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Emmanuel WORMSER
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20024 réponses |
 Posté - 19 nov. 2007 : 08:52:48
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afin de le retrouver facilement, je glisse ici un petit florilège d'"horreurs" citées dans un autre fil non indexé, JP rendues sur des ouvertures dont le juge a décidé qu'elles ne formaient pas vues.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2004-12-07, 03-13246
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2004-09-29, 03-12862, Inédit
Cour d'appel TOULOUSE, Chambre civile1, 2001-11-05, 2000/05044
Cour d'appel TOULOUSE, Chambre civile1, 2001-10-08, 2000/05307
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2000-11-21, 98-17030
Cour de cassation, civile 3, 7 juin 2000, 97-20306
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1986-04-29, 85-10150
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 sept. 2008 08:59:50 |
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larocaille
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4125 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 22:32:14
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Ce complément d’éclairage comportera plusieurs parties.
Il s’agit à la fois d’une analyse de la réalité des jugements rendus, d’expressions d’interrogations et de tentatives d’explications.
Ces posts étant par essence prospectifs, tous les commentaires ou suggestions sont bienvenus.
LES ASPECTS OBSCURS DES SERVITUDES (Partie 1 – Introduction)
Comme promis, voici un exposé dédié à ce que l'on pourrait considérer comme des situations de "non droit", "d'excès de droit" ou de "droit dérivé" en matière de servitudes.
Le but de ce post est d'essayer de comprendre ce qui motive ceux qui doivent apprécier de manière "souveraine" les conflits sur ce sujet. L’analyse des articles de loi et des situations a pour objet de rechercher les questions que l’on peut légitimement se poser. Comme vous le verrez, je suis très loin d’avoir toutes les réponses.
Méthode de travail :
La matière de base est constituée des articles du Code Civil et d’un ensemble de jugements rendus sur ce sujet. Difficile d’être exhaustif en la matière et j’espère donc que l’échantillon est représentatif.
Les situations que j’ai été amené à imaginer, les questions qu’elles suscitent et les éventuelles réponses son traitées au fur et à mesure de la réfection.
Le traitement des jugements a été effectué en fonction du degré juridictionnel car ces différents degrés ne jugent pas la même chose:
- Les jugements d'instance et d'appel ont servi à établir les notions de fond. Les jugements en appels ont été considérés plus fiables car ils sous-entendent que les parties aient pu invoquer plus de moyens qu'en première instance.
- La Cour de Cassation juge la légitimité des décisions rendues en première instance et en appel. Les parties ne peuvent apporter aucun élément nouveau et la Cour apprécie si les premiers juges ont fait une juste application et appréciation des éléments qui étaient invoqués par les parties. On peut donc tirer de ces jugements des règles générales de droit et des limites à l'appréciation au delà desquelles les premiers juges ne peuvent aller.
- Le Conseil d'Etat est saisi lorsque les parties sont confrontées à un vide juridique ou au contraire à une surabondance juridique qui rend les lois contradictoires. Le Conseil d'Etat apprécie une situation en prenant en compte les éléments développés mais également tout élément extérieur lui permettant d'apprécier cette situation. En particulier, il recherche le sens que le législateur a voulu donner à la loi lors des travaux parlementaires. Le Conseil d'Etat joue donc un "rôle d'élucideur" et ses arrêts servent de référence lorsque les premiers juges sont confrontés aux situations qu'il a traité.
Certains de ses arrêts peuvent être assimilés à des articles de loi que le législateur aurait oublié d'écrire.
On peut donc considérer (en restant prudent) qu'un jugement antérieur à un arrêt du CE pourrait avoir une autre issue aujourd'hui (toujours en restant prudent car une appréciation différente sur un élément ne fait pas forcément basculer une décision basée, elle, sur un ensemble d'éléments).
La principale difficulté tient au fait que beaucoup de jugements ne permettent pas d’avoir une vision précise de la situation qui a conduit à la décision. Certains jugements n’ont pu être exploités pour cette raison qui pourrait conduire à des conclusions erronées.
Les fondamentaux :
Il ne peut y avoir de servitude sans propriété. Et les deux constituent des « droits réels » au sens juridique et donc fondamentaux.
La propriété est protégée par le Code Civil et voici les articles qui instaurent les servitudes dans le droit de propriété :
Citation :
Article 526
Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :
L'usufruit des choses immobilières ;
Les servitudes ou services fonciers » …..
Article 543
On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre »
Article 552
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Dans le droit de propriété, les servitudes font leur apparition à l’article 526 et l’article 543 les consacre comme un droit réel, au même titre que la propriété elle-même ou son usufruit. C’est pour cela que les servitudes sont qualifiées de « droits réels accessoires de la propriété ».
Comme premier croque en bouche (pour ne pas vous endormir), je vous propose l’article 552 qui est célèbre par son premier alinéa, mais dont les second et troisième alinéas sont instructifs en matière de servitude puisque l’alinéa 2 prévoit que les servitudes restreignent le droit du propriétaire sur le dessus du sol alors que l’alinéa 3 ne cantonne les restrictions sur le dessous du sol qu’au droit minier et aux règlements de police.
Faut-il entendre que les servitudes ne peuvent s’exercer que sur le sol ou au-dessus de celui-ci ?
Cela pourrait bien avoir été la volonté du législateur car dans la litanie des servitudes dont traite le Code Civil, il n’est jamais question du sous-sol mais uniquement de ce qui s’exerce au sol et au-dessus.
Le seul doute pourrait naître de l’article 688 qui répertorie les conduites et égouts au titre des servitudes continues, sans pour autant invoquer un quelconque état de tréfonds de ces conduites ou égouts.
Lorsqu’on lit ces articles du Code Civil, il ne faut pas oublier qu’ils ont été rédigés en 1804 et qu’on ne peut reprocher au législateur de n’avoir pas été assez devin pour imaginer que le seau se transformerait quelques décennies plus tard en tuyau et que l’égout du milieu des rues deviendrait une buse enterrée.
En tout état de cause, cela ne remet pas en question l’existence des servitudes de tréfonds puisque le Code Civil prévoit que par voie conventionnelle il est possible d’établir tout type de servitude. Par contre cela exclurait toute possibilité de les prescrire pour possession trentenaire selon le principe que la prescription ne vaut que pour des droits reconnus par le Code Civil.
On ne peut non plus reprocher aux juges d’avoir adapté leur jugement à l’évolution de la société et de la technologie, sauf si cette modernisation du jugement n’est que partielle et par là même détourne la volonté du législateur.
Un dernier point des fondamentaux concerne l’article 637 du Code Civil qui stipule que la servitude n’existe que par son utilité pour le fonds dominant.
Les juges ont progressivement instauré le fait que l’agrément puisse remplacer l’utilité, mais ils ont quand même conservé une partie de la volonté du législateur en reconnaissant qu’une servitude ne peut exister que si elle profite au fonds dominant. Il y a là matière à invoquer l’extinction d’une servitude sans passer par les méandres du non usage trentenaire et éventuellement contester des servitudes non aedificandi ou non altus tolendi.
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Dominique |
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larocaille
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4125 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 09:32:32
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LES ASPECTS OBSCURS DES SERVITUDES
(Partie 2 – Les aléas de la servitude de passage)
La partie 1 n'était pas passionnante, mais elle avait pour objet de situer le droit des servitudes par rapport au droit de propriété, ce qui va permettre d'envisager différents cas où les deux notions interfèrent.
Le désenclavement (article 682):
Concernant la servitude établie au titre de l’article 682, il faut noter qu’elle est classée par le Code Civil dans la catégorie des servitudes établies par la loi. Même si le juge s’est substitué aux parties pour l’établir, elle est ensuite gérée comme n’importe quelle servitude conventionnelle et le législateur a prévu son extinction automatique si elle venait à être remplacée par une servitude conventionnelle aussi aisée ou un accès direct à la voie publique. Il est évident que l’intention du législateur a été de trouver un palliatif en cas de mésentente des parties On peut ainsi se poser une première question :
Un propriétaire est-il fondé à demander l’application de l’article 682 si le futur fonds servant lui a, par ailleurs, proposé à l’amiable une servitude pour le désenclaver ?
A priori, demander par voie judiciaire ce qui est explicitement déjà acquis constitue une procédure abusive. Il y aurait donc là un moyen pour le futur fonds servant de ne pas subir une procédure et de mieux négocier les modalités et indemnités.
On pourrait même imaginer une action à posteriori par laquelle le fonds servant établit unilatéralement un acte recognitif d’une servitude conventionnelle s’exerçant exactement au même endroit. En vertu de l’article 685-1, cet acte recognitif provoquerait l’extinction de la servitude instaurée par le juge.
Une fois la servitude de passage instituée, les difficultés qui vont apparaître seront liées à ce que les fonds dominants et servants vont attendre comme « services » de cette surface qu’ils doivent partager et des aménagements qu’il veulent ou acceptent sur cette celle-ci. Du point de vue de la loi, ce sont les articles 697 et 702 qui vont permettre de préserver les intérêts de chacun.
Avant de disserter sur les vicissitudes potentielles, il est bon de rappeler que celles-ci peuvent être évitées si l’acte de servitude a tout prévu, ce qui ne sera jamais le cas si la servitude a été instituée par une application brutale de l’article 682.
L’article 682 :
D’un point de vue historique il faut noter que l’article 682 actuel ne date que de 1968 alors que tout ce qui régit les servitudes de passages conventionnelles date de 1804 ou 1881. L’article 682 actuel est donc une application moderne que nous devons confronter à celle qui est restée dans son jus depuis Napoléon.
Selon la loi :
Citation :
Article 682
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968)
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Juridiquement, cet article est tellement dense qu’il faut en « décortiquer » toutes les composantes pour en mesurer la portée :
- L’objectif du désenclavement est de permettre au propriétaire d’accéder à la voie publique. C’est tellement trivial que parfois on l’oublie. Ainsi, cet article ne peut pas être invoqué dans le but de faire communiquer 2 fonds si cette communication ne constitue pas le trajet le plus aisé vis-à-vis de la voie publique.
- L’importance du passage à concéder est fonction de l’activité du fonds à desservir.
Cette relativité appelle bien des questions :
Le fonds dominant peut-il invoquer à plusieurs reprises cet article si son activité évolue ? Malheureusement pour le fonds servant la réponse est oui.
Prenons, maintenant, le cas où un propriétaire requiert un passage en vue de créer un lotissement. Le juge accorde alors un passage conséquent. Le projet immobilier capote et se transforme au final en pépinière.
Quels sont les recours possibles du fonds servant ?
Peut-il à son tour invoquer cet article pour demander au juge de réduire la servitude à ce qui est nécessaire pour l’activité réelle du fonds dominant ? Je n'ai pas trouvé de jugement traitant ce cas, dommage.
- Le passage accordé doit permettre la « desserte complète ».
C’est grâce à ces mots que le fonds dominant est fondé à utiliser le passage pour y implanter des réseaux.
- L’indemnité due par le fonds dominant est proportionnelle au dommage qu’il occasionne au fonds servant.
Comme cela a été décrit dans le premier post de ce fil, c’est le juge qui fixe cette indemnité selon une sorte de barème qui évalue la perte de jouissance. Mais la perte de jouissance est loin d’être le seul dommage subi par le fonds servant.
Par exemple, dans une zone urbaine à forte densité où le PLU règlemente l’emprise au sol et la hauteur des constructions, l’instauration d’une telle servitude peut mener à la perte d’une partie du droit à construire.
Le fonds servant peut-il s’opposer à l’évaluation faite par le juge ?
Aucune procédure contradictoire n’est prévue sur ce point et il semble bien que le fonds servant n’ai au final que ses yeux pour pleurer.
Un scénario à étudier serait celui où le futur fonds servant détache la parcelle d’assiette de la future servitude et la propose à la vente au prix du marché. La « gymnastique » juridique consisterait alors à invoquer l’article 639 selon lequel la servitude est un droit dérivé (et donc un palliatif) et à prétendre que si le futur fonds dominant exige une servitude alors que la possibilité lui est offerte de se desservir en pleine propriété c’est qu’il refuse d’assumer la charge légale qui incombe à son héritage. Gymnastique sportive, mais qui pourrait inciter le juge à réviser son estimation.
Une autre hypothèse qui permettrait de justifier la sous-évaluation du dommage est celle qui consiste à prendre en compte le fait que, contrairement à la propriété, la servitude peut s’éteindre. Si on développe cette thèse, on arrive effectivement à la conclusion que le droit temporaire de servitude ne justifie pas une indemnité calculée sur un dommage irréparable. Mais le cas de l’indivision forcée comme accessoire indissociable de la propriété montre qu’il faudrait alors évaluer si telle ou telle servitude ne revêt pas un caractère perpétuel.
Les difficultés induites par l’article 697 :
Cet article n’a pas été modifié depuis 1804 et il serait donc intéressant d’en restituer le sens selon les usages de cette époque. Mais les juges étant seuls à apprécier si il convient de remonter le temps, il vaut mieux le prendre tel quel dans le contexte d’aujourd’hui.
Selon la loi :
Citation :
Article 697
Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Globalement, l’article est simple car il confère au fonds dominant le droit d’effectuer des aménagements sur la servitude. Cependant, le législateur a pris le soin d’ajouter « pour en user ou pour la conserver ».
Cette limite pour le fonds dominant de se cantonner à des aménagements pour user et conserver ses droits est assez floue car on ne sait pas vraiment ce qu’il a ou non le droit de faire.
Il faut aussi noter que les aménagements ont pour objet la préservation de la servitude, ce qui exclut un aménagement qui aurait pour objet de mieux user des évolutions du fonds dominant. Cette notion échappe malheureusement trop souvent aux juges.
On peut néanmoins revenir aux fondamentaux, et en particulier à l’article 637 du Code Civil qui implique que la servitude soit exclusivement utile.
Les recours qui invoquent cet article sont nombreux et apparemment leur issue est conditionnée au fait que le fonds servant soit plaignant ou défenseur.
Prenons, par exemple, le cas d’un passage que le fonds dominant veut ou a fait goudronner.
- Si c’est le fonds servant qui introduit le recours à la suite du goudronnage et que le fonds dominant se défend en invoquant cet article, les « chances », pour le fonds dominant de gagner sont de 60%.
- Si c’est le fonds dominant qui introduit le recours au motif que le fonds servant lui refuse le goudronnage, le fonds servant a 80% de « chances » de l’emporter.
C’est assez difficile d’en tirer une règle stricte, si ce n’est que le juge semble apprécier la situation en termes d’acquis et qu’il est plus enclin à ordonner le maintien des lieux dans leur état que la démolition.
La protection conférée par l’article 702 :
Cet article est lui aussi resté inchangé depuis 1804.
Selon la loi :
Citation :
Article 702
De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
Il s’agit de protéger le fonds servant en interdisant au fonds dominant de faire des changements qui porteraient atteinte au fond servant. Néanmoins, le législateur s’est gardé d’interdire simplement toute atteinte à la propriété du fonds servant. La seule explication que j’y vois, c’est que si l’atteinte à la propriété avait été prohibée dans les situations de servitude, cela aurait tout bonnement interdit la servitude.
Le législateur a finalement interdit de porter atteinte à la condition du fonds servant. Mais que signifie ce terme ? Voici la meilleure définition juridique que j’ai pu trouver :
« La condition d’un fonds est l’état dans lequel il se trouve au regard de ce qu’en fait son propriétaire. »
Protéger la condition d’un fonds signifierait donc protéger l’activité que le propriétaire exerce sur ce fonds et les fruits qu’il en tire.
Pour pouvoir « jouer » de cet article, le fonds servant devra prouver que son activité est entravée, ce qui est assez contraignant. Si il y parvient, il peut alors s’opposer à un aménagement de son fonds, mais aussi à un aménagement du fonds dominant desservi par la servitude.
En matière d’appréciation de cette entrave, il faut noter que seule la situation présente est prise en compte, ce qui exclut de recourir à cet article pour préserver une activité passée ou future.
Dans les recours, cet article n’est jamais (selon mon échantillon) invoqué en défense et globalement peu utilisé. Néanmoins, lorsque le fonds servant l’invoque à juste titre, l’issue lui est toujours favorable.
On aurait pu penser que cet article puisse être utilisé pour contre balancer les droits accordés au fonds dominant par l’article 697, mais en fait il n’en est rien. Tout au plus, c’est l’article 697 qui sera utilisé en défense à une attaque au titre de l’article 702. Il est vraisemblable que la difficulté à réunir les conditions à remplir pour son utilisation y soit pour quelque chose.
A mon grand regret, je n’ai trouvé aucun jugement par lequel le fonds servant contesterait explicitement, au titre de l’article 702, le droit de lotir du fonds dominant. Pourtant, lotir constitue bien un aménagement et pourrait donc parfaitement être remis en cause par l’application de cet article.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 18:48:02
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j'ajoute ici parce qu'elle te permettra sans doute d'illustrer les savantes contradictions du juge sur les servitudes, cette JP toute fraiche sur le droit de désenclavement d'une parcelle après renoncement par son auteur à un droit de passage conventionnel :
Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 janvier 2008, 06-20.544, Publié au bulletin |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 févr. 2008 18:49:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 19:57:20
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Très intéressante JP. Mais dans mon classement je la situerais plutôt dans la catégorie "sincérité des acteurs" car le notaire qui enclave lui-même le bien qu'il vend relève plus de la malhonnêté que du champ d'application de l'article 682. Il ne serait pas étonnant que le juge qui aura a reprendre la procédure cassée défère au pénal.
J'ai rencontré plusieurs cas de cette espèce, mais celui-ci me parait particulièrement gratiné. Généralement les manoeuvres de ce type ont plus pour objectif de maintenir abusivement le fonds servant sous le joug de la servitude. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 20:12:26
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| la question posée par la SCI restera entière : je passe par où ? quelque soit la suite pénale pour l'ancien notaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 07:42:00
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
la question posée par la SCI restera entière : je passe par où ? quelque soit la suite pénale pour l'ancien notaire.
Si ça va au pénal, l'ancien notaire risque de se retrouver dans une situation identique à celle de l'ex-titulaire d'un bail emphytéotique qui a concédé une servitude.
Il pourrait donc être condamné à une lourde astreinte à payer jusqu'à ce qu'il ait mis fin au trouble ou jusqu'à ce que mort s'en suive. Si ça se termine comme cela, la SCI n'a pas de soucis à se faire, vue la rente qu'elle va en tirer.
Il s'agit là d'une faute énorme dont les conséquences peuvent être tout aussi énormes. Pour un ancien notaire c'est très fort.
Ajout: "jusqu'à ce que mort s'en suive" n'est pas un terme assez fort dans ce cas puisque l'astreinte continuera à être prélevée sur les héritiers (si ils ne renoncent pas à l'héritage). |
Dominique |
Edité par - larocaille le 02 févr. 2008 07:52:55 |
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larocaille
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4125 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 08:05:15
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LES ASPECTS OBSCURS DES SERVITUDES (Partie 3 - Litiges en vue)
Nous abordons ici un thème que nous sommes nombreux à avoir qualifié d’incompréhensible, si ce n’est d’abomination. Il y a en effet nombre de jugements par lesquels les juges réfutent une servitude de vue qui parait pourtant indiscutable.
Tous les cas analysés ont comme caractère commun de requérir la reconnaissance d’une servitude de vue au titre de la possession trentenaire (et même immémoriale), ce que reconnaît explicitement le Code Civil puisqu’il s’agit d’une servitude continue et apparente. On trouve aussi des cas faisant référence à la destination du père de famille.
Pour éviter une litanie de jurisprudences (que vous pouvez trouver dans d’autres posts de ce fil), citons simplement les cas les plus courants de négation judiciaire de la servitude de vue :
- Le fenestron d’un pignon en limite de propriété.
- La fenêtre qui donne sur la ruelle ou la cour du voisin.
- Le toit terrasse en limite de propriété.
- L’ouverture dans un mur munie de barreaux
Tous ces éléments (et d’autres non cités) qui permettent de voir chez le voisin ne sont donc pas systématiquement générateurs d’une servitude de vue
Diantre, les juges s’affranchiraient-ils de notre cher Code Civil ?
Avant d’aborder les situations les plus « aberrantes », commençons par écarter une catégorie de situations pour lesquelles les juges réfutent la servitude de vue pour un motif fondamental de droit et donc parfaitement compréhensible.
Je ne trouve pas de terme pour nommer cette catégorie, mais pour en définir le contour nous pouvons dire que la servitude est un droit annexe de la propriété foncière, ce qui implique que son objet et son exercice soient immeubles.
Tant de contorsions pour vous dire qu’un escabeau en limite de propriété ne crée pas de vue, c’est un peu exagéré mais les choses ne sont pas toujours aussi nettes et simples.
Ce principe fondamental selon lequel la servitude ne s’applique qu’au domaine de l’immeuble pose d’ailleurs quelques interrogations légitimes si on le regarde à contrario. Les juges ont en effet admis la notion de pare-vue, qui pourtant ne figure nulle part dans le Code Civil. La seule justification que j’ai trouvée à cette acceptation est que le pare-vue rendant l’exercice de la vue impossible, celle-ci se trouverait ainsi éteinte faute de pouvoir en user (ce qui est bien dans le Code Civil).
Là où le bat blesse, c’est que le pare-vue n’a d’effet légal d’empêcher la vue que si il est immeuble, c'est-à-dire forcément en dur (ou indissociable de l’immeuble comme le concède le Code Civil au titre des meubles attachés à l’immeuble). Bref, un juge ne devrait jamais accepter que des canisses constituent un pare-vue.
Cette catégorie de situations étant maintenant assez bien définie, passons aux cas les plus épineux.
Pour camper le décor, je commencerais par des exemples qui peuvent paraître idiots mais qui permettent de se poser quelques questions.
Supposons que ma propriété ne soit pas séparée de celle de mon voisin par un mur. Je peux donc voir chez le voisin. Je saisis le juge pour lui demander de me reconnaître ce droit de vue qui existe depuis des temps immémoriaux. Heureusement pour mon voisin, le juge va rejeter ma demande. Curieusement, il ne va pas m’envoyer en hôpital psychiatrique mais il va juste refuser au motif que je n’apporte pas de preuve de l’apparence qui doit caractériser une vue. Et si je peux prouver que mon terrain a été surélevé de 10cm il y a 40 ans, bingo, le juge reconnaît mon droit de vue. Les 10cm ne me permettent pas de mieux voir chez le voisin mais ils matérialisent le fait que je vois.
Prenons maintenant le cas du balcon en limite de propriété construit il y 50 ans. Indéniablement ce balcon est constitutif d’une vue. Si je saisis le juge il reconnaît cette vue.
Supposons maintenant qu’à l’origine ce balcon n’ait été qu’une corniche. Il y a 40 ans, j’ai demandé l’autorisation (acceptée) de déplacer la rambarde située au ras de ma fenêtre pour l’implanter au pourtour de la corniche, ce qui m’a fait un balcon. Hé bien cette fois ci, le juge refuse de reconnaître mon droit de vue.
On continue ???
Lorsque je monte sur le toit de ma maison construite en limite de propriété, j’ai une vue splendide chez le voisin. Aucun juge ne me reconnaîtra un droit de vue, pourtant mon toit est bien apparent.
Et le toit terrasse de mon garage que mon prédécesseur a rendu accessible en ouvrant une porte à l’étage il y a 40ans de cela. Hé bien là aussi le juge va refuser de me reconnaître un droit de vue.
C’est marrant, tout cela me fait un peu penser à l’abus de bien social dont la prescription ne commence à courir qu’à partir du moment où il est découvert.
En effet, ce que le juge refuse de reconnaître, ce n’est pas la situation de vue, mais c’est le fait que cette vue ait eu une existence antérieure.
Dans le prochain post, nous essaierons de trouver des explications à tout cela et si possible d’en déduire des règles.
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Dominique |
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larocaille
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Posté - 02 févr. 2008 : 12:17:15
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LES ASPECTS OBSCURS DES SERVITUDES
(Partie 4 – Le postulat de la naissance des servitudes)
Dans la Partie 3, nous avons mis en évidence que les juges pouvaient mettre en doute l’existence d’une servitude, non pas du point de vue de la situation physique, mais du point de vue légal.
Cette mise en doute légale peut être regardée comme une naissance non déclarée dans laquelle l’enfant existe physiquement mais pas légalement.
Le Code Civil est très précis sur les raisons pour lesquelles peuvent naître les servitudes mais il reste muet sur le point de savoir à quel moment commence la situation de servitude. On peut aussi se poser la question de savoir si il existe un ordre des choses à respecter pour que la situation de servitude soit établie.
Par contre ces précisions qui font défaut aux modalités de naissance sont bien présentes lorsqu’il s’agit de l’extinction de la servitude.
L’hypothèse du droit mort-né :
Le Code Civil définit la servitude comme un droit assorti de modalités d’exercice de ce droit. Il classifie les servitudes afin d’établir des règles pour leur naissance, leur vie et leur extinction.
Néanmoins, les articles de ce code font apparaître des notions un peu plus fines qui ont permis de décomposer la servitude en trois éléments constitutifs qui sont le droit lui-même (de passer, de puiser, de voir, etc.), l’assiette (lieu où s’exerce ce droit) et l’usage (manière dont l’homme utilise ce droit).
Le Code Civil consacre que si l’un de ces 3 éléments vient à disparaître, c’est la servitude elle-même qui disparaît.
L’hypothèse du droit mort-né consiste à dire que puisqu’on ne connaît pas précisément les modalités de naissance de la servitude, il convient de vérifier que les conditions de sa mort ne sont pas déjà réunies lors de cette naissance.
Une servitude qui naîtrait tout en réunissant les conditions de sa mort serait donc par définition morte. Il est même probable qu’on puisse affirmer qu’elle n’ait jamais existé.
Ce raisonnement conduit à dire que si l’un des trois éléments constitutifs de la servitude est manquant à sa naissance, il n’y a alors pas de servitude.
Mais que se passe-t-il si l’élément manquant arrive après coup ?
En fait, l’élément à lui seul n’est pas porteur de la servitude et son arrivée ne suffit pas à la créer.
Cela conduit à différencier la situation de vue de la situation de servitude de vue. En corollaire on peut ainsi dire qu’une situation de vue qui ne serait pas convertible en servitude de vue est illégale. Et c’est bien ce que disent les juges lorsqu’il récusent la servitude tout en condamnant la vue.
Dans le même registre, le Code Civil prévoit que les servitudes revivent lorsqu’il est à nouveau possible d’en user. Si l’élément manquant lors de la naissance avortée de la servitude était l’usage on peut donc se demander si l’apparition de cet usage ne serait pas de nature à la faire revivre. Le Code Civil ne va pas vraiment dans ce sens dans la mesure où il envisage que la servitude ait été utilisée avant que son usage ne soit rendu impossible.
Abonder dans le sens de la résurrection reviendrait à admettre que celui qui casse un pare-vue peut se prévaloir de la servitude de vue. Le cas du pare-vue est intéressant puisqu’il consiste a priver la servitude de vue de la possibilité d’usage afin qu’elle ne puisse exister.
L’hypothèse de la réalité d’usage :
En matière de servitudes et en particulier lorsqu’on évoque leur usage, le juge doit apprécier la réalité des choses. Ce n’est pas parce qu’il existe un élément matériel qui caractérise une possibilité d’usage que cet usage est réel.
Comme cela a déjà été évoqué, le législateur, dans son intension première avait cantonné les servitudes à la stricte nécessité. Les magistrats ont assoupli cette position en remplaçant la nécessité par la notion de profitabilité au bénéfice du fonds dominant. Ceci s’explique par un recours croissant aux servitudes à des fins dont la nécessité est contestable. Et dans ce registre on trouve bien sur de plus en plus de servitudes dites d’utilité publique.
Néanmoins, l’absence de stricte nécessité ne sous entend pas que l’usage puisse être virtuel. Et toutes les servitudes s’éteignent pour cause de non usage, ça c’est bien réel.
Le juge est donc parfaitement fondé à apprécier, au regard des éléments dont il a connaissance, si l’usage correspond à une réalité avérée et en rapport avec l’objet de la servitude que veut faire reconnaître le prétendu fonds dominant.
Ainsi le juge peut estimer que le fenestron qui donne dans les combles n’est pas porteur d’une servitude de vue si il n’a pas été créé dans l’objectif de la vue. On rejoint donc l’hypothèse du droit mort-né par laquelle l’absence d’usage interdit la reconnaissance de la servitude.
De la même manière, une fenêtre qui sert simplement à recevoir la lumière n’est pas suffisante pour créer une servitude de vue. Bien sur, étant donné que le droit au soleil n’existe pas, le propriétaire de la fenêtre soutiendra mordicus qu’elle sert à la vue, mais au final c’est le juge qui devra apprécier la réalité d’usage.
Le postulat de la naissance des servitudes :
Si je compile tout ce qui vient d’être exposé il est possible de formuler un postulat de ce type :
Il ne naît de servitude que par une matérialité et un usage concomitants.
Le sens de la matérialité a prendre en compte est celui du dictionnaire qui la définit comme « présentant un caractère matériel ou un caractère réel ».
Ce n’est qu’un postulat, à chacun de voir si il peut le faire sien...
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 09:43:31
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Voici un jugement sur lequel je me suis posé pas mal de questions.
Pour résumer la situation peu aisée à comprendre, disons que Y possède un immeuble muni d'un toît-terrasse qui jouxte l'immeuble de X. L'immeuble de X comporte deux fenêtres qui donnent sur le toît-terrasse. La situation est restée inchangée depuis plus de 30 ans. Le conflit résulte du fait que Y rend le toît-terrasse accessible depuis l'intérieur de son immeuble.
Il y a plusieurs éléments intéressants:
1) Il n'est jamais invoqué que le toit-terrasse ait pu constituer une vue, ce qui tent à confirmer qu'une vue sans unsage ne constitue pas une servitude.
2) La cour casse le jugement rendu en appel au motif que le juge a retenu et constaté que les deux fenêtres existaient depuis plus de 30 ans pour justifier que le toit-terrasse permettait d'exercer une vue illégale sur les fenêtres.
La Cour de cass reproche au juge d'appel de ne pas avoir constaté que les deux fenêtres avaient occasionné une gêne au fonds X. Et selon ses termes "une gêne de nature à entraîner la contradiction et donc à permettre une possession utile pour prescrire" cette gêne serait nécessaire pour établir la possession et prescrire.
La Cour de Cass dit donc qu'il faut démontrer que les fenêtres en limite de propriété sont porteuses d'une servitude de vue et que cette servitude ne nait que par la possession trentenaire dans un état de contradiction et que pour qu'il y ait contradiction il faut une gêne.
Je n'ai pas trouvé la fin de l'histoire, mais il y a fort à parier que la gêne requise par la Cour de Cass ne puisse jamais être démontrée puisque le toît-terrasse était inaccessible.
Ce que j'en déduis c'est qu'il ne suffit pas de voir chez le voisin pour disposer d'une servitude de vue. Il faut aussi qu'il y ait un réel asservissement du fonds voisin qui se caractérise par la gêne occasionnée.
PS: J'ai volontairement éludé l'adjectif "utile" qui aurait pu renforcer mes propos car je n'arrive pas à déterminer si le juge a voulu parler de "possession utile" ou de "utile pour prescrire". |
Dominique |
Edité par - larocaille le 04 févr. 2008 10:17:51 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 10:41:09
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Larocaille :  merci pour ces réflexions très instructives à bien des points de vue.
Si vous avez en rayon quelque chose sur les "servitudes de lotissement" où les fonds servant seraient des lots (sans servitude établie précisément) et le fonds dominant l'ASL en charge des VRD :
je vous lirais avec la plus extrême attention |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 10:44:36
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| mais l'ASL n'est pas un fonds !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 11:18:21
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Voici une autre JP qui reprend les mêmes arguments que ceux de mon post précédent (pas de gêne = pas de servitude).
Mais celle-ci va encore plus loin car après avoir réfuté la possession trentenaire de la vue de la terrasse qui donnait sur un toit en ruine, elle reconnait au propriétaire du toit en ruine le droit de faire cesser la vue devenue effective par la démolition de son toit en ruine.
Je ne sais pas si pour vous c'est toujours le musée des horreurs, mais je finis par m'y faire. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 11:33:19
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
mais l'ASL n'est pas un fonds !!!
L'ASL est une personne morale et si ce n'est pas un fonds elle peut en détenir un, en particulier ce qu'elle a pour objet de gérer.
On pourrait ainsi imaginer que l'ASL, propriétaire de la voirie du lotissement qui a plus de 30 ans, revendique des servitudes de vue sur tous les lots.
Ben oui, il y a plus de 30 ans l'ASL a édifié des trottoirs qui incontestablement ont créé des vues chez les voisins.
J'espère que le président de l'ASL de Mout ne lit pas le forum UI, sinon Mout va encore souffrir .
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 11:47:25
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Voici une autre JP qui reprend les mêmes arguments que ceux de mon post précédent (pas de gêne = pas de servitude).
Mais celle-ci va encore plus loin car après avoir réfuté la possession trentenaire de la vue de la terrasse qui donnait sur un toit en ruine, elle reconnait au propriétaire du toit en ruine le droit de faire cesser la vue devenue effective par la démolition de son toit en ruine.
Je ne sais pas si pour vous c'est toujours le musée des horreurs, mais je finis par m'y faire.
je la rajoute à mon musée en début de page... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 13:56:47
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Encore une horreur, même si on arrive à un peu mieux expliquer le pourquoi du comment.
Et si je continue l'histoire dans le sens de la précédente JP, si la toiture aveugle est démolie, sont propriétaire pourra exiger que les fenêtres soient murées. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 14:06:49
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j'ai l'impression que le juge ne regarde (!) pas de la même façon une ouverture selon qu'on souhaite profiter de son existence trentenaire pour acquérir par voie prescriptive la servitude afférente ou bien qu'on souhaite faire constater son irrégularité pour la condamner...
qu'en penses-tu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 14:25:31
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
j'ai l'impression que le juge ne regarde (!) pas de la même façon une ouverture selon qu'on souhaite profiter de son existence trentenaire pour acquérir par voie prescriptive la servitude afférente ou bien qu'on souhaite faire constater son irrégularité pour la condamner...
qu'en penses-tu ?
C'est presque cela.
En fait le juge ne remet que rarement en cause le fait qu'il y ait une vue. Ce que le juge met en cause c'est l'existence d'une servitude. Pour cela il s'appuie sur les conditions requises pour prescrire en matière de possessoire qui veulent qu'il faut posséder au détriment de celui qu'on prétend déposséder.
D'où mes propos dans lesquels je fais une différence entre la situation de vue et la situation de servitude de vue. La première ne présentant pas le caractère de possession, ce qu'on pourrait aussi regarder comme un défaut d'assiette (la vue ne s'exerce pas matériellement).
D'où l'apparente dissymétrie des jugements puisque dans un cas il s'agit de condamner une situation illégale clairement définie par le Code Civil (le non respect des 19 dm) alors que dans l'autre cas il s'agit d'une affaire de possession. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 04 févr. 2008 14:44:28 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 15:53:05
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| si tel est bien le cas, j'ai l'impression que toutes nos horreurs deviennet admissibles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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