndic unique des 5 syndicats peut faire l'assemblée à lui tout seul : président et seul votant. Mais les assemblées des cinq syndicats doivent avoir été consultées sur les points figurant à l'ordre du jour de l'union.
A mon avis une union de syndicats article L 29 ne peut être propriétaire que de son matériel de bureau contrairement à ce qui est souvent avancé. Il en est a fortiori de même pour une union coopérative dont l'objet est très réduit.
Il y a pourtant des unions de syndicats qui sont propriétaires de la chaufferie Problème certain
Très intéressant ! Votre problème Air Jordan. Cette copropriété n'est pas un cas unique. Il y en a des collections dans Paris même aussi, et pour des ensembles très importants. Mais la remise en place n'est pas très difficile dès qu'on a bien pigé l'organisation exacte
Le probleme est que le precedent gestionnaire panache les deux regimes ! En convoquant TOUS les coproprietaires MAIS en n'adressant les appels de fonds uniquement aux differents syndics ! Quelles sont les consequences d'une telle methode d'apres vous ?
Première chose à faire dans un tel cas : avoir la fiche hypothécaire ! Même si par ailleurs vous détenez le ou les règlements de copropriété. Vous ne connaissez vraiment la situation officielle qu'après avoir pointé ce qu'on vous a donné avec ce qui figure sur la fiche.
Si vous avez des documents qui ne sont pas sur la fiche ? Ils n'ont pas été publiés.
Si vous avez un opération sur la fiche et pas le document : il faut le trouver ou demander la copie.
Après vous connaissez le régime exact et comment il faut traiter l'ensemble. Vous pouvez dire que le prédecesseur a bien ou mal agi.
Pour une union ? M. Sizaire a recommandé de publier les statuts mais un problème est qu'il n'y a pas de fiche au nom de l'union. Il faut donc annexer au RC de chaque syndicat le PV de la décision d'adhésion et les statuts de l'union joints à la convocation (et adoptés !) et publier à la requéte de chaque syndicat. C'est sans nul doute prudent, mais il n'y a pas de texte. Un syndicat peut publier de son côté tandis que les autres ne publient pas.
Plus généralement une union coopérative n'a pas, - ou plus comme on voudra -, qualité pour créer, gérer et entretenir des éléments d'équipement communs. Elle ne peut fournir qu'une assistance à la gestion comme l'ARC ou un professionnel immobilier.
Il se trouve que j'ai été amené à piocher le nouveau régime des unions de syndicats cette semaine, pour constater 1) que les unions sont généralement fort utiles 2) qu'on a raconté des fariboles sur le régime ancien 3) qu'il y a dans ce domaine beaucoup de fantaisies pratiques aussi 4) qu'il y a là dessus plus de jurisprudence qu'il n'y parait !
Union de syndicat ou Syndicat secondaire ?
Forum fermé
Posté - 24 févr. 2007 : 11:23:57
