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 Sujet  |
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sanste
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 25 févr. 2007 : 21:37:29
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Bonjour,
Cela fait 3 ans que j'ai achetté un appartement dans une copropriété. En 3 ans les charges ont augmenté de 40% (hors travaux spécifiques). Avec d'autres coproprio on aimerait monté un syndic bénévol. POur info l'immeuble compte environ 30 appartements.
Donc j'aimerais savoir si cela n'est pas trop compliqué a gérer ? Jusqu'ou ma responsabilité est en jeu ? me conseiller sur un site ou un livre expliquant tout cela clairement, ...
J'aimerais avoir un retour sur votre expérience personnelle.
Merci d'avance pour vos réponses
"On est jamais mieux servit que par sois même"
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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sanste
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 09:21:25
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Bonjour,
Merci de votre réponse, je vais lire attentivement tous ces liens.
En complément, j'ai oublié de précisé que je fais partie du syndic et que la motivation, n'est pas que pécuniére mais aussi dans la gestion de l'immeuble qui est a mon sens faite en dépis de toute bonne chose.
Par exemple: embauche d'un emplyé a plein temps (8H) pour faire 2h de ménage + 2H de jardinage (en été) par jour...
Probléme de priorité dans les travaux, ....
Cordialement |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 21:35:37
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Citation :
Initialement entré par sanste
j'ai oublié de précisé que je fais partie du syndic
je suppose que vous voulez dire que vous êtes membre du conseil syndical............. |
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sanste
Nouveau Membre
7 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 10:22:45
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Il faut une sacrée dose d'inconscience pour se faire élire syndic bénévole d'un
syndicat de copropriétaires.
Les conséquences de votre gestion risquent de vous couter plu cher que les économies escomptées.
Apprenez les textes relatifs à la copropriété !
Lisez , entre autres,les liens qui vous ont été donnés par notre pourvoyeur ETASPAK !
Apprenez à mettre en oeuvre la comptabilité en partie double !
Ensuite vous pourrez vous lancer.
Vous verrez que ce genre de syndicalisme bénévole n'est pas une synécure.
Attendez vous à plus de critiques que de remerciements.
Bon vent |
Salutations
François |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:41:53
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Réponse à sanste - 25/02/2007 : 21:37:29
Il est vrai, comme l'indique oldman, qu'il est préférable de consulter, et de s'imprégner, les différents ouvrages traitant de la copropriété...qu'il est préférable de voir, de l'intérieur, comment fonctionne une copropriété, en devenant membre du CS...mais à un moment ou un autre, il faut prendre les rennes...ou "laisser tomber"!!!
Mais si tu n'es pas du genre "à laisser tomber", dans ce cas, fonces! Vas-y! Tu prendras tous les renseignements qu'il te faut sur le site d'Universimmo, de l'ARC...et des autres.
Je ne sais pas qui a dit: "Aides-toi, le ciel t'aidera"
Personnellement, j'en conclue : croyant ou pas croyant, tu auras toujours ta chance de toute façon, il suffit de vouloir la prendre!!!
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 19:20:49
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snp est un syndic non professionnes (bénévole rémunéré).
Il sait donc de quoi il parle !.
Il a l'habitude de naviguer !.
Mais, il ne connait pas l'origine du dicton : " Aide toi et le ciel t'aidera".
Moi non plus ,malgré la lecture de quelques pages sur ce sujet via google ! |
Salutations
François |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 09:56:26
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snp a quand même raison de ne pas décourager un copro qui veut faire quelque chose... meme s'il y a des risques
pour un immeuble de 30 lots à aix ce ne doit quand même pas être surhumain à gérer, tout dépend de la cohésion ou pas des habitant bien entendu, du partage entre bailleurs et résidants, etc.. et aussi des impayés bien sûr
pour le droit de la copropriété, Etaspak a donné l'essentiel
on apprend ensuite en marchant... l'expérience de l'action concrête est souvent la meilleure école
du moins c'est ce que je pense
casi+ |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 10:25:14
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A défaut du ciel, faites vous aidez par une association du style l’ARC (dans sa cotisation vous bénéficiez d'une assurance personnelle de responsabilité "civile professionnelle" pour les syndics) ou bien même UNPI 13 pas loin d'AIX, d’où ce lien :
Syndic bénévole petite copropriété. Désignation :
LE SYNDIC BENEVOLE DE COPROPRIETE.
Il est souvent plus économique dans les petites copropriétés d'avoir un syndic bénévole.
Il sera choisi parmi les copropriétaires.
Etant sur place, il lui sera plus facile de régler les problèmes qui se posent.
La désignation d'un syndic est obligatoire même si la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires.
Voici quelques règles élémentaires à connaître qui aideront ceux qui exercent cette fonction.
Comment se faire désigner pour la première fois ?
Il est indispensable de se faire désigner en assemblée générale des copropriétaires.
Une désignation par simple courrier en dehors d'une décision qui serait prise en assemblée générale ne serait pas valable.
Il faut convoquer les copropriétaires au moins 15 jours avant la réunion en portant la question à l'ordre du jour.
Comment faire s'il n'y a jamais eu d'assemblée générale des copropriétaires ?
S'il n'y a jamais eu d'assemblée générale, le syndicat n'a pas de syndic, même si l'un des copropriétaires exerce cette fonction officieusement.
Personne n'a qualité pour convoquer l'assemblée générale.
Pour respecter la loi, il faudrait s'adresser au tribunal pour lui demander de désigner un administrateur provisoire qui aurait pour mission de réunir l'assemblée générale pour désigner un syndic.
Pour éviter les frais que cette procédure entraînerait, les copropriétaires peuvent se réunir spontanément et s'entendre entre eux pour désigner celui qui s'occupera de la copropriété.
Cette façon de désigner son syndic suppose la bonne foi et l'accord unanime de tout le monde, car elle n'est pas conforme à la loi.
Une fois désigné, quelles sont les formalités à accomplir ?
Il faut ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Il est formellement interdit à un syndic bénévole de déposer les fonds et de payer les factures sur son compte personnel.
Il est ensuite indispensable de faire voter en assemblée générale des copropriétaires un budget prévisionnel qui permettra au syndic de lancer ses appels de fonds auprès des copropriétaires.
Il faudra réunir les copropriétaires une fois par an en mettant à l'ordre du jour la question du renouvellement du mandat de syndic s'il arrive à terme, et la question de l'approbation annuelle des comptes et le vote du budget prévisionnel.
Vous devrez vous préoccuper de détenir les archives de la copropriété et de posséder les noms adresses, et états civils de tous les copropriétaires.
Quelles décisions pouvez-vous prendre ?
Il vous faudra régler des problèmes courants sans pour autant prendre des initiatives qui outrepasseraient vos fonctions.
Il ne faut pas oublier que les décisions sont prises en assemblée générale, et que le syndic est chargé de leur exécution.
Le syndic a un pouvoir de décision uniquement en cas d'urgence, ou pour les petites réparations dans le cadre d'un budget voté en assemblée générale.
Il a toujours intérêt à faire couvrir ses décisions par un vote de l'assemblée générale, car il risque par la suite d'être désapprouvé par les copropriétaires, ce qui le mettrait dans une situation délicate, même s'il a raison.
Il s'agit là de quelques règles élémentaires à savoir. Il y en a beaucoup d'autres, car la loi est très formaliste sur les documents à notifier aux copropriétaires lorsqu'un syndic organise une assemblée générale.
Le syndic bénévole est recommandé pour les petites copropriétés où tout le monde se connait, mais il risque d'être une source de conflits entre copropriétaires dans les copropriétés plus importantes.
Il lui faut connaître les règles régissant la tenue des assemblées générales.
Chaque fois qu'une décision devra être prise, il lui faudra avoir une idée précise des différentes majorités possibles.
Si par exemple il veut se faire allouer des honoraires destinés à lui rembourser le temps passé à s'occuper de la copropriété, il devra porter la question en assemblée générale qui votera à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le bon sens et la diplomatie ne pallieront pas les connaissances qu'il faut avoir des textes régissant la copropriété afin de résoudre efficacement les problèmes.
Il faut donc être très prudent en acceptant cette charge, et se faire aider le cas échéant par des personnes rompues aux lois régissant la copropriété.
http://www.syndic-benevole.fr/doc-3-bibliotheque.html?PHPSESSID=09dce9b3a1643babe2a4f36da32da2ef
http://www.unpi13.org/
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Edité par - ETASPAK le 03 mars 2007 10:26:37 |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 11:09:59
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 Bonjour.
Je déconseille totalement cette manoeuvre.
Notre volontaire parle de 30 appartements...
Peut être de garages et des espaces verts en plus...
C'est déjà beaucoup de travail et d'efforts que de connaitre les textes en vigueurs concernant le droit de la copropriété.
D'ailleurs, il est préférable de les suivre à la lettre sous peine de risquer de se retrouver devant le TGI...assigné par un copro (qui peut être votre voisin)..
En ce concerne la comptabilité et les contrats passés avec les différents prestataires interveznant sur la copro, c'est également très pointu et cadré.
Cela dit, j'ai un syndic bénévole incompétent adoubé par un conseil syndical qui l'est tout autant.
Les gnous ( enfin..les copropriétaires) ne bougent pas..
Et moi, j'ai beaucoup de peine à remuer notre belle justice..
Donc tout va bien..pour l'instant.
Mais lorsque notre syndic bénévole va passer l'arme à gauche (on peut toujours rêver), j'en connais qui vont pleurer..
En effet le prochain syndic risque de vouloir remettre les chose en place afin de commencer sainement.
Alors pensez d'abord à l'interet collectif!
Etes vous assez volontaire pour un investissement personnel très lourd et très ingrat...?
Ne comptez pas trop sur les membres du CS..
Voici quelques liens pour vous donner une idée:
Le Ba Ba
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Plus exhaustif mais indispensable: les textes de loi
http://www.mon-immeuble.com/Lois/droit02/droit02.htm
Plus pointu
http://jpm-copro.com/
Un organisme pour vous aider
http://www.unarc.asso.fr/
Un autre ou vous pouvez avoir des conseils judridiques gratuits
http://www.anil.org/ Aller sur votre adil et cartes..
Un peu de jurisprudence
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actualite.php
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=34332&
http://cgl92.free.fr/juricopro.html
Conclusion: Oui syndic ce devrait être un métier avec une véritable formation obligatoire.
Conseiller syndical: Ce devrait l'être tout autant.
Cordialement
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sanste
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 11:21:22
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Merci a tous pour vos conseils.
Aprés avoir eu différents témoignage, je pense que c'est trop juridique pour faire un syndic bénévol.
Cependant, faisant partie du CS et voyant que rien ne se passe, aucune réunion en 1 ans car une personne a la main mise sur le syndic (c'est son pote), toute les décisions sont precises entre eux.
Donc, je vais proposer tout simplement, le changement de syndic, et esssayer de faire revoqur les decisions qui n'ont pas été prise par le CS.
Je sens que je vais me faire plein d'amis (ironie) mais, j'en ai assez de voir les décisions prise par une seule personen sous pretexte que c'est son ancienne boite (syndic) qui géré tout cela.
Merci encore a tous |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 12:51:52
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je vois Lionel et ETASPAK que vous avez bel et bien découragé Sanste avec vos considérations juridiques qui lui font très peur.
mais elles sont peut-être trop théoriques pour correspondre au cas particulier et sans rapport avec les problèmes réels qui se posent dans cette copropriété.
bien entendu s'il avait persévéré, il y avait un conflit à assumer avec le conseil syndical en place, mais heureusement l'immense majorité des copropriétaires ne sont pas des plaideurs!
en France, la plupart des conflits ne se gèrent pas encore par la justice, mais par la négociation sur des rapports de force
ça fait partie de notre culture à défendre contre le modèle anglo-saxon !!
casi+
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:34:10
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D'où il résulte, cher Casimiret, qu'on peut conduire une voiture sans connaître les règles du Code de la route ?
Il ne faut pas toujours, à propos des règles juridiques, songer au conentieux, ni au juridisme
Si un syndic bénévole ignore qu'il faut faire opposition sur le prix de vente après réception d'un avis de l'art. L 20, qui va payer les 2200 € dus par le vendeur, sinon ce malheureux syndic ?
Quant au contentieux systématique, ce sont les plus ignares qui sont les plus accros. On ne peut plus compter dans les forums, les incitations à la désignation d'un administrateur judiciaire. Raison unique, - parfois justifiée -, priver le syndic professionnel de son mandat
Le coût de l'opération ? La paralysie du syndicat pendant quelques mois ? peu importe.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:43:10
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| et comment voulez vous qu'un copropriétaire.....qui n'a pas d'expérience en matière de copropriété, pas d'implication réelle et durable dans un CS actif....puisse devenur syndic bénévole du jour au lendemain...sans risquer d'entrainer le syndicat dans des problèmes inextricables!!! |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:45:00
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Bonjour
Cher Casimiret, j'ai bien lu votre intervention.
Permettez moi de noter que si l'immense majorité des copropriétaires ne sont pas des plaideurs, ce n'est pas l'envie et les motifs qui manquent.
Cependant dans notre belle ripoublique, l'accès à la justice et les coûts et les délais qui vont avec sont tout à fait incompatibles avec les exigences d'une gestion saine du monde de la copropriété.
Voyez le recours quasi obligatoire par le TGI et avec avocat...
D'autre part: le rapport de force possède ses limites.
NB: Si j'en était convaincu, il y a longtemps que j'aurai pendu "haut et court" mon syndic et mon CS...
Surtout que je ne suis pas certain que la majorité des copropriétaires connaisse ses droits et les règles élémentaires de fonctionnement d'une copropriété.
Sans compter ceux qui payent en ralant dans leur barbe, mais qui ne bronchent pas.
Le syndic, si ce n'est quelque membre éminent du CS passant pour être le chef...
Enfin, pour revenir aux conflits, sans abonder vers le domaine du droit anglo-saxon , nul doute qu'une justice de proximité plus simple et plus rapide serait de nature à résoudre la plupart des conflits de la copropriété.
Et je persiste: le droit de la copropriété: c'est de plus en plus en plus complexe, et donc forcément exigeant.
Donc, cela demande des qualités professionnelles.
Ce n'est pas quelque chose à laisser entre les mains d'un "rigolo" prétendant être le chef, car, je le rappelle, nous sommes en démocratie.
Et ce, même si certains (voir affaire des 500 signatures obligatoires) ne laissent que leurs amis tenter de rafler la mise lors de l'election présidentielle...
Moi, j'autoriserais tout le monde.
Cordialement |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 17:16:38
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Réponse à sanste - 03/03/2007 : 11:21:22
Tu fais ton choix, tu es seul à pouvoir le prendre. Tous les intervenants, moi y compris, nous ne sommes que des conseilleurs. Les problèmes qui tu pourrais rencontrer, tu seras toujours tout seul à les affronter et les supporter, même si le forum sera là pour te "conseiller" de nouveau, avec la sensibilité, l'expérience de chacun.
Ton choix est fait. C'est le bon parce que c'est le tien et pas celui des autres. Tu as posé le pour et le contre.
Mais par esprit de coprps, je me permets de signaler que la fonction de syndic non professionnel n'est pas si accablante que certains veuillent le "dire"!
Nul besoin d'avoir un doctorat en droit, ni même en comptabilité. Des notions suffisent pour commencer. C'est comme pour les forgerons...Puis tu as internet, donc la possibilité, au moindre problème, de te renseigner. Tu as de formidables associations d'aides aux responsables de copropriétés (Ah non, pas de publicité, il parait que c'est trés mal "vu" sur le forum)
Il ne faut pas penser que toutes les calamités vont te tomber dessus dés le premier jour. Comme de toute façon, tu aurais eu la présence d'esprit de te munir des livres (et de les lire ou du moins les feuilleter) concernant la copropriété, tu aurais la possibilité de répondre aux problèmes. Egalement, il n'est même pas exiger des syndics professionnels d'avoir une réponse dans la minute qui suit l'incident. Si il y a le feu, ce n'est pas toi qui éteindras le feu, ce sont les pompiers. Tu aurais appeler le 18 ou le 112. Si une conduite montante (descendante, cela arrive aussi) suinte, fuit ou pète, c'est le plombier qui réparera. Tu aurais téléphoner dans tout le département ou même la région pour en trouver un. Si la résidence s'écroule, c'est l'architecte qui la fera reconstruire, et les assurances qui s'étriperont entre elles. Tu n'aurais même pas eu besoin de les appeler, les journaux parlés, télé, écrits, les auraient, déjà informées, avant que sortes de dessous les gravas.
En fin de compte, par rapport au professionnel, qui lui est payé (plus ou moins bien, cela dépend de la personne qui parle), tu ferais le même travail mais cela te demanderait plus de temps ou du temps sur tes loisirs, tu ne serais pas rémunéré ou peu (il vaudrait mieux peu que pas du tout, mais ce serait ton problème) et sans avenir de promotion (ou alors de déménager dans une résidence plus importante, et là, tu aurais de l'expérience à faire valoir. Et ainsi de suite...).
Entre nous, fais attention aux propos de lionelthomas74 (Enregistré - 03/03/2007 : 14:45:00) il me semble être un dangereux anarchiste: il voudrait autoriser tout le monde à se présenter à l'élection présidentielle!!! Sans compter l'augmentation des dépenses publiques, ni les désastres quant à l'environnement...
Sur ce, bonne chance. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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sanste
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 19:18:09
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Encore merci,
Ma décision est simple, faisabt partie du CS depuis 1 ans et rien !!! quand je dit rien c'est rien pas une reunion depuis la derniere AG.
Donc avant de pouvoir faire "syndic bénévol", je vais déja faire en sorte que le CS fasse sont rôle, regler les pb petit a petit et surtout m'investir dans la lecture et comprehension de la loi.
Ensuite, on verra comment se deroulerons les choses ...
"Rome ne sait pas construit en un jour" |
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océan
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